Как не сгореть в огне звезды: гайд по работе с мировыми архитекторами

Автор:
Мария Пак, основатель и генеральный директор девелоперской компании
А-Foundation

В начале 2000-х заполучить в проект именитое бюро считалось обязательным атрибутом успеха. Девелоперы выстраивались в очередь к звездным архитекторам, не особенно задумываясь о том, как их космические идеи впишутся в земные бюджеты. Результаты были предсказуемы: половина проектов не дожила до реализации, вторая половина вышла за пределы смет и здравого смысла. 

Сегодня ситуация изменилась. Работа с именитым архитектором превратилась из вопроса престижа в предмет тщательного бизнес-анализа. Звездное имя должно конвертироваться в конкретные показатели: добавленную стоимость квадратного метра, повышенный интерес арендаторов, узнаваемость проекта на международном уровне. А главное — архитектурные амбиции должны точно укладываться в финансовую модель.

Гамбургский счет: как один проект изменил правила игры 

История с филармонией Elbphilharmonie в Гамбурге стала хрестоматийным примером того, как не надо управлять знаковыми проектами. Изначальный бюджет в 186 миллионов евро в итоге вырос до 866 миллионов, а строительство растянулось на десять лет. Одно из ведущих мировых бюро Herzog & de Meuron создали архитектурный шедевр, но цена успеха оказалась невыносимо высокой.

Сегодня этот антикейс изучается в бизнес-школах как пример важности детальной проработки контракта и системы управления изменениями.

Звездная архитектура: искусство успешного сотрудничества

Серьезные архитектурные бюро начинают с глубокого погружения в контекст проекта. Анализируется все: от розы ветров до социокультурных особенностей места. Заказчику предстоит ответить на десятки вопросов, и это не формальность – чем точнее исходные данные, тем меньше вероятность дорогостоящих корректировок на поздних стадиях.

Показателен опыт строительства небоскреба Hearst Tower в Нью-Йорке. Foster + Partners потратили полгода только на поиск способа интеграции исторического здания 1928 года в новую высотную структуру. Долгий предварительный этап окупился скоростью реализации - проект прошел все согласования без единого замечания и был реализован в рекордные сроки.

Искусство контракта

Структура договора с именитым бюро — это отдельное искусство. Стандартная схема с процентом от стоимости строительства здесь противопоказана — она лишь провоцирует архитекторов на создание более дорогих решений. Опытные девелоперы предпочитают гибридные схемы, где базовый гонорар дополняется бонусами за оптимизацию бюджета.

Критически важно четко прописать уровень вовлеченности ключевых фигур бюро. Какие решения требуют личного участия главных партнеров? Что может делегироваться команде проекта? Эти вопросы должны быть урегулированы на берегу, иначе есть риск получить продукт известной фабрики, но без того самого «звездного прикосновения», за которое и платятся огромные деньги.

Команда заказчика: ключ к успеху

Для подстраховки у девелопера должна быть собственная проектная команда, заточенная для работы с архитектурным бюро. На первый взгляд — дублирующая функция, зачем платить дважды? Но нет, экономия на внутренних специалистах обходится дороже любых гонораров звездного бюро. Внутри компании необходима команда профессионалов, способных говорить с архитекторами на одном языке и транслировать их идеи в местные нормы и технические возможности. Особенно важны специалисты по конструкциям и инженерии — именно здесь часто скрываются основные риски удорожания проекта.

Очень помогает цифровизация проектирования. Искусственный интеллект позволяет за часы проанализировать сотни вариантов решений и найти оптимальный баланс между эстетикой и экономикой. Ведущие бюро активно инвестируют в развитие собственных цифровых инструментов, которые помогают оптимизировать проектные решения без потери качества.

Эпоха архитекторов-демиургов, создающих грандиозные проекты без оглядки на бюджет, уходит в прошлое. Новое поколение звездных бюро прекрасно понимает: в мире новой экономики выживут только те, кто умеет совмещать смелые идеи с трезвым расчетом.

А хрестоматийным историям про то, как Норман Фостер нарисовал проект на салфетке и выставил счет на полмиллиона евро, останется место лишь в девелоперском устном народном творчестве.  

Мария Пак — основатель и генеральный директор девелоперской компании А-Foundation, эксперт с 20 летним опытом в области девелопмента, инвестиционного анализа и работе с международными инвесторами. 

Наработав опыт в крупнейших строительных холдингах, в 2021 году основала собственную девелоперскую компанию со специализацией на комплексном развитии и редевелопменте территорий, развитию земельных активов и работе с инвесторами. 

How Not to Get Burned by a Star: A Guide to Working with World-Class Architects

Author:
Maria Pak, Founder and CEO
of A-Foundation development company

In the early 2000s, securing a renowned architectural firm was considered a mandatory attribute of success. Developers lined up for star architects, barely considering how their cosmic ideas would fit into earthly budgets. The results were predictable: half of the projects never made it to completion, while the other half exceeded all estimates and common sense.

Today, the situation has changed dramatically. Working with a famous architect has transformed from a matter of prestige into a subject of thorough business analysis. A star name must convert into specific metrics: added value per square meter, increased tenant interest, and international project recognition. Meanwhile, architectural ambitions must fit precisely into the financial model.

Hamburg's Hard Lesson: How One Project Changed the Rules of the Game

The story of the Elbphilharmonie in Hamburg became a textbook example of how not to manage landmark projects. The initial budget of 186 million euros eventually grew to 866 million, and construction stretched over ten years. One of the world's leading firms, Herzog & de Meuron, created an architectural masterpiece, but the price of success proved too high.

Today, this case is regularly discussed in business schools as an example of the importance of detailed contract development and change management systems.

Star Architecture: The Art of Successful Collaboration

Serious architectural firms begin with deep immersion in the project context. Everything is analyzed: from wind roses to the sociocultural specifics of the location. The client must answer dozens of questions, and this isn't a formality – the more accurate the initial data, the lower the likelihood of costly adjustments in later stages.

The construction experience of the Hearst Tower in New York is indicative. Foster + Partners spent six months solely on finding ways to integrate the historic 1928 building into the new high-rise structure. This preliminary stage paid off manifold: the project passed all approvals without a single objection and was completed in record time.

The Art of Contract

The contract structure with a renowned firm is an art in itself. The standard scheme with a percentage of construction costs is contraindicated here – it only provokes architects to create more expensive solutions. Experienced developers prefer hybrid schemes, where the base fee is supplemented with bonuses for budget optimization.

It's critically important to clearly specify the involvement level of the firm's key figures. Which decisions require the personal participation of main partners? What can be delegated to the project team? These questions must be settled upfront, otherwise there's a risk of getting a product from a famous factory, but without that "star touch" for which enormous fees are being paid.

Client's Team: The Key to Success

As a safeguard, the developer must have their own project team, honed for working with architectural firms. At first glance, it seems like a duplicate function – why pay twice? But no, saving on internal specialists costs more than any star firm's fees. The company needs an internal team of professionals capable of speaking the architects' language and translating their ideas into local standards and technical possibilities. Specialists in structures and engineering are particularly important – this is often where the main risks of project cost escalation lie.

Digital design tools are particularly helpful. Artificial intelligence can analyze hundreds of solution variants in hours and find the optimal balance between aesthetics and economics. Leading firms actively invest in developing their own digital tools that help optimize design solutions without compromising quality.

The era of architect-demiurges creating grandiose projects without regard for budget is becoming history. The new generation of star firms perfectly understands: in a world of economic turbulence, only those who can combine bold ideas with sober calculation will survive.

And the textbook stories about Norman Foster sketching a project on a napkin and presenting a bill for half a million euros will remain merely developer folklore.

Maria Pak is the founder and CEO of A-Foundation development company, an expert with 20 years of experience in development, investment analysis, and international investor relations. After gaining experience in major construction holdings, in 2021 she founded her own development company specializing in comprehensive development and redevelopment of territories, land asset development, and investor relations.