«Хрущевка» с видом на море

Беспрецедентный рост цен на столичную недвижимость и одновременное увеличение доходов населения ведет к тому, что россияне все чаще приобретают квартиры за рубежом. Тем более что получить ипотечный кредит в иностранном банке зачастую проще, чем в российском, да и ставки по таким займам существенно ниже, чем на родине.

 

В августе Сбербанк пересмотрел свою кредитную политику в отношении займов, предоставляемых в иностранной валюте. Постепенное падение курса доллара привело к тому, что доходность кредитов в иностранной валюте для банков стала ниже, чем прибыльность займов в рублях. Поэтому Сбербанк пошел на беспрецедентный шаг: повысил стоимость ипотечных и других кредитов, номинированных в иностранной валюте. Если еще в июле взять ипотечный кредит в Сбербанке можно было под 10,6 – 11% в валюте, то теперь подобный заем обойдется в 12,3 – 15,3% годовых. Учитывая, что цены на столичную недвижимость с начала года выросли на 50%, приобретение жилья по ипотечным программам в Москве становится довольно накладным. Нервозности добавляют и заявления аналитиков, прогнозирующих скорый обвал цен на рынке недвижимости.

Другое дело жилье за рубежом. Рынок недвижимости и Западной, и Восточной Европы, в особенности тех стран, которые намерены войти в Евросоюз, демонстрирует рекордные темпы роста. Например, в Черногории средняя стоимость квартиры на берегу Адриатического моря за последний год выросла более чем на 30%. Результат не такой впечатляющий, как в Москве, но близость к Еврозоне лишь подстегивает цены, и никто не говорит о возможности их снижения. Это долгосрочные и весьма надежные инвестиции. С другой стороны, в большинстве иностранных государств ставка по ипотечному кредитованию ниже, чем в России. Если в отечественных банках она составляет в среднем 13% годовых в валюте, то, например, в Испании «цена» ипотеки колеблется в пределах 2 – 6% годовых, на Кипре – 3 – 3,5%, во Франции и Великобритании деньги на жилье банки ссужают под 5 – 6%. Это подогревает интерес к зарубежной недвижимости. Как утверждают участники рынка, только за последний год спрос со стороны наших соотечественников вырос на четверть. «Россияне составляют порядка 10% от общего числа обращающихся к нам клиентов», – рассказывает директор по работе с клиентами лондонской компании Property Vision Гульнара Лонг.

Примечательно, что до 90% инвестиций в иностранную недвижимость со стороны граждан нашей страны – вложения с целью получения прибыли: квартиры сдаются в аренду либо продаются через некоторое время. Гульнара Лонг отмечает, что сегодня российский покупатель – один из самых сведущих на рынке. Если раньше существовало стереотипное представление о частных инвесторах из России как людях, не знающих счета деньгам и соответственно от сделок с которыми можно получить дополнительную маржу, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Россияне внимательно изучают основные тенденции и привлекают в качестве помощников профессиональных юристов и консультантов. Эти затраты многие покупатели считают оправданными: приобретение недвижимости в иностранном государстве сопряжено с целым рядом сложностей. В одной стране с вас потребуют гарантийный взнос, который составляет до 50% стоимости жилья, даже если по ипотеке вам предоставляется 70% цены квартиры, в другой – иностранцы вообще не имеют права приобретать недвижимость и все сделки оформляются от лица специально созданной фирмы. Например, в Лондоне основную массу предложения составляют исторические здания. Многие жилые объекты, а порой даже улицы, защищены различными законами о сохранении исторического облика города. В некоторых домах можно совершать лишь минимальные изменения – к примеру, вообще нельзя делать перестановку или менять кафельную плитку, очень часто запрещается менять оконные рамы. Все эти условности накладывают отпечаток на взаимоотношения банка и заемщика, не говоря уже о разного рода сборах и налогах, сопровождающих приобретение недвижимости со стороны иностранцев. Но все эти трудности не останавливают наших соотечественников, которые мечтают купить «небольшую» виллу где-нибудь на Кипре. Тем более что цена ее сопоставима со стоимостью двухкомнатной квартиры в Москве, а иностранные банки зачастую относятся к потенциальным заемщикам из-за границы значительно более лояльно, чем отечественные кредитные организации к россиянам.

 

Заморские деньги

 

«В большинстве европейских банков требования к получению ипотечного кредита близкие, почти одинаковые. Другое дело, что не во всех странах получить ипотеку нерезиденту страны (россиянину) просто, даже если он обоснует свою платежеспособность», – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости «Столичного агентства недвижимости» Алексей Пешков. Так, достаточно легко получить ипотечный кредит в Испании, Португалии, на Кипре. Но практически невозможно в Италии, можно, но очень трудно во Франции. В восточноевропейских странах – Чехии, Венгрии – тоже возникают проблемы с получением кредита, поскольку здесь недвижимость для нерезидентов можно купить только на специально открытую фирму, а ипотечные кредиты выдаются исключительно частным лицам.

«Ипотечный кредит на приобретение коммерческой недвижимости не предоставляется, так как коммерческая недвижимость – это не только «стены», но и бизнес, эффективность которого банку оценить трудно», – отмечает Алексей Пешков. В этом случае используется не ипотечный кредит, а обычный кредит под залог каких-нибудь активов фирмы и хорошо обоснованный бизнес-план.

Еще один важный нюанс заключается в том, что об открытии счета в иностранном банке потенциальному заемщику придется уведомить российские налоговые органы. Если банк находится на территории страны, входящей в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) или Международную организацию по противодействию легализации преступных доходов (FATF), то сделать это следует в течение месяца после открытия счета. Клиент подает в налоговые органы заявление, где указывает данные своего паспорта, ИНН, наименование иностранного финансового института и его реквизиты. Если банк не является членом ОЭСР или FATF (это Кипр, Эстония, Латвия, Литва, Нигерия, острова Кука, Индонезия и Филиппины), налоговую службу необходимо предупреждать дважды – сначала о своем намерении открыть счет, а потом о его открытии. Причем налоговики имеют полное право запретить открывать счет в иностранном банке.

Если с российскими фискальными организациями вопрос решен и счет открыт, подписывается первичный договор между покупателем и продавцом недвижимости, подтверждающий намерение покупателя приобрести данное жилье и отражающий его стоимость. При подписании первичного договора обязательно вносится залоговая сумма, составляющая 7 – 10% от стоимости недвижимости. Порядок получения и оформления ипотечного кредита в европейских банках очень схож: на счет в банке переводится та часть денег, которую заемщик должен заплатить сам (в большинстве европейских стран банк кредитует до 70% стоимости недвижимости). После этого финансовая организация выдает ипотечный кредит и можно оформлять покупку.

«В этой схеме «лукавым подводным камнем» может оказаться так называемая резервная сумма, которую вы должны перед получением кредита перевести на указанный расчетный счет», – говорит Пешков. Некоторые банки определяют резервную сумму в размере 30 – 50% от суммы самого кредита. Правда, у клиента есть право после получения кредита и оформления сделки эту резервную сумму снять или перевести на другой счет, то есть использовать по своему усмотрению, не связанному с оплатой недвижимости. Многие банки, особенно итальянские и французские, вместо резервной суммы могут потребовать гарантию крупного европейского банка (швейцарского, немецкого, английского), где у потенциального заемщика должна лежать сумма в размере резервной, следовательно, практически половина суммы кредита. Это требование для подавляющего большинства россиян оказывается непреодолимым препятствием, ведь имея значительную часть суммы на счете, наши сограждане предпочитают именно эти деньги вкладывать в недвижимость, а не хранить их на депозитах.

«На Кипре оформить ипотечный кредит для россиянина порой даже проще, чем в Москве», – утверждает руководитель инвестиционно-аналитического отдела международного холдинга Lemestia-Monville Group Ольга Рубина. Связано это с тем, что здесь для граждан России и СНГ предусмотрена упрощенная процедура кредитования с минимальным перечнем предоставляемых документов. «Россия для Кипра является вторым по важности после Великобритании инвестором, и кипрские банки пошли на существенные уступки, так как столкнулись с тем, что россиян зачастую отталкивала необходимость предоставления полного списка документов о доходах и имуществе», – рассказывает Рубина. Поэтому для банка более важным является именно оценка заложенной недвижимости и распечатка с банковского счета, чем справка о доходах. Ее можно предоставить в свободной форме на бланке фирмы с печатью.

 

Цена вопроса

 

Возвращаясь к процентным ставкам, следует отметить, что в отличие от российских финансовых институтов, где по большей части ставка по ипотечному кредиту является неизменной величиной, в Европе она может быть «плавающей». Помимо «классического» кредита с фиксированным процентом есть возможность получить заем под «варьируемый процент». Он исчисляется, исходя из процентной ставки Европейской банковской федерации (EURIBOR, на начало сентября составляла 3,5% годовых) плюс комиссия банка, который выдает кредит. Комиссия банка, как правило, составляет немногим более 1%. «В настоящее время процентная ставка по ипотечным кредитам с «варьируемым процентом» в зоне евровалюты составляет не меньше 4,5% годовых», – рассказывает Пешков. Клиент банка, получивший кредит под «варьируемый процент», должен быть готов к тому, что цена обслуживания займа со временем может меняться при каждом пересмотре процентной ставки Европейской банковской федерацией.

Помимо ставки по кредиту потенциальный владелец виллы на Кипре должен быть готов к финансированию еще целого ряда расходных статей. «Расходы по оформлению кредита на покупку жилья за рубежом обычно составляют около 2 – 3% от ее цены», – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость» Юлия Титова. При покупке недвижимости за рубежом покупатель оплачивает расходы по вступлению в права собственности (налог на покупку, гербовый и нотариальный сборы). В зависимости от страны, где совершается покупка, единоразовые расходы по этой операции составляют от 3% до 10% от стоимости покупки. Например, на Кипре гербовый сбор оплачивается в течение 30 дней с момента регистрации контракта в Департаменте земельных угодий, объясняет Ольга Рубина из Lemestia-Monville Group. Если сумма покупки менее 100 000 фунтов (около $200 000), сбор составит 0,15% от цены недвижимости. При покупке более чем в 100 000 фунтов – 0,2%. В Болгарии, по словам Рубиной, дополнительные расходы составляют порядка 3% от стоимости недвижимости. В качестве дополнительных платежей можно рассматривать и обязательное страхование имущества, которое в некоторых странах обходится до 1% стоимости недвижимости, и муниципальные выплаты, налоги и т.д. Так что, оплатив оформление недвижимости в собственность и стоимость обслуживания кредита, не стоит забывать и о текущих налоговых, коммунальных и муниципальных платежах, которые все равно будут начисляться, даже если владелец появляется на своей вилле всего раз в год.

 

 

Меняю квартиру в «хрущевке» на виллу во Франции

 

По оценкам участников рынка, за цену средней однокомнатной квартиры в Москве, которая сейчас составляет порядка $150 000, можно на выбор приобрести практически равнозначную либо лучшую по качеству и расположенную рядом с морем квартиру в Европе. Так, по словам Юлии Титовой из «БЕСТ-недвижимости», за $150 000 или эквивалент – 120 000 евро можно приобрести две квартиры в Болгарии. «Например, одну у моря на Солнечном берегу, допустим, двухкомнатную (с одной спальней), а вторую – на горнолыжном курорте (однокомнатную, студио), обе в комплексах с бассейном, СПА, рестораном, магазином, возможностью сдачи в аренду и доверительного управления, с отделкой «под ключ» очень хорошего качества, включая кондиционеры, встроенную кухню, оборудованную ванную комнату», – рассказывает эксперт. Можно купить две квартиры в одном комплексе на Солнечном берегу – одной пользоваться, а вторую сдавать. Или приобрести одну шикарную квартиру площадью 90 – 150 квадратных метров. За эту же сумму в Черногории можно купить апартамент с двумя спальнями, или два апартамента (студио плюс с одной спальней) в Которской бухте (р-н Херцег-Нови или Котора), или апартамент с одной спальней на Ривьере (в Петроваце, Рафаиловичах или на Святом Стефане). В Испании, Португалии, на Кипре в 120 000 евро обойдутся апартаменты с одной спальней в комплексе с бассейном и садом в пешеходной доступности от моря. В Италии или Франции можно купить студио, правда, не в самом престижном месте. В Москве на начало сентября 2006 года 3-комнатная квартира (75 квадратных метров) в престижном Юго-Западном районе (метро «Юго-Западная» – «Проспект Вернадского») стоит в среднем $360 000, или в переводе на евро – 280 000 евро, что составляет 3750 евро за квадратный метр, отмечает Пешков. Примерно столько же стоит «метр» в Испании – в Коста Брава.

 

Дополнительные сборы (Лондон):

•          Гербовый сбор – 4% от сделки при сумме свыше 500 000 фунтов стерлингов

•          Услуги юристов обходятся в среднем около 0,3% от сделки

•          Техническое обследование – примерно 1500 фунтов стерлингов

•          Оценка банка – 1000 фунтов стерлингов

•          Если покупатель пользуется услугами консультанта, то комиссионные составляют около 2,5% от сделки

Расходы при эксплуатации недвижимости:

•          Если недвижимость приобретена в кредит – соответствующая процентная ставка по кредиту. (При получении кредита в банке сложностей для российских клиентов не существует. Например, в британском банке HSBC Private Bank можно получить кредит до 70% от стоимости недвижимости)

•          Также ежегодно взимаются платежи за услуги по эксплуатации всего здания (они варьируются в зависимости от здания, его местоположения, площади квартиры)

•          Стоимость аренды земли, если недвижимость приоретена на условиях долгосрочной аренды (leasehold)

•          Коммунальные платежи (зависят от размеров собственности, используемых приборов)

По данным Property Vision

 

Документы, необходимые для получения ипотечного кредита:

1. Документ, подтверждающий намерение покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость (первичный договор), и выписка из Регистра собственности, в которой фигурируют все характеристики объекта, его совладельцы, а также задолженности по данному объекту.

2. Документы, подтверждающие платежеспособность покупателя, с использованием апостиля, т.е. нотариально заверенной копии документов, переведенных с русского языка на английский или на язык страны, где совершается покупка:

• справка о доходах (это может быть справка с места работы с указанием стажа, должности и размера зарплаты);

• выписка из банка, клиентом которого является покупатель, с указанием всех приходных и расходных операций за последний год;

• декларация о доходах за последний год с указанием суммы выплаченных налогов;

• если декларируются другие доходы, то понадобятся документы, их подтверждающие.

3. В банке покупатель должен заполнить анкету, в которой помимо личных сведений и данных о доходах надо перечислить принадлежащее ему ценное имущество в России или за рубежом: недвижимость, средства передвижения, акции, предметы старины и т.д.

4. Запрос идентификационного номера иностранца. Для этого следует предоставить следующие документы:

• паспорт с действующей визой;

• справку о несудимости.

 

Условия ипотечного кредитования на Кипре:

1.         Кредиты до 70% от стоимости объектов недвижимости

2.         Процентная банковская ставка зависит от валюты кредита и рассчитывается по формуле: LIBOR по валюте кредита плюс 2%.

Таким образом, на настоящий момент в евро она составляет 4,5 – 5,5% годовых, в швейцарских франках – 3,2 – 3,5%

3.         Рекомендуемая валюта кредита – евро, швейцарские франки

4.         Срок погашения – 15 лет

5.         Вид погашения – аннуитет (платежи равными долями)

6.         Срок принятия банком решения о выдаче кредита – 1 – 1,5 месяца с момента подачи всех документов

7.         Досрочное погашение – предусмотрена возможность досрочного погашения без штрафных санкций

 

Документы на получение кредита:

1.         Действующий загранпаспорт

2.         Подтверждение оплаты 30% по контракту

3.         Справка с места работы о доходах в свободной форме

4.         Ксерокопии документов о собственности

5.         Рекомендательное письмо из любого российского или зарубежного банка

6.         Распечатка с банковского счета или кредитной карточки

Расходы:

1.         Оплата услуг оценщика – от 60 до 100 фунтов за объект

2.         Гербовый сбор за регистрацию кредитных документов – на сумму до 100 000 фунтов – 0,15%, свыше 100 000 фунтов – 0,2%

3.         Комиссия за рассмотрение кредита – до 1% от суммы кредита

4.         Оформление страховки жизни заемщика – от 300 фунтов в год (стоимость примерная, рассчитывается в каждом конкретном случае)

По данным Lemestia-Monville Group

 

Цены на недвижимость в Европе

 

Район	Город	Средняя цена жилой площади без учета террасы (евро/кв. м)	Цена 75 кв. м апартаменты плюс терраса (евро)
Испания, Коста Брава	Ллорет де Мар	3500	265 000
Испания, Коста Бланка (юг)	Торревьеха	2600	195 000
Испания, Коста Бланка (север)	Алтея – Кальпе	3000	225 000
Испания, Коста дель Соль	Марбелья	4200	315 000
Испания, Каталония	Барселона	4500 – 5000	350 000 – 375 000
Италия, Лигурия	Сан-Ремо	4500 – 5000	350 000 – 375 000
Италия, Калабрия	Скалея	1500	110 000
Франция, Париж	Париж, престижные районы: 5, 6, 15, 16	8000 – 10 000	600 000 – 750 000
Франция, Лазурный берег	Ницца – Канны	4000 – 5000	300 000 – 375 000
Франция, Руссильон	Перпиньян, Нарбон	2400	180 000
Франция, Бретань	Сент-Мало	3200	240 000
Кипр	Пафос – Лимассол	2000	150 000
Португалия, Алгарве	Албуфейра	3000	225 000

 

По данным «Столичного агентства недвижимости»

 

Таблица №2: Дополнительные расходы, в % к цене недвижимости

 

Страна	Разовые налоги, пошлины и сборы на покупку недвижимости иностранцами	Услуги нотариуса	Регистрация в регистре собственников	Итого по расходам для оформления недвижимости в собственность
Испания	7%	1 – 1,5%	1 – 1,5%	9 – 10%
Италия	10%	1 – 1,5%	1 – 1,5%	12 – 13%
Франция	6%	1 – 1,5%	1 – 1,5%	8 – 9%
Кипр	4 – 5%	1 – 1,5%	1 – 1,5%	6 – 7%

 

По данным «Столичного агентства недвижимости»