Квартира, где деньги лежат
Типовые новостройки
На первый взгляд, покупка квартиры с целью ее дальнейшей перепродажи – предприятие выгодное. Ведь именно такого рода деятельность и составляет основу бизнеса множества агентств недвижимости. Однако при внимательном рассмотрении проблем здесь оказывается больше, а доходов меньше, чем казалось. Для того чтобы получать от сделок с недвижимостью реальную прибыль, лучше все-таки быть риэлтером. С одной стороны, цены на квартиры в последние полгода не слишком быстро, но вполне устойчиво растут. Так, по данным Юрия Кочеткова (RealEsMedia), индекс цен на новостройки начиная с октября 2000 года не опускался ниже единицы. Это вроде бы должно означать, что покупка квартиры для ее последующей перепродажи – удачное предприятие. «Покупка квартир в новостройках, безусловно, удачное вложение денег», – считает Наталья Орлова, заместитель генерального директора компании МИАН. По ее мнению, цена новой квартиры будет расти за счет развития инфраструктуры, установки телефона, а также проведенного ремонта. Однако мнения многих риэлтеров на этот счет скорее скептические. Весь вопрос в том, какими темпами будет увеличиваться стоимость жилья.
Говорит Виталий Новиков, руководитель отдела маркетинга компании «Пересвет-инвест»: «Квартиру, купленную весной 2000 года, сегодня продавать невыгодно. Новостройки, конечно, будут дорожать в любом случае, но еще неизвестно, не «съест» ли это подорожание инфляция». Кроме того, при покупке и продаже квартиры взимается налог, и само оформление прав собственности на жилье стоит денег, так что несколько тысяч долларов, составляющие разницу в цене квартиры при покупке и при продаже, могут уйти как раз на уплату налога и оформление документов.
«Чтобы вложение денег в квартиру было максимально эффективным, нужно покупать ее на стадии инвестиций, а продавать отделанной» – говорит Евгений Куриленко, маркетолог агентства недвижимости «Домострой». Ремонт не должен быть дорогим, смысл его – привести квартиру в жилое состояние. Впрочем, не все согласны с тем, что покупка недостроенной квартиры намного выгоднее покупки готового жилья. По словам Евгения Михаленкова, аналитика службы маркетинга и аналитических исследований компании «Инком-МЦБН», «разница в цене готовых квартир и квартир в строящихся домах не превышает 10 – 15%». К тому же купить квартиру по самой низкой цене частные лица практически не имеют возможности, поскольку рынок типовых новостроек уже крепко «схвачен».
«Юридические лица (в первую очередь риэлтеры) выкупают ликвидные квартиры на стадии строительства, реализуя их во время заселения дома», – рассказывает Юрий Кочетков. «Самые дешевые квартиры можно купить у строителей и поставщиков стройматериалов, которым они достаются по бартеру. Но этот рынок для частных лиц закрыт», – добавляет Евгений Куриленко. Поэтому типовые новостройки считаются скорее средством сохранения имеющихся сбережений, чем получения дохода. С тем, что покупка типовой новостройки – хороший способ сохранения денег, согласны все. «Теоретически покупка недвижимости – один из самых надежных способов сохранить деньги, – считает Евгений Михаленков. – Квартира может подешеветь, но не может исчезнуть или обесцениться, как банковский вклад».
Евгений Куриленко: «Покупка квартиры, особенно с последующей ее сдачей в аренду – способ именно сохранить деньги».
Элитные дома
Сказанное, впрочем, верно только в отношении типовых новостроек. Ликвидность более дорогого жилья (особенно так называемых индивидуальных проектов) снижается – причем чем «элитнее» квартира, тем меньше ее ликвидность. Исключение составляют лишь квартиры самого высшего класса. «Существует так называемая очередь клиентов, желающих приобрести квартиру в элитном доме, поэтому такую квартиру всегда можно продать», – рассказывает Юрий Лакеев, заместитель генерального директора компании «Баут-Л». В случае с действительно элитным жильем имеет смысл говорить не о динамике цен в данном сегменте рынка, а об изменении стоимости квартир в конкретном доме.
«Требования к элитности квартир постоянно повышаются, и жилье, которое несколько лет назад считалось роскошным, сегодня уже таковым не является», – говорит Евгений Михаленков. Элитные дома более поздней постройки соответствуют более высоким стандартам, а цена квадратного метра в них остается на том же уровне, что и пять-шесть лет назад в домах, построенных тогда же. При этом квартиры в более старых домах дешевеют. «Например, стоимость квадратного метра в доме на улице Вересаева, построенном шесть лет назад, снизилась примерно в два раза и составляет сейчас около $2500», – рассказывает Юрий Лакеев. Таким образом, приобретенные несколько лет назад квартиры в тогдашних лучших домах Москвы сейчас принесли бы при продаже одни убытки. Впрочем, в последнее время требования, которым должен соответствовать дом, квадратный метр жилой площади в котором стоит $5000 – $6000, меняются уже не столь быстро. Можно даже сказать, что они практически устоялись. «Покупка квартиры в доме самого высшего класса – надежное вложение денег», – считает Юрий Лакеев. Но покупать квартиру в элитном доме можно лишь для того чтобы сохранить деньги, а не с целью наживы.
«Заработать на такой операции вряд ли удастся. Если квартира поступает на вторичный рынок, то продается она по цене покупки плюс затраты на отделку и т.д.», – уточняет Лакеев. Покупать квартиру на стадии строительства, чтобы перепродать ее после сдачи дома по более высокой цене, тоже вряд ли резонно: например, в «Агаларов-Хаусе» на протяжении всего времени строительства и в момент сдачи дома квартиры стоили $5000 – $5500 за кв. м. И, наконец, последнее обстоятельство, препятствующее выгодной перепродаже квартиры – изменчивость моды на оформление. Так, по словам Юрия Лакеева, «несколько лет назад в моде был дворцовый стиль, который сегодня уже не актуален. В настоящий момент велик спрос на дизайн интерьера в более современном стиле, в том числе hi-tech». Соответственно затраты на барочную отделку, сделанные несколько лет назад, не только не окупятся, но еще и могут снизить ликвидность квартиры, что, как правило, заставляет продавца снижать цену. Все перечисленные выше факторы и приводят к тому, что покупка дорогой квартиры с целью ее дальнейшей перепродажи – скорее исключение из правил.
«У нас не было случаев, чтобы клиент покупал квартиру в дорогом доме с целью ее последующей перепродажи», – говорит Юрий Лакеев. Вторичный рынок элитных квартир, конечно, существует, но владельцы продают их, как правило, чтобы решить свои финансовые проблемы, а не заработать. Но и сохранить вложенные в покупку квартиры деньги удается не всегда, особенно если речь идет о жилье по цене $1500 – $2500 за кв. м. Оценить будущую ликвидность дома, которому нет аналогов, не так просто. Если проект окажется удачным, то стоимость квартир, возможно, будет расти, и покупка на стадии строительства окажется выгодной. Но если компания-застройщик просчитается, то придется разделить с нею убытки – причем немалые. А уж если даже застройщики иногда ошибаются в оценке перспективности своих новых проектов, то что говорить о непрофессионалах. Еще одной особенностью дорогого жилья является высокая квартплата. Она может доходить до $1000 в месяц. То есть если квартира дорожает меньше, чем на $10 тыс. в год и при этом не сдается в аренду, она приносит убыток.
«Вторичка» – не для дилетантов.
Говоря о покупке квартиры на вторичном рынке, риэлтеры подчеркивают сложность работы в этом сегменте. «Покупать квартиру на вторичном рынке достаточно опасно из-за возможных проблем, связанных с историей квартиры», – говорит Евгений Куриленко. Кроме того, общие тенденции в динамике цен не всегда распространяются на вторичный рынок. Например, на фоне роста цен на жилье в целом некоторые типы квартир дешевеют. Наталья Орлова: «Покупка квартиры как способ вложения денег оправдана, если речь идет не о старых домах (пятиэтажках и девятиэтажках), которые устарели и падают в цене». Да и за динамикой цен следить достаточно сложно. Так, по данным Юрия Кочеткова, перелом в голосовании (будет расти цена – будет падать цена) происходит после того как произошел перелом в динамике цен. «Работа на вторичном рынке – бизнес для риэлтеров, а не для частных лиц», – уверен Евгений Куриленко.
Важной особенностью вторичного рынка (особенно его нижнего ценового сегмента) является возможность получения вместо комнаты в коммуналке или квартиры в старом доме новой квартиры на окраине.
Но это – не самый быстрый способ получения дохода. Рано или поздно все коммуналки и дома, предназначенные под снос, конечно же, расселят, и их жители получат новые квартиры. Весь вопрос в том, когда это произойдет. «В принципе покупка комнаты в коммуналке – неплохое решение, но только в том случае, когда есть точная информация о сроках расселения дома», – считает Евгений Михаленков. Однако получить такую информацию практически невозможно. «В 1998 году многие жители квартир, предназначенных к расселению, буквально сидели на чемоданах. Но после кризиса так и остались сидеть на этих чемоданах», – вспоминает Михаленков.
Так что если вы хотите не только сохранить, но и приумножить свой капитал, то стоит, пожалуй, поискать более доходный объект для инвестиций.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
