Как продать квартиру: инструкция

Продажа квартиры — дело непростое и хлопотное. В теории продажа квартиры без посредников возможна, но зачастую продавцы предпочитают обращаться за помощью к риелтору, который возьмет на себя вопросы по поиску покупателей и подготовке сделки. Однако даже в таком случае лично участвовать в продаже квартиры придется. Что нужно знать? 

Нехорошая квартира

Есть несколько причин, по которым поиск покупателей может затянуться. Дело в том, что в сделках купли-продажи недвижимости покупатель несет куда больше рисков, чем продавец. Оттолкнуть потенциального претендента могут следующие минусы:

• Несогласованные перепланировки. Особенно это актуально для изменений, которые согласовать в принципе невозможно. Жилинспекция в любой момент может потребовать устранить нарушение. Решать этот вопрос покупатели, как правило, не хотят.

• Квартиры, находящиеся в собственности менее года. Есть две причины, по которым такая недвижимость смущает покупателей. Во-первых, существует вероятность, что сделку попытаются оспорить (появятся другие наследники, договор дарения объявят недействительным и т. д.). Во-вторых, продажа квартиры, находящейся в собственности менее года, нередко встречается в мошеннических схемах.

• Квартиры, где один из собственников воспринимается как «проблемный». Например, страдает психическим заболеванием или находится в местах лишения свободы. Во всех этих случаях можно представить доказательства законности сделки. Однако не каждый покупатель согласится на такие хлопоты.

• Квартира, купленная на материнский капитал. Существуют случаи, когда родители используют сертификат при покупке, но не выделяют доли детям. Это незаконно. За такой обман может грозить наказание вплоть до уголовного.

Сбор документов

Если же вы убедились в отсутствии минусов, способных отпугнуть потенциальных покупателей, самое время приступать к сбору документов. Для продажи квартиры потребуются:

• выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД);

• выписка из ЕГРН;

• документ, на основании которого была получена квартира (договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты и т. д.);

• общегражданский паспорт;

• технический паспорт БТИ.

Полный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель. Среди дополнительных документов, которые могут понадобиться при заключении сделки, можно выделить:

• письменное согласие на сделку супруга;

• согласие опекуна или органов опеки (если одним из собственников числится ребенок);

• оригиналы справок из ПНД (если в числе собственников есть человек с психическим заболеванием или пенсионер).

Перед продажей

Сбор документов — не единственный этап, который необходимо завершить перед подписанием договора купли-продажи. Вам потребуется рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт, а также снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных в квартире.

По закону долги по коммунальным услугам новому собственнику не переходят. Однако покупатель, скорее всего, попросит вас подтвердить, что на момент продажи квартиры долгов нет. Справку об отсутствии задолженности можно получить в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, обслуживающей дом.

Долги по капремонту и вовсе закрепляются за самой квартирой, а значит, могут стать головной болью нового собственника. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.

После погашения долгов за квартиру необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно автоматически, зарегистрировавшись по новому адресу. Допускается законом и выписка в никуда, однако в этом случае у человека есть 90 дней, чтобы зарегистрироваться по новому адресу.

Аванс или задаток

Для подтверждения серьезности намерений покупатель обычно вносит аванс или задаток. Сумма эта, как правило, довольно символическая: около 50 тысяч рублей. Отличие аванса от задатка заключается в том, что последний продавец может не возвращать, если покупатель вдруг решит отказаться от сделки. Если же продажа не состоялась по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. По этой причине задаток сильнее мотивирует стороны соблюдать взятые на себя обязательства.

При получении денег продавец должен предоставить покупателю расписку. Кроме того, подписывается авансовое соглашение или договор залога. В документе указывается, в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене.

Договор купли-продажи квартиры

Составить такой договор вы можете и самостоятельно, воспользовавшись шаблонами из интернета. Однако лучше доверить эту задачу опытному юристу, который позволит учесть все риски.

Есть три важнейших условия договора, без которых он не будет считаться заключенным: предмет договора (основные характеристики жилплощади), цена квартиры и перечень лиц, имеющих право на пользование жилым помещением.

Эти пункты необходимо включить в обязательном порядке. Однако состоять лишь из них договор купли-продажи не может. В документе стоит максимально подробно изложить все условия сделки. В договоре должны быть:

• дата и место подписания договора купли-продажи;

• полные данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН);

• данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности;

• данные о государственной регистрации права на квартиру;

• гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом и т. д.;

• информация о том, что имеются необходимые согласия, — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства;

• обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя — принять такой объект и внести за него плату;

• порядок расчетов;

• ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка;

• обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права;

• подписи сторон.

Практика показывает, что условий может быть куда больше. Опытные юристы проявляют индивидуальный подход к каждому конкретному случаю, что позволяет избежать проблем в будущем.

Продажа доли квартиры

Есть несколько ситуаций, когда в праве собственности на квартиру появляются доли. Например, квартиру в собственность могут получить несколько наследников сразу. Кроме того, можно передать ее в дар нескольким людям. В этих случаях размер доли четко определен.

Если же квартира приобреталась семейной парой в браке, совместная собственность возникает по умолчанию. Но конкретные доли не определяются. При разводе супруги могут выделить их самостоятельно.

При продаже доли необходимо письменно уведомить всех собственников за месяц до совершения сделки. В извещении нужно указать, что именно и за какую цену продается. В течение месяца другие собственники могут претендовать на покупку вашей доли. Если желающие в итоге не нашлись или они предложили вам менее выгодные условия, вы можете смело приступить к продаже доли третьему лицу.

Договор купли-продажи доли в квартире потребуется заверить у нотариуса. Для этого ему необходимо принести следующие документы:

• акт приема-передачи доли;

• паспорта сторон сделки;

• подтверждение отправки извещения о продаже доли и получения извещения собственниками;

• отказы собственников от преимущественного права покупки доли (при необходимости);

• согласие органа опеки и попечительства на отказ от доли опекуна (при наличии несовершеннолетнего собственника);

• доверенность на представителя, если документы подает не сама сторона.

Финальный рывок

Для продажи квартиры или доли в ней осталось выполнить еще несколько пунктов:

• зарегистрировать сделку (документы на регистрацию подаются в МФЦ);

• получить деньги (для доступа к банковской ячейке нужно предъявить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе прав новому собственнику);

• передать квартиру (потребуется составить акт приема-передачи).

Налог с продажи квартиры

В соответствии с российским законодательством любые доходы облагаются налогом. При продаже недвижимости налог для физлиц стандартный — 13%. Однако облагается им не вся сумма, а лишь разница между стоимостью покупки и продажи.

В каких случаях не взимается НДФЛ:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;

• квартира приобретена после 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло пять лет владения имуществом;

• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости;

• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Уменьшить налог с продажи квартиры позволяет имущественный налоговый вычет. Для того чтобы воспользоваться им, налогоплательщику необходимо:

• заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);

• подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества (копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.);

• дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения и т. п.).

Подать документы можно в налоговый орган по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.

Продажа квартиры в ипотеке

На сегодняшний день ипотека является одним из наиболее популярных вариантов решения квартирного вопроса у россиян. Это ответственный шаг, накладывающий целый ряд обязательств, поэтому к нему обычно долго готовятся. Но иногда возникают ситуации, требующие продажи недвижимости. И возникает вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке?

Юридически квартира в ипотеке является полноценным объектом гражданских прав и может быть отчуждена собственником без ограничений. На практике существует ряд нюансов, которые важно учесть.

Продажа квартиры в ипотеке осложняется тем, что на время кредита объект недвижимости фактически находится в залоге у банка. Соответствующая отметка сделана в ЕГРН. В результате Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности к новому владельцу до тех пор, пока вопрос не будет решен.

Поэтому человеку, желающему продать ипотечную квартиру, сначала нужно обратиться в банк. Теоретически финансовая организация может дать согласие на продажу. Однако такой сценарий маловероятен, поскольку сопряжен для банка со значительными рисками.

Наиболее рабочий вариант решения проблемы — снятие обременения с недвижимости до продажи.

Существует четыре способа продать квартиру в ипотеке:

• досрочное погашение ипотеки;

• продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;

• продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;

• продажа ипотечного жилья банком.

В первом случае продавец тратит на погашение ипотеки собственные средства. Участие покупателя при этом не требуется. Человек может использовать собственные накопления, взять кредит на погашение, занять у родственников или друзей и т. д.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки предусматривает передачу средств на это покупателем. Деньги выдаются в соответствии с договором купли-продажи в качестве частичной оплаты квартиры. При таком сценарии снятие обременения с недвижимости и регистрация перехода права собственности могут произойти даже одновременно.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом требует непосредственного участия банка. Фактически покупатель подает заявку на обычную ипотеку, получает согласие банка и выбирает в качестве объекта обремененную квартиру.

Четвертый сценарий является наиболее негативным. Банк может самостоятельно продавать квартиру, если у заемщика накопились приличные долги по платежу.

Как правило, продажа квартиры в ипотеке является невыгодной для продавца. Цена недвижимости в этом случае практически всегда ниже ее стоимости при покупке. Одна из наиболее популярных причин продажи такой недвижимости — бракоразводный процесс.

Продажа квартиры банку

На постоянной основе банки квартиры не скупают. Однако в ряде случаев это все же возможно. Такие квартиры финансовые организации в дальнейшем выставляют на продажу для ипотечных и других клиентов.

Продажа недвижимости кредитору актуальна в следующих случаях:

• это залоговое имущество, а клиент не может выплатить долг по ипотеке;

• продать жилье нужно максимально быстро;

• необходимо погасить задолженность по потребительским кредитам.

В последнем случае продать квартиру, для того чтобы закрыть долги, можно лишь при наличии другой недвижимости, в которой клиент сможет жить.

Люди, которым необходимо продать жилье как можно скорее, часто обращаются к банкам. Финансовая организация тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг, что позволяет продавцам не опасаться мошенничества.

Особой популярностью продажа квартиры через банк не пользуется, поскольку стоимость сделки будет ниже рыночной. Выбирать такой вариант без крайней необходимости не стоит, ведь вы не сможете выдвинуть свои условия при продаже: оценкой квартиры занимается специалист.

Длительный процесс

Может показаться, что продать квартиру очень сложно. Однако бояться этого процесса не стоит. Больше всего пугает перспектива выполнения перечисленных выше пунктов одновременно. В реальности такая ситуация вряд ли возникнет: каждый этап занимает от нескольких дней до нескольких недель.

Обойтись без услуг риелтора возможно. Но не стоит забывать, что помощь грамотного специалиста позволит вам сэкономить не только время, но и нервы.