Куркино на расстоянии

C 1 сентября 2000 года начинается реализация жилья в новом экспериментальном жилом районе Куркино. Это решение было принято 24 августа 2000 года на заседании межведомственной комиссии по реализации жилья на коммерческой основе при правительстве Москвы. Потенциальным покупателям предложат два варианта покупки жилья: единовременная оплата стоимости приобретаемой квартиры или рассрочка выплаты стоимости квартиры на период до завершения строительства жилого дома.

Еще одна новостройка...

Куркино, новый московский район, занимает территорию между Машкинским шоссе, МКАД, рекой Сходней и новыми Химками. О перспективности Куркина как места массовой застройки в Москве говорили на протяжении доброго десятка лет. Но разговоры так и оставались разговорами. До реальных дел было еще далеко. По крайней мере до той поры, пока строительных площадок хватало и в самой столице.

Когда же в Москве возник дефицит площадей под застройку, вспомнили и о Куркине. Впрочем, схема "завоевания" московскими властями сходненской поймы оказалась похожа на все остальные проекты столичных строительных чиновников. Сначала будущие застройщики ждали неких бюджетных денег; когда же стало ясно, что из государственного кармана ничего не перепадет, на горизонте замаячили иностранные инвесторы. Многие риэлтеры говорили, что без иностранного капитала ничего не получится. Для осуществления проекта надо было привлечь $550 млн. Еще $350 млн необходимо было потратить на объекты соцкультбыта, в том числе около $100 млн - на проведение коммуникаций, которых в Куркине нет совсем. Как заметил в одном из интервью председатель правления агентства недвижимости "Миэль" Дмитрий Лебедев, в России нет компании, которая захотела бы вложить такие деньги в один проект. Другие оппоненты нового проекта сомневались в силах правительства Москвы. В итоге переговоры, которые велись с одной из скандинавских фирм, строящих деревянные дома, зашли в тупик. Тогда и было принято решение о строительстве нового московского района собственными силами.

Генеральным инвестором выступил департамент внебюджетного планирования и строительства (ДВПС), а функции генерального заказчика получило ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов".

Проект "Куркино" предусматривает застройку территории нетиповыми домами повышенной комфортности, а именно: 17% площади застройки (167,6 тыс. кв. м) отводится под 2 - 3-этажные коттеджи с приусадебными участками в 4,5 - 5,5 сотки; примерно столько же (155,4 тыс. кв. м) застроят сблокированными 3 - 4-этажными домами с приусадебными участками по 3 сотки. 61,7%, или 580,1 тыс. кв. м, займут многоэтажные (7 - 12 этажей) дома. Все здания построят по индивидуальным проектам, с тепло- и звукоизоляцией, с квартирами улучшенной планировки (кухня 12 - 15 кв. м, холлы и гостиные не менее 20 кв. м, в трех- и четырехкомнатных квартирах предусмотрено два санузла). Дома пониженной этажности и коттеджи будут оснащены индивидуальными системами отопления, так что, по замыслу авторов, у жильцов не будет никаких проблем с горячей водой и теплом. Ближе к Химкам и крупным магистралям расположатся многоэтажные здания, в направлении реки этажность домов будет понижаться. Одновременно со строительством жилья в Куркине будут все объекты социально-бытовой инфраструктуры. Транспортную же проблему, по расчетам проектировщиков, должны решить рейсовые троллейбусы. Уже в этом году будет пущен троллейбус до станции метро "Планерная", которым по мере заселения смогут пользоваться жители района Куркино. По планам ДВПС строительство полностью завершится в 2003 году, но продажи квартир начнутся уже в сентябре текущего года.

Спально-элитный район

Как считает генеральный директор агентства недвижимости "СКИП" Леонид Черкасов, "на сегодняшний день Куркино является, пожалуй, самым интересным проектом ДВПС".

Еще до начала строительства район получил название "экспериментального". То есть московские строители попытались создать нечто оригинальное и отличное от обычного спального района Москвы. Из-за этого без работы остались все московские ДСК, кующие стандартное панельное жилье.

Кроме того, впервые в столичной строительной практике московские власти заговорили о проекте микрорайона только для обеспеченной категории граждан. До нынешнего времени считалось, что в новостройках должны жить люди с разным уровнем доходов. Однако вскоре в городе стал ощущаться явный дефицит элитного жилья, доступного по цене (да и по качеству тоже) лишь обладателям тугих кошельков. Кроме того, в базе данных московских риэлтеров практически отсутствовали коттеджи и таун-хаусы, которые могли по-настоящему заинтересовать достаточно состоятельных покупателей. Московские девелоперы поддерживают ориентированность на элиту. По мнению председателя правления "Русского дома недвижимости" Алексея Преображенского, немаловажно, что в Куркине не планируется строительства бесплатного жилья, то есть жилья для очередников. Дело, конечно, не в том, что обитатели муниципальных домов чем-то хуже обитателей домов коммерческих. Просто к тому, что достается даром, отношение всегда соответствующее. Если по каким-либо причинам часть жилья в Куркине решили бы раздавать бесплатно, то действительно уникального и элитного района не получилось бы, да и продавать здесь квартиры стало бы значительно сложнее. Основываясь на этих аргументах, представители ДВПС постоянно заявляли, что проект ждет успешное будущее.

Квартиры вне очереди

Точно те же доводы используются ДВПС и при обосновании своей ценовой политики. Цены на жилье в Куркине резко отличаются от обычных новостроечных. Ни о каких $300 за метр никто и не вспоминает. Ценовая "вилка" составляет от $600 за 1 кв. м в квартирах до $1000 - в коттеджах. По словам управляющего Московской центральной биржи недвижимости Бориса Шилина, названные цены в общем соответствуют уровню жилья и вполне реальны, если только одновременно туда не начнут расселять очередников. Их соседство заметно сказывается на реализации: "По сходной причине "загнулись" большие квартиры в коммунальных домах для "новых русских". Собственное жилье хозяин отреставрирует, но сосед-пьяница над головой способен все испортить".

Однако многие риэлтеры с сомнением относятся к ценам на куркинские "элитки". Например, стоимость квадратного метра в монолитных домах на обжитых окраинах составляет в среднем $450. Коттеджи с хорошей социальной инфраструктурой в ближнем Подмосковье оцениваются их застройщиками в $400 - 600. Участники рынка вспоминают и о проекте коттеджного поселка в Потапове. Из-за высокой цены квадратного метра поселок так и остается недостроенным.

Несмотря на вероятные проблемы со спросом, глава ДВПС Леонид Краснянский считает, что плюсы нового московского района перевесят высокие цены. Тем более что специально для среднего класса предложены различные схемы оплаты жилья в рассрочку. В будущем, возможно, одним из вариантов станет продажа жилья в рассрочку по системе ссудно-сберегательных касс. Первоначальный взнос - 50% от стоимости квартиры, остальные 50% вносятся покупателем в течение одного-двух лет. По мнению экспертов ДВПС, использование ипотеки поможет столичным строителям привлечь необходимые финансовые ресурсы. Кроме того, по решению межведомственной комиссии квартиры в Куркине можно будет купить на стадии строительства (в том числе и в рассрочку) по сниженным ценам - от $495 до $590. Некоторое снижение цен должно активизировать покупательскую активность. И вполне возможно, что квартиры в Куркине обретут своих хозяев задолго до сдачи объектов в экспл