Top.Mail.Ru
архив

Изгнание заводов

27.09.201000:00

Современные города задыхаются от недостатка площадей для новой застройки. Исторические центры трогать нельзя (во многих столицах Европы они под охраной ЮНЕСКО), а отстраиваться заново где-нибудь за городом неэффективно для бизнеса. Остается редевелопмент промышленных зон, которыми «богаты» мегаполисы не только в России.

После стали, угля и холста
Редевелопмент.Индустриальная эпоха оставила по всей Европе массу производственных «памятников», и обветшалые корпуса мануфактур, металлургических и прочих заводов мертвым грузом легли на плечи многих столиц после того, как хозяева стальных, трикотажных и угольных империй канули в Лету, а их предприятия разорились. Эти монстры эпохи промышленной революции и последующей индустриализации – головная боль мэров не только Москвы и Санкт-Петербурга, но и Лейпцига, Лодзи, Берлина, Хельсинки, Вены и многих других городов.
В Европе существует четкий норматив: промышленные объекты могут занимать не более 10% территории города. При этом в Петербурге в 2007 году насчитывалось 50 промышленных зон. Они занимали до 40% территории Северной Пальмиры. В Москве этот показатель составляет примерно 20%. Еще в советские времена в генплане развития Ленинграда был предусмотрен вывод около 100 предприятий в Ленинградскую область, но этого не произошло. Сходная ситуация и в Москве, хотя работа по сокращению промзон ведется. Очевидно, что редевелопмент таких территорий – важная составляющая процесса обновления российских городов, который происходит в рамках модернизации страны.
«Редевелопмент промзон – это закономерный процесс развития городских территорий, особенно в мегаполисах», – уверена директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова.

Красиво, модно, прибыльно
Редевелопмент – не только решение проблемы использования унылых зданий промышленных предприятий. Он позволяет улучшить экологическую обстановку, сформировать качественную инфраструктуру, а также применить инновационные архитектурные решения, которые навсегда изменят облик заброшенных территорий.
Во многих случаях российские промзоны только номинально соответствуют своему определению. Как правило, они давно не используются по назначению, а производственные корпуса заброшены.
Эта же проблема волнует и европейцев. Так, к примеру, практически в центре Лодзи (Польша) до конца 1990-х мозолили глаза ветхие корпуса текстильной фабрики. В середине XIX века она входила в состав империи фабриканта Израэля Познанского, чья слава гремела по всей Европе. Спустя полтора века город почувствовал нехватку новых площадей как для офисов, так и для развлекательных заведений. С 1997-го по 2006 г. был проведен редевелопмент территории. Результат впечатляет: деловой и культурный центр Manufaktura сегодня крупнейший реализованный редевелоперский проект в Европе. Он занимает общую площадь 27 га, 150 000 кв. м комплекса сданы в аренду. Здесь есть магазины, гостиница, кинотеатр, музей фабрики, офисы и многое другое. Ежегодно комплекс посещают 15 млн человек, он приносит прибыль в размере 160 млн евро в год.
Как можно использовать устаревшие железнодорожные вокзалы, которые в XIX веке были огромными, всей Европе показал Лейпциг. Глыба Promenade Hauptbahnhof после комплексной реконструкции превратилась в гигантский торговый центр. Примеру Лейпцига последовали в Ганновере, Кельне, французских, чешских, венгерских городах. «Комплексный редевелопмент существующих промзон позволит не только получить прибыль за счет продажи жилья и коммерческой недвижимости, но и решит инфраструктурные проблемы путем строительства паркингов, дорог, развязок, социальных учреждений»,  – считает Маргарита Трофимова.

В двух столицах
По мнению участников рынка, в ближайшем будущем в Москве и Санкт-Петербурге единственным источником крупных участков для застройки будет являться земельный фонд, занимаемый промпредприятиями. Согласно планам петербургского правительства, число промзон должно сократиться вдвое. По данным городского комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, в Северной столице осталось не более 1000 га площади, на которой можно реализовывать девелоперские проекты.
Как отмечает куратор II Московской биеннале архитектуры (2010) Барт Голдхоорн в своем манифесте, «в ближайшие годы и даже десятилетия задачей архитекторов и специалистов по городскому планированию станет не создание новых городов, а работа и развитие уже существующих, ранее организованных городских комплексов, которые часто отличаются плохой инфраструктурой, постепенно разваливаются и уже не отвечают требованиям и задачам современной жизни».


Редевелопмент –не только решение проблемы использования унылых зданий промышленных предприятий. Он позволяет улучшить экологическую обстановку и сформировать качест-венную инфраструктуру

Сейчас мало кто помнит, что проект «Москва-Сити» задумывался как редевелопмент промзоны. На месте завода ЖБИ, завода «Стройдеталь» и других предприятий, рассказывает Маргарита Трофимова, появились первые в Москве небоскребы: бизнес-центры, ТЦ Mall of Russia, апартаменты, паркинг и т. д. «Новый комплекс положительно повлиял на деловой и архитектурный имидж города», – говорит эксперт. В Москве уже реализованы и реализуются и другие проекты редевелопмента – «Винзавод», «ЛеФорт», «Даниловская мануфактура», «Красный Октябрь» и др.
Предпринимаются попытки освежить облик и промзон Санкт-Петербурга. С 2007 г. существует проект редевелопмента части Красногвардейского района, который долгое время считался депрессивным. Там на территории 70 га, ранее принадлежавших Петрозаводу, планируется развернуть район «Охта центр», задуманный как пример симбиоза деловой и культурной жизни территории. Вместо полуразрушенных корпусов предприятий разной степени вредности здесь планируется возвести не только офисный центр, но и досуговые объекты – от музея до киноконцертного зала и катка. Причем под общедоступные общественные сооружения будет отведено 35% территории района. К этому прибавьте дороги, развязки, тоннели, ветку метро.
Проект для города более чем актуальный еще и потому, что сегодня исторический центр Питера активно осваивается бизнесом. Большое количество офисов, сосредоточенных в центре города, увеличивает нагрузку на уникальный архитектурный ансамбль, находящийся под охраной ЮНЕСКО. Создание делового квартала за пределами этой зоны – еще один плюс редевелопмента для города с богатым историческим наследием.


Еще по теме