Котлован амбиций
Строительство Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити» входит в решающую стадию. Инвесторы поняли, что из самого большого котлована в Европе действительно вырастет город небоскребов, и готовы вкладываться в многомиллиардный проект. Но, похоже, стоимость и сроки окупаемости «Москва-Сити» до сих пор остаются тайной за семью печатями.
Самый большой строительный проект России, официально стартовавший в далеком 1990 году, реализован примерно наполовину. По планам московского правительства завершение строительства основной части ММДЦ планируется в 2007 году. По данным Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития Москвы, коммуникации ММДЦ готовы на 90% и уже в 2004 году будет сдана в эксплуатацию линия метро. «Полностью проект «Москва-Сити» должен завершиться к 2010 году», – сообщил руководитель спецпроектов объединенного пресс-центра Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития Москвы Алексей Введенский.
Уже сегодня понятно, что запуск «Сити» окажется экстраординарным событием для столичного рынка. Общая площадь помещений, которые будут введены в коммерческий оборот, составляет около 700 000 кв. м класса А. По данным риэлтерского агентства Jones Lang LaSalle, это составляет примерно 25% от объема предложения коммерческой недвижимости. Кроме того, в гигантскую стройку, стоимость которой составляет, по разным оценкам, от $10 млрд до $12 млрд, вовлечены сотни девелоперских, инфраструктурных, риэлтерских и транспортных компаний. Масштабы проекта предопределили его судьбу – «Сити» как лакмусовая бумажка выявил недостатки и преимущества московской системы управления.
Что нам стоит «Сити» строить…
Ключевой вопрос, который до сих пор остается фактически не проясненным, – это стоимость всего проекта. Как заявил в начале 2001 года заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе, город вложил в строительство «Москва-Сити» $250 млн. В свою очередь, в ОАО «Сити» «Ко» сообщили, что в 1995 году в Целевой программе градостроительства и социально-экономического развития ММДЦ первоначальная цена всего проекта составляла $8 млрд. Но эта сумма не включала стоимость строительства части третьего транспортного кольца и скоростной транспортной системы, «Башни 2000» и моста «Багратион» – первой очереди ММДЦ. При этом в ОАО «Сити» подтвердили, что на строительство коммуникаций ММДЦ потрачено около $1 млрд. Согласно официальным документам ОАО «Сити» сооружение только офисной «Башни-2000» на набережной Тараса Шевченко площадью 63 тыс. кв. м обошлось в $301 млн. Стоимость же торгово-пешеходного моста «Багратион» вообще нигде не упоминается. Этот миллиард пошел на строительство «ядра» комплекса (самый большой в Европе котлован – 450 м на 124 м, глубиной 26 м), на строительство транспортных развязок, подземных коллекторов для инженерных коммуникаций и т.д. Налицо нестыковка в цифрах. И это при том, что год назад вице-мэр столицы Иосиф Орджоникидзе объявил: стоимость первой очереди не должна превысить $1,2 млрд.
В ОАО «Сити» утверждают, что увеличение оценочной стоимости проекта произошло в связи с созданием на территории ММДЦ территориальной единицы с особым статусом (ТЕОС). Создание ТЕОС не только позволило получить инвесторам льготы по налогу на прибыль и на имущество, но и добавило к территории «Москва-Сити» еще несколько гектаров площадей. Тем не менее непрозрачность методики расчетов и механизма затрат уже стала объектом для критики. По мнению президента НРБ Александра Лебедева, претендующего в ходе выборной кампании на пост столичного мэра, это парадоксальные цифры. «На те $1 – $1,5 млрд, которые были потрачены строителями ММДЦ на рытье котлована и подведение сетей, можно крупный завод построить», – говорит Лебедев. Еще критичнее настроен бывший чиновник Госстроя, неплохо знакомый с историей возникновения ММДЦ. «Родовая черта московской чиновной команды – полная информационная непрозрачность. Как возникают проекты, как формируются их сметы, известно только узкому кругу лиц, – говорит источник. – В результате даже такие интересные проекты, как «Москва-Сити», выглядят крайне подозрительно. И это при том, что перспективы коммерческого использования у ММДЦ очень неплохие».
Последний тезис подтверждают риэлтеры. Максим Жуликов, ведущий специалист департамента аренды офисов компании PennyLaneRealty, так комментирует ситуацию: «ММДЦ обладает очень высоким уровнем инвестиций и патронажа, все это должно положительно повлиять на проект. Если бы эти помещения класса А можно было сдавать сегодня, то минимальная годовая арендная ставка оказалась не ниже $550 за 1 кв. м без учета НДС. Подобного рода объектов на рынке офисной недвижимости Москвы просто нет, и ничего аналогичного не предвидится».
По оценкам экспертов, освоение каждого из 15 участков «Москва-Сити» обойдется инвесторам в $200 – 250 млн, а стоимость 1 га земли на территории ММДЦ составит $6 млн. Предполагаемый ежегодный доход от аренды офисных, жилых, торговых и развлекательных комплексов «Москва-Сити» составит порядка $700 млн. Специалисты Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития Москвы заметили, что «сейчас, когда почти завершены все подземные работы, строительство не только пойдет быстрее, но оно будет заметно».
Кому в «Сити» жить хорошо
За вопросы инвестирования в строительство всех объектов инфраструктуры («ядра» ММДЦ, мини-метро, аквапарка, зданий государственных учреждений) отвечает московское правительство. Инвесторами же строительства офисных и жилых зданий выступают частные компании. Они заключают договор с ОАО «Сити», управляющей проектом строительства. Эта компания выступает арендатором 110 га отпущенной под «московский Манхэттен» земли на Краснопресненской набережной и одновременно является заказчиком всех реализуемых на этой земле проектов.
Но, как часто случается в московской практике, инвесторы не имеют стопроцентных гарантий своих инвестиций. Официально застройщики ММДЦ «Москва-Сити» заключают с правительством Москвы «договоры купли-продажи опциона на право заключения договора аренды земельного участка с обязательством обеспечения финансирования в полном объеме и сроком строительства объектов не более пяти лет». Между тем, согласно недавнему заявлению мэра Москвы Юрия Лужкова, компании, не сумевшие реализовать проекты в течение трех лет, должны быть лишены своих участков в ММДЦ без какой-либо компенсации. В 1997 году такой прецедент уже имел место с японской промышленной корпорацией Itochu. Японцы не выполнили своих обязательств, и им пришлось отказаться от участия в проекте.
Но, похоже, это обстоятельство не пугает застройщиков. Список претендентов весьма обширен, и помимо городских структур в нем немало известных строительных предприятий. Участие в проекте официально подтвердили столичная компания «Капитал-групп», турецкая Enka, компания «Северная башня» и питерский «Строймонтаж». Однако, по словам начальника отдела по работе с собственниками компании ABN Realty Романа Чепцова, как о полноправных участниках строительства «Москва-Сити» можно говорить лишь о компаниях Enka и «Капитал-групп».
Участок площадью 1,3 га, которым располагает компания «Квадрике Трейдинг энд Инвестмент Лтд», принадлежащая «Капитал-групп», выходит непосредственно на набережную. Проект «Город столиц» разработан известным голландским архитектором Эриком ван Эгераатом и представляет собой куполообразные здания в 6 и 16 этажей, выходящие к Москве-реке, и две башни, символизирующие Москву и Санкт-Петербург, – в 64 и 53 этажа соответственно. На нижних этажах башен разместятся офисы, а начиная с 80 метров – жилые апартаменты и пентхаусы. Общая площадь «Города столиц» составит 211 000 кв. м, а стоимость его строительства оценивается в $250 млн. По словам представителей «Капитал-групп», к настоящему времени архитектурная концепция проекта полностью согласована, завершается разработка инженерных разделов проекта, начат выпуск рабочей документации, компания приступает к нулевому циклу строительства. К тому же «Капитал-групн», скорее всего, выиграет в конкурсе на строительство зданий московского правительства и Мосгордумы на набережной «Москва-Сити». Хотя вопрос этот еще не решен, по словам президента «Капитал-груп» Владислава Доронина (см. интервью «Недвижимость - это индикатор состояния страны…»), компания всегда готова принять предложение мэрии. Представители городского правительства подтверждают, что результаты конкурса вполне предсказуемы. Одно только присутствие на помпезной презентации проекта «Город столиц» вице-премьеров правительства Москвы Иосифа Орджоникидзе и Владимира Ресина позволяет говорить об участии «Капитал-групп» в строительстве ММДЦ как о почти свершившемся факте.
Другим инвестором и застройщиком проекта будет компания «Сити Центр Инвестментс», принадлежащая турецкой Enka. По мнению руководителя департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олега Мышкина, «очень хорошо, что «Москва-Сити» начинается проектом Enka – девелопера с великолепной репутацией и опытом работы на российском рынке». Компания Enka уже спроектировала три административных здания общей площадью более 200 000 кв. м, но ее представители крайне неохотно говорят о новом проекте (Enka традиционно очень закрытая компания). Однако, по мнению большинства риэлтеров, она первой сдаст в эксплуатацию офисные площади.
Следующий участок собирается застраивать компания «Северная башня», в числе прочих владельцев которой числятся топ-менеджеры ЗАО «Северстальтранс» Никита Мишин и Константин Николаев. Пресс-секретарь «Северстальтранса» Анна Вострухова подтвердила, что проект «Северная башня» будет реализован за счет частных инвестиций топ-менеджеров компании. Возводить небоскреб планирует австрийская строительная компания Strabag AG, договор с которой подписан на днях. Как сообщили «Ко» в «Северстальтрансе», новый деловой центр разместится рядом со зданием мэрии Москвы и башней «Россия» и будет сдан в эксплуатацию в I квартале 2006 года.
Участок №13 и строительство самого главного небоскреба «Сити» – 300-метровой башни «Федерация» (иногда ее называют башней «Россия») досталась компании «Строймонтаж» – «Миракс-Сити». Она принадлежит владельцу ЗАО «СК Строймонтаж» Сергею Полонскому (строительство жилых комплексов «Золотые ключи» и «Корона»). По сведениям «Ко», у «Строймонтажа» есть несколько незаконченных проектов в Москве и Санкт-Петербурге. Компания находится в поисках инвесторов, так как собственных средств для реализации проекта у «Строймонтаж» – «Миракс-Сити» пока нет. По мнению Романа Чепцова, пока рано говорить об участии компаний «Северная башня» и «Строймонтаж» в строительстве ММДЦ, как о свершившемся факте. «Если участки уже распределены, то почему так безболезненно происходит проектное перемещение башни «Россия» с одного участка на другой? – задается вопросом Роман Чепцов. – Это может означать только одно: проекты до сих пор не согласованы с московскими властями».
Двенадцатый участок ММДЦ арендовало ЗАО «Техинвест». О планирующемся проекте известно только то, что к его реализации «Техинвест» привлечет американскую компанию Summa. Строительством аквапарка и отеля занимается АО «Аква-Сити-Палас», основными акционерами которого являются «Газпром» и ОАО «Сити». Объем инвестиций составит $232 млн.
Но переменчивость настроений столичного руководства далеко не единственная потенциальная проблема для инвесторов. Дело в том, что в прошлом году в число акционеров ОАО «Сити» вошел известный предприниматель Юрий Шефлер. И без того непростые отношения застройщиков и городских властей осложнились появлением третьего участника. Сегодня Юрий Шефлер владеет известной компанией S.P.I. International, в которую входит ЗАО «Союзплодимпорт», ведущее борьбу с государством по поводу водочных брэндов, в частности «Московская» и «Столичная». И хотя на данный момент исходя из решения суда они возвращены государству (права на использование брэндов переданы через Минсельхоз федеральному казенному предприятию «Союзплодоимпорт»), Шефлер на основании решений нескольких зарубежных судов по-прежнему производит «русскую водку» в Риге на заводе Latvijas Balzams и продает ее за рубежом. Оборот компании, по данным S.P.I., составляет около $600 млн.
В борьбе за «город в облаках»
О скупке акций ОАО «Сити» стало известно весной этого года. Примерно в это же время на заседании общественного градостроительного совета мэр Москвы Юрий Лужков утвердил окончательный план застройки ММДЦ. В январе 2003 года инвестиционная компания «Атон» вместе с ОАО «Сивест», одним из учредителей которого, по данным Московской регистрационной палаты, является Юрий Шефлер, начали скупать акции у миноритарных акционеров ОАО «Сити». К началу мая партнеры, по словам гендиректора «Сивеста» Антона Исупова, консолидировали более 25% акций компании. Всего в покупку было вложено около $2,5 млн – $3 млн. Прежнему менеджменту «Сити» принадлежит около 20%, а остальные акции распылены среди 10 000 акционеров. В итоге был переизбран совет директоров ОАО «Сити», в который вошли четыре представителя старого менеджмента компании, четыре кандидата от «Сивеста» и один независимый кандидат. Ирину Гаазе на посту президента ОАО «Сити» сменил гендиректор «Сивеста» Антон Исупов.
Представитель одной из московских юридических компаний предположил, что действия Юрия Шефлера были инициированы именно новостями об активизации строительства (утверждением плана застройки и списка инвесторов). Дело в том, что на основании долгосрочных договоров, подписанных с правительством Москвы, ОАО «Сити» в качестве городского заказчика получает около 2,5% от стоимости объектов инфраструктуры и осуществляет эксплуатацию построенных зданий. В качестве управляющей компании «Сити» незначительно влияет на распределение участков и на разработку проектной документации. «ОАО «Сити» может выступать в качестве управляющей компании для проектов инвесторов-застройщиков», – рассказали «Ко» в управлении «Сити». Более того, именно такую политику намерена вести отныне компания Шефлера. Учитывая, что освоение каждого из 15 участков «Москва Сити» обойдется инвесторам в $200 млн – $250 млн, а стоимость инфраструктурных объектов уже превысила $1 млрд, вышеуказанных процентов будет более чем достаточно, чтобы окупить $1,5 млн – $3 млн, потраченные Шефлером на покупку акций «Сити». Налицо весьма удачная сделка.
При этом московское правительство, похоже, не видит проблем в появлении нового игрока, несмотря на сложные отношения владельца S.P.I. с федеральными властями. Сразу после смены руководства «Сити» депутат столичной Думы и куратор проекта «Москва-Сити» Михаил Москвин-Тарханов направил мэру Москвы письмо с жалобой. В ответ на нее вице-мэр Иосиф Орджоникидзе сообщил, что столичное правительство не намерено предпринимать никаких действий и будет ждать первого шага от нового руководства «Сити». Источник в московском правительстве сообщил «Ко», что перестановки в совете директоров и менеджменте «Сити» не повлияют на осуществление проекта. «Это всего лишь компания, которая по договору с правительством Москвы управляет проектом. О ее замене речь не идет», – уверен чиновник.
Возможность конфликта со столичными градоначальниками отрицают и нынешние руководители «Сити». По словам председателя совета директоров ОАО «Сити» Владимира Сухачева, также представляющего компанию «Сивест», «для нового руководства принципиальное значение имеет качественное выполнение всех обязательств по существующим договорам и соглашениям, и в первую очередь обязательств по генеральному договору на управление проектом». На вопрос «Ко», не опасается ли новый директорат «Сити» стать объектом повышенного внимания со стороны федеральных властей, представитель руководства остроумно ответил, что «внимание со стороны федеральных контролирующих и надзорных органов, если таковое возникает в рамках действующего законодательства, может только приветствоваться».
Правда, новый владелец «Сити» сразу же столкнулся с характерными московскими сюрпризами. Предыдущий директорат предпринял попытку лишить «Сити» права на эксплуатацию «Башни-2000» (единственного на сегодня полностью готового объекта). Зампредседателя совета директоров «Сити» Михаил Коробков заявил «Ведомостям», что «бывший президент «Сити» (Ирина Гаазе. – Прим. «Ко»), возможно, оформила документы о расторжении договора с арендаторами задним числом, поскольку в компании их оригиналов нет, а запрос в Мосрегистрацию пока остался без ответа».
Строить и не беспокоить
Инвесторы-застройщики ММДЦ не особенно обеспокоены сменой руководства «Сити». Председатель совета директоров «Капитал-групп» Вячеслав Доронин считает, что «ММДЦ – это государственный проект, и ни о какой оппозиции компании, управляющей госпроектом, речи идти не может». Правда, это обстоятельство способно отпугнуть новых потенциальных участников. Президент НРБ Александр Лебедев считает, что неясность в отношениях между ОАО «Сити» и московским правительством может стать препятствием для строительства. «В этом проекте все слишком запутанно, нормальный крупный инвестор не станет связываться, обойдет это стороной», – заметил Лебедев.
По официальным данным правительства Москвы, строительство ММДЦ будет завершено в 2007 году. В настоящее время согласованы только проекты возведения «Аква-Сити-Палас», офисных башен компаний Еnka и «Капитал-групп». Для многих фирм, арендовавших площади под застройку у ОАО «Сити», участие в проекте никак не связано с их профильной деятельностью. Некоторые из них попытаются продать свои проекты в ММДЦ более состоятельным инвесторам или попытаются привлечь кредитные ресурсы. «Если это не удастся, то сроки завершения строительства ММДЦ будут отодвинуты еще на год-полтора», – считает Роман Чепцов из ABN Realty.
Однако, если сроки будут соблюдены, на московском рынке появится огромное количество новых объектов. По оценкам риэлтеров, общая площадь офисных площадей класса А в Москве сейчас составляет около 400 000 кв. м, а объем нового строительства офисов всех категорий не превышает 500 000 кв. м в год. Вся площадь застройки ММДЦ составит около 2,5 млн кв. м. Из них уже в ближайшем будущем «Москва-Сити» предложит 600 – 700 кв. м. Каждый год в Москве сдается порядка 250 000 кв. м помещений класса А. Поэтому некоторые аналитики считают, что появление на рынке такого количества офисных площадей приостановит поступательный рост цен на недвижимость.
По словам риэлтеров, застройщики офисных площадей в большей степени ориентированы на престижные районы в пределах Садового кольца. В то же время арендаторы в значительной степени охладели к центру Москвы, прежде всего из-за транспортных проблем. В такой ситуации ММДЦ «Москва-Сити», теоретически не испытывающий проблем с инфраструктурой, является альтернативой действующим офисам класса А.
С этим не согласны критики проекта. Некоторые риэлтерские компании полагают, что в центре города и так достаточно новых офисов, особенно с учетом строящихся объектов. Александр Лебедев считает, что помещения в таком количестве, скорее всего, не будут востребованы. «Москва-Сити» – это позор, как и Манежная площадь. Там $800 млн были зарыты и замурованы только потому, что так кому-то захотелось. А внутри комплекса – огромное злачное игорно-питейное заведение, с дорогими – из-за высокой стоимости аренды – магазинами», – говорит Лебедев.
Кроме всего прочего, строительство в рамках «Москва-Сити» должно согласовываться с реализацией всего проекта в целом. По мнению специалистов Jones Lang LaSalle, если с возведением некоторых объектов ММДЦ возникнут задержки, процесс сдачи в аренду и продажи других может затянуться, поскольку мало кому захочется иметь офис класса А с видом на грандиозную стройку.
Еще по теме
