Холдинг для своего человека
У Москвы появился собственный крупный девелоперский холдинг, в планах которого – занять 5–7% строительного рынка Москвы. Управляет холдингом Альберт Суниев, 35-летний предприниматель из Казани, земляк главы московского стройкомплекса Марата Хуснуллина.
Как выяснил «Ко», бизнес топ-менеджера столичного холдинга тесно завязан на госконтрактах. В частности, Альберт Суниев продает и обслуживает «мерседесы», на которых ездит руководство двух республик – Татарстана и Марий Эл, – а также строит инженерные системы у себя на родине. Опыта руководства крупными девелоперскими проектами у него нет.
Рождение холдинга
Компания «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (УЭЗ) была создана в 1994 г. при мэре Юрии Лужкове для реализации нетиповых экспериментальных проектов. За время своего существования АО «УЭЗ» построило более 1,5 млн кв. м жилья, школ, детсадов, спорткомплексов, офисов, 5 горнолыжных склонов, 500 000 машино-мест в гаражах-стоянках. Завершенные проекты УЭЗ – это жилые микрорайоны «Синяя птица» (где впервые были построены монолитные дома), «Новая Олимпийская деревня» (пример комплексной застройки), ЖК «Пик Мира» в Слесарном переулке с садом на крыше, район Куркино и др. УЭЗ работала не только в Москве – компания участвовала в строительстве Мемориального комплекса в Душанбе, строила в Мурманске, Волгодонске, Элисте.
До 2014 г. УЭЗ являлась одной из городских структур, возводящих жилье, но масштабы ее деятельности не были особенно велики: выручка компании в прошлом году составляла 421 млн руб. – для строительной организации не так много. При этом у города есть и другие подобные строительные организации, например, ГУП «УРиРУО» – «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов», ОАО «Центр-инвест», «Центр-сити». Однако с 2014 г. под управлением УЭЗ был сформирован целый девелоперский холдинг, включающий в себя ОАО «Центр-инвест», два проектных института ОАО «Моспроект-4» и АО «МПСИ» – «Институт Моспроектстройиндустрия», а также ОАО «Мосреалстрой» (продает недвижимость). Все эти компании переданы в управление УЭЗ на три года.
У самой УЭЗ портфель проектов в сфере жилой и торговой недвижимости превышает 0,5 млн кв. м. Самый крупный проект компании – жилье на Мичуринском проспекте общей площадью 480 тыс кв. м. Кроме того, за последние 12 месяцев АО «УЭЗ» получило госконтрактов на 6,7 млрд руб. на строительство жилья, в основном от казенного предприятия г. Москвы «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), возглавляемого Дамиром Газизовым, еще одним членом команды Хуснуллина (про Дамира Газизова см. «Свой человек на сто миллиардов», «Ко» №8 от 9.03.2015). Площадь этих контрактов выяснить не удалось – в УЭЗ и департаменте градостроительной политики не ответили на вопросы «Ко». По оценке Филиппа Третьякова, управляющего партнера Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA, речь может идти о строительстве примерно 134 000 кв. м – если считать без стоимости земли. Но это только начало: город заинтересован в том, чтобы учрежденный им девелоперский холдинг рос и развивался.
Из чего сделан холдинг
Хотя управляющей структурой нового холдинга выступает УЭЗ, его ядром является ОАО «Центр-инвест» – у него самый крупный портфель девелоперских проектов с объемом в 1 млн кв. м. Компания возникла в 2010 г. на базе ГУП «Московский городской центр продажи недвижимости», основанного в 1998 г. для реализации девелоперских проектов по заказу правительства Москвы. К сегодняшнему дню «Центр-инвест» провел реконструкцию двух микрорайонов города: мкр. 4–5 района Измайлово (ВАО) и квартала 18 района Ломоносовский (ЮЗАО). Часть квартир шла очередникам и на расселение из центра Москвы. В 2014 г. выручка этой компании выросла более чем в 100 раз – с 23,4 млн руб. до 2,5 млрд руб. Стократный рост объясняется тем, что «Центр-инвесту» был переуступлен ряд проектов общей площадью около 1 млн кв. м, начатых, но не завершенных различными инвесторами в 2000-х. Самый большой из них, общей площадью 490 000 кв. м – микрорайоны 1-го и 2-го района Левобережный на севере столицы на месте снесенных пятиэтажек. В ряде случаев инвесторы были вынуждены отказаться от реализации проектов, потому что им не были оформлены земельные участки в Росреестре (это, например, произошло с проектом МФЦ на Курской площади) или участки не были сформированы. По данным главы «Москомстройинвеста» Константина Тимофеева, в результате этой переуступки были сняты судебные претензии инвесторов к городу на сумму 39 млрд руб. Впрочем, в департаменте градостроительной политики уточнили «Ко», что в настоящее время объем строительства, осуществляемого холдинговой компанией «УЭЗ», составляет порядка 242 000 кв. м, в том числе 123 000 кв. м – объем строительства АО «Управление экспериментальной застройки», 101 000 кв. м – объем строительства ОАО «Центр-инвест».
После получения такого крупного портфеля проектов финансовое положение «Центр-инвеста» сильно изменилось. Если в 2013 г. у компании был убыток 203 млн руб., то уже в 2015 г. компания ждет прибыли в 4,58 млрд руб., а всего за три года (с 2015-го по 2017 г.) акционерное общество планирует получить около 22 млрд руб. прибыли. В результате, если верить отчету «Центр-инвеста» за 2014 г., доля компании на строительном рынке Москвы увеличится до 5–7%. Сравнимая доля, по данным «Бест-новострой», сегодня есть у таких известных компаний, как «Кэпитал групп», «Дон-Строй инвест», «Мосфундаментстрой-6», «Столица», MR Group. У «Дон-Строй инвест», например, текущий портфель проектов – более 1,32 млн кв. м, а выручка в 2014 г. составила 34,4 млрд руб.
В создаваемом холдинге два проектных института и одна риэлторская структура, все бывшие ГУПы: «Моспроект-4», «Институт Моспроектстройиндустрия», «Мосреалстрой». «Моспроект-4» стал акционерным обществом в 2014 г. Этот старейший проектный институт написал в своем первом годовом отчете, что «удовлетворенность его заказами у потребителей средняя и ниже среднего, а средний возраст сотрудников – 52 года». При этом конкурентов «Моспроект-4» назвал «карманными мастерскими», которые создают частные девелоперские холдинги, «их цель – любой ценой удешевить строительство». Доля таких «мастерских» на рынке проектирования достигает 50–70%. При этом «Моспроекту-4» достаются знаковые столичные проекты, так, в прошлом году компания проектировала новый музейный комплекс для Третьяковской галереи на Кадашевской набережной, футбольный стадион на 3-й Песчаной улице, Центральный стадион в Сочи и др.
ОАО «Мосреалстрой» продает жилье. На эти цели компания получила госконтрактов на 914 млн руб., в основном от «Управления гражданского строительства». Это дополнительный объем квадратных метров недвижимости, которые продаст «Мосреалстрой» помимо того, что построит УЭЗ и «Центр-инвест». Как вспоминает Филипп Третьяков, «Мосреалстрой» участвовал в первой в России онлайн-распродаже жилья – «черной пятнице», Black Friday Real Estate в июле этого года со своим ЖК «Белый парк» (район Левобережный, 23 400 кв. м). В то время как власти Московской области критиковали эту акцию и грозились проверками участникам, «которые попытаются продать квартиры с большим дисконтом».
Бизнес Альберта Суниева
Обратим внимание на личность главы новой строительной группы Альберта Суниева. На родине, в Казани, у него имеется бизнес, и основан он на госзаказах. Согласно данным сервиса «Контур-Фокус», Суниеву принадлежит контрольный пакет (80,1%) казанского автодилера Mercedes-Benz ООО «МБ-Ирбис» (19,9% у предправления Акибанка Ильдара Галяутдинова) и компания «Газспецпроект». Компания «МБ-Ирбис» открыла свой салон в мае 2013 г., когда Суниев уже возглавил государственное ОАО «УЭЗ». За полгода работы выручка автодилера составила 544,9 млн руб. В планах – продажи около 800 автомобилей в год. В 2014 г., лучшем за всю историю продаж «мерседесов» в России, когда было продано 50 000 автомобилей этой марки, «МБ-Ирбис» реализовала, по собственным данным, более 500 автомобилей. Летом 2015 г. «МБ-Ирбис» открыла второй салон по продаже Mercedes-Benz. Компания не только торгует автомобилями, но и получает госконтракты на их обслуживание. За 2,5 года автодилер получил госконтракты на 1,3 млн руб. По этим контрактам «МБ-Ирбис» осуществляет техническое обслуживание и ремонт автомобилей Mercedes МБУ «Хозяйственно-транспортное управление» (ХТУ) г. Казани и автобазы правительства Марий Эл – то есть компания Суниева обслуживает машины, которыми пользуется руководство двух республик.
Напомним, Марий Эл – та самая республика, врио губернатора которой Леонид Маркелов пообещал жителям деревни Шамшурга перекопать дорогу, обидевшись на их критические реплики во время открытия фельдшерско-акушерского пункта.
Кстати, к этим люксовым авто, на которых ездят татарстанские министры, неравнодушна и семья Марата Хуснуллина: у его жены Лилии – Mercedes CLS 350, и он появился у нее как раз в 2013 г., когда открылся салон «МБ-Ирбис» Альберта Суниева (о Лилии Хуснуллиной см. «Земля и глина», «Ко» №15 от 21.04.2014). Любопытно, что первый автосалон Mercedes-Benz «МБ-Ирбис» пытался закрыть суд по иску республиканской прокуратуры: выяснилось, что у здания автоцентра нет разрешения на ввод в эксплуатацию, но конфликт вскоре был исчерпан, а салон продолжает работать.
Другая компания Альберта Суниева «Газспецпроект» смогла получить госзаказов на общую сумму 132,3 млн руб., причем основным заказчиком выступало «Управление капитального строительства инженерных сетей и развития энергосберегающих технологий Республики Татарстан» (ОАО «УКС»). «Газспецпроект» строит системы водоотведения, очистные сооружения, газопроводы и прочие объекты инженерной инфраструктуры по заказу УКС. Интересно, что партнеры жены Марата Хуснуллина по бизнесу тоже имеют интерес в системе водоснабжения и водоочистки, они получили активы ликвидированного казанского Водоканалсервиса (подробнее см. «Земля и глина», «Ко» №15 от 21.04.2014). А охотничьим хозяйством госпожи Хуснуллиной «Камский берег» (у Лилии Хуснуллиной – 50% ООО «Камский берег», согласно данным сервиса «Контур-Фокус») с июня этого года управляет ЗАО «Экономико-консалтинговая группа», которой принадлежит по 25% в предприятиях бывшего казанского Водоканалсервиса (АО «ЗВКС», АО «ВКСТ» и АО «ВКС-Сервис»).
Есть ли конфликт интересов в том, что гендиректор госкомпании является бизнесменом и получает госзаказы? Александр Баженов, юрист юридической фирмы «Некторов, Савельев и партнеры» говорит: «Быть гендиректором акционерного общества и при этом быть владельцем другого бизнеса – это законно по общему правилу. Кто при этом является учредителем общества, не важно по общему правилу. Госслужащим такой директор, вероятно, не является и не подпадает под соответствующее специальное регулирование. Конфликт интересов может возникать, если гендиректор будет заключать сделки от имени общества со своим же предприятием в Казани».
По дороге в Гонконг
Итак, сегодня УЭЗ в качестве управляющей компании контролирует еще четырех значимых участников строительного рынка. Однако, по-видимому, возникшей группе компаний во главе с УЭЗ самой предстоит стать частью формируемого правительством Москвы строительного суперхолдинга во главе с ОАО «Мосинжпроект».
«Мосинжпроект» (выручка в 2014 г. – 84,4 млрд руб.) два года назад из муниципального проектного института, специализирующегося в основном на проектировании инженерных сетей, стал корпорацией с гигантским бюджетом. Институт получил 0,5 трлн руб. на проектирование и строительство метро и дорог. На должность гендиректора «Мосинжпроекта» был назначен другой давний знакомый Марата Хуснуллина Константин Матвеев, экс-глава ООО «Нефтегазинжиниринг», компании, созданной для возведения нефтеперерабатывающего завода «Танеко» в Нижнекамске (см. «Ко» №34 от 16.09.2013). При этом «Мосинжпроект» сам не строит метро и дороги, его роль сводится к проектированию, техзаказу и распределению денег на строительство этих объектов. Собственными силами строительные работы были выполнены всего на 3,51% от общего объема работ. И вот в 2015 г. «Мосинжпроект» получает в собственность еще и ОАО «Центр-инвест». Более того, ФАС согласовала внесение в капитал «Мосинжпроекта» и УЭЗ Альберта Суниева, и всех компаний, отданных под его управление, и «Моспроект-3», и ОАО «МНИИТЭП».
Весной 2014 г. Марат Хуснуллин говорил, что все эти участники девелоперского холдинга – вчерашние ГУПы – были преобразованы в ОАО для того, чтобы через 2–3 года провести IPO «Мосинжпроекта», возможно, на Гонконгской бирже. Впрочем, сроки этого IPO «Мосинжпроекта» будут наверняка сдвинуты, у компании нет отчетности по МСФО, а ее необходимо готовить три года подряд до выхода на биржу, как это делали другие российские девелоперские компании. Гендиректор УЭЗ Альберт Суниев в настоящее время является членом совета директоров «Мосинжпроекта». Алексей Шепель, владелец компании S.Holding, сомневается в том, что из бывших ГУПов можно сделать рыночные структуры и быстро провести IPO: «Но для инвестора поучаствовать в проектах УЭЗ было бы интересно, при условии готовой документации. Выручка в таком партнерстве делится обычно так: 70% – у инвестора, 30% – у города. И почти вся эта выручка будет оставаться в «Мосреалстрое».
Стоит отметить, что девелоперский холдинг под управлением УЭЗ похож на строительного гиганта «Татстрой», который, когда Марат Хуснуллин был министром строительства и ЖКХ Республики Татарстан, строил по 200 000 кв. м жилья в год и занимал 10% строительного рынка Казани. Похож тем, что все его ресурсы и обязательства – площадки, деньги, разрешения на строительство и прочее – обеспечены государством, а контроль – в руках людей из круга экс-министра. Но «Татстрой» оказался банкротом, как только Хуснуллин уехал в Москву, чтобы возглавить московский стройкомплекс. А активы, оставшиеся после банкротства «Татстроя», оказались у партнеров Лилии Хуснуллиной по бизнесу (см. «Ко» №34 от 17.09.2012).