Как мало офисов хороших
Сокращение предложения на офисном рынке усиливает дефицит коммерческих помещений. Это, в свою очередь, повышает ликвидность офисных зданий, а интерес инвесторов к девелоперским проектам растет.
По данным Noble Gibbons CB Richard Ellis, совокупный объем сделок за первое полугодие в Москве составил 276 000 кв. м. За тот же период на рынок уже поступило 150 000 кв. м офисных площадей класса А и В. Но даже эти объемы не насыщают рынок.
По данным Colliers International, средний уровень вакантных площадей в зданиях класса А уменьшился, опустившись до значения 3%.
Правда, такое сокращение предложения может оказаться шуткой статистики. Дело в том, что Московский исследовательский форум, в состав которого входят компании Stiles & Ryabokobylko, Colliers International, Noble Gibbons CB Richard Ellis и Jones Lang LaSalle, в августе принял решение о переоценке существующего предложения офисных площадей и введении новой классификации. Результатом стал перевод некоторых зданий из класса А в класс В. Поэтому суммарное предложение площадей класса А сократилось. Например, в Басманном и Шаболовском районах по новой классификации нет ни одного здания высшего класса.
Безумный спрос
Спрос на пустующие офисные помещения в конце лета оставался высоким. Общая площадь поглощенных рынком площадей на 81% превысила аналогичный показатель июля. При этом наибольшей популярностью у арендаторов пользовалось Замоскворечье, на его долю приходится 62% всех арендованных или купленных в августе офисов. Остальные площади равномерно распределились между Центральным деловым, Белорусским районами и районами, не входящими в существующую классификацию.
На зону между Садовым и Третьим транспортным кольцом приходится 40% совокупного объема сделок, заключенных в первом полугодии, отмечают аналитики Noble Gibbons. По их данным, большая часть площадей в этой зоне была арендована в реконструированных производственных помещениях.
Все меньше клиентов готовы покупать офисы в жилых домах и предпочитают административные здания и бизнес-центры с готовой инфраструктурой. Существенными условиями при принятии решения являются наличие парковки и оснащенность телекоммуникациями (Интернет, телефоны). Риэлтеры отмечают, что многие из этих факторов характерны только для новых зданий, а места под строительство в центре почти не осталось. Поэтому в последнее время арендаторы предпочитают смещаться в районы между Садовым и Третьим транспортным кольцом. По направлениям наиболее востребованы запад, северо-запад, юго-запад вдоль крупных транспортных магистралей. По мнению аналитиков компании «Домострой», отмечается некоторое снижение спроса на офисы, расположенные в самом центре. «Это объясняется транспортной загруженностью, пробками, отсутствием парковок», – считают в компании.
Возросшую активность арендаторов подтверждает и сокращение доли незанятых помещений. В августе средний по городу уровень вакансий зафиксирован на уровне 5,8%, что на 0,8% меньше июльского уровня. Максимальные уровни вакансий наблюдаются в Новослободском и Центральном деловом районах – 8,8% и 8,3% соответственно. При этом изменения, которые произошли в этих районах в августе, различны. Уровень свободных помещений в Новослободском районе, следуя среднерыночной тенденции, снизились на 1,1% по сравнению с серединой лета, в то время как вакансии в Центральном деловом районе, наоборот, выросли на 1,3%, что вывело этот район на второе место по свободным офисным площадям (четвертое в июле). Минимальный уровень вакансий в конце лета по-прежнему наблюдался в районах Таганский и Шаболовский (0,6% и 1,0%). В Таганском произошло снижение рассматриваемого показателя на 0,4%, изменений в Шаболовском деловом районе не зафиксировано. К уровню вакансий названных районов в августе значительно приблизилось Замоскворечье, где произошло снижение уровня незанятых помещений на 4% (с 7,9% до 3,9%). Это объясняется повышенным интересом арендаторов к офисам в этом районе столицы. Несмотря на возросший спрос на офисы в Замоскворечье, ставки аренды в этом районе продолжили снижение, начавшееся в июле.
В августе они упали еще на 2,2% и достигли $498 за 1 кв. м. В Центральном деловом районе наоборот ставки аренды после июльского затишья выросли на 7%. Средний уровень ставок в этом районе зафиксирован на уровне $551 за 1 кв. м.
Офисный новострой
Специалисты ColliersInternational отмечают значительный рост интереса российских инвесторов, чья основная специализация далека от рынка недвижимости, к офисным проектам. В основном потенциальные инвесторы планируют вкладывать средства в строительство и развитие новых объектов, некоторые компании будут выступать и в роли девелоперов. Покупкой действующих офисных центров в основном интересовались международные организации – в частности, фонд, созданный компанией FlemingFamily & Partners. Объектом инвестиций фонда являются офисные здания класса А, расположенные в историческом центре Москвы. Однако недавно о своих инвестициях в строительство офисного здания класса А заявила компания Siemens. Объем ее инвестиций составит около 100 млн евро.
«Инвесторы очень остро воспринимают изменения макроэкономических факторов, международные агентства присваивают России все более высокие рейтинги, инвестиционный климат здесь улучшается, доходность по ценным бумагам снижается. Кроме того, наконец-то принят Земельный кодекс, что в будущем может сильно изменить рынок. Все это вместе приближает Россию к инвестиционному уровню мировых рынков. Поэтому у компаний снижается ощущение рисков, спрос на инвестиционный продукт растет», – говорит Олег Мышкин, руководитель офисного департамента и инвестиций ColliersInternational.
Среди выводимых на рынок в ближайшее время зданий есть и проекты столичных девелоперов. К примеру, компания «Романов Девелопмент Групп» представила офисный комплекс «Романов II» (площадь 37 000 кв. м). Он был введен в эксплуатацию в конце сентября в состоянии shell & core (готовность под чистовую отделку). Первыми арендаторами рекреационной части бизнес-центра стали компании World Class и трехзальный кинотеатр класса люкс Romanov Cinema. Ставки аренды – от $600 за 1 кв. м в год без налогов и эксплуатационных расходов. Кроме того, по данным компании Stiles & Ryabokobilko, около 40% всех будущих проектов строятся под конкретного заказчика либо имеют договоры предварительной аренды. Например, большую часть площадей крупнейшего введенного в первом полугодии комплекса «Павелецкая Плаза» были сданы в аренду до момента принятия здания госкомиссией.
В ColliersInternational считают, что в ближайшем будущем строительство офисов за пределами Садового кольца может стать одной из основных тенденций развития рынка. Кроме того, отмечается возросший интерес инвесторов к строительству интеллектуальных зданий и бизнес-парков, которые обладают огромным потенциалом для развития на московском рынке. Среди их преимуществ большие этажи, более низкая арендная плата, развитая инфраструктура, просторная парковка, меньший транспортный поток, устранение стрессообразующих факторов. Потенциальными арендаторами бизнес-парков являются телекоммуникационные и IT-компании, компании – производители товаров повседневного спроса (FMCG) и офисы технической поддержки любой индустрии.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
