архив

Хроника пикирующих строителей

На российском рынке недвижимости фактически закончился передел собственности: крупные компании отошли к новым владельцам, а игроки поменьше пересмотрели свои стратегии развития. В итоге полностью изменилась структура рынка, и все его участники с нетерпением ждут появления новых лидеров.

Примерно месяц назад в Интернете появился ролик с участием единственной медиазвезды российского рынка недвижимости - Сергея Полонского, где глава корпорации Mirax Group (MG) запустил телефоном одного из своих топ-менеджеров в стену. Впоследствии, чтобы доказать свою адекватность, господин Полонский на пресс-конференции даже продемонстрировал томограмму головного мозга. Однако, по мнению экспертов, эксцентричные выходки предпринимателя только маскируют возможные проблемы его компании. Так, участники рынка даже предполагают, что акционеры Mirax Group могут ее почти не контролировать, а фактически управление MG способны осуществлять кредиторы. Основным кредитором корпорации является "Альфа-групп", аккумулировавшая большую часть кредитной нагрузки девелопера и согласившаяся проспонсировать достройку башни "Федерация". Mirax Group в этом вопросе не уникальна. По предположениям специалистов, целый ряд компаний де-факто поменяли своих конечных бенефициаров или топ-менеджеров.

ИГРА ПО-НОВОМУ

   В последнее время на российском рынке недвижимости появилась новая шутка, что девелоперы, как бабочки: живут от кризиса к кризису. Действительно, почти все крупнейшие игроки отечественного рынка недвижимости вышли на него после кризиса 1998 года. Для этого потребовалось, чтобы предыдущие лидеры рынок покинули: кто в - эмиграцию, кто - в рядовые экс-миллионеры, кто - в смежные области. Все то же самое повторилось в 2008 - 2009 гг. "Девелоперский бизнес нестабилен и цикличен, и это необходимо учитывать всем участникам рынка. Начиная любой проект, важно грамотно оценивать риски и быть готовым к возможному падению, которое рано или поздно обязательно случится", - советует председатель совета директоров ГК "Пионер" Леонид Максимов. По его словам, "российский девелопмент еще довольно молод, и это его первый серьезный кризис, который даст хороший опыт тем, кто его пережил". Однако пережили его немногие: одни крупные компании сменили собственников, другие вовсе ушли с рынка, а руководство третьих, как и в 1998-м, оказалось в эмиграции. "Символом кризиса на столичном рынке недвижимости стало решение города построить вместо башни "Россия", которую некогда называли "самым амбициозным проектом столицы" и "архитектурной доминантой Москвы", автостоянку на 3000 машин", - полагает управляющий партнер компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Девелопер этого проекта - глава Russian Land и бывший акционер Sibir Energy Шалва Чигиринский. Он был вынужден покинуть Россию.
   Процесс передела рынка оказывается завершенным, когда можно наблюдать рыночное оживление: слабые компании уже успели потерять активы, а крупные - их скупить и запустить в реализацию. Так, в марте 2010-го на выставке MIPIM-2010 уже было представлено несколько крупных проектов. Например, MR Group анонсировала строительство малоэтажного города-спутника "Новое Ступино" площадью 1,7 млн кв. м. Участники рынка сомневаются в реальности этих планов, но то, что о них заговорили на международном уровне, уже показательно. В свою очередь компания "Интеко" представила концепцию комплексной застройки территории на северо-востоке Москвы, разработанную при сотрудничестве с испанским архитектором-урбанистом Рикардо Бофиллом, а также подписала соглашение с администрацией Краснодарского края о строительстве микрорайона площадью 406 000 кв. м в Краснодаре. Кроме того, некоторые девелоперские структуры уже объявили о разморозке части своих проектов. В частности, в феврале 2010-го компания AFI Development заявила о запуске трех проектов: многофункционального комплекса площадью 750 000 кв. м в подмосковном Одинцово, многофункционального комплекса на Большой Почтовой улице и 170 000 кв. м жилья в районе метро "Ботанический сад" в Москве. В свою очередь в планах ГК "ЛСР" также значится подготовка к стадии активной реализации ряда проектов в Санкт-Петербурге. Компания не исключает непосредственного запуска новых проектов в ближайшее время. "Начали расти цены на некоторые объекты первичного рынка, но здесь сказался эффект от соответствующей маркетинговой кампании по нагнетанию ажиотажа, и, возможно, действительно начал проявляться дефицит новостроек. На вторичном рынке цены стоят, и до сих пор сохраняется ситуация "рынка покупателя", - замечает ведущий аналитик Gdeetotdom.ru Алексей Попов. Однако, по его словам, увеличились не только "официальные" статистические показатели, но и более репрезентативные экономические индексы, рассчитываемые по данным о промышленных транспортных перевозках. "Они показывают, что в экономике начал восстанавливаться внутренний спрос, а значит, экономический позитив последних месяцев формируется уже не только из-за восстановления цен на экспортное сырье, но и из-за роста в секторах экономики, ориентированных на внутренний рынок", - объясняет эксперт.
   

СМЕНА ЛИДЕРОВ

   Успевшие приобрести активы в кризис смогли застолбить свои лидерские позиции на рынке недвижимости. Среди потенциальных "фаворитов" участники рынка обычно называют три коммерческие структуры: Сбербанк, ВТБ и "Нафту" Сулеймана Керимова. Так, до кризиса "Сбер" выступал едва ли не главным кредитором российских строителей. После того как заемщики не смогли вернуть занятые деньги, залоги перешли в собственность заимодавца. Для управления этими активами в структуре банка была создана инвестиционная компания - "Сбербанк Капитал". Ее возглавил давний соратник Германа Грефа - Ашот Хачатурянц. Как заявил в одном из своих интервью топ-менеджер, в управлении этой компании оказались активы в общей сложности на $4 млрд. Например, "Сбербанк Капитал" получил 60 000 кв. м в проекте "Город столиц" и 15 000 кв. м в проекте "Город яхт", все это перешло банку от Capital Group. Крупнейший банк страны также стал совладельцем проекта мини-города "Рублево-Архангельское". На балансе "Сбера" еще оказалась торговая сеть "АЛПИ", он вошел в уставный капитал сети "Мосмарт". Однако участники рынка сомневаются, что Сбербанку выгодна такая деятельность. В частности, потому, что другой "лидер" строительного рынка - ВТБ - недавно обнародовал результаты своей деятельности, которые совсем не обрадовали экспертов. По итогам 2009 года банк получил рекордный убыток в 59,6 млрд руб. Во многом это объясняется тем, что среди его активов оказались низколиквидные и высокорисковые активы (например, контрольный пакет "Системы-Галс" - более 20 млрд руб.), доставшиеся ВТБ за долги. Банку также перешли земельные владения, ранее принадлежавшие ОПК Сергея Пугачева, а также все жилые проекты "ДОН-Строя". В общей сложности 75 млрд руб. пришлось на низколиквидные и высокорисковые активы, из которых большую часть составляет недвижимость. Чтобы как-то справиться с ситуацией, ВТБ даже планирует начать распродажу активов "Системы-Галс". Насколько кредиторам строителей удастся справиться с активами, вопрос открытый.
   В гораздо более выгодной ситуации оказался третий лидер рынка, хорошо заработавший на кризисе в недвижимости, - "Нафта" Сулеймана Керимова. Структурам этой компании, в отличие от "Сбера" и ВТБ, не пришлось терять деньги: мажоритарием ГК "ПИК" они стали в обмен на обещание реструктурировать задолженность. Таким образом, рост капитализации девелопера приводит только к чистому росту стоимости активов "Нафты" в недвижимости. Кроме того, "Нафта" стала официальным совладельцем гостиницы "Москва". Самое главное, что "Нафта", как и ВТБ, фактически заменила изначальных владельцев в крупнейших публичных компаниях российского рынка недвижимости: в первом случае это ГК "ПИК", а во втором - "Система-Галс". Однако если для ВТБ приход в девеломент был вынужденным шагом, который только привел к снижению показателей финансовой отчетности, то для "Нафты" это способ заработать миллиарды на чистом росте стоимости активов. К той же группе активных игроков некоторые эксперты относят и "Альфа-групп", деятельно скупавшую долги Mirax Group. Но так как последняя является непубличным игроком, то о смене ее владельца речи пока не идет. Помимо тройки лидеров, на российский рынок также могут вернуться игроки, по разным причинам оставившие свои бизнес-сегменты. Например, недавно стало известно, что бывший алюминиевый магнат Лев Черной интересуется строительством офисного комплекса в центре Москвы. В частности, по данным газеты "Ведомости", компания "Тантьема", строящая апартаментно-гостиничный комплекс на месте гостиницы "Мир" на Новом Арбате с общим объемом инвестиций 380 млн евро, контролируется именно этим бизнесменом.
   Не отстают от крупных игроков и более мелкие структуры, аккумулировавшие перед кризисом финансовые ресурсы. Например, ГК "Ташир" заявила о покупке семи крупных объектов. В частности, компания вступила в партнерство с Avenue Group, совместно они реализуют проект специализированного мебельного центра "Рио", который открылся в октябре 2009 года на Ленинградском шоссе. Кроме того, ГК "Ташир" выкупила долю "Седьмого континента" в ТРЦ "Шоколад" в Реутово, приобрела действующий ТРЦ "Европарк" на Рублевском шоссе, жилой комплекс "Кронштадтский" в Северном округе Москвы, а также 50% офисно-гостиничного комплекса в "Москва-Сити". Игроки поменьше также активно скупают активы. "Наша компания тоже вышла на рынок вторичной недвижимости. Например, мы приобрели в Перми офисное здание и полностью реконструируем его под бизнес-парк класса В+", - признается президент DVI-холдинга Вячеслав Каминский. В свою очередь некоторые уже прощупывают конъюнктуру рынка для выхода на IPO. "Этот год пройдет для DVI-холдинга под знаком подготовки к IPO. В благоприятных макроэкономических условиях мы выйдем на фондовую биржу через 2 - 3 года", - надеется Вячеслав Каминский. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, рынок недвижимости, равно как и любой рынок, не может расти вечно: периоды подъемов чередуются спадами и стагнациями, и высокая доходность - это всегда плата за риск. "За любым проектом в конечном итоге стоят реальные покупатели, даже если в краткосрочной и среднесрочной перспективе речь идет о продаже проекта инвестору. И ориентироваться надо на предпочтения именно конечного покупателя", - резюмирует эксперт.
   

ПУБЛИЧНАЯ ПОЩЕЧИНА

   Если первыми "победителями" кризиса стали структуры, получившие контроль над долгами девелоперов, то наиболее пострадавшими стоит признать публичные компании, вышедшие на международные финансовые рынки. "Более всего пострадали публичные компании, о деятельности которых мы соответственно имеем больше информации", - говорит директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. В свое время эти структуры успели провести IPO в основном по верхней планке ценового коридора и зафиксировали капитализацию на миллиардном уровне. В частности, после размещения стоимость ГК "ПИК" составила $12,3 млрд, AFI Development - $7,3 млрд, дочерней структуры АФК "Система", "Системы-Галс", - $2,1 млрд, а петербургской ГК "ЛСР" - $6,23 млрд. Это был невероятный успех: в тот момент первичное размещение акций позволяло не только зафиксировать стоимость компании, но и одновременно стать намного более привлекательными в глазах международных инвесторов. Практически в один момент в официальных миллиардерах оказались основной владелец ГК "ЛСР" Андрей Молчанов, а также тогдашние совладельцы ГК "ПИК" Юрий Жуков и Кирилл Писарев. В свою очередь главный акционер "Системы-Галс" Владимир Евтушенков и совладелец AFI Development Лев Леваев на тот момент уже считались миллиардерами, но только закрепили свой статус. Из них упомянутые выше ГК "ПИК" и "Система-Галс" в кризис сменили собственников, а двум другим владельцам пришлось расстаться с частью бумаг. Так, израильский бизнесмен Лев Леваев, задолжавший банкам около $2 млрд, вынужден был отдать кредиторам 17,7% акций AFI Development. В итоге его доля в компании сократилась с 71,7 до 54%. "Конечно, сильнее пострадали публичные компании, так как на них в большей мере сказалась паника на рынке, в том числе на фондовых биржах по всему миру. Весь деловой и финансовый мир был в состоянии стресса, что отразилось на акциях публичных компаний. Капитализация нашей компании значительно снизилась, но это бумажная оценка, сами проекты меньше стоить не стали", - признается генеральный директор AFI Development Александр Халдей. В свою очередь основной владелец ГК "ЛСР" Андрей Молчанов планирует предложить инвесторам свыше 16 млн акций допэмиссии, или 14,6% от увеличенного уставного капитала своей компании. В результате SPO free-float ГК "ЛСР" должен достигнуть 31,5%, а доля главного акционера снизится до 58,4%. От продажи вновь выпускаемых бумаг ГК "ЛСР" планирует привлечь как минимум $500 млн. Непубличные компании также несут потери. В частности, основные жилые проекты "ДОН-Строя" за долги достались ВТБ, а штаб-квартира Mirax Group в какой-то момент оказалась в залоге у Альфа-банка. Более того, корпорация Сергея Полонского официально сообщила, что может сократить высотность своего наиболее известного проекта - башни "Федерация" в "Москва-Сити": компании не хватает $240 млн для окончания строительства. По данным участников рынка, девелоперу удалось договориться с Альфа-банком о предоставлении кредита, однако его условия неизвестны. В тяжелое время строители даже начали переманивать к себе бывших чиновников или родственников, которые потенциально могут помочь в решении GR-вопросов и посодействовать в получении госконтрактов. Так, в руководство Mirax Group вошел экс-руководитель Госстроя, глава Ассоциации строителей России Николай Кошман, а затем к нему присоединился сын руководителя департамента городского строительства Александра Косована - Олег Косован. "В основном поменяли своих собственников крупные девелоперы, многие компании находятся в зависимости от банков, так как они строят на заемные средства", - отмечает директор по маркетингу "Пересвет-групп" Ирина Кирсанова. По ее словам, наиболее защищенными оказались игроки, которые старались реализовать свои объекты с минимальным количеством привлеченных средств.
   

ПЕРЕОЦЕНИЛИ ВОЗМОЖНОСТИ

   По словам Юрия Синяева, причины столь резко переживаемого кризиса на рынке недвижимости необходимо разделить на внешние и внутренние. Как говорит эксперт, основная внешняя причина - это доступность для девелоперов только "коротких" денег со стороны финансовых структур, поэтому за время строительства застройщикам приходилось по несколько раз перекредитовываться. "Здесь речь идет о финансировании как юридических, так и физических лиц. Заградительные условия ипотеки, которые появились с началом кризиса, также серьезным образом повлияли на развитие ситуации", - объясняет он. В свою очередь среди внутренних причин - закрытость рынка недвижимости. "Кроме того, важны недооценка рисков девелоперских проектов и отсутствие долгосрочного стратегического планирования. В условиях ажиотажного спроса девелоперы скупали хорошие участки, набирая "короткие" кредиты. Все это и привело к коллапсу рынка", - добавляет эксперт. Фактически участников рынка недвижимости подвели слишком радужные прогнозы. "Два года назад на рынке царили преувеличенные ожидания. Некоторые компании запускали разом ряд мегапроектов под рисковое внешнее финансирование, рассчитывая на рост экономики. Когда рынок упал, а рефинансирование стало дорогим и проблемным, таким компаниям пришлось тяжело", - констатирует президент DVI-холдинга Вячеслав Каминский. По его мнению, мотивы дефолта отдельных девелоперов не в том, какую структуру имели их юрлица, а в том, какую стратегию бизнеса они проводили в жизнь - венчурную или более консервативную.
   "В девелопменте работа над проектом от начала до полной его реализации длится от полутора лет и больше. В связи с тем, что финансирование ограничено, во-первых, была приостановлена работа над новыми проектами; во-вторых, темпы строительства текущих проектов резко снизились", - объясняет Ирина Кирсанова. По ее словам, в итоге темпы ввода жилья в 2009-м были значительно ниже, чем в предыдущие годы. Например, даже в традиционно лидирующей по объему строительства Московской области в январе 2010-го за счет всех источников финансирования было введено 1587 новых квартир общей площадью 203 900 кв. м, что на 42,4% меньше, чем в январе 2009 года. "Изменились количественные показатели рынка, за время кризиса мы наблюдали существенное падение стоимости недвижимости: 25 - 30% для жилья и 40 - 50% для коммерческих площадей. В целом по рынку банки стали меньше выдавать кредитов, фондирование наших банков стало дороже, соответственно выросли кредитные ставки. Уменьшилась инвестиционная привлекательность объектов недвижимости", - перечисляет Юрий Синяев. Снижение темпов работ сказалось и на сопутствующем сегменте строительных материалов. "Из-за сжатия рынка мы на несколько месяцев приостанавливали работы по проекту ввода в эксплуатацию самой мощной в мире линии по производству стекла на нашем подмосковном заводе", - сетует менеджер по стратегическому развитию AGC Glass Russia Дмитрий Денискин.
   

СТАВКА НА ЭКОНОМ

   В новых условиях поменялись и стратегии продажи жилья. "Кризис научил нас искать более эффективные каналы сбыта. В связи со снижением доходов и нестабильной макроэкономической ситуацией резко сократилось количество сделок покупки жилья с использованием ипотеки, что также повлияло на снижение спроса. На долю ипотечных сделок до кризиса в столице приходилось около 10 - 20%, в области - 40%, в регионах - 50% от общего объема продаж", - говорит Ирина Кирсанова. Параллельно этому покупатели практически перестали интересоваться первичным рынком. По словам Ирины Кирсановой, в девелопменте резко снизилось доверие покупателей к застройщикам. "Поэтому в первый год после начала кризиса стали покупать только готовое жилье или жилье высокой степени готовности. К осени ситуация несколько изменилась", - рассказывает эксперт. Переломить эту тенденцию можно было только с помощью совершенно иной, новой для российского рынка стратегии продаж. Такие примеры не замедлили ждать. Так, "Ведис групп", несмотря на кризис, сумела полностью распродать квартиры в своем проекте "Марфино". Во-первых, за счет быстрых темпов строительства: часть проекта была закончена за год. Во-вторых, по данным "Ведис групп", средняя цена квадратного метра составляла около 80 000 руб., а иногда доходила и до 70 000 руб. за "квадрат". Таким образом, девелопер принес в жертву высокую рентабельность строительства, ограничившись ее минимальным уровнем. В настоящее время квартир, выставленных на продажу от застройщика, в "Марфино" нет, в свою очередь эксклюзивный продавец - компания "НДВ-Недвижимость" - сделал себе имя на одном проекте. "Наша компания не только выстояла в кризис, но даже упрочила свои позиции - сейчас она занимает 45% сегмента продаж квартир в возводимых домах. Это благодаря стратегии, которой придерживаются далеко не все московские участники рынка: работать от оборота, а не от высокой цены", - говорит заместитель руководителя департамента новостроек "НДВ-Недвижимость" Андрей Артюхов. По его словам, компания продолжила работу в том же русле: в Москве "НДВ-Недвижимость" продает микрорайон "Царицыно" по цене от 70 000 руб. за кв. м, а в Подмосковье - микрорайон "Никольско-Трубецкое" по цене от 40 000 руб. за кв. м. В свою очередь девелоперская структура "Старт Девелопмент", бенефициаром которой считается глава лесопромышленной группы "Илим" Захар Смушкин, планирует построить 8 млн кв. м жилья на 3000 га, расположенных на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом застройщик заявляет, что максимальная стоимость 1 квадратного метра жилья в этом проекте не будет превышать 40 000 руб. "Некоторые компании в кризисное время показали, что работать и зарабатывать можно и в непростых экономических условиях. Нужно только переключиться на создание продукта, востребованного рынком, а не действовать по старым схемам", - резюмирует руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Игорь Лебедев.
   Так, по словам Алексея Попова, на московском рынке жилья произошла некоторая переоценка ценностей. "До кризиса все застройщики утверждали, что в Москве не может быть квартир экономкласса, что в современном доме нет двухкомнатной квартиры меньше 80 кв. м, и т.п. Эти клише достаточно крепко вошли в сознание массового покупателя. Тяжелый 2009-й год наглядно показал, что для большинства вариантов улучшения жилищных условий нужно ровно столько квадратных метров, сколько действительно требуется для жизни, а не для самовыражения. А кварталы с панельными домами вполне органично заняли свое место в неплохих московских районах", - констатирует эксперт. В свою очередь в сегменте загородной недвижимости, как говорит президент корпорации "Инком" Сергей Козловский, 2009 год называют "годом поселков без подряда". Этот формат стал "палочкой-выручалочкой" как для многих компаний, чьи земли простаивали без клиентов, так и для покупателей. "Сегодня уже невозможно, как раньше, руководствоваться принципом "и так купят". Раньше ограниченность предложения и низкая конкуренция приводили к тому, что выводимые на рынок объекты находили своих покупателей и приносили прибыль застройщикам, которые зачастую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены", - отмечает председатель совета директоров ГК "Пионер" Леонид Максимов. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, "оживление девелоперов - безусловно, один из критериев оживления рынка. В данном случае оно поддерживается и оживлением потребителей и отчасти инвесторов. Главное, чтобы это оживление переросло в стабильное посткризисное развитие", - резюмирует эксперт.
   

 

Таблица 1 ЧТО СЛУЧИЛОСЬ С ПУБЛИЧНЫМИ ДЕВЕЛОПЕРАМИ

Компания	Что произошло	Старый владелец	Новый владелец
Система-Галс	Смена владельца	АФК "Система"	ВТБ
ГК ПИК	Смена владельца	Кирилл Писарев и Юрий Жуков	"Нафта"
AFI	Увеличен free-float	Africa Israel Льва Леваева	Не изменился
Development ГК "ЛСР"	Планируется увеличить free-float	Андрей Молчанов	Не изменился
ИСТОЧНИК: ДАННЫЕ "Ко"