Хрущевская терра инкогнито
Столичный стройкомплекс, столкнувшийся с дефицитом свободной земли в городе, вынужден менять свою политику. По заявлениям членов московского правительства, акцент в ней будет смещаться от массовой застройки к программам реконструкции старого жилого фонда. Одним из важных элементов этой программы должен стать совместный российско-германский проект, по которому в Москве создается АО «Управление санации жилого фонда». Его учредителями выступают организации московского стройкомплекса и две немецкие группы – «Жилищное хозяйство Восточной Европы» и «Союз предпринимателей Восточной и Центральной Европы».
Строительные хитрости
Социальное новшество совместного проекта заключается в том, что реконструкция будет производиться без отселения домов. В настоящее время немцам выделено несколько пилотных объектов, на которых они за собственный счет должны показать, на что способны. Это два дома – по Краснохолмской набережной, 3 и Малой Калитниковской улице, 45.
Однако экономическая сторона проекта никаких новшеств не содержит, поскольку в его основу положен «парный принцип», новый для немцев, но отнюдь не для Москвы. Управление санации жилого фонда берет на реконструкцию «хрущевку» и за это получает площадку для коммерческого строительства жилья.
Работы по реконструкции ветхого жилого фонда являются по существу политической данью городу. Причем довольно недорогой и выгодной, о чем свидетельствует сразу несколько обстоятельств. Во-первых, немецкие строители обещают завершить первые дома в течение полугода, а работы не подразумевают отселения, то есть речь идет о довольно поверхностном ремонте и своего рода «евролакировке» пятиэтажек (без отселения невозможно провести полную замену коммуникаций). Во-вторых, в деятельности нового ОАО участвуют организации московского стройкомплекса, получающие возможность работать без оглядки на городской бюджет. В третьих, показателем выгодности бизнеса служит то, что немцы готовы реинвестировать прибыль от продажи жилья в новые ремонты «хрущевок».
Предыстория
Тем не менее подобный проект для московского рынка новый, поскольку до сих пор планы массовой реконструкции районов пятиэтажек существовали в основном на бумаге и в победных реляциях столичных градоначальников.
Дело в том, что для загрузки основных мощностей московского стройкомплекса до недавних пор вполне хватало районов массовой застройки. Еще несколько лет назад крупные организации к точечной застройке относились как к чему-то очень экзотическому. Еще бы, само развертывание техники на объекте точечной застройки съедает такую часть ее площади, что строительство на оставшейся части участка может оказаться не настолько эффективным. Допотопные технологии российских строителей выгодно применять не на сотнях, а на тысячах метрах – эффект разрушения поменьше, а последствия спрятать полегче.
Но со временем все изменилось. Земли на московских выселках поубавилось, да и свободных площадок в сложившихся районах стало заметно меньше. К тому же городские строители вдруг обнаружили, что многочисленные частные застройщики, осваивающие точечную застройку, работают с большей рентабельностью (что неудивительно, если учесть более высокие цены на жилье в центре). В результате стройкомплекс вынужден осваивать незнакомый ресурс – землю центральных районов. Больших марьинско-жулебинских пустырей в центре нет, и чтобы получить площадки, нужно либо выводить за город столичные предприятия (а это очень дорогая и трудоемкая операция), либо заниматься старым жилым фондом.
Ситуацию с «хрущевками» хорошо иллюстрирует одна цифра. По словам главы московских строителей Владимира Ресина, в городе по сей день снесено всего 1,3 млн кв. метров пятиэтажек. Даже если считать это чистой величиной, в которую не включены по ошибке заделы на ближайшие годы, то это всего 0,3% от общего количества старого жилого фонда (около 35 млн кв. м). И это только снос, о реконструкции пока и речи не шло.
Любопытно, что даже 1,3 млн кв.м освоены премущественно частными застройщиками. Однако масштаб бизнеса большинства из них довольно ограничен, и максимум, на что способна частная компания, – осилить реконструкцию отдельно взятого городского квартала. Тем не менее и в среде отечественных застройщиков есть не только реализованные проекты, но и серьезные технические разработки. Так, созданная НПП «Тема» опорно-стержневая конструкция «Мосс-Тема» позволяет фактически включать в новый дом «хрущевку», от которой остаются только несущие конструкции. Особенностью этой системы является возможность обеспечить любой набор квартир по количеству комнат и общей площади, что, по словам директора НПП «Тема» по маркетингу Аркадия Терентьева, является главной проблемой префектур при работе с жильцами пятиэтажек.
При этом для частных застройщиков главным фактором, определяющим эффективность проекта, является не столько состояние пятиэтажек, сколько их местоположение. Сносить «хрущевки» и строить новое жилье в западных районах гораздо выгоднее, чем среди унылых промзон не пользующегося спросом юго-востока города. И, что интересно, с появлением новых масштабных проектов уже не сноса, а реконструкции пятиэтажек ситуация не изменится. Первое тому подтверждение – вполне инвестиционно привлекательные площадки, которые получили немецкие строители.
Агнцы и козлища
Так называемый ветхий жилой фонд состоит из двух типов пятиэтажек. Часть домов строилась в первый период индустриального домостроения. Эти дома действительно находятся в угрожающем состоянии, которое на строительном языке описывается в сочных выражениях вроде «прогиб потолочных плит» или «отслоение стеновых панелей». Срок их жизни доходит до 40 с лишним лет (при допустимых по проекту 25). При этом вследствие того что жилье надо было строить дальше и больше, существующие объекты практически не реконструировали и не подвергали капитальному ремонту. По некоторым оценкам, такие дома составляют до 10% столичного жилого фонда.
Все остальное, то есть результаты работы московских строителей конца 1960-х – начала 1970-х считается более или менее пригодным жильем. Тем не менее, похоже, что в результате немецкой инициативы эти дома и будут реконструироваться активнее всего. Потому что «дохлым» пятиэтажкам не помогут даже современные германские технологии санации зданий. А сносом зданий немцы заниматься не собираются.
Фактически немецкий подход к делу ничем не отличается от московского, тем более что ОАО вроде бы общее. Смысл в том, что под эту программу можно забрать много симпатичных площадок (которые иначе могли бы достаться, например, ДВПС или крупным частным застройщикам). Весьма примечательна предполагаемая география работ. Предложения по площадкам готовят Северный, Южный, Восточный и Центральный округа, то есть районы, где нет множества родных и застолбивших территории застройщиков (за исключением Центрального, который всегда существовал по особым правилам). Во всех трех западных округах строительная ситуация довольно благополучна, как и в Северо-Восточном, где «парные проекты» давно стали повседневной практикой. Юго-Восточный же округ, по всей видимости, мало привлекателен, и решение судьбы его ветхого фонда – дело далекого будущего.
От себя заметим, что реконструкция «хрущевок» без отселения имеет и обратную сторону. «Хрущевка» – это типичный представитель индустриального домостроения, в котором все – от обоев и плинтусов до труб и плит подчинено решению одной задачи: ускорить процесс строительства. Как следствие все системы жизнеобеспечения этих домов относятся ко времени строительства. Автор этих строк, например, столкнулся с ситуацией, когда в кирпичном доме 1960-х годов постройки попытка воспользоваться обыкновенным электрическим чайником приводит к сбоям в электроснабжении – от моментального вылетания пробок до обесточивания подъезда.
И если на таком современном сооружении построить еще пару этажей, стены, может, и выдержат, только жить лучше не станет. Даже если и предложить новые площади по очень дешевым ценам (по слухам, планируется продавать их чуть ли не по $150 за метр). То есть принципиально надстройка «хрущевки» ничего не решает; это некая косметика, которая не изменяет качества проживания и тем более не решает проблем подъездных путей, коммуникаций и прочей внешней инфраструктуры.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
