«Хрущевка» с видом на море

Беспрецедентный рост цен на столичную недвижимость и одновременное увеличение доходов населения ведет к тому, что россияне все чаще приобретают квартиры за рубежом. Тем более что получить ипотечный кредит в иностранном банке зачастую проще, чем в российском, да и ставки по таким займам существенно ниже, чем на родине.

В августе Сбербанк пересмотрел свою кредитную политику в отношении займов, предоставляемых в иностранной валюте. Постепенное падение курса доллара привело к тому, что доходность кредитов в иностранной валюте для банков стала ниже, чем прибыльность займов в рублях. Поэтому Сбербанк пошел на беспрецедентный шаг: повысил стоимость ипотечных и других кредитов, номинированных в иностранной валюте. Если еще в июле взять ипотечный кредит в Сбербанке можно было под 10,6 – 11% в валюте, то теперь подобный заем обойдется в 12,3 – 15,3% годовых. Учитывая, что цены на столичную недвижимость с начала года выросли на 50%, приобретение жилья по ипотечным программам в Москве становится довольно накладным. Нервозности добавляют и заявления аналитиков, прогнозирующих скорый обвал цен на рынке недвижимости.

Другое дело жилье за рубежом. Рынок недвижимости и Западной, и Восточной Европы, в особенности тех стран, которые намерены войти в Евросоюз, демонстрирует рекордные темпы роста. Например, в Черногории средняя стоимость квартиры на берегу Адриатического моря за последний год выросла более чем на 30%. Результат не такой впечатляющий, как в Москве, но близость к Еврозоне лишь подстегивает цены, и никто не говорит о возможности их снижения. Это долгосрочные и весьма надежные инвестиции. С другой стороны, в большинстве иностранных государств ставка по ипотечному кредитованию ниже, чем в России. Если в отечественных банках она составляет в среднем 13% годовых в валюте, то, например, в Испании «цена» ипотеки колеблется в пределах 2 – 6% годовых, на Кипре – 3 – 3,5%, во Франции и Великобритании деньги на жилье банки ссужают под 5 – 6%. Это подогревает интерес к зарубежной недвижимости. Как утверждают участники рынка, только за последний год спрос со стороны наших соотечественников вырос на четверть. «Россияне составляют порядка 10% от общего числа обращающихся к нам клиентов», – рассказывает директор по работе с клиентами лондонской компании Property Vision Гульнара Лонг.

Примечательно, что до 90% инвестиций в иностранную недвижимость со стороны граждан нашей страны – вложения с целью получения прибыли: квартиры сдаются в аренду либо продаются через некоторое время. Гульнара Лонг отмечает, что сегодня российский покупатель – один из самых сведущих на рынке. Если раньше существовало стереотипное представление о частных инвесторах из России как людях, не знающих счета деньгам и соответственно от сделок с которыми можно получить дополнительную маржу, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Россияне внимательно изучают основные тенденции и привлекают в качестве помощников профессиональных юристов и консультантов. Эти затраты многие покупатели считают оправданными: приобретение недвижимости в иностранном государстве сопряжено с целым рядом сложностей. В одной стране с вас потребуют гарантийный взнос, который составляет до 50% стоимости жилья, даже если по ипотеке вам предоставляется 70% цены квартиры, в другой – иностранцы вообще не имеют права приобретать недвижимость и все сделки оформляются от лица специально созданной фирмы. Например, в Лондоне основную массу предложения составляют исторические здания. Многие жилые объекты, а порой даже улицы, защищены различными законами о сохранении исторического облика города. В некоторых домах можно совершать лишь минимальные изменения – к примеру, вообще нельзя делать перестановку или менять кафельную плитку, очень часто запрещается менять оконные рамы. Все эти условности накладывают отпечаток на взаимоотношения банка и заемщика, не говоря уже о разного рода сборах и налогах, сопровождающих приобретение недвижимости со стороны иностранцев. Но все эти трудности не останавливают наших соотечественников, которые мечтают купить «небольшую» виллу где-нибудь на Кипре. Тем более что цена ее сопоставима со стоимостью двухкомнатной квартиры в Москве, а иностранные банки зачастую относятся к потенциальным заемщикам из-за границы значительно более лояльно, чем отечественные кредитные организации к россиянам.

Заморские деньги

«В большинстве европейских банков требования к получению ипотечного кредита близкие, почти одинаковые. Другое дело, что не во всех странах получить ипотеку нерезиденту страны (россиянину) просто, даже если он обоснует свою платежеспособность», – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости «Столичного агентства недвижимости» Алексей Пешков. Так, достаточно легко получить ипотечный кредит в Испании, Португалии, на Кипре. Но практически невозможно в Италии, можно, но очень трудно во Франции. В восточноевропейских странах – Чехии, Венгрии – тоже возникают проблемы с получением кредита, поскольку здесь недвижимость для нерезидентов можно купить только на специально открытую фирму, а ипотечные кредиты выдаются исключительно частным лицам.

«Ипотечный кредит на приобретение коммерческой недвижимости не предоставляется, так как коммерческая недвижимость – это не только «стены», но и бизнес, эффективность которого банку оценить трудно», – отмечает Алексей Пешков. В этом случае используется не ипотечный кредит, а обычный кредит под залог каких-нибудь активов фирмы и хорошо обоснованный бизнес-план.

Еще один важный нюанс заключается в том, что об открытии счета в иностранном банке потенциальному заемщику придется уведомить российские налоговые органы. Если банк находится на территории страны, входящей в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) или Международную организацию по противодействию легализации преступных доходов (FATF), то сделать это следует в течение месяца после открытия счета. Клиент подает в налоговые органы заявление, где указывает данные своего паспорта, ИНН, наименование иностранного финансового института и его реквизиты. Если банк не является членом ОЭСР или FATF (это Кипр, Эстония, Латвия, Литва, Нигерия, острова Кука, Индонезия и Филиппины), налоговую службу необходимо предупреждать дважды – сначала о своем намерении открыть счет, а потом о его открытии. Причем налоговики имеют полное право запретить открывать счет в иностранном банке.

Если с российскими фискальными организациями вопрос решен и счет открыт, подписывается первичный договор между покупателем и продавцом недвижимости, подтверждающий намерение покупателя приобрести данное жилье и отражающий его стоимость. При подписании первичного договора обязательно вносится залоговая сумма, составляющая 7 – 10% от стоимости недвижимости. Порядок получения и оформления ипотечного кредита в европейских банках очень схож: на счет в банке переводится та часть денег, которую заемщик должен заплатить сам (в большинстве европейских стран банк кредитует до 70% стоимости недвижимости). После этого финансовая организация выдает ипотечный кредит и можно оформлять покупку.

«В этой схеме «лукавым подводным камнем» может оказаться так называемая резервная сумма, которую вы должны перед получением кредита перевести на указанный расчетный счет», – говорит Пешков. Некоторые банки определяют резервную сумму в размере 30 – 50% от суммы самого кредита. Правда, у клиента есть право после получения кредита и оформления сделки эту резервную сумму снять или перевести на другой счет, то есть использовать по своему усмотрению, не связанному с оплатой недвижимости. Многие банки, особенно итальянские и французские, вместо резервной суммы могут потребовать гарантию крупного европейского банка (швейцарского, немецкого, английского), где у потенциального заемщика должна лежать сумма в размере резервной, следовательно, практически половина суммы кредита. Это требование для подавляющего большинства россиян оказывается непреодолимым препятствием, ведь имея значительную часть суммы на счете, наши сограждане предпочитают именно эти деньги вкладывать в недвижимость, а не хранить их на депозитах.

«На Кипре оформить ипотечный кредит для россиянина порой даже проще, чем в Москве», – утверждает руководитель инвестиционно-аналитического отдела международного холдинга Lemestia-Monville Group Ольга Рубина. Связано это с тем, что здесь для граждан России и СНГ предусмотрена упрощенная процедура кредитования с минимальным перечнем предоставляемых документов. «Россия для Кипра является вторым по важности после Великобритании инвестором, и кипрские банки пошли на существенные уступки, так как столкнулись с тем, что россиян зачастую отталкивала необходимость предоставления полного списка документов о доходах и имуществе», – рассказывает Рубина. Поэтому для банка более важным является именно оценка заложенной недвижимости и распечатка с банковского счета, чем справка о доходах. Ее можно предоставить в свободной форме на бланке фирмы с печатью.

Цена вопроса

Возвращаясь к процентным ставкам, следует отметить, что в отличие от российских финансовых институтов, где по большей части ставка по ипотечному кредиту является неизменной величиной, в Европе она может быть «плавающей». Помимо «классического» кредита с фиксированным процентом есть возможность получить заем под «варьируемый процент». Он исчисляется, исходя из процентной ставки Европейской банковской федерации (EURIBOR, на начало сентября составляла 3,5% годовых) плюс комиссия банка, который выдает кредит. Комиссия банка, как правило, составляет немногим более 1%. «В настоящее время процентная ставка по ипотечным кредитам с «варьируемым процентом» в зоне евровалюты составляет не меньше 4,5% годовых», – рассказывает Пешков. Клиент банка, получивший кредит под «варьируемый процент», должен быть готов к тому, что цена обслуживания займа со временем может меняться при каждом пересмотре процентной ставки Европейской банковской федерацией.

Помимо ставки по кредиту потенциальный владелец виллы на Кипре должен быть готов к финансированию еще целого ряда расходных статей. «Расходы по оформлению кредита на покупку жилья за рубежом обычно составляют около 2 – 3% от ее цены», – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость» Юлия Титова. При покупке недвижимости за рубежом покупатель оплачивает расходы по вступлению в права собственности (налог на покупку, гербовый и нотариальный сборы). В зависимости от страны, где совершается покупка, единоразовые расходы по этой операции составляют от 3% до 10% от стоимости покупки. Например, на Кипре гербовый сбор оплачивается в течение 30 дней с момента регистрации контракта в Департаменте земельных угодий, объясняет Ольга Рубина из Lemestia-Monville Group. Если сумма покупки менее 100 000 фунтов (около $200 000), сбор составит 0,15% от цены недвижимости. При покупке более чем в 100 000 фунтов – 0,2%. В Болгарии, по словам Рубиной, дополнительные расходы составляют порядка 3% от стоимости недвижимости. В качестве дополнительных платежей можно рассматривать и обязательное страхование имущества, которое в некоторых странах обходится до 1% стоимости недвижимости, и муниципальные выплаты, налоги и т.д. Так что, оплатив оформление недвижимости в собственность и стоимость обслуживания кредита, не стоит забывать и о текущих налоговых, коммунальных и муниципальных платежах, которые все равно будут начисляться, даже если владелец появляется на своей вилле всего раз в год.

Меняю квартиру в «хрущевке» на виллу во Франции

По оценкам участников рынка, за цену средней однокомнатной квартиры в Москве, которая сейчас составляет порядка $150 000, можно на выбор приобрести практически равнозначную либо лучшую по качеству и расположенную рядом с морем квартиру в Европе. Так, по словам Юлии Титовой из «БЕСТ-недвижимости», за $150 000 или эквивалент – 120 000 евро можно приобрести две квартиры в Болгарии. «Например, одну у моря на Солнечном берегу, допустим, двухкомнатную (с одной спальней), а вторую – на горнолыжном курорте (однокомнатную, студио), обе в комплексах с бассейном, СПА, рестораном, магазином, возможностью сдачи в аренду и доверительного управления, с отделкой «под ключ» очень хорошего качества, включая кондиционеры, встроенную кухню, оборудованную ванную комнату», – рассказывает эксперт. Можно купить две квартиры в одном комплексе на Солнечном берегу – одной пользоваться, а вторую сдавать. Или приобрести одну шикарную квартиру площадью 90 – 150 квадратных метров. За эту же сумму в Черногории можно купить апартамент с двумя спальнями, или два апартамента (студио плюс с одной спальней) в Которской бухте (р-н Херцег-Нови или Котора), или апартамент с одной спальней на Ривьере (в Петроваце, Рафаиловичах или на Святом Стефане). В Испании, Португалии, на Кипре в 120 000 евро обойдутся апартаменты с одной спальней в комплексе с бассейном и садом в пешеходной доступности от моря. В Италии или Франции можно купить студио, правда, не в самом престижном месте. В Москве на начало сентября 2006 года 3-комнатная квартира (75 квадратных метров) в престижном Юго-Западном районе (метро «Юго-Западная» – «Проспект Вернадского») стоит в среднем $360 000, или в переводе на евро – 280 000 евро, что составляет 3750 евро за квадратный метр, отмечает Пешков. Примерно столько же стоит «метр» в Испании – в Коста Брава.

Дополнительные сборы (Лондон):

•          Гербовый сбор – 4% от сделки при сумме свыше 500 000 фунтов стерлингов

•          Услуги юристов обходятся в среднем около 0,3% от сделки

•          Техническое обследование – примерно 1500 фунтов стерлингов

•          Оценка банка – 1000 фунтов стерлингов

•          Если покупатель пользуется услугами консультанта, то комиссионные составляют около 2,5% от сделки

Расходы при эксплуатации недвижимости:

•          Если недвижимость приобретена в кредит – соответствующая процентная ставка по кредиту. (При получении кредита в банке сложностей для российских клиентов не существует. Например, в британском банке HSBC Private Bank можно получить кредит до 70% от стоимости недвижимости)

•          Также ежегодно взимаются платежи за услуги по эксплуатации всего здания (они варьируются в зависимости от здания, его местоположения, площади квартиры)

•          Стоимость аренды земли, если недвижимость приоретена на условиях долгосрочной аренды (leasehold)

•          Коммунальные платежи (зависят от размеров собственности, используемых приборов)

По данным Property Vision

Документы, необходимые для получения ипотечного кредита:

1. Документ, подтверждающий намерение покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость (первичный договор), и выписка из Регистра собственности, в которой фигурируют все характеристики объекта, его совладельцы, а также задолженности по данному объекту.

2. Документы, подтверждающие платежеспособность покупателя, с использованием апостиля, т.е. нотариально заверенной копии документов, переведенных с русского языка на английский или на язык страны, где совершается покупка:

• справка о доходах (это может быть справка с места работы с указанием стажа, должности и размера зарплаты);

• выписка из банка, клиентом которого является покупатель, с указанием всех приходных и расходных операций за последний год;

• декларация о доходах за последний год с указанием суммы выплаченных налогов;

• если декларируются другие доходы, то понадобятся документы, их подтверждающие.

3. В банке покупатель должен заполнить анкету, в которой помимо личных сведений и данных о доходах надо перечислить принадлежащее ему ценное имущество в России или за рубежом: недвижимость, средства передвижения, акции, предметы старины и т.д.

4. Запрос идентификационного номера иностранца. Для этого следует предоставить следующие документы:

• паспорт с действующей визой;

• справку о несудимости.

Условия ипотечного кредитования на Кипре:

1.         Кредиты до 70% от стоимости объектов недвижимости

2.         Процентная банковская ставка зависит от валюты кредита и рассчитывается по формуле: LIBOR по валюте кредита плюс 2%.

Таким образом, на настоящий момент в евро она составляет 4,5 – 5,5% годовых, в швейцарских франках – 3,2 – 3,5%

3.         Рекомендуемая валюта кредита – евро, швейцарские франки

4.         Срок погашения – 15 лет

5.         Вид погашения – аннуитет (платежи равными долями)

6.         Срок принятия банком решения о выдаче кредита – 1 – 1,5 месяца с момента подачи всех документов

7.         Досрочное погашение – предусмотрена возможность досрочного погашения без штрафных санкций

Документы на получение кредита:

1.         Действующий загранпаспорт

2.         Подтверждение оплаты 30% по контракту

3.         Справка с места работы о доходах в свободной форме

4.         Ксерокопии документов о собственности

5.         Рекомендательное письмо из любого российского или зарубежного банка

6.         Распечатка с банковского счета или кредитной карточки

Расходы:

1.         Оплата услуг оценщика – от 60 до 100 фунтов за объект

2.         Гербовый сбор за регистрацию кредитных документов – на сумму до 100 000 фунтов – 0,15%, свыше 100 000 фунтов – 0,2%

3.         Комиссия за рассмотрение кредита – до 1% от суммы кредита

4.         Оформление страховки жизни заемщика – от 300 фунтов в год (стоимость примерная, рассчитывается в каждом конкретном случае)

По данным Lemestia-Monville Group

Цены на недвижимость в Европе

По данным «Столичного агентства недвижимости»

Таблица №2: Дополнительные расходы, в % к цене недвижимости

По данным «Столичного агентства недвижимости»

Подписывайтесь на нас:

Еще по теме

архив

Точка невозврата

Бурное развитие рынка автокредитования сопровождается опасностями, характерными для всех динамично растущих сегментов банковского бизнеса. Во-первых, увеличиваются риски невозврата кредитов, во-вторых, возникает соблазн нарушить антимонопольное законодательство.

архив

Ближе к клиенту

Важнейшим показателем работы банка является его «клиентоориентированность» – то есть умение подстроить свой бизнес под специфические потребности клиента. Президент-председатель правления Первого Республиканского Банка Юрий Прыгаев уверен, что средние российские банки являются куда более клиентоориентированными, нежели крупные.

архив

Впереди Европы всей

Согласно данным «Исследования банковского рынка Центральной и Восточной Европы» сектор России, Украины и Белоруссии является «локомотивом роста» для всего восточноевропейского банковского рынка

архив

Парамонова покидает ЦБ

Первый зампред ЦБ Татьяна Парамонова покидает совет директоров ЦБ и, возможно, оставит пост первого заместителя главы Банка России. Фамилии Татьяны Парамоновой нет в списке кандидатов на пост члена совета, который вносится в Госдуму. Парамонова работает в структурах Госбанка СССР с 1972 года. Должность зампреда занимает уже около 14 лет – с 1992 года. В период 1994 – 1995 годов была и.о. председателя ЦБ РФ. Среди участников банковского рынка новость вызывает удивление, поскольку Парамонову считают одним из наиболее авторитетных руководителей ЦБ. Никаких претензий к ее работе глава ЦБ Сергей Игнатьев не высказывал. В то же время следует отметить, что Татьяна Парамонова оставалась последним членом команды экс-главы ЦБ Виктора Геращенко в нынешнем Банке России.

архив

Ребрендинг по-сибирски

На российском банковском рынке в ближайшее время появится новый банк. Он родится из слияния двух финансовых институтов Сибирско-Уральского региона – Сибакадембанка и Уралвнешторгбанка

посмотреть еще