архив

Коммунизм на офисном уровне

В условиях стагнации спроса на офисную недвижимость владельцы бизнес-центров готовы сдавать помещения в аренду едва ли не по одному квадратному метру. В этом начинании на помощь им пришла система коворкинга - совместной аренды офисов фрилансерами и мелкими компаниями.

В 2005 г. идеолог open-source - молодой программист из Сан-Франциско Бред Ньюберг столкнулся с необходимостью выбора между традиционной работой в офисе и фрилансом. Однако предприимчивый американец предпочел не делать никакого выбора вовсе, а совместил оба варианта: арендовал офисное помещение и предложил всем желающим трудиться на одной территории независимо друг от друга. Фактически получилась коммуна офисных работников, которые могут заниматься каждый своим бизнесом, но при этом активно общаться друг с другом как одна команда. Такой тип деятельности и использования офисных помещений получил название co-working (коворкинг). Теперь Ньюберг работает в Google, однако его идея не умерла: коворкинг-центры появились не только в США, но и в Европе, а затем в России. Невероятную популярность коворкингу добавил экономический кризис. Для владельцев офисных комплексов сдача помещений коворкерам стала одной из немногих возможностей сохранить спрос на свои объекты.
   

ПРАВИЛА КОММУНЫ

   Фактически коворкинг - это сдача в аренду не квадратных метров, а только оборудованного рабочего места, расположенного в офисном помещении типа open-space. По словам ведущего эксперта-аналитика по маркетингу департамента консалтинга GVA Sawyer Елены Просветовой, такой формат крайне интересен индивидуальным предпринимателям или фрилансерам. Вместо того чтобы трудиться дома, люди снимают общее помещение для работы, пользуясь возможностями полноценной офисной инфраструктуры. "Если рассматривать косвенное влияние, то коворкинг, несомненно, стал решением для многих фрилансеров и индивидуальных предпринимателей, по которым ударил кризис", - говорит эксперт. Как отмечает вице-президент BlackStone Keeping Company Сергей Акулич, "связывать данное явление напрямую с кризисом не стоит, так как оно зародилось из-за необходимости обеспечить рабочим пространством фрилансеров и молодые начинающие компании на этапе стартап-проектов". Однако, по словам эксперта, в отличие от других стран, в России эта модель возникла именно в период кризиса как инструмент сокращения расходов фирм на аренду помещения и оснащение его офисной техникой.
   По словам Елены Просветовой, как правило, коворкинговый офис оборудован офисной техникой, компьютерами, безлимитным доступом в Интернет и телефонной связью, чаще всего также присутствуют зона мини-кухни с бытовой техникой, зона отдыха и переговорные комнаты. В России до кризиса идею совместной аренды офисных помещений продвигали компании, предлагающие услуги "виртуальных офисов". За определенную плату можно арендовать либо услуги секретаря с почтовым ящиком, либо временное рабочее место. Наиболее крупным международным игроком, представленным в России, является компания Regus, выкупающая сразу несколько этажей в офисных комплексах и впоследствии сдающая их в аренду "мелкой нарезкой" на время. В частности, под ее управлением находятся офисы, расположенные в престижных московских бизнес-центрах "Аврора Бизнес Парк", "Смоленский Пассаж", Citydel и др., а также в петербургских БЦ "Атриум" и "Австрийский". В свою очередь у ее основного конкурента - компании Central Offices есть офисы только в МФК "Метрополис", "Северной башне" и "Лотте Плаза". Однако от коворкинга подобная сдача помещений в аренду отличается прежде всего идеологией: коворкеры должны открыто общаться друг с другом. Более того, по данным источников "Ко", бывали случаи, когда арендаторов, не склонных к общению с "собратьями", просили переехать в связи с тем, что они не разделяют основную идею коворкинга. В остальном коворкинг во многом повторяет идеи фирмы Regus, которая к тому же предоставляет ряд дополнительных услуг. "Помимо аренды данная компания предлагает целый комплекс услуг для малого бизнеса и для ведения бизнеса на расстоянии. На активном рынке мысли о подобном бизнесе посещали многих, но до реализации дело доходило редко", - говорит управляющий партнер Greenwich Group Владимир Кузнецов. В частности, арендатор получает телефонную линию, почтовый адрес и секретаря, приписанных к одному из известных столичных офисных центров. При этом никакого офиса у компании в этом здании может не быть. К примеру, Regus предлагает своим арендаторам дополнительные программы лояльности, позволяющие в течение одного месяца пользоваться личным офисом в любом из 950 бизнес-центров компании по всему миру максимум 10 дней, но не больше трех дней подряд в неделю в одном БЦ.
   Разница в подходах определяет и разные группы клиентов. Если виртуальные и временные офисы в основном рассчитаны на спецов, стремительно перемещающихся по миру или нуждающихся в звучном офисном адресе, то клиентами коворкинга становятся другие люди. "В привилегированном положении находятся специалисты, которые могут работать на дому, используя удаленный доступ: веб-дизайнеры, веб-разработчики, журналисты, переводчики, предприниматели, архитекторы, IT-консультанты, агенты по страхованию, бухгалтеры, сотрудники отдела рекламы, PR-менеджеры и т. д.", - отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости Century 21 Prime Time Realty Елена Афанасьева. По ее словам, многие иностранные фирмы, такие как Hewlett-Packard, давно ввели свободный рабочий график и не требуют постоянного присутствия в офисе от своих сотрудников, занятых даже в проектной работе. Сюда же относятся подрядчики крупных компаний, работающие на аутсорсинге.
   

АТИПИЧНЫЙ БИЗНЕС

   Изначально коворкинг интересен, скорее, самим арендаторам, чем владельцам помещения. "Эта схема дает людям возможность избежать многих недостатков работы на дому: нехватки общения с коллегами и единомышленниками, снижения работоспособности, отсутствия рабочей дисциплины. Работа в офисе позволяет сохранить трудовой настрой и определенность, присущую офисной жизни", - отмечает директор компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко. По его словам, такая модель дает возможность ее участникам облегчить процесс поиска заказчиков. "Потенциальными арендаторами офисных площадей подобного рода являются региональные и иностранные компании (расширяющие бизнес или запускающие новые проекты в Москве, России), небольшие организации, частные предприниматели, фрилансеры, а также отдельные физические лица", - говорит Владимир Кузнецов. По словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, арендуя рабочее место, не нужно изымать из оборота компании средства на закупку мебели и оргтехники, как в случае с арендой обычного офиса. Однако в условиях кризиса арендодатель также может оценить плюсы коворкинга. "Преимуществом можно назвать стимулирование спроса на сдаваемое помещение, а также использование дополнительного инструмента привлечения арендаторов на другие помещения в здании; также при полной заполняемости офиса доход арендодателя становится значительно больше, чем если просто сдавать квадратные метры", - полагает Сергей Акулич. Кроме того, по словам Ирины Стрижовой, директора по маркетингу и продажам башни "Меркурий Сити", это единственный выход сохранить помещения и доход от них для тех компаний, площади которых находятся в собственности государства и их нельзя ни продать, ни сдать в субаренду.
   Однако у коворкинга есть и определенные недостатки. "Сейчас коворкинг - малоизвестное явление в России. Поэтому организуют коворкинг-центры неинституциональные инвесторы, которые просто заинтересовались этой идеей. Но заработать на коворкинге довольно сложно. Может быть, через какое-то время, когда этот рынок начнет рекламироваться и активно развиваться, он будет приносить прибыль. Но сейчас об этом говорить рано", - полагает директор по маркетингу NAI Becar Наталия Черейская. По ее словам, основной недостаток коворкинга для владельцев офисов - это краткосрочный характер договоров, они обычно заключаются на месяц, что приводит к нестабильным платежам, притом что владелец помещения должен потратиться на оборудование рабочих мест. "Данный бизнес не совсем подходит для девелоперов и владельцев помещений, так как в его основе лежат принципы, находящиеся в плоскости сферы услуг и сервиса. При этом подобные услуги могут быть интересны сверхмалому и малому бизнесу, компаниям, оптимизирующим свои расходы, организациям, которым необходим временный офис, или расположенным в другом регионе структурам", - говорит Владимир Кузнецов. По его мнению, подобные услуги краткосрочной аренды эффективны в случае грамотного управления и создания ряда дополнительных сервисов, перечень которых может быть очень большим - от системного администрирования до виртуальных контакт-центров. Как подтверждает Сергей Акулич, недочетов у такого формата вроде бы много, но с помощью профессиональной управляющей компании все вопросы решаемы.
   

ПЕРВЫЕ СРЕДИ РАВНЫХ

   Если в США зачастую коворкинг-центры позволяют работать бесплатно и рассматривают такую практику в рамках идей open-source, то в России за пользование местом в любом случае придется платить. В частности, один из первых в Москве коворкинг-центров - "Московоркинг" работает рядом со станцией метро "Савеловская". Площадь центра - 100 кв. м, она разбита на несколько частей со стеклянными перегородками. В каждой такой части расположено 2-3 рабочих места. В настоящий момент одно место с закрепленным за коворкером столом стоит 9000 руб. в месяц. Более того, в офис можно приходить в выходные дни. Можно также использовать переговорную комнату за 6000 руб. в месяц - без аренды рабочего места. Принцип аренды офисного помещения такой же, как при аренде квартиры: при въезде коворкер должен вносит плату за первый месяц плюс страховой депозит, равный месячной плате. При выезде коворкера страховой депозит может быть использован для оплаты последнего месяца пребывания. В свою очередь в бизнес-центре "Даниловская мануфактура" работает коворкинг-центр со звучным названием Communist Loft. За $200 в месяц можно пользоваться рабочим местом в будние дни, а расчет арендной платы производится первого числа каждого месяца. Минимальный срок аренды составляет один месяц. Арендатору в обмен на это предоставляется стол, тумбочка, кресло, конструктор изолирующих перегородок, возможность пользоваться переговорной и внутренней инфраструктурой комплекса, включая парковки и кафетерии. Причем этот коворкинг-центр, созданный KR Properties (по данным участников рынка, подконтрольной структурам Александра Клячина), позиционирует себя преимущественно как полигон для творческих компаний, предоставляющих услуги по разработке интеллектуальных решений в секторе B2B, например, в области рекламы и коммуникаций, разработки информационных, программных продуктов и проектов стратегического развития. Собственно, примерно того, чем занимался в свое время основатель движения Бред Ньюберг. "Площади в коворкинг-офисе оцениваются не в традиционных "метрах в год", а в "рабочих местах в месяц". Общая площадь Communist Loft 300 кв. м, здесь разместилось 50 рабочих мест и две переговорные со всем необходимым оборудованием. Арендаторы могут менять число арендуемых рабочих мест, что позволяет им значительно экономить на аренде", - рассказывает генеральный директор KR Properties Сергей Калинин. В некоторых коворкинг-центрах рабочее место можно арендовать даже не на месяц, а на несколько часов. В частности, "бизнес-конструктор" MatrixOffice в районе Шаболовки предлагает в аренду такие места по 200 руб. в час или 780 руб. в день. В эту стоимость входит рабочий стол в open-space с офисной техникой, а также безлимитный высокоскоростной доступ в Интернет. Использование отдельного кабинета будет стоить на 50% дороже. За отдельную плату к этой услуге можно добавить использование переговорных комнат, call-центр, бухгалтерское обслуживание и т. д. Кроме того, по данным экспертов, на московском рынке офисной недвижимости есть еще несколько коворкинг-центров, например, коворкинг-центры Regionpolicy.ru и "Преображенка", бизнес-сообщество CoworkingBees. А в июне 2009-го даже в Mirax Group заявили об открытии на территории башни "Федерация" коворкинг-центра, что, по мнению экспертов, говорит о растущем интересе к коворкингу и девелоперов, которых пугает пустота принадлежащих им офисных центров. "Цена в среднем составляет около 5000 - 9000 руб. за рабочее место", - говорит Елена Просветова. По словам Владимира Кузнецова, очень часто стоимость аренды зависит от площади помещения и количества расположенных в нем рабочих мест.
   "В целом, по нашим оценкам, сегмент коворкинг-офисов или просто краткосрочная аренда рабочих мест по-прежнему являются относительно малопопулярными форматами для российского рынка. Потенциальный спрос на такие помещения есть, предъявляют его в основном фрилансеры, компании-стартапы. Однако в большинстве случаев ценовые параметры такого предложения превышают возможности арендаторов", - отмечает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.
   По мнению Владимира Кузнецова, в связи с тем, что количество фрилансеров в последнее время растет, рабочие места в коворкинг-центрах востребованы. Однако пока очень немногие готовы платить за рабочее место в офисе, поэтому у владельцев таких помещений наблюдается большая текучесть клиентов. Уже есть случаи закрытия коворкинг-центров, например, в Киеве и Петербурге, по причине отсутствия экономической выгоды от проекта. "На наш взгляд, эта идея перспективна, и в будущем, когда потенциальные клиенты почувствуют все плюсы такой организации своей работы, будут появляться все новые и новые проекты", - уверен Владимир Кузнецов. "Некоторые девелоперы принимали антикризисные решения, предоставляя в своих объектах аренду подобного формата. В какой-то степени это оправданно и позволяет генерировать доход в условиях резко упавшего спроса на классическую аренду", - считает Константин Ковалев. Но пока не более того.
   

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ КОВОРКИНГА ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ    ПЛЮСЫ    Стимулирование спроса в условиях стагнации офисного рынка    Краткосрочный характер отношений с арендатором    Создание оригинальной производственной среды    МИНУСЫ    Риск неплатежей    Возможность сдать помещение в аренду "в мелкую нарезку"    Затраты на ремонт и организацию офисного пространства