Как построить небоскреб: руководство к действию

поделиться:

Фото: 123rf / Legion-Media

Строительство первых небоскребов в Москве напоминало золотую лихорадку. При заявленном московскими властями пороге входа в «Москва-Сити» в $150 млн разбирать «золотые» участки в начале 2000-х побежали все — от придворного девелопера Шалвы Чигиринского до эксцентричного Сергея Полонского, увековечившего себя фразой «У кого нет миллиарда, пошли в…» Слабо разбираясь в технологиях сверхвысотного строительства и еще меньше — в финансовых моделях длинных денег, они рвались увековечить свои амбиции в фаллических символах из стекла и бетона.

Кризис 2008-го, а потом 2014 года смыл всех — в «Москва-Сити» из десяти первых девелоперов свои небоскребы сохранили только двое. Остальные отошли банкам за долги, были проданы целиком ниже рынка или достались неожиданно вышедшим из тени миноритариям. Пафосная 612‑метровая башня «Россия», где закладывал капсулу сам мэр Москвы Юрий Лужков, так и не была построена.

Сегодня небоскребы — только бизнес и ничего личного. Чем ближе к центру, тем дороже земля и тем сильнее желание девелоперов выжать из маленького куска земли в районах плотной застройки максимально возможные метры и прибыль. Средняя рыночная цена небоскреба — плюс-минус $1 млрд. И если вам не дают покоя лавры Дональда Трампа и вы решили поднять свой миллиард на поставленных вертикально сотнях тысяч квадратных метров, проверьте себя — сможете ли вы пройти эти 10 шагов.

ШАГ 1. Определиться, действительно ли вы строите именно небоскреб

Так как термин этот умозрительный и законодательно никак не закрепленный, то в мировой практике к небоскребам (skyscraper) относят все высотные здания выше 150 метров. Однако правила хорошего тона среди московских девелоперов гласят, что словом «небоскреб» имеет право называться эксклюзивное здание высотой от 200 метров, построенное по уникальному проекту с уникальным и потому очень дорогостоящим стеклянным фасадом.

Стремительно входящие в моду 100- и даже 150-метровые высотки бизнес-класса, стараниями маркетологов мимикрирующие под «жилые небоскребы», не более чем маркетинговый ход и небоскребами в данном случае не считаются.

По международным стандартам, разработанным Советом по высотным зданиям и городской среде обитания (Council on Tall buildings and Urban Habitat, CTBUH), к небоскребам относятся все высотные здания выше 150 м. Они делятся на три категории: 100–300 м (tall), 300–600 м (supertall), свыше 600 м (megatall).

Сейчас в мире построены 173 супертолла и 3 мегатолла. Самый знаменитый из них — башня Бурдж Халифа в Дубаи высотой 828 м, ей на пятки наступает завершающая строительство километровая Башня Джидда в Саудовской Аравии (1007 м).

По российскому законодательству к высотным зданиям относятся общественные здания высотой 50–100 м и жилые здания 75–100 м. Все, что выше 100 м, относится к «уникальным объектам», строительство которых попадает под особое законодательное регулирование. Самый высокий небоскреб в России — «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге (462 м), в Москве — башня «Федерация» (374 м). Через несколько лет ее место займет новый жилой небоскреб One Tower высотой 443 м.

ШАГ 2. Правильно выбрать площадку

Первое, с чем вам придется смириться, — это забыть про «Москва-Сити». Все площадки там давно проданы, и время, когда можно было купить участок на Пресненской набережной с лучшими видами за $15–20 млн, безвозвратно прошло. Придется взглянуть шире и изучить ареал так называемого Большого Сити — территорию вокруг Делового центра. Да, это не суперпремиум по локации, но при заявленных городом планах по расширению Делового центра, масштабах развития транспортной инфраструктуры и выигрышных видах на «Москва-Сити» это вполне перспективная и коммерчески интересная история. 

Все площадки за пределами «Большого Сити» вызывают сомнения, а фраза «Новый небоскреб от Нормана Фостера на Дмитровском шоссе» вполне справедливо звучит как оксюморон. Сейчас в «Большом Сити» около 3 тыс. га, но интересны те площадки, которые примыкают к «Москва-Сити». Под небоскреб достаточно участка 1–2 га. Часть из них продается с ТЭПами — технико-экономическими показателями, в которых оговорено, что и сколько ты можешь на нем построить, и за эти цифры выйти нельзя. 

А вот у тех площадок, где пока ТЭПов нет, есть так называемый потенциал. Девелопер с опытом может выжать из площадки максимум — чуть повысить, чуть уплотнить. Умело лавируя между административными требованиями и ограничениями и московской мэрией, он может добавить еще 10 или даже 20 лишних этажей — и соответственно, 10 или 20 тысяч дополнительных квадратных метров. Если вы не из их числа, то уже на этом этапе вам стоит задуматься о привлечении правильного девелопера на управление проектом — то, что называется fee-девелопментом. Он подберет вам площадку, упакует ее необходимыми ТЭПами, и за 12–15 млрд рублей вы получите участок под свой небоскреб.

Фото: 123rf / Legion-Media

ШАГ 3. Построить финансовую модель

Допустим, потенциал выбранной площадки дает вам возможность построить 300-метровый небоскреб общей площадью 250 тыс. м2. Назовем его условно ZERO tower.

Небоскреб — это всегда длинные сроки строительства и длинные, и потому более дорогие, деньги. Срок строительства небоскреба — вдвое и иногда даже втрое дольше, чем обычного здания. И если стандартный срок строительства здания высотой до 100 м от начала проектирования до сдачи — 2–2,5 года, то горизонт строительства небоскреба — 4–6 лет. Финансовые риски на этой дистанции растут в геометрической прогрессии — колебания курса доллара, общий экономический спад, введение новых санкций и, конечно, пресловутый «черный лебедь» Насима Талеба, который в этот раз явил себя в виде пандемии коронавируса, — все это должно быть учтено в финансовой модели.

Ошибка напрямую ведет к краху проекта, и массовое разорение девелоперов в «Москва-Сити» — самый масштабный и показательный тому «антикейс». Самая большая ошибка при построении финансовой модели небоскреба — взять за основу модель строительства обычного здания. Она давно считается по простым, всем известным формулам, где погрешность в оценке стоимости строительства не выше 5 %. У небоскреба все гораздо сложнее. Помимо удорожания длинных денег, надо понимать, что себестоимость здания одного класса из одинаковых материалов с определенной высоты начинает расти. Так, при сегодняшней рыночной ситуации и сегодняшнем курсе доллара себестоимость элитного квадратного метра при высоте до 100 м — 100–110 тыс. рублей, до 300 м — 120–130 тыс. рублей, а в здании 400 м высотой себестоимость квадратного метра будет уже 160 тыс. рублей.

При высоте нашего ZERO tower 300 м и площади 250 тыс. м2 его базовая расчетная себестоимость составит 32,5 млрд рублей.

Плюс закладывается «цена ошибки» — коэффициент 1.1, а лучше 1,2 — на колебания курса доллара, непредвиденные риски вроде смены подрядчика, перерасчета конструктива или в исключительном случае — перезаливки бетонной плиты фундамента, как это было в башне «Федерация». Итого по минимальному коэффициенту — 35,75 млрд рублей. Вместе с покупкой площадки — еще плюс 12 млрд. Итого — уже почти 50 млрд рублей. Ну а если вы решили замахнуться на 400-метровый небоскреб с площадью около 450 тыс. м, то себестоимость его вместе с площадкой будет уже 85 млрд.

ШАГ 4. Найти деньги

Если у вас есть миллиард долларов, про который говорил Полонский, или даже полмиллиарда, то этот уровень можно пропустить. Если нет, то их нужно найти — привлечь инвесторов или получить кредит в банке. Модные в 2000-е истории с выпуском девелоперами «кредитных нот» и привлечения посредством их иностранных денег больше не работают.

Инвесторов нужно искать под конкретный проект и понятную бизнес-модель, в которой необходимо показать не только себестоимость, но и норму прибыли готового объекта. При «здоровой» бизнес-модели интересная для инвестора норма прибыли должна быть не менее 30 %. Сейчас российский строительный рынок опять стал входить в зону интересов иностранных инвесторов, из которых эффектнее всего заявились китайцы. Всемирная китайская строительная госкорпорация (China Railway Construction Corporation, CRCC) объявила о намерении выкупить половину строящегося 443-метрового One Tower. И хотя официального подтверждения от «Мосинжпроекта» пока нет, эта покупка грозит стать одной из крупнейших сделок на девелоперском рынке — 50 % One Tower оценивается в 24,5 млрд рублей.

Если вы собрались за кредитом, то далеко ходить не придется — строительство небоскребов активно кредитуют только 5 финансовых организации — «Сбер», ВТБ, Альфа-банк, МКБ и «ДОМ.РФ». Охотно они это делают только для первой пятерки московских девелоперов. Отголоски родовой травмы по кредитованию «Москва-Сити» и накопленный опыт научили их с ходу отличать успешную финансовую модель от сомнительной и выдавать кредит строго «под репутацию». Если есть сомнения, вам не дадут денег даже под большой процент.

Допустим, банк счел вашу репутацию кристально чистой, перспективы строительства — безоблачными, а финансовую модель — продуктивной и устойчивой. Устойчивой это значит, что ваш проект остается эффективным даже при снижении цен продаж минимум на 20 % и повышении расходов на строительство минимум на 10 %. Если права на землю полностью оплачены, то вы вносите 30 % собственных средств, показываете в финансовой модели, что прибыль по проекту составит минимум 20 %, и на оставшуюся сумму банк кредитует вас под залог прав на землю и еще не построенных площадей. При расчете процента банк ориентируется на ключевую ставку ЦБ плюс 3 пункта, то есть сейчас это около 7,5 %. Все кредиты, разумеется, рублевые — долларовые исчезли как данность после кризиса 2008 года, когда стало понятно, к чему приводит с рублевой доходностью по проекту экономия на % по валютной ставке.

ШАГ 5. Выбрать архитектурное бюро

Это обязательно должен быть архитектор с именем, который придаст небоскребу добавочную стоимость, выведет его на международный уровень и потешит ваши амбиции тем, что ваш ZERO tower обязательно получит какую-нибудь приятную международную награду.

Но как человек, заинтересованный в финансовой стороне вопроса, вы должны знать, что архитектурные бюро делятся на две условные группы — американцы и не американцы. Американцы более прагматичны. Изначально ментально настроенные на коммерческий успех проекта, за $10–12 млн они предлагают в проекте то самое соотношение цена/качество, когда инвестор получает высокого уровня здание и при его строительстве не несет сверхиздержек за ненужные сверхкрасоты.

Не американцы с именем — в первую очередь творцы. Если ты привлекаешь, к примеру, бюро Нормана Фостера, то, заплатив $20–40 млн, будь готов к постоянному торгу и дополнительным издержкам. В отличие от американцев, их подход — «я художник». Я создам то, чего не видел свет, а вы заплатите столько, сколько это будет стоить. Коммерческая составляющая? Не смешите меня. Яйцо в два раза дороже прямоугольника? И что? А я хочу яйцо. Или кубики, поставленные друг на друга. Старожилы «Сити» помнят суд Capital Group с голландским архитектором Эриком Ван Эгераатом, который проектировал «Город Столиц». Красивый проект оказался технически нереализуем, и его заканчивали те самые прагматичные американцы — архитектурное бюро NBBJ.

Наших архитекторов тоже давно нельзя сбрасывать со счетов. Во‑первых, среди них есть международно признанные, как, например Сергей Скуратов. Плюс наши куда более оперативны. Когда девелоперу нужно срочно согласовать предконцепцию и счет идет на недели, не каждый может ждать полгода тендерную бюрократию международных бюро. Наши все это сделают за полтора-два месяца, а для девелопера время — всегда деньги.

Фото: 123rf / Legion-Media

ШАГ 6. Проектирование

Сам конструктив небоскреба очень сложный, так как проектируется с чистого листа под конкретное здание и потому стоит очень дорого. От качества конструктива зависит не только техническая сторона — безопасность здания и удобство эксплуатации, но и потребительские характеристики. Никто из покупателей дорогостоящих апартаментов не хочет видеть огромные опоры, закрывающие панорамные виды.

Цена ошибки здесь очень дорогая — неправильный выбор конструктора может привести как к удорожанию конструктива в полтора раза, так и к риску не пройти экспертизу.

ШАГ 7. Пройти экспертизу

Экспертиза — реперная точка для каждого застройщика. Помимо собственно проекта, его архитектурной и технологической составляющей, в документации отражено все — в том числе инженерное оборудование. Вы не можете заявить в проекте лифты Schindler, а поставить вместо них Otis, или вместо электрооборудования Schneider Electric поставить импортозаместительный аналог.

Ответственность экспертизы — что здание будет соответствовать всем техническим требованиям безопасности, и только после ее успешного прохождения выдается вожделенное разрешение на строительство. Это означает, что можно выходить на стройку.

Если слишком затянете со строительством, экспертизу может понадобиться проходить второй раз. Так было со шпилем башни «Федерация» — пока стройка стояла, успели поменяться строительные нормы. Проект шпиля экспертиза не пропустила, и «наследникам» Полонского пришлось долго и печально этот шпиль разбирать.

ШАГ 8. Выбрать подрядчика

Здесь правило одно — один генподрядчик и никаких субподрядчиков. Зарекомендовавших себя строительных компаний, которые умеют строить небоскребы, в Москве всего четыре, и все они турецкие. И речь здесь не о монополизации рынка, это как раз пример органической консолидации. Крупные генподрядчики могут строить большие объемы за счет собственных средств, имеют опыт уникального строительства, многотысячный штат ИТР и тем самым гарантируют безопасность, качество строительства и никаких сюрпризов со сроками.

В последнее время в эту нишу пытаются вдавиться русские строительные компании и, конечно, китайцы. Турки гарантированно дадут цену/качество. Русские — адекватную цену, с качеством как повезет. Китайцы, как и в других отраслях, предлагают самую низкую цену и самые короткие сроки. Пока еще в Москве никто не рискнул проверить, насколько их обещания соответствуют действительности, но это вопрос исключительно времени. Возможно, прецедент создаст «Мосинжпроект» со своим давним партнером по строительству метро Всемирной китайской строительной корпорацией (China Railway Construction Corporation), с учетом планов CRCC по покупке половины небоскреба «Мосинжпроекта» One Tower.

Кто на самом деле строит небоскребы

Половину небоскребов в «Москва-Сити» построили три турецкие строительные компании — Renaissance Construction, Ant Yapi и ее российская «дочка» ANTTEQ.

На счету «Ренессанс» — Башня «Федерация», «Эволюция», Neva Towers (в процессе строительства), iCity (в процессе строительства).

У ANTTEQ и Ant Yapi — «Город Столиц», «ОКО», Capital Towers (в процессе строительства), Grand Tower (в процессе строительства).

Башню «Меркурий» построила турецкая компания «Расен Строй».

Китайская Yuanda в качестве субподрядчика занималась остеклением фасадов башен «Меркурий» и «Федерация».

ШАГ 9. Собственно стройка

Если вам повезло и вы правильно выбрали генподрядчика, то следующие 5 лет (один год ушел на проектирование и согласование) вы смотрите, как растет ваш ZERO tower, молитесь, чтобы не скакнул курс и не сползли сроки строительства, и контролируете расходы. 20 % от ваших 50 млрд рублей уйдут на конструктив, еще 20 % — на фасады. Дорого? Но сэкономить на фасадах не получится — на значимых площадках московские власти пристально следят за внешним видом здания и не дадут вам навесить на него бутылочное стекло. Еще 40 % уйдут на инженерию. Остальное — на отделку, куда вы, разумеется, должны привлечь дизайн-бюро с именем, и прочие мелочи вроде облагораживания территории.

Контроль хода строительства — не ваша забота. Седеть от технических накладок и зарабатывать пульс, как у птички колибри, от срыва сроков — прерогатива вашего директора по строительству. Или нанятого на управление девелопера, которому вы заплатите 5 % от общей стоимости проекта.

Где крадут на стройке

Правильный ответ — везде. Вы как инвестор не можете это отслеживать и не должны. Все, что украдут, уже заложено у генподрядчика в цене, и задача инвестора — составить с ним правильный договор. Там тоже есть где споткнуться — ошибки в базовых расчетах могут вызвать серьезные колебания кубометров бетона и металла, но чем больше у вас опыта, тем грамотнее рассчитан коридор колебаний, тем меньше допзатрат и вопросов «кто у кого украл ложки».

ШАГ 10. Продать небоскреб

• Вариант 1: продать его целиком. Если, конечно, вы строили не на кредитные деньги, правильно рассчитали спрос и построили офисы, и по параметрам попадаете под хотелки какого-нибудь все разрастающегося Ozon, который как раз кстати объявил о желании купить офисное здание недалеко от «Москва-Сити». Или условного «Яндекса», амбиции которого рано или поздно дорастут до небоскреба.

• Вариант 2: найти желающую переехать в «Большой Сити» госструктуру. Здесь продать просто так не удастся, но при определенной сноровке можно поменять, например, на несколько зданий в центре, которые принадлежат ей сейчас.

• Вариант 3: открытый рынок. Если это ваш случай, то придется вернуться на шесть шагов назад — «построение финансовой модели». И пройти еще 10 шагов. Но это уже другая игра, а к ней тизер: средний срок реализации апартаментов в небоскребе на открытом рынке — от 5 до 10 лет.

Мария Пак — основатель и генеральный директор девелоперской компании А-Foundation, эксперт с 20 летним опытом в области девелопмента, инвестиционного анализа и работе с международными инвесторами. 

Наработав опыт в крупнейших строительных холдингах, в 2021 году основала собственную девелоперскую компанию со специализацией на комплексном развитии и редевелопменте территорий, развитию земельных активов и работе с инвесторами. 

How to Build a Skyscraper: An Investor's Guide

Authors:
Anna von Langer
Maria Pak 

The construction of Moscow's first skyscrapers resembled a gold rush. With Moscow authorities setting an entry threshold for Moscow City at $150 million, everyone rushed to grab "golden" plots in the early 2000s — from the establishment developer Shalva Chigirinsky to the eccentric Sergei Polonsky, who immortalized himself with the phrase, "If you don't have a billion, get lost..." With little understanding of super-tall construction technologies and even less knowledge of long-term financial models, they were eager to immortalize their ambitions in phallic symbols of glass and concrete. 

The crises of 2008 and then 2014 washed away almost everyone — in Moscow City, only two of the original ten developers retained their skyscrapers. The rest were transferred to banks to cover debts, sold entirely below market value, or unexpectedly fell into the hands of previously invisible minority shareholders. The pompous 612-meter Russia Tower, where Moscow Mayor Yuri Luzhkov himself laid the foundation capsule, was never built.

Today, skyscrapers are purely business, nothing personal. The closer to the center, the more expensive the land and the stronger developers' desire to squeeze maximum square footage and profit from small plots in densely built areas. The average market price of a skyscraper is approximately $1 billion. So if you're restless with ambition to follow Donald Trump's footsteps and want to invest your billion in hundreds of thousands of vertically stacked square meters, check yourself — can you navigate these 10 steps?

STEP 1: Determine if you're actually building a skyscraper

Since this term is conceptual and not legally defined, global practice considers all high-rise buildings above 150 meters to be skyscrapers. However, good etiquette among Moscow developers dictates that the word "skyscraper" rightfully applies only to exclusive buildings at least 200 meters tall, built according to a unique design with a unique and therefore very expensive glass facade.

The increasingly trendy 100- and even 150-meter high-rises of business class, camouflaged as "residential skyscrapers" by marketers' efforts, are nothing more than a marketing ploy and are not considered skyscrapers in this context.

According to international standards developed by the Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), all high-rise buildings above 150m are considered skyscrapers. They are divided into three categories: 100-300m (tall), 300-600m (supertall), and over 600m (megatall).

Currently, 173 supertalls and 3 megatalls have been built worldwide. The most famous is the Burj Khalifa in Dubai at 828m, closely followed by the Jeddah Tower in Saudi Arabia (1007m), which is nearing completion.

Under Russian legislation, high-rise buildings include public buildings 50-100m tall and residential buildings 75-100m tall. Anything above 100m is classified as a "unique object," subject to special legislative regulations. Russia's tallest skyscraper is the Lakhta Center in St. Petersburg (462m), while in Moscow it's the Federation Tower (374m). In a few years, its place will be taken by the new residential skyscraper One Tower, standing at 443m.

STEP 2: Choose the right location

First, you'll have to accept that Moscow City is off the table. All plots there have long been sold, and the time when you could buy a site on Presnenskaya Embankment with the best views for $15-20 million is irretrievably gone. You'll need to look more broadly and explore the so-called Big City area — the territory surrounding the Business Center. Yes, it's not super-premium in terms of location, but given the city's declared plans to expand the Business Center, the scale of transport infrastructure development, and advantageous views of Moscow City, it's quite a promising and commercially interesting proposition.

All sites beyond "Big City" raise doubts, and the phrase "New skyscraper by Norman Foster on Dmitrovskoye Highway" quite rightfully sounds like an oxymoron. Currently, "Big City" covers about 3,000 hectares, but the interesting sites are those adjacent to Moscow City. A plot of 1-2 hectares is sufficient for a skyscraper. Some are sold with TEPs — technical and economic parameters that specify what and how much you can build, and these figures cannot be exceeded.

Sites without TEPs, however, have what's called "potential." An experienced developer can squeeze the maximum out of a site — slightly increase height, slightly increase density. By skillfully navigating between administrative requirements, restrictions, and Moscow City Hall, they can add 10 or even 20 extra floors — and consequently, 10 or 20 thousand additional square meters. If you're not among their number, you should consider engaging the right developer for project management — what's called fee-development. They will find you a site, package it with the necessary TEPs, and for 12-15 billion rubles, you'll have a plot for your skyscraper.

Фото: 123rf / Legion-Media

STEP 3: Build a financial model

Let's say the potential of your chosen site allows you to build a 300-meter skyscraper with a total area of 250,000 square meters. Let's call it ZERO tower.

A skyscraper always means long construction timelines and consequently more expensive, long-term financing. The construction period for a skyscraper is two or sometimes even three times longer than for a regular building. If the standard construction period for a building up to 100m, from the start of design to completion, is 2-2.5 years, then the horizon for skyscraper construction is 4-6 years. Financial risks over this distance grow exponentially — dollar exchange rate fluctuations, general economic downturn, introduction of new sanctions, and of course, Nassim Taleb's infamous "black swan," which this time manifested as the coronavirus pandemic — all this must be accounted for in the financial model.

A mistake directly leads to project failure, and the mass bankruptcy of developers in Moscow City is the most extensive and illustrative "anti-case" of this. The biggest mistake when building a skyscraper's financial model is to base it on a regular building's model. The latter is calculated using simple, well-known formulas where the margin of error in construction cost estimation is no more than 5%. For a skyscraper, everything is much more complicated. Besides the increased cost of long-term financing, you need to understand that the cost per square meter of a building of the same class made from identical materials begins to rise at a certain height. Thus, at today's market situation and current dollar exchange rate, the cost of an elite square meter for heights up to 100m is 100-110 thousand rubles, up to 300m it's 120-130 thousand rubles, and in a 400m tall building, the cost per square meter will already be 160 thousand rubles.

With our ZERO tower at 300m tall and an area of 250,000 square meters, its basic calculated cost will be 32.5 billion rubles.

Plus, you need to include the "cost of error" — a coefficient of 1.1, or better yet 1.2 — for dollar exchange rate fluctuations, unforeseen risks like changing contractors, recalculating the structure, or in exceptional cases — re-pouring the concrete foundation slab, as happened with the Federation Tower. So with the minimum coefficient, that's 35.75 billion rubles. Together with the purchase of the site — add another 12 billion. In total — almost 50 billion rubles already. And if you decided to aim for a 400-meter skyscraper with an area of about 450,000 square meters, then its cost together with the site would already be 85 billion.

STEP 4: Find the money

If you have the billion dollars Polonsky talked about, or even half a billion, you can skip this level. If not, then you need to find it — attract investors or get a loan from a bank. The fashionable stories from the 2000s of developers issuing "credit notes" and using them to attract foreign money no longer work.

Investors need to be sought for a specific project and a clear business model, in which you need to show not only the cost but also the profit margin of the finished object. With a "healthy" business model, an interesting profit margin for an investor should be at least 30%. Now the Russian construction market is again entering the zone of interest for foreign investors, of which the Chinese have made the most impressive entrance. The China Railway Construction Corporation (CRCC) has announced its intention to buy out half of the 443-meter One Tower under construction. Although there's no official confirmation from Mosinzhproekt yet, this purchase threatens to become one of the largest deals in the development market — 50% of One Tower is valued at 24.5 billion rubles.

If you're going for a loan, you won't have to look far — only 5 financial organizations actively lend for skyscraper construction — Sberbank, VTB, Alfa-Bank, MKB, and DOM.RF. They are only willing to do this for the top five Moscow developers. The echoes of birth trauma from lending to Moscow City and accumulated experience have taught them to immediately distinguish a successful financial model from a dubious one and to issue loans strictly "based on reputation." If there are doubts, they won't give you money even at a high interest rate.

Let's say the bank considers your reputation crystal clear, the construction prospects cloudless, and the financial model productive and sustainable. Sustainable means that your project remains effective even with a minimum 20% decrease in sales prices and a minimum 10% increase in construction costs. If the land rights are fully paid for, you contribute 30% of your own funds, show in the financial model that the project's profit will be at least 20%, and the bank lends you the remaining amount secured by the rights to the land and yet-to-be-built areas. When calculating the interest rate, the bank focuses on the Central Bank's key rate plus 3 points, so currently about 7.5%. All loans, of course, are in rubles — dollar loans disappeared as a reality after the 2008 crisis when it became clear what happens when you try to save on interest rates with a foreign currency loan while having ruble-denominated project income.

STEP 5: Choose an architectural firm

This must definitely be an architect with a name who will add value to the skyscraper, elevate it to an international level, and flatter your ambitions by ensuring that your ZERO tower will definitely receive some pleasant international award.

But as someone interested in the financial side of the question, you should know that architectural firms are divided into two conditional groups — Americans and non-Americans. Americans are more pragmatic. Initially mentally oriented toward the project's commercial success, for $10-12 million they offer in their project that very price/quality ratio where the investor gets a high-level building and doesn't incur excessive costs for unnecessary super-beauty during its construction.

Non-Americans with a name are primarily creators. If you engage, for example, Norman Foster's firm, then after paying $20-40 million, be prepared for constant bargaining and additional costs. Unlike the Americans, their approach is, "I am an artist." I'll create something the world has never seen, and you'll pay as much as it costs. Commercial component? Don't make me laugh. An egg is twice as expensive as a rectangle? So what? I want an egg. Or cubes stacked on top of each other. Old-timers in the City remember Capital Group's lawsuit with Dutch architect Erick Van Egeraat, who designed Capital Cities. The beautiful project turned out to be technically unfeasible, and it was completed by those very pragmatic Americans — the architectural firm NBBJ.

Our Russian architects also can't be discounted. First, there are internationally recognized ones, such as Sergei Skuratov. Plus, ours are much more responsive. When a developer needs to urgently agree on a pre-concept and time is counted in weeks, not everyone can wait six months for the tender bureaucracy of international firms. Ours will do all this in one and a half to two months, and for a developer, time is always money.

Фото: 123rf / Legion-Media

STEP 6: Design

The actual structure of a skyscraper is very complex, as it's designed from scratch for a specific building and therefore costs a lot. The quality of the structure affects not only the technical side — building safety and ease of operation — but also consumer characteristics. None of the buyers of expensive apartments want to see huge supports blocking panoramic views.

The price of an error here is very expensive — the wrong choice of designer can lead both to a one-and-a-half-times increase in structural costs and to the risk of not passing the expert assessment.

STEP 7: Pass the expert assessment

Expert assessment is a benchmark for every developer. In addition to the project itself, its architectural and technological components, everything is reflected in the documentation — including engineering equipment. You cannot specify Schindler elevators in the project and then install Otis instead, or replace Schneider Electric electrical equipment with an import-substituting analog.

The responsibility of the expert assessment is to ensure that the building will comply with all technical safety requirements, and only after its successful completion is the coveted construction permit issued. This means you can start construction.

If you delay construction too long, you may need to go through the expert assessment a second time. This happened with the spire of the Federation Tower — while construction was halted, building codes changed. The expert assessment did not approve the spire project, and Polonsky's "heirs" had to spend a long and sad time dismantling this spire.

STEP 8: Choose a contractor

Here the rule is simple — one general contractor and no subcontractors. There are only four construction companies in Moscow that have proven themselves capable of building skyscrapers, and they are all Turkish. And this is not about market monopolization; it's an example of organic consolidation. Large general contractors can build large volumes using their own funds, have experience in unique construction, have a staff of thousands of engineers, and thereby guarantee safety, construction quality, and no surprises with deadlines.

Recently, Russian construction companies and, of course, the Chinese have been trying to squeeze into this niche. The Turks will guarantee price/quality. Russians — an adequate price, with quality as luck would have it. The Chinese, as in other industries, offer the lowest price and the shortest timeframes. So far, no one in Moscow has risked checking how their promises correspond to reality, but it's only a matter of time. Perhaps the precedent will be set by Mosinzhproekt with its long-time metro construction partner, the China Railway Construction Corporation (CRCC), given CRCC's plans to buy half of Mosinzhproekt's One Tower.

Who Actually Builds Skyscrapers 

Half of the skyscrapers in Moscow City were built by three Turkish construction companies — Renaissance Construction, Ant Yapi, and its Russian subsidiary ANTTEQ.  

Renaissance has built Federation Tower, Evolution, Neva Towers (under construction), iCity (under construction).  

ANTTEQ and Ant Yapi have built Capital Cities, OKO, Capital Towers (under construction), Grand Tower (under construction).  

Mercury Tower was built by the Turkish company Rasen Story.  

The Chinese company Yuanda, as a subcontractor, handled the glazing of the facades of Mercury and Federation towers.

STEP 9: The actual construction

If you're lucky and you've chosen the right general contractor, then for the next 5 years (one year was spent on design and approvals), you watch your ZERO tower grow, pray that the exchange rate doesn't jump and construction timelines don't slip, and control expenses. 20% of your 50 billion rubles will go to the structure, another 20% to facades. Expensive? But you can't save on facades — in significant locations, Moscow authorities closely monitor the building's appearance and won't let you hang bottle glass on it. Another 40% will go to engineering. The rest — to finishing, for which you, of course, should engage a design bureau with a name, and other trifles like beautifying the territory.

Monitoring the construction progress is not your concern. Growing gray from technical complications and developing a hummingbird-like pulse from missed deadlines is the prerogative of your construction director. Or the hired developer manager who you'll pay 5% of the total project cost.

Where They Steal in Construction

The correct answer is everywhere. As an investor, you cannot track this and should not. Everything that will be stolen is already included in the general contractor's price, and the investor's task is to draw up the right contract with them. There's also room to stumble there — errors in basic calculations can cause serious fluctuations in cubic meters of concrete and metal, but the more experience you have, the more accurately calculated the fluctuation corridor, the fewer additional costs and questions about "who stole whose spoons."

Have you reached the end? Congratulations. You've built your own skyscraper, which cost you 50 billion rubles and 6 years of your life. And remind me, why did you build it? Oh yes, to sell it.

STEP 10: Sell the skyscraper

Option 1: Sell it entirely. If, of course, you didn't build with borrowed money, correctly calculated demand and built offices, and your parameters meet the wishes of some ever-expanding Ozon, which has just conveniently announced its desire to buy an office building near Moscow City. Or a conditional Yandex, whose ambitions will sooner or later grow to a skyscraper.

Option 2: Find a government structure willing to move to "Big City." Here, you won't be able to simply sell, but with certain skills, you can exchange it for, for example, several buildings in the center that currently belong to them.

Option 3: The open market. If this is your case, you'll have to go back six steps — "building a financial model." And go through 10 more steps. But that's a different game, and here's a teaser: the average timeframe for selling apartments in a skyscraper on the open market is 5 to 10 years.

Maria Pak is the founder and CEO of A-Foundation development company, an expert with 20 years of experience in development, investment analysis, and international investor relations. After gaining experience in major construction holdings, in 2021 she founded her own development company specializing in comprehensive development and redevelopment of territories, land asset development, and investor relations. 

Подписывайтесь на нас:

Еще по теме

мнения

Промышленная революция в России: чего ждать от модернизации заводам и предприятиям

Как будет меняться промышленное производство в России и какие технологии в этом помогут

мнения

Эпоха ренессанса элитной недвижимости

Чем сегодня можно заинтересовать требовательную аудиторию

мнения

Сбить температуру: зачем компаниям охлаждать данные и как это делать эффективно

Бизнес может сократить расходы за счет «температурного» хранения данных, в то же время сохраняя их доступность

lifestyle

Ole, OLED!

Инженеры Samsung избавили OLED-телевизор от его единственного недостатка

lifestyle

ИИ — внутри

В производстве телевизоров внедрение технологий ИИ можно смело приравнять к появлению цвета, то есть старту новой эры, которая обеспечивает людям новый пользовательский опыт

посмотреть еще