Компании уходят, люди остаются: как офисы на 50 человек стали новой нормой

Девелоперы теперь возводят офисы не для сдачи в аренду, а на продажу, спрос на компактные пространства растет, а длительность сделок — снижается. На складском рынке образовался провал, который скоро будет компенсирован двукратным ростом: масштабные планы уже вынашивают Wildberries и Ozon. Почему строительство промышленных зданий — аналог золота, и как заполняют пустующие площади ритейлеры в 2023-м году — в материале «Компании». 

Продажа — «новая» аренда

Объем сделок на рынке офисов в 2022 году снизился на 27% год к году, до 1,05 миллиона «квадратов», рассказала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. В 2023-м ожидается небольшой прирост, до 1,1 миллиона квадратных метров, отметила она.

Первый тренд, наметившийся в этом сегменте «продажа — "новая" аренда». Офисы строят теперь не для сдачи в аренду, а для реализации. Если в 2022-м доля площадей на продажу в общем объеме строящихся офисов составляла 22%, то в этом году прогнозируется на уровне 70%.

Всего в России в этом году планируется строительство 296 тысяч «квадратов» офисных площадей (-13% год к году). Восстановления рынка (роста строительства, спроса и повышения цен) эксперты ожидают не раньше конца года, но в цифрах это отразится только в 2024-м, предупреждают они. Ставки аренды в 2023-м изменятся не сильно, и прогнозируются на уровне 18 тысяч рублей за «квадрат». Доля свободных площадей на рынке офисов составит 13,2% (+0,4% год к году).

«У арендодателей теперь нет мотивации педалировать ввод новых офисных площадей. Все, что можно не торопить и притормозить, притормаживается. И это один из тех моментов, которые помогают сдерживать вакансию на уровне 15%», — поделилась представитель офисного сегмента.

Второй тренд — рост спроса на небольшие офисные пространства. Офис на 50 человек — самый распространенный запрос сегодня. В этом сегменте много локализовавшихся иностранцев, отмечает Белова. Так, юридическая компания White & Case ушла из России, а коллектив, оставшийся в стране, арендовал офис площадью в 500 «квадратов» на Остоженке (ранее компания размещалась в БЦ «Романов Двор»). А поставщик телекоммуникационного оборудования Rohde & Schwarz сменил офис площадью 2 тысячи «квадратов» в БЦ iCUBE на более компактный — с площадью 600 «квадратов».

Офисы с площадью 3-5 тыс. квадратных метров востребованы куда меньше: такие помещения часто арендуют IT-компании. «Также первый квартал 2023-го нас порадовал красивой сделкой с китайской автомобильной компанией Chery на 5 тысяч "квадратов", в бизнес-центре Метрополис», — рассказала Белова. Большими офисами с площадью от 10 тысяч квадратных метров интересуются госмонополии: они смотрят на помещения класса «А», с площадью до 50 тысяч «квадратов».

Третий тренд — краткосрочность новых сделок. Заключение договоров на длительный период — три, пять и более лет — больше не актуально. Теперь это либо три года с правом сторон на досрочное расторжение, либо сделка на год-два.

Уход иностранных арендаторов

«В нашем портфеле много иностранных компаний смогли сохранить свою местную команду и продолжать операционные действия как отдельное юрлицо», — рассказал заместитель директора по аренде недвижимости компании Enka Арджан Пайза (турецкий холдинг, один из лидеров турецкого и российского строительного рынка — Прим. ред.). Соответственно, такие компании продолжили занимать арендуемые офисы. В некоторых случаях Enka в качестве компромисса согласовала своим арендаторам субаренду. Поскольку с большинством фирм у Enka были заключены договора на длительный период, вакантность площадей в портфеле компании cохранилась на уровне порядка 10%.

Исход иностранных арендаторов с российского рынка продолжится и в 2023 году, спрогнозировал Пайза. Высвобождающиеся площади, по его словам, занимает российский бизнес: в частности, компании с госучастием. Активны, по словам спикера, и представители стран СНГ. Почти 80% показов в Enka приходится на помещения с площадью меньше 2 тысяч «квадратов», из них половина — на помещения с площадью менее тысячи. Но эта тенденция начала свое развитие еще в пандемию, отметил спикер.

Спад на рынке складов

На складском рынке в 2022 году произошло двукратное падение спроса, отметил Евгений Бумагин, руководитель департамента IBC по работе со складскими и производственными помещениями. «В 2021 году объем сделок был 4 миллиона квадратных метров по России, и 2,5 млн — по Москве. По итогу 2022-го мы упали в два раза по России, и почти в полтора — в столице», — раскрыл он численные показатели. С июня 2022-го спрос понемногу начал восстанавливаться: повлиял тот факт, что многие компании на фоне санкций стали запасаться продукцией «про запас».

Тем не менее, темпы строительства складов замедлились: в 2023-м запланировано возведение 1,2 тысячи тыс. кв. метров помещений класса А и B, тогда как в прошлом году эта цифра составляла более 1,7 тысячи «квадратов». Ставки аренды на этом фоне растут слабо, и к концу года могут составить 5,9 тысячи рублей за квадратный метр в год (против 5,8 тыс. рублей в 2022-м — Прим. ред.).

Также в этом году возобновится интерес к проектам BТS — объектам, возводимым под конкретного заказчика, отметил Бумагин. Основными потребителями в этом сегменте, с его слов, являются инвесторы, а свои позиции на этом рынке пока что сохранили два ключевых игрока — Raven Russia и MLP.

Масштабные планы по складским помещениям вынашивают российские маркетплейсы, в частности, Wildberries и Ozon. «Один только Wildberries собирается в ближайшие два года прирасти в общем стоке от рынка по России на 10%», — поделился представитель складского сегмента. По его прогнозам, уход еще части иностранных игроков в этом году поспособствует высвобождению еще 350 тысяч «квадратов» недвижимости по России, и небольшому росту доли свободных площадей — с текущих 1,9 до 2,5%.

Санкционный эффект

В прошлом году произошел провал в возведении новых объектов, и на рынке сформировался ярко выраженный дефицит складов, констатировал Сергей Лысенков, операционный директор Logistic Partners. По его словам, в ближайшие два года потребность в таких зданиях возрастет двукратно. «Логистика резко заворачивается с Европы на Азию. Формируется новая валютная зона, и новые маршрутные коридоры будут гораздо дольше, чем те, которые были год и два назад», — объяснил он.

Если раньше на доставку той или иной запчасти для автомобиля в Россию из центра Европы уходила неделя, теперь средний срок доставки вырос до 1,5-2 месяцев. «Все запчасти для машин должны собираться в одной конкретной стране, максимум — в ближайшем союзнике. Это означает, что в ближайшие пять лет у нас будет колоссальное количество стройки производственных площадей», — резюмировал Лысенков.

В связи с этим в ближайшие годы на рынке будут появляться как новые инвесторы, так и новые девелоперы. «На мой взгляд, "промка" (строительство промышленных помещений — Прим. ред.) — аналог золота. Тихая гавань, где ты можешь спокойно "отсидеться", и так или иначе в горизонте десяти лет получить плюс-минус 15%-ю доходность», — заключил представитель Logistic Partners. Строительство таких зданий будет смещаться в сторону Подольска: туда, где сейчас остаются свободные площади, спрогнозировал эксперт.

Ритейл: решает локация

В ритейле — продолжающееся снижение. На эту отрасль не распространяются государственные льготы, так что каждый собственник в этом сегменте сам за себя, отметил Евгений Саурин, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга в IBC.

Особенно тяжело заполняются новые торговые центры. Если в большинстве ТЦ Москвы доля свободных площадей составляет 12%, то в открывшихся за последние два года — 35%. Высокая вакансия ведет к ритейлозамещению: на месте магазинов одежды открываются развлечения, F&B (еда и напитки), фитнес-центры, сервисы. Это — тренд, тянущийся еще с пандемийного 2021-го. Все востребованнее становятся мультифункциональные форматы: открывая объект на 3-4 этажа, не стоит питать иллюзий, что все их удастся насытить корнерами с одеждой, предупреждают игроки рынка.

Фокус спроса смещается в сторону ритейла в шаговой доступности. В торговых центрах, чья удаленность от метро превышает 15 минут, доля свободных площадей составляет 63%, а там, где меньше 15 минут доля свободных площадей — менее 25%.

Что касается потребителей, то они с начала лета 2022-го перешли к сберегательной модели, ограничив траты на крупные и импульсивные покупки, констатирует Саурин. По его словам, момент смены потребительской модели может обеспечить хороший импульс сегменту ритейла. В то же время реализовывать накопленный потенциал россияне, как следует из статистики, не спешат.

Ввод торговых площадей в Москве в 2022 году составил 126 тысяч квадратных метров (в то время как в 2021-м было введено 363 тысячи). В этом году в столице прогнозируется ввод 292 тысячи «квадратов», всего — 15 новых торговых центров.