$ 75.65
 90.00
£ 100.80
¥ 72.25
 82.86
GOLD 1809.41
РТС 1299.23
DJIA 30046.24
NASDAQ 12036.79
личный опыт

Квартира в Мытищах VS виллы в Испании

Фото: ТАСС Фото: ТАСС
Андрей Кочеров — частный инвестор

Лет десять назад была популярна такая шутка: «Продал квартиру в Мытищах — купил виллу в Испании». Тогда цены на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге били рекорды, и, продав однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье, можно было действительно приобрести дом на Пиренеях. Но эти времена уже прошли.

А что сегодня? Если у вас есть возможность инвестировать, что выгоднее — купить недвижимость за рубежом или все-таки остановиться на российской недвижимости? Еще несколько лет назад у отечественного мелкого инвестора в нашей стране выбор был ограничен: квартира в крупном городе или нежилое помещение под сдачу какому-то магазину, аптеке и т.д. Только недавно в нашу страну начали приходить новые форматы недвижимости для получения пассивного дохода — гостиничные апартаменты, офисы, кондо-отели, коливинги. Об этом я рассказывал в предыдущих материалах. В ведущих странах мира этих инструментов пассивного дохода в недвижимости гораздо больше. Помимо вышеназванных это и студенческие апартаменты, апартаменты в домах престарелых, машино-места в паркингах, склады индивидуального хранения и многое другое. Там продается все!

Другой вопрос, в каких странах лучше инвестировать и какова там доходность?

Для надежных инвестиций лучше выбирать страны с развитой экономикой и устоявшимся в сфере недвижимости законодательством. А еще также страны, где фактор сезонности играет незначительную роль. Среди наиболее популярных стран, соответствующих этим критериям, можно отметить Германию, Австрию, Швейцарию, Великобританию и США.

Конечно, если вы покупаете недвижимость для личного пользования и готовы проводить там хотя бы несколько месяцев в году, то вы можете выбрать любую страну, которая вам нравится.

Теперь немного об уровне доходности. Необходимо понимать, что в развитых странах со стабильной экономикой с учетом низкой инфляции и дорогой недвижимости доходность будет не очень высокой в процентном отношении — 3-4 %, а то и ниже. Чем дороже стоит недвижимость, тем ниже уровень доходности. В этой связи я бы рекомендовал приобретать недвижимость не в крупных переоцененных агломерациях, а в городах поменьше, где существует потенциал роста и выше доходность из-за более низкой стоимости.

Однако есть за границей объекты, где уровень доходности довольно высок. Много отельных проектов под управлением известных гостиничных брендов с гарантированным уровнем доходности в 9-10 % годовых в долларах США предлагается в странах Юго-Восточной Азии — Таиланде, Вьетнаме и др. Есть интересные инвестиционные предложения в Австрии и Германии в сегменте коммерческой недвижимости, где вы можете выступать соинвестором проекта и получить доходность выше 15 % годовых в евро. Но в подобных проектах довольно высокий порог входа, минимум 1 млн евро.

В Великобритании множество предложений в сегменте студенческих апартаментов и апартаментов в домах престарелых, где гарантированный уровень доходности в первые 3-4 года составляет 9-10 % годовых в британских фунтах! Или номера в отелях под управлением известных брендов, где уровень доходности может составлять до 11 %!

Для инвесторов в Великобритании есть еще один существенный плюс — налоговый вычет, который действует для каждого вне зависимости от гражданства. Каждый год его сумма меняется в сторону увеличения, на 2020 год он составляет 12 000 фунтов стерлингов. Это означает, что эта сумма вычитается из вашего ежегодного дохода и вы платите налог только с оставшейся суммы. Если же ваш доход ниже 12 тыс. фунтов, то в таком случае вы налог на доходы в Великобритании платить не должны. Правда, не стоит забывать, что в таком случае вы будете обязаны заплатить 13 % налога на доходы физических лиц согласно российскому законодательству.

Сэкономить и заплатить 6 % в случае регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) здесь вряд ли получится. Дело в том, что валютный контроль любого банка потребует у вас договор с зарубежной управляющей компанией, составленный на ИП по всем правилам российского законодательства. Но в Великобритании, равно как и в другой зарубежной стране, никто подстраиваться под наше законодательство никогда не будет.

Вообще, правила уплаты налогов при инвестициях в зарубежную недвижимость достаточны просты. С большинством стран Россия имеет соглашения, чтобы избежать двойного налогообложения. То есть если ставка в другой стране выше 13 % и вы там уже заплатили налог на доходы, то в России налог платить не надо. Если же ставка ниже 13 %, то в таком случае в России вы должны доплатить разницу. Правда, не надо забывать, что, даже если вы платите налог на доходы в другой стране, вы обязаны каждый год при подаче российской налоговой декларации подтверждать документально, что вами уплачены налоги за рубежом. Естественно, за границей вам необходимо нанимать бухгалтера или консультанта для формирования и подачи за вас налоговой декларации. Это лишние расходы, хотя они и небольшие: несколько сот британских фунтов или евро в год.

Каков может быть уровень дохода от сдачи виллы где-нибудь на курортном берегу, например в Испании?

Возьмем стоимость виллы в Испании 300 000 евро. Средняя доходность в год — примерно 5 % без учета налогов. Также надо учитывать и низкий сезон, когда вилла может простаивать. Получится где-то тысяч 12 с небольшим евро в лучшем случае. Подоходный налог в Испании на такой доход — 24 %. Итого около 9 тыс. евро чистыми, 3 % годовых.

И это без учета ипотечных платежей (если объект покупался в кредит), различных местных налогов, коммунальных платежей и расходов на налоговое администрирование.

А что в России? Студия в Мытищах в новостройке в 26,5 кв. м стоит 2,4 млн руб. Вложив примерно 1 млн руб. в ее ремонт и обстановку, можно сдать ее в среднем за 25 тыс. руб. Итого 300 тыс. руб. в год, или 8,8 % годовых. За вычетом подоходного налога в случае регистрации ИП (6 %) получится 8,2 % годовых чистыми! Теперь сравните — 3 % доходность виллы в Испании vs 8,2 % доходности квартиры-студии в Мытищах, даже если доходность будет чуть ниже с учетом коммунальных платежей.

Однако в инвестициях в зарубежную недвижимость всё же есть свои преимущества, несмотря на, как правило, более низкую доходность. Это стабильный доход, понятное законодательство, защищающее права инвестора и частную собственность, не меняющаяся десятилетиями налоговая политика, возможность получения зарубежных ипотечных кредитов по более низким ставкам, а где-то и вида на жительства. В целом инвестиции в зарубежную недвижимость можно сравнить с долгосрочной копилкой, приносящей регулярный доход в валюте, не подверженной рискам постоянной девальвации и высокой инфляции, как российский рубль. Впрочем, решать вам. Удачи вам в ваших инвестициях!