Когда нельзя купить…
Прошедший год стал одним из самых удачных для российского рынка элитного жилья. За 2002 год цены на элитные дома выросли в среднем на $1100 за кв. м, вместе с тем началось активное формирование в этом сегменте вторичного рынка
Как отмечают аналитики SohoRealty, динамика цен не была стабильной. Пик роста пришелся на летние месяцы, тогда стоимость квадратного метра увеличилась сразу на 10%. «Скачок цен объясняется резким ростом курса евро по отношению к доллару, – замечает управляющий директор компании SohoRealty Михаил Мишарин. – Не доверяя доллару и не зная, как в дальнейшем поведет себя евро, многие кинулись вкладывать деньги в недвижимость. Спрос резко вырос…»
Однако осенью цены стабилизировались на новых уровнях. Если еще год назад нижняя ценовая граница для готового дома могла быть $2000 за кв. м, то осенью 2002 года на рынке не осталось объектов дешевле $3000 за кв. м. На стадии котлована цены поднялись до $2500 за кв. м. На сегодня соотношение спрос/предложение на Остоженке определяется как 2 – 3 покупателя на 1 квартиру, а в районе Патриарших прудов, Плющихи, Замоскворечья на каждую квартиру претендуют как минимум два покупателя. Аналитики Sohorealty предполагают, что постепенный рост цен (не менее 10% в год) на элитные объекты продолжится и в 2003 году. По оценке маркетологов Penny Lane Realty, в 2003 году рынок элиты продолжит рост, его объем увеличится на 40%, достигнув $1,4 млрд. Цены в самых престижных районах города превысят барьер в $10 000. Уровень цен на вторичном рынке в жилых комплексах класса А в престижных районах Москвы поднимется до $12 000 за кв. м.
Вторичный бум
Вместе с тем растет объем вторичного рынка элитного жилья. В нынешнем году эта цифра составила $200 млн. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в районе Арбата и Пушкинской площади. В этих районах располагаются самые дорогие элитные квартиры. Стоит отметить район Новой Остоженки – «золотую милю» Москвы, единственное место в центре столицы, где можно приобрести таунхаус с великолепным видом на Кремль. Ценовые лидеры на рынке прежние – арбатские переулки, Остоженка и район Патриарших прудов. Стоимость одного квадратного метра в этих районах в два-три раза выше, чем в Замоскворечье, Кунцеве или на проспекте Вернадского. Если в Крылатском и на Малой Ордынке стоимость квадратного метра составляет $1500 – $2500, то на «золотой миле» аналогичные квартиры продаются по цене от $6000 за кв. м.
«Вторичка» подтягивается под «первичку», – говорит Мишарин. – Если рядом со старым домом вырастает престижная новостройка, автоматически поднимается рейтинг квартала и цены на вторичном рынке тоже вырастают».
По оценке специалистов Penny Lane Realty, если в конце прошлого года на вторичные продажи приходилось всего 5% рынка жилья классов А и B, то сейчас – уже 20%. Специалисты рынка считают, что покупатели инвестируют средства в элитное жилье с целью последующей его сдачи в аренду. Инвесторы выравнивают стены, устраняют неизбежные недоделки и получают впоследствии хорошую прибыль. Другая причина – непостоянство той самой элиты, для которой предназначены роскошные дома. «Покупатели дорогих квартир часто очень мобильны, причем, работая в бизнесе, не боятся принимать быстрые решения, – говорит Ширяев. – Можно даже сказать, что ими руководит мода».
Согласно данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», по сравнению с прошлым годом количество сделок в элитном секторе недвижимости выросло на 15 – 20%. Стоимость аренды возрастает примерно на 1% ежемесячно. С учетом того, что средняя ставка аренды составляет около $2500 в месяц, квартира может окупиться примерно за пять-шесть лет.
Самое постоянное
После дефолта 1998 года арендные ставки на рынке элитной недвижимости упали более чем в два раза, однако в 2002 году практически вернулись к докризисному уровню. Это неудивительно. Гораздо интереснее другое – изменение структуры спроса. В 1995 году 95% элитной аренды в Москве приходилось на иностранцев и только 5% – на соотечественников. С тех пор россияне неуклонно «набирали очки».
В 2001 году доля иностранных квартиросъемщиков была уже 67%, а в этом году впервые в новейшей истории России доли практически сравнялись. Перевес зарубежных гостей сейчас составляет всего лишь 2%. Причины этого помимо роста отечественной деловой активности эксперты видят в изменении менталитета российской элиты.
Екатерина Акимова, начальник департамента аренды элитных квартир PennyLaneRealty, отмечает: «В прежние годы даже «новые русские» жили советскими представлениями: зачем снимать квартиру, если есть деньги на ее покупку, ведь общественным мерилом успеха долгие годы были отдельная квартира и своя машина. Сейчас темп жизни изменился. Многие бизнесмены исходят из того, что у них нет времени на покупку и последующий долгий ремонт жилья, а завтра им может понадобиться квартира другого статуса или же может просто измениться семейная ситуация. Кроме того, многие представители деловой элиты стали «людьми мира»: год – в России, а следующий год, скажем, в Великобритании. Квартира же должна отвечать финансовому и социальному статусу не вчерашнему и не завтрашнему, а сегодняшнему. Все меньше людей рассуждают по схеме: почему ты снимаешь квартиру, раз такой богатый. Скорее работает обратный механизм: отдавая каждый месяц большие деньги за аренду жилья, человек демонстрирует свой высокий материальный уровень и уверенность в его стабильности».
Еще одна тенденция последних месяцев – рост числа дорогих заявок от топ-менеджмента зарубежных фирм. Как прогнозируют риэлтеры, доля иностранцев в элитной московской аренде скоро опять несколько увеличится (на 5–10%). Кроме того, помимо топ-менеджеров крупных зарубежных компаний, которые всегда снимали соответствующее жилье, российские региональные бизнесмены, арендуя недвижимость в Москве, тоже стали обращать больше внимания на имиджевую сторону вопроса и перестали руководствоваться только практическими соображениями. Требования же россиян, по мнению операторов рынка, заметно возросли: отечественная элита пожила за рубежом, стала лучше разбираться в ремонте, отделке, интерьере. Рынок вообще находится на подъеме, чему в немалой степени способствуют проблемы, возникающие с размещением в столичных четырех- и пятизвездочных отелях. Спрос, естественно, обращается в сторону элитной аренды, где предложение, по некоторым данным, все равно опережает его примерно в семь раз. Аналитики отчасти объясняют это тем, что многие хозяева элитных квартир придерживаются завышенных представлений об их рыночной стоимости и в результате остаются внакладе, поскольку жилье простаивает.
Наконец, увеличение числа российских квартиросъемщиков дорогого жилья вызвано и тем, что немало руководителей высокого ранга в последнее время приехали в Москву из Санкт-Петербурга.
Клубный принцип
По данным Penny Lane Realty, главными требованиями клиентов к арендуемой московской квартире являются безопасность, комфорт и наличие парковки (указано в 59% заявок). Далее идет стремление жить в центре, чаще всего в районе Патриарших прудов – 37% заявок. А вот представление о том, что «элитному квартиросъемщику» нужна квартира размером со стадион, оказалось мифом: необходимость в площади свыше 150 кв. м указана только в 4% заявок.
Открывают классификацию дорогого московского жилья квартиры в домах повышенной комфортности, в инфраструктуре которых может отсутствовать какая-нибудь опция вроде фитнес-центра, но местоположение и качество ремонта позволяют говорить об «элитности» и в супердомах советской эпохи – цековском и министерском жилье. Здесь цена зависит от качества отделки и мебели в конкретной квартире. Если она на уровне, арендная плата приближается к расценкам многоквартирных элитных новостроек. Например, за $2000 – $4000 тыс. можно снять квартиру в сталинском доме – без паркинга, охраняемой территории, но зато с суперотделкой и мебелью. В новых домах, как правило, отделка минимальная. Однако спрос на сталинские дома постепенно падает. «Клиенту нужны новые стандарты элитности», – заметил в интервью «Ко» один из риэлтеров.
С другой стороны, найти квартиру за $4000 в месяц в новом элитном доме (new developments) с подземным паркингом и охраняемой территорией практически невозможно. Даже «обычные» трехкомнатные квартиры с двумя спальнями, которые предлагались за $4000 – $5000, сейчас сдаются за $5000 – $7000. Причем не только в центре, но и в несколько удаленных районах – таких, как Кунцево, Юго-Запад. «Основной поток клиентов, которые обращаются в нашу компанию, готовы снимать квартиру за $5000 – $8000 в месяц: в этом ценовом диапазоне действительно спрос несколько превышает предложение», – говорит Михаил Мишарин из SohoRealty. В диапазоне $10 000 – $15 000 тысяч в месяц ситуация обратная, ряд квартир простаивает. По словам Мишарина, квартиры по цене от $12 000 снимают в большинстве своем россияне. Такие предложения особенно актуальны, когда в собственных дорогих квартирах идет ремонт или когда отечественным потенциальным покупателям хочется попробовать, как они будут себя ощущать в районе, где они собираются приобрести квартиру.
Спрос на элитные дома с подземными гаражами, охраняемыми территориями превышает предложение. На верхушке пирамиды находятся клубные дома. В их пользу говорит не только наличие охраны и полной инфраструктуры, но и незначительное количество квартир – не больше двадцати. Говорить об аренде квартир в домах вроде «Патриарха» на Патриарших прудах и «Агаларов-хауса» на пересечении улиц Большой Грузинской и Климашкина как о рынке не приходится, поскольку в Москве клубных зданий не более десятка. Да на то они и клубные, что состав жильцов тщательно подбирается и без согласия соседей вселиться сюда нельзя. Каждый случай аренды – эксклюзивен, и цены впечатляют: $18 000 – $25 000 в месяц. Впрочем, в перспективе дефицит предложения будет слегка сглажен. Например, в первом квартале 2003 года в рамках нового международного проекта Forest gate завершится строительство монолитно-кирпичного дома клубного типа в престижном, экологически чистом районе Москвы, расположенном в Юго-Западном административном округе. Дом строится по системе, позволяющей создать индивидуальную планировку каждой квартиры. Всего по проекту в 16-этажном здании будет 40 квартир. Высота потолков – более трех метров, площадь квартир варьируется от 102 до 550 кв. м. Интерьер дома выдержан в классическом английском стиле с отделкой из дорогих пород дерева и эксклюзивного камня.
Особое внимание уделяется обеспечению безопасности жителей. Круглосуточная охрана дома и прилегающей территории осуществляется с помощью многоуровневой электронной системы безопасности, которая включает в себя видеонаблюдение за подземным гаражом и домом по периметру, систему разграничения доступа smart-card, компьютерную систему контроля всех систем жизнеобеспечения здания.
Еще один проект подобного уровня реализует ЗАО «Культурный центр СТД РФ». Под строительство своего комплекса компания выбрала одно из лучших мест в историческом центре Москвы, окруженное памятниками архитектуры. Страстной бульвар с его центральной аллеей и сетью боковых дорожек, с вековыми деревьями, цветочными клумбами, удобными скамейками напоминает старинный парк. Это самый широкий участок Бульварного кольца. Недалеко находится «Сад-Эрмитаж». Жильцы комплекса имеют возможность пользоваться охраняемой подземной парковкой, профессиональным фитнес-клубом с бассейном. Рядом располагается детская площадка, где можно оставить своего ребенка под присмотром профессиональных нянь. Территория комплекса огорожена, системы видеонаблюдения и контроля доступа обеспечивают безопасность всех жильцов. Дом оснащен современной системой пожаротушения. В квартирах, независимая система горячего водоснабжения, состоящая из четырех резервных бойлеров фирмы Austria Email емкостью по тысяче литров каждый, центральный топливный пункт. Для поддержания напора воды используется насос немецкой фирмы Grundfos, установлены пластинчатые теплообменники шведской Alfa-laval. Для каждой квартиры зарезервирован телефонный номер МГТС, есть возможность подключения к оптоволоконной сети, предоставленной компанией «Совинтел».
В комплексе используются современные финские лифты Kone без машинного отделения. Центральное кондиционирование обеспечивается на базе оборудования фирмы Train. Комплекс обслуживается специализированной эксплуатационной компанией Colliers CPM. В доме 34 квартиры, в которых предусмотрена свободная планировка.
Кроме клубных домов есть спрос и на студии, но такого рода предложения в новых домах отсутствуют. Студии чаще всего предлагаются на «вторичке» площадью 60 – 70 кв. м.
Свою роль на рынке аренды элитного жилья играют и так называемые исторические здания. Цены на квартиры в дореволюционных домах недотягивают до элитной планки, равно как и аренда сталинских квартир, популярность которых падает. Однако снять историческую квартиру для некоторых людей представляется особо ценным. Стоимость аренды квартиры в реконструированном историческом особняке всякий раз определяется отдельно и «усреднению» не поддается. Да и в принципе аренда элитных квартир – процесс всегда более долгий и «клиентоориентированный», чем обычных. Это и понятно: потребителям таких услуг нужно не просто где-то жить, а с помощью жилья демонстрировать свой социальный статус.
Там где три тополя...
Не зря говорят, что элитным тот или иной район становится в результате грамотного развития и строительства. Наиболее перспективными стройплощадками 2003 года станут хорошо освоенные территории между Пречистенской набережной и Остоженкой, а также на территории (9 га) Ботанического сада МГУ (что на проспекте Мира). Главным открытием года, безусловно, станет Плющиха, в которой многие девелоперы уже сегодня видят вторую Остоженку. «Сравните: всего лет пять назад Остоженка и Пречистенка сплошь состояли из двухэтажных бараков, а сейчас стали самым дорогим кварталом Москвы, как Белгравия в Лондоне или Гринвич-Вилладж в Нью-Йорке», – говорит представитель строительной компании, начинающей проект на Плющихе. «С Плющихой даже проще, чем с Остоженкой, здесь нет ограничений по высотности зданий», – комментирует Михаил Мишарин, управляющий компании SohoRealty. В 2002 году на Плющихе появились четыре новостройки: две на Ростовской набережной, по одной в Тружениковом и в Неопалимовском переулках. Цены реализации сопоставимы с планкой Остоженки. А вот в районе нераскрученного пока Ботанического сада квартиры реализуются в два раза дешевле – от $2300 за кв. м.
Кроме того, вскоре на рынке появится несколько домов отвечающих самым строгим стандартам элитности. Группа компаний «ПИК» представляет жилой комплекс «Крылатские Огни». Апартаменты здесь соответствуют классу «люкс». В вашем распоряжении богатый выбор квартир – от 50-метровых студий до двухэтажного 500-метрового пентхауса.
Жилой комплекс состоит из двух корпусов. В одном – 98 квартир (22-этажный корпус) – по 5 квартир на каждом этаже. В другом – 190 квартир (35-этажный корпус) – по 6 квартир на каждом этаже. Во всех апартаментах большие окна. Высота потолков – 3 метра. Все квартиры имеют свободную планировку. Рациональное расположение несущих стен и колонн позволяет создавать по-настоящему эксклюзивные интерьеры. Даже в небольших квартирах есть возможность для размещения двух санузлов. На последних этажах зданий располагаются самые высокие в столице пентхаусы. Один из них – двухуровневый площадью 500 кв. м, с гостиной площадью до 150 кв. м и 50-метровой террасой.
В подземном гараже вместимостью более 300 машин имеется автомойка. На прилежащей к дому территории расположена гостевая автостоянка. Здания оснащены современными инженерными системами европейского уровня. В каждой квартире цифровая линия связи, выделенный канал выхода в Интернет, спутниковое телевидение.
Холлы зданий отделаны мрамором, гранитом, венецианской штукатуркой. Здесь располагаются небольшая зона отдыха с мягкой мебелью, кафе и магазины. Также на первом этаже находится тренажерный зал. Охраняемая территория площадью более полутора гектаров озеленена и благоустроена. На ней размещаются детские и спортивные площадки.
Комплекс находится в самом спортивном районе столицы: бассейны, роллердром, фитнес-центры, трасса для картингистов, гольф-клуб, знаменитые олимпийские сооружения – гребной канал и велотрек.
Компания «ДОН-Строй», ранее специализировавшаяся на реализации элитного жилья, предлагает теперь весь спектр недвижимости. Ценовой уровень в диапазоне от $1000 за кв. м в квартирах бизнес-класса до $10 000 – в пентхаусах эксклюзивной «Новой Остоженки».
«ДОН-Строй» завершает строительство сразу трех объектов. Первым станет новый корпус «Алых Парусов» – четвертый дом, расположенный непосредственно на берегу Москвы-реки. К этому событию приурочено открытие аквапарка, яхт-клуба и теннисных кортов. Затем новоселье отпразднуют жители квартала «Воробьевы Горы» и новой высотки «Триумф-Палас». В ближайшее время начнется реализация квартир в новом доме бизнес-класса, расположенном в уже «обжитом» квартале «Созвездие», популярность которого подтверждена успешной реализацией квартир в комплексе «Новая Звезда» и доме 10 по ул. Маршала Соколовского.
Компания «Астиком» предлагает дом на Карамышевской набережной. Он расположен в самом зеленом и экологически привлекательном районе города – всего в пяти минутах ходьбы от Серебряного бора.
Прежде всего нужно отметить восхитительные ландшафтные виды. Вряд ли в Москве найдется другой жилой комплекс, который расположен так удачно. Комплекс состоит из нескольких зданий разной этажности, построенных по монолитно-кирпичной технологии. Подземный гараж, автостоянка, современное инженерное оборудование, соответствующее мировым стандартам качества, дополнительная фильтрация воды, система автоматической пожарной сигнализации, централизованное кондиционирование – вот далеко не полный список того, что получат счастливые обладатели квартир в доме, расположенном на набережной. Большая охраняемая благоустроенная территория, в инфраструктуру входят также фитнес-центр, кафе, собственная служба быта.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
