Как построить Нью-Васюки
Например, такие "точки" должны возникнуть благодаря переезду федеральных учреждений и вузов. Правда, пока эта идея не вызывает энтузиазма у потенциальных резидентов присоединенных пространств. Никто из опрошенных нами федеральных правительственных ведомств, высших учебных заведений и деловых структур не желает ехать туда по собственной воле. Речь может идти исключительно о принудительном переселении. При этом ни у властей, ни у предпринимателей нет ни одного масштабного бизнес-проекта, который бы родился на присоединенных территориях и вел к их органическому росту. Выходит, что план по расширению Белокаменной появился у властей, дабы дать возможность подмосковным лендлордам повысить стоимость их земли. Хотя власти "великое переселение" объясняют необходимостью развернуть транспортные потоки от центра к периферии и тем самым решить проблему пробок.
Кто на этом заработает? Сегодня с определенностью можно сказать, что сенатор Вадим Мошкович, уже подаривший 307 га в Домодедовском районе Москве, чтобы вокруг его проекта "А101" появился квартал правительственных зданий, Сбербанк, активно продвигающий идею Международного финансового центра на Рублевке вместе с Сулейманом Керимовым, Василий Анисимов, земли которого находятся за пределами "новой" Москвы, в Домодедово, группа "Абсолют", банк "Глобэкс", компания RDI и др.
Притом что в "старой" Москве стоят заброшенные промзоны, где можно построить 70 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, в Москве "новой" планы грандиозные - на 100 млн кв. м. Реализовать их собираются, отняв землю у дачников и лендлордов, потому как почти все участки в "новой" Москве находятся в частной собственности. Для нужд будущего строительства готовится закон об ускоренном порядке изъятия земель, по мнению многих, нарушающий конституционные права граждан на собственность. Как после этого столица собирается привлекать иностранные инвестиции и строить Международный финансовый центр, не совсем понятно.
Страсти вокруг "Коммунарки"
Полтора года, прошедших с момента присоединения новых земель к Белокаменной, идею тогдашнего президента Дмитрия Медведева о переезде федерального правительства в "новую" Москву чиновники и депутаты саботировали. Однако в марте 2013 г. на выставке MIPIM в Каннах компания "Авгур Эстейт" Вадима Мошковича передала столице 307 га в Ленинском районе, вблизи деревни Сосенки. На этой территории город планирует построить медицинский, образовательный и деловой кластеры. А пока там располагается свалка площадью 40 га. Хотя закрыта она в 1978 г., рекультивацию этого огромного участка земли затеяли лишь в 2012 г. Когда проект "А101" (строящийся "Авгур Эстейт" город) только стартовал, девелопер хотел поучаствовать в уничтожении мусоросвалки, но сегодня в "Авгур Эстейт" предпочитают об этом не вспоминать. Вопрос "Ко", как идет работа на полигоне, остался без ответа.
Для Вадима Мошковича передача земель не пожертвование, как сказано в документе, подписанном мэрией и "Авгур Эстейт", а большой подарок: городские власти уже запланировали бессветофорное движение на Калужском шоссе и на Ленинском проспекте, новые развязки и линию метро от "Проспекта Вернадского" вдоль Калужского шоссе вблизи главного проекта девелопера - "А101".
"А101" возводится под Сосенками, на месте совхоза "Коммунарка". К настоящему времени уже сдано в эксплуатацию около 170 000 кв. м жилья, строится еще 400 000 кв. м. А всего за тридцать лет может появиться свыше 20 млн кв. м недвижимости. Если по состоянию на март текущего года в многоэтажных домах "Авгур Эстейт" цена на квартиры начинается с 75 000 руб. за кв. м, в кварталах таунхаусов - с 55 000 руб. за кв. м, то к окончанию строительства девелопер ожидает, что стоимость "квадрата" может возрасти на 40%. Такой ценовой эффект прогнозируется на фоне решения московских властей разместить здесь образовательно-медицинский кластер. "Но на сегодняшний день никаких изменений в стоимости недвижимости в "Коммунарке" не происходило и вряд ли произойдет в ближайшее время, - отмечает Михаил Куликов, руководитель управления маркетинга компании RDI. - Скорее всего, если это случится, то только тогда, когда начнется активное развитие инфраструктуры и строительство метрополитена".
От правительственного квартала в "Коммунарке" власти официально также не отказались, и господин Мошкович надеется, что со временем созданный им город "А101" окажется рядом с новым Белым домом. По крайней мере, Управделами президента рекомендует Роспечати, Росархиву и Ростуризму переместиться за МКАД. Но когда это случится и кто переедет, в "Авгур Эстейт" не знают.
Впрочем, другие девелоперы также делают ставку на ускоренное развитие "Коммунарки". Рядом с "Коммунаркой", на 14-м км от МКАД по Калужскому шоссе, на территории бывшей Марьинской птицефабрики компания "Раст" Михаила Оглоблина, сына министра строительства и ЖКХ Московской области Марины Оглоблиной, строит жилой комплекс на 250 000 кв. м. "Марьино Град". Как будто заранее знал господин Оглоблин, что эти земли войдут в состав "новой" Москвы, когда в 2007 г. покупал здесь площадку у компании "Феррострой". "В настоящее время жилье в "Марьино Град" продается в среднем по 66 000 руб. за кв. м, к концу стройки цена "квадрата" вырастет до 100 000 руб., или примерно на 30%", - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" (продавец жилого комплекса). Но отнюдь не за счет правительственного Сити или вузов, а за счет повышенного спроса и изменения транспортной ситуации: здесь собираются запустить скоростной трамвай для связи с Внуково и монорельсовую дорогу до Москвы.
По соседству, на 21-м км Киевского шоссе, в городском поселении Кокошкино, компания RDI, хозяин которой Дмитрий Аксенов дружит с главой департамента развития новых территорий Москвы Владимиром Жидкиным, возведет крупный жилой комплекс "Пригород М3" и коттеджный поселок "Западная Долина" общей площадью 740 000 кв. м. Участок под 200 га консолидирован в начале 2000-х предшественником RDI, компанией "Регион-Р", подразделением Всероссийской общественной организации ветеранов "Боевое братство", председателем которой был губернатор Московской области Борис Громов. В конце 2010 г. из RDI Group вышел один из двух соучредителей - депутат Госдумы и первый зампред "Боевого братства" Дмитрий Саблин. Цена кв. м в квартирах сегодня здесь стартует от 63 000 руб., хотя это дальше от МКАД, чем "Марьино Град". В начале стройки, в ноябре 2012 г., "квадрат" стоил в среднем 53 000 руб., и до конца 2013 г., до момента окончания стройки, будет расти и дальше, полагают в отделе продаж поселка "Западная Долина". Проект бизнес-класса, выполненный хорошими архитекторами (Тотан Кузембаев и др.), демонстрировался на MIPIM, на правительственном стенде Москвы как образец градостроительства в "новой" столице. Продажи в "М3" еще не открыты.
Реактор остается в Москве
Вокруг создания в "Коммунарке" образовательного кластера выстраиваются собственные сюжеты. Вадим Мошкович не в первый раз отдает свои земли. В 2009 г. под кампус Национального технологического института, который должен был быть создан на базе МИСиСа (Московского института стали и сплавов), "Авгур Эстейт" уже подарила вузу 100 га в деревне Сосенки. Но стройка так и не началась из-за отсутствия сетей. Но зато другой вуз, Национальный исследовательский ядерный университет "МИФИ", получил в Сосенках разрешение на строительство. Деньги на стройку Министерство образования не дает и предлагает поискать их у будущих работодателей.
Правда, сегодня МИСиСу, МИФИ и еще двум вузам предложил площадку в Домодедовском районе другой лендлорд - Василий Анисимов. Она находится в 40 км от МКАД, в то время, как расстояние до Сосенок - около 10 км. В МИФИ знают, что в Домодедово ведущим техническим вузам страны предлагает переехать Министерство образования. Однако не всем министерские инициативы по вкусу. Олег Абросимов, проректор по развитию имущественного комплекса МИСиСа, сообщил "Ко": "Если московские и федеральные власти не найдут возможным проектирование нового кампуса НИТУ "МИСиС" в районе "Коммунарки", мы переезжать не будем - ни в Домодедово, ни в любое другое место".
У МИФИ есть территория - 19 га в районе метро "Каширская". В настоящее время здесь строятся общежития и лабораторный корпус. Это значит, что планов по переезду у вуза тоже нет. Кроме того, как рассказали "Ко" в Ядерном университете, у МИФИ имеется собственный ядерный реактор и ускорители, и их вряд ли станут перемещать.
"Русский Кембридж"
Домодедово не относится к "новой" Москве, но идей по развитию московской агломерации в сторону Домодедово у чиновников не меньше, чем в направлении Троицка и Калуги.
Крупнейший лендлорд, имеющий землю в окрестностях Домодедово, - миллиардер, владелец компании Coalco Василий Анисимов.
Территории трех хозяйств (Барыбино, Повадино и "Заря Подмосковья") в Домодедовском районе общей площадью около 20 000 га структуры Василия Анисимова скупили еще в начале 2000-х. Здесь предприниматель собирался построить частный город "Большое Домодедово" на 12 млн кв. м для 580 000 жителей. Но пока тут возводятся коттеджные поселки, причем в основном чужими компаниями. Под жилой комплекс "Новое Домодедово" им отданы 85 га группе "ЛСР" сенатора Андрея Молчанова (685 000 кв. м жилья). Coalco своими силами только начала строить квартал "Гальчино" на 40 000 кв. м. На более крупные проекты привлечь деньги пока не получается, тем более, что долги вынуждают распродавать активы. Господин Анисимов продал свой самый крупный актив - 20% акций "Металлоинвеста", крупнейшего производителя железной руды в России и СНГ, уступил 50%+1 акция проекта МФЦ "Хрустальные башни" и строительную компанию "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" Сбербанку. Кроме того, Анисимов продал свою долю в БЦ "Белая площадь" и долю в проекте БЦ "Белые сады". Свои лучшие площадки в Москве глава Coalco также вынужден застраивать с партнерами, например, территория Завода по обработке цветных металлов обустраивается совместно с ЛСР.
Совершить мощный финансовый рывок Василий Анисимов сможет только при условии, если домодедовские земли будут использованы для крупного госпроекта. Именно поэтому Анисимов уже неоднократно выступал с разными инициативами по развитию территории вокруг Домодедово. Сначала он предлагал земли в Домодедово под инноград, но не смог обойти "Сколково", затем - для правительственного Сити. Но, кажется, сейчас счастье ему улыбнулось.
В феврале 2013 г. Министерство образования и науки РФ решило создать здесь образовательно-спортивный кластер стоимостью около 100 млрд руб. Для этих целей господин Анисимов даже собрался пожертвовать тысячу га своих земель. Сюда, в район деревни Ильинское, должны перебраться учебные корпуса пяти технических вузов - Московского института стали и сплавов (МИСиС), Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, Московского технического госуниверситета радиотехники, электроники и автоматики (МИРЭА), Московского индустриального университета и Национального исследовательского ядерного университета "МИФИ".
Часть территории планируется предоставить Госфильмофонду для создания киноцентра с аллеей киногероев. Кроме этого, здесь будет построен большой спортивный комплекс. Новый образовательный кластер уже успели назвать "русским Кембриджем".
Правда, в Минобразования о деталях пока ничего не говорят, отсылая корреспондента "Ко" к вузам. Проректор по административной работе РЭУ им. Г.В. Плеханова Анатолий Говорин сообщил "Ко", что "ни о каком переезде из исторических зданий РЭУ им. Г.В. Плеханова в центре Москвы речи не идет". Сегодня главное здание "Плешки" располагается в Стремянном переулке, дом 36, но у образовательного учреждения имеется 25 га в Щелково. В связи с расширением деятельности университета и потребностью в дополнительных помещениях, добавил Анатолий Говорин, "рассматривается возможность строительства новых объектов на двух площадках: в Щелково и Домодедово". Правда, от предложения Министерства образования в "Плешке" тоже не отказываются и рассматривают вариант строительства на территории Домодедово учебного корпуса, конгресс-центра, спортивно-рекреационного комплекса и общежития для студентов, вмещающего до 3000 человек, а также жилого дома для профессорско-преподавательского состава. Но этот вариант, видимо, будет самым последним.
Московский государственный технический университет радиотехники, электроники и автоматики (МИРЭА) имеет 30 га на проспекте Вернадского. "Но у университета до сих пор нет собственных общежитий, и, несмотря на большую территорию, вести строительство на ней затруднительно: под землей проходит Сокольническая линия метро", - сетует проректор МИРЭА по административно-хозяйственной работе Олег Гуськов. Между тем МИРЭА нужны общежития для студентов и аспирантов. При наличии скоростной железной дороги их строительство в Домодедово не кажется ректору МИРЭА Александру Сигову фантастичным. Кстати, генплан развития Домодедово также предусматривает наличие Академгородка с населением до 100 000 человек с полным циклом образовательных и исследовательских услуг. Деньги на новые кампусы и учебные корпуса Минобразование вузам при этом не обещает и советует обратиться за финансированием к будущим работодателям.
По соседству с потенциальным "русским Кембриджем" прошлым летом Сергей Шойгу, будучи губернатором Московской области, задумал возвести этнографический парк "Россия" стоимостью 50 млрд руб. Его идею поддержал президент Владимир Путин.
Поэтому трудно сказать, что из всего этого в Домодедово выйдет: Кембридж, этнопарк или что-то еще. Но чиновники явно не фокусируются исключительно на "новой" Москве. В итоге к бенефициарам "большой" Москвы может присоединиться и Василий Анисимов.
Впрочем, новость о создании "русского Кембриджа" пока никак не повлияла на цены на строящееся здесь жилье. "Рост цен произойдет за счет роста себестоимости квадратного метра", - подчеркивает Степан Греков, генеральный директор ООО "Квартал Гальчино", возводящего здесь одноименный ЖК.
Стоит отметить, что у Домодедово более богатые стартовые возможности для развития, чем у юго-запада. Аэропорт Домодедово - более крупный транспортный хаб, чем аэропорт Внуково, находящийся на территории "новой" Москвы: на него приходится 44% авиаперевозок, а на Внуково - только 10%. Но, помимо этого, есть и большие персональные заслуги господина Анисимова перед страной. В 2009 г. Анисимов купил 51% завода "Кристалл", где акционером был экс-тренер президента Владимира Путина по дзюдо Аркадий Ротенберг. Правда, сейчас у Анисимова осталось только 5%, но его люди сидят в 18 советах директоров спирто-водочных заводов. В 2010 г. Анисимов стал основным спонсором Федерации дзюдо. Как спонсор, он может решать многие вопросы развития своих территорий.
Подмосковная Уолл-стрит
Особая история - где в "новой" Москве будет располагаться Международный финансовый центр. В ближайшее время Сбербанк должен объявить о старте проекта МФЦ в Рублево-Архангельском. Речь идет о 5,5 млн кв. м недвижимости: 1,9 млн кв. м - офисно-деловая застройка, 1,8 млн кв. м - жилая, около 1 млн кв. м - парковки. Участок в 460 га находится в Захарковской пойме Москвы-реки. Сюда, по замыслу главы Сбербанка Германа Грефа, должны переехать все финансовые регуляторы: Центральный банк, Министерство финансов, ФСФР и Московская биржа, офисы банков и финансовых компаний, в том числе и Сбербанка. "Ко" об этом стало известно от компаний, участвующих в разработке проекта. "Сбер" данные планы комментировать отказался.
Заняться девелопментом Сбербанк вынужден потому, что летом 2012 г. он стал стопроцентным владельцем ЗАО "Рублево-Архангельское", ранее принадлежавшего структурам президента Бинбанка Микаила Шишханова. Компания Шишханова не смогла обслуживать кредит в $4 млрд, взятый в 2008 г. на покупку этого ЗАО. На занятые деньги Шишханов приобрел "Рублево-Архангельское" у Сулеймана Керимова. Сделка оценивалась в $5,3 млрд, но проект по возведению "города миллионеров", обсуждавшийся в течение 2000-х, так и не был реализован: кредиты в то время на покупку и строительство объектов недвижимости банки не выделяли, во всем мире бушевал финансовый кризис. Так на балансе "Сбера" оказался "токсичный" актив, приобретенный банком для спасения от неминуемого банкротства Микаила Шишханова. И чтобы новый жилой крупный проект не стал очередным спальным районом Москвы, Греф придумал красивую идею - проект МФЦ. Интересно, что Керимов, коему принадлежала изначальная идея "города миллионеров", хочет управлять его строительством, а затем получить в управление коммерческую недвижимость, которая появится после реализации проекта. Об этом "Ко" сообщил источник, близкий к разработке концепции проекта "Рублево-Архангельское". В компании Сулеймана Керимова "Нафта Москва" отказались комментировать эту информацию.
В марте в правительстве Москвы приступили к расчетам затрат на транспортную инфраструктуру для обеспечения потребностей МФЦ и общего развития территории. Речь идет о строительстве метро, продлении Рублевского шоссе с сооружением моста через Москву-реку, чтобы разгрузить Звенигородское шоссе, а также реконструкции развязки на пересечении Рублевского шоссе и МКАД. Плюс реконструкция и развитие Рижского направления МЖД с учетом развития ветки в Рублево-Архангельское. Предварительные затраты на развитие транспортной инфраструктуры Рублево-Архангельского составят около 50 млрд руб.
Интересно, что еще совсем недавно Рублево-Архангельское даже не фигурировало в программе развития транспортного комплекса Московского региона до 2020 г., а Минфин, выражавший скепсис в отношении инициативы Грефа по созданию Международного финансового центра на принадлежащих банку землях, в качестве одного из аргументов приводил как раз отсутствие планов по созданию транспортной инфраструктуры в Рублево-Архангельском. Это было зимой. Но ситуация благодаря Герману Оскаровичу начинает меняться. В конце марта стало известно, что Сбербанк представил новую смету в правительство по созданию МФЦ, и она возросла до 600 млрд руб. (с учетом новой транспортной инфраструктуры). Правда, у Минфина есть еще контраргументы: федеральные органы власти решено разместить на территории поселка "Коммунарка". Денежные власти хотят видеть МФЦ рядом с правительственным кварталом. Посмотрим, кто окажется сильнее, Греф или Минфин. За последние двадцать лет это уже третья площадка для МФЦ: сначала был Болотный остров, затем ММДЦ "Москва-Сити".
"Пока детали обсуждать рано, - отвечает на вопрос "Ко" об отношении к переезду Никита Бекасов, руководитель пресс-службы ММВБ. - Биржа - достаточно сложное высокотехнологичное предприятие, которому требуются не только современные офисные помещения и удобная транспортная инфраструктура, но и большие энергетические мощности с возможностью резервирования, современные дата-центры и скоростные IT-коммуникации". ЦБ, Минфин и ФСФР, а также глава рабочей группы по созданию МФЦ Александр Волошин пока отказываются публично обсуждать планы МФЦ на Рублевке, что может говорить только об одном: регуляторы не разделяют идеи Грефа, но не хотят об этом говорить вслух.
"На данный момент есть несколько групп влияния, каждая из которых продвигает свои проекты, - поясняет Илья Шуравин, партнер компании S.A. Ricci, разработчика концепции МФЦ. - Рублево-Архангельское более удобно с точки зрения транспортной доступности, чем "Коммунарка", стоит на пересечении самого современного шестиполосного Новорижского и Ильинского шоссе. У "Коммунарки" таких дорог нет. Кроме того, рядом будет построен город для людей, работающих в МФЦ".
Между тем Международный финансовый центр в Москве - это не недвижимость на президентской трассе, как ее себе представляет Герман Греф. Это большие объемы операций с ценными бумагами (в том числе российскими), развитая линейка финансовых инструментов, доверие к национальной банковской системе и пр. И пока, как замечает Елена Логинова, управляющий директор по работе с ключевыми клиентами "Дойче банка", интереса к этому проекту нет даже у отечественных инвесторов, для которых "ключевым инвестиционным инструментом остается недвижимость".
Пока ленлорды занимаются мечтаниями и лоббированием, в "новой" Москве строится не так много объектов: вторая очередь нового "Черкизона", или ТЦ "Лотос Сити" (200 000 кв. м в двух км от МКАД, возле деревни Мамыри) да бизнес-центр для "Ростелекома" (около 500 000 кв. м) в Румянцево. В развитие присоединенных территорий деньги вкладывают частные компании, а не государство.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
В рамках рабочей поездки в Уфу руководство банка "Уралсиб" встретилось с президентом Республики Башкортостан (РБ) и приняло участие в IX научно-практической конференции "Банки. Процессы. Стандарты. Качество".
Гендерное равенство у нас закреплено законом, но не практикой бизнеса. Возьмем, например, процесс поиска и подбора персонала. Пожалуй, каждый второй работодатель просит показывать кандидатов-мужчин.