Квартирный ответ

«Москвичи – люди хорошие, только квартирный вопрос их испортил», – полагал герой булгаковского романа «Мастер и Маргарита». Сделать людей добрее, терпимее к себе и близким по идее должна ипотека. Однако произойдет это в России еще не скоро.

«Несколько месяцев нервотрепки, беготни по банкам, поиск поручителей, безумные проценты, тонны документов… Ну и, конечно, долговая яма лет на пятнадцать. Если такая жизнь тебя устраивает, то можешь в это «ввязаться». Примерно так отвечали «Вашим деньгам» люди, на личном опыте узнавшие, насколько выгодна ипотека в России.

Тем не менее получение ипотечного банковского кредита для многих наших соотечественников является едва ли не единственным способом приобрести недвижимость.

А теперь ипотека

На Западе почти 100% сделок с недвижимостью совершается посредством ипотечного кредита. В России этот показатель составляет всего 5%. Сами банкиры объясняют столь печальную картину несколькими причинами. Во-первых, ипотека в России как реальный инструмент приобретения жилья стала доступна для людей с доходами выше среднего уровня в последние год или два. По статистике взять сегодня ипотечный кредит могут лишь 7% россиян, чьи ежемесячные выплаты в счет погашения кредита в размере $500 – 600 составляют не больше трети официального заработка.

Во-вторых, «в нашей стране ипотека развивается в условиях несовершенной и противоречивой законодательной базы, что естественным образом увеличивает риски кредитора и определяет высокий уровень ставок», – отмечает Дмитрий Чернозубенко, руководитель группы ипотечного кредитования банка «УралСиб». По сравнению со ставками 4 – 5% годовых в Америке и Европе средний процент по ипотечному кредиту, который предлагают московские банки (11 – 13% годовых в валюте), действительно, выглядит весьма завышенным.

Принятые в августе поправки в налоговое законодательство несколько облегчат жизнь гражданам, но не сделают ипотеку более доступной. Напомним, с января 2005 года не будет взиматься НДС при продаже земельных участков и жилья (сейчас 18%). Кроме того, граждане освобождаются от уплаты подоходного налога при продаже квартиры, если она находилась в собственности не менее трех лет. В случае если заемщик получит льготный кредит по ставке ниже 2/3 ставки рефинансирования ЦБ (сейчас – 13%) на приобретение квартиры, то он должен будет уплатить не 35% налога на прибыль, а всего 13%. Снизятся издержки заемщика при оплате госпошлины за удостоверение договора ипотеки с 1,5% от суммы сделки до 0,35% от стоимости имущества (но не более 3000 рублей). Кроме того, уже с октября заемщики станут платить за услуги нотариуса всего 200 руб., при том что раньше нотариальные действия по удостоверению ипотечного договора оценивались в 1,5% от стоимости приобретенного жилья.

Кроме того, по мнению директора департамента клиентских отношений Росбанка Ирины Мартьяновой, «для бурного роста объемов ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья». Но эту проблему правительство планирует исправить лишь к 2010 году, увеличив к тому времени объемы российского строительства (как государственного, так и частного) в 2,5 раза – с нынешних 30 – 35 млн кв. м в год до 70 – 80 млн кв. м.

Моральные терзания

Сами банкиры сетуют на оставшиеся советские предрассудки у граждан, для которых принятие долгосрочных кредитных обязательств является психологически трудным решением. Рискнем, впрочем, утверждать, что если банки смогут предложить более дешевую ипотеку со ставками, приближенными к западным, с отсутствующими первоначальными взносами и с более длинными сроками кредитования, все так называемые советские предрассудки сгинут в одночасье. И вот тогда рост ипотеки будет напоминать сегодняшний бум на рынке автокредитования.

Однако, сколько бы мы ни критиковали ипотечный рынок, стоит отметить, что процесс развития наблюдается, правда темпы его очень низкие. За последние шесть лет процентная ставка по ипотечным кредитам в среднем снизилась с 18% годовых в валюте до 11 – 13% (по десятилетним кредитам).

Банкиры смотрят в будущее достаточно оптимистично. Начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Анатолий Печатников считает, что «законодательные изменения и повышение благосостояния населения за счет экономического роста страны в целом должны создать необходимые предпосылки для дальнейшего снижения процентных ставок». Подобного мнения придерживается и заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Ирина Дуденко: «Поскольку на рынок выходит все больше кредитных организаций, что создает естественную конкуренцию, вполне возможно, вскоре будет наблюдаться небольшое снижение ставок, примерно на 1 – 2 процентных пункта от действующих ныне 11 – 13% в валюте и 13 – 18% в рублях. Однако изменения затронут верхние границы ставок, нижний порог снизится лишь в результате уменьшения ставки рефинансирования».

По данным Ассоциации российских банков (АРБ), в России свыше 140 кредитных организаций участвуют в ипотеке, а число выданных ими кредитов достигло в 2003 году 15 млрд руб. По прогнозам, к концу нынешнего года эта цифра должна вырасти в два раза, а к 2008-му – в четыре.

Причем число кредитных организаций, желающих выйти на ипотечный рынок, растет с каждым годом.

Учитесь плавать!

Сейчас российские банки выдают своим клиентам ипотечные кредиты под залог приобретаемого имущества на очень схожих условиях (подробнее см. таблицу). Большинство банков предлагают фиксированные ставки. Однако по кредитам на строящиеся квартиры некоторые банки («Система», «Европейский трастовый банк», Внешторгбанк, Райффайзенбанк) на период застройки устанавливают завышенные проценты (12,5 – 16% годовых в валюте) и лишь с момента оформления заемщиком права собственности на квартиру ставки снижаются до 11 – 13% годовых в валюте. Еще реже по ипотечным кредитам встречаются процентные надбавки, привязанные к ставке LIBOR 12 месяцев. По словам Руслана Исеева, зампредправления «Городского ипотечного банка», беря кредит по плавающей ставке, заемщик выигрывает, если ставка LIBOR в будущем пойдет вниз и соответственно проигрывает, если LIBOR станет расти. Отметим, что динамика изменения LIBOR связана со ставкой рефинансирования ФРС США. Вслед за увеличением ставки ФРС поднимается и LIBOR. По мнению Исеева, ставка LIBOR в среднесрочной перспективе будет расти.

Размер первоначального взноса все банки определяют для себя по-разному: от 10% до 40% от стоимости жилья в зависимости от программы. Желающих выдать 90% от стоимости приобретаемого жилья немного.

Как правило, по подобным предложениям действуют завышенные ставки. Так, например, банк «Система» предлагает своим клиентам программу «Минимальный взнос». Первоначальный взнос действительно минимальный, но процентная ставка при этом равна 15% годовых в валюте (19% годовых в руб.) до достижения остатка основного долга 70%, и 13% годовых в валюте (17% годовых в руб.) после.

Полную стоимость квартиры готов покрыть Фора-банк по собственной программе «Фора-обмен супер» (минимальный размер кредита $10 000), предоставляя кредит под 12 – 16% годовых в валюте на 10 лет. Из новичков отметим «Национальную ипотечную компанию», предлагающую кредит под 9% годовых в валюте при первоначальном взносе 5% от стоимости квартиры на 10 – 15 лет.

Однако заемщику надо быть готовым к расходам до получения кредита. В частности, некоторые банки берут комиссию за рассмотрение заявки клиента на предоставление ему кредита (в среднем 1000 – 2000 руб.). Причем с момента предоставления ипотечного кредита заемщику надо в течение трех месяцев найти объект покупки, в противном случае придется повторно подавать заявку, собирать документы и в очередной раз платить комиссию банку за повторное рассмотрение прошения.

После предварительного одобрения заявки клиенту необходимо собрать пакет документов. Приготовьтесь предоставить копию собственного паспорта и паспорта поручителя (если того требует банк), свидетельства о регистрации или расторжении брака, о рождении детей, копии дипломов, свидетельство о государственном пенсионном страховании, водительские права, копию трудовой книжки и справку о доходах 2НДФЛ.

Проблема серых зарплат уже не сильно пугает кредитные организации. Теперь подтвердить свой доход заемщик может как справкой 2НДФЛ, так и справкой по форме самого банка. При определении финансовой состоятельности клиента банк учитывает доход всей семьи и анализирует косвенные факторы, подтверждающие кредитоспособность заемщика – в частности, уровень образования, стабильность карьерного роста, кредитную историю и т.д.

Подобрать квартиру можно самостоятельно либо при помощи риэлтерского агентства, сотрудничающего с банком-кредитором. Несомненно, второй вариант избавит вас от многих хлопот по поиску и оформлению жилья, однако за услуги агента придется заплатить комиссионные в размере 0,5 – 1,5% от стоимости квартиры. Однако овчинка выделки стоит; с привлечением риэлтера ваши шансы купить юридически «чистую» квартиру увеличиваются, поскольку агент непосредственно принимает участие в проверке всех документов.

Выбрав квартиру, заемщику необходимо предоставить отчет независимого оценщика, заранее согласованного с банком. Экспертное заключение обойдется клиенту в $70 – 120. Лишь тогда банк предоставит вам уведомление о предоставлении кредита.

Напомним, что, получая ипотечный кредит, заемщику не избежать платежей по страхованию приобретаемого жилья, жизни и временной потери трудоспособности заемщика (подробнее см. вынос).

Впрочем, всех ипотечных издержек в виде обязательной страховки, залога приобретаемой недвижимости, согласования с банком покупки конкретной квартиры или дома, а также большое количество запрашиваемых кредитором документов и т.д. можно избежать, взяв ссуду на неотложные нужды. Оговоримся сразу, что  подобный вариант подходит тем, кто нуждается в небольшой сумме денег. Например, если после продажи старой квартиры не хватает $20 000 на приобретение нового жилья. В данной ситуации нет необходимости обременять приобретенную квартиру залогом. Однако ставки по кредиту на неотложные нужды обычно выше (19 – 22% годовых в рублях). Заемщик должен сам для себя решить, что для него удобнее: взять кредит на небольшую сумму на короткий срок (обычно 2 – 3 года) под высокие ставки без оформления залога либо занять крупную сумму под более скромные проценты и на более длительный срок, но при этом до погашения кредита приобретенная недвижимость будет находиться в залоге у коммерческого банка.

Живое страхование

Большинство российских банков выдают ипотечные кредиты по программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Московского ипотечного агентства (МИА) и банка «ДельтаКредит». Число кредитных организаций, работающих по собственным программам, пока не велико – около 25 (Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, Газпромбанк, МДМ-банк, Райффайзенбанк, Международный московский банк, банк «Союз» и другие).

Возглавляет хит-парад Сбербанк, выдавший в прошлом году ипотечных кредитов на сумму $233 млн., что составило почти половину общего объема ипотечных кредитов в России. На сегодняшний день Сбербанк предлагает три ипотечные программы: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит» и «Молодая семья». Средства на покупку недвижимости по первым двум программам банк выдает как в рублях (18% годовых), так и в долларах и евро (11% годовых) на срок до 15 лет. Однако по первой программе размер первоначального взноса равен 30% от стоимости квартиры, а по второй – 10%. В обоих случаях в качестве основного обеспечения банк требует не менее двух поручителей. Семейная программа «Сбера» ориентирована на супружескую пару, где один из супругов не достиг еще 30-летнего рубежа. Процентная ставка и срочность займа такие же, как в других программах. Те потенциальные заемщики, которые уже успели обзавестись ребенком, могут претендовать на кредит в размере 90% от стоимости жилья, а бездетным придется довольствоваться лишь 70%.

Вторую позицию пока удерживает банк «ДельтаКредит», специализирующийся на ипотечном кредитовании. Объем выданных в первом полугодии 2004 года ипотечных кредитов составил $27 млн. В настоящее время «ДельтаКредит» предоставляет кредиты на покупку жилья только в долларах. Максимальный размер займа – $300 000. По программе «ДельтаСтандарт» средства выдаются на 10 лет под 10,5 – 11,5% годовых тем, чьи доходы подтверждены справкой 2НДФЛ, и под 12 – 13% годовых для клиентов со справкой о доходах по форме банка. Первоначальный взнос – 25% от стоимости жилья. По программе «ДельтаВариант» кредит предоставляется на 15 лет по плавающей ставке, которая зависит от процентной ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR 12 месяцев). При предъявлении 2НДФЛ проценты по кредиту составят  LIBOR+9%, по справке банка – LIBOR+10%. Помимо этого работает программа «ДельтаСейчас», по которой заемщик банка может получить сумму, не превышающую $70 000, на 7 лет под 13 – 14% годовых. При этом банк готов выдать кредит в размере 80% от стоимости жилья.

В спину «Дельте» дышит другой иностранный банк – «Райффайзенбанк Австрия»,  выдавший за шесть месяцев текущего года ипотечных кредитов в размере $18 млн. Сегодня клиенты «Райффайзена» могут позаимствовать у банка на покупку жилья средства максимум на 15 лет. Кредит на покупку готового жилья обойдется заемщику в 11% годовых в валюте и в 14% годовых в рублях. За предоставленную ссуду на приобретение квартиры в еще не возведенном доме банк берет 14% годовых в валюте на стадии застройки и 11 – 14% годовых в валюте после оформления заемщиком права собственности на недвижимость. Однако независимо от того, на готовую или строящуюся квартиру заемщик берет кредит, размер его первоначального взноса составит 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

В октябре прошлого года на ипотечный рынок вышел Внешторгбанк. Банк выдает кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке и в строящихся домах. Первоначальный взнос по займам – 15% от стоимости жилья. Средства в размере от $10 000 до $500 000 (или эквивалент в рублях) предоставляются на срок 10 – 20 лет под 10,5 – 11,5% годовых в валюте и 15% годовых в рублях. В случае приобретения квартиры в строящемся доме на этапе застройки ставка составляет 12,5 – 13,5% годовых в валюте и 17% в рублях, после оформления квартиры в собственность – 10,5 – 11,5% годовых в валюте и 15%  в рублях.

Весной нынешнего года о своем интересе к ипотечному рынку заявил «Городской ипотечный банк», принадлежащий компаниям «Тройка- Диалог» и «Росгосстрах». Условия предоставляемых банком кредитов выглядят следующим образом: размер первоначального взноса составляет 15% от стоимости приобретаемой недвижимости, размер кредита – от $10 000 до $500 000, десятилетние кредиты выдаются под 10,5% годовых в валюте, а двадцатилетние – по ставке от 11,5% годовых в валюте.

Жилищные страхи

Выдавая ипотечный кредит, банк требует от заемщика приобрести страховой полис. И предлагает на выбор несколько страховых компаний-партнеров. Программы ипотечного страхования предлагают большинство крупных российских страховщиков – например, «Росгосстрах», РОСНО, «Ингосстрах», «Спасские ворота», «Военно-страховая компания» (ВСК) и др.

Как правило, заемщику нужно заключить три договора страхования: имущества, жизни и здоровья, а также страхование риска утраты права собственности (так называемое титульное страхование). Реже банки требуют от клиента застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами – например, соседями.

Договор по страхованию имущества обеспечивает защиту квартиры от пожаров, взрывов газа, залива и других непредвиденных событий. В этом случае страховая компания возьмет на себя погашение кредита.

Полис по страхованию жизни и трудоспособности заемщика кредита защищает интересы не только заемщика, но и банка, предоставившего кредит. Так, страховщик гарантирует погашение кредита, даже если клиент по каким-либо причинам не сможет расплатиться за кредит (к примеру, получит инвалидность или умрет).

Договор титульного страхования защищает права владельца квартиры от риска утраты права собственности на нее. Так, если при оформлении сделки купли-продажи были допущены ошибки и сделка признана недействительной, страховщик возместит стоимость потерянной квартиры. Сотрудники ВСК вспоминают случай отказа в страховании клиенту, планирующему приобрести квартиру в Челябинске в рамках ипотечного кредитования. Ранее в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок. А справка, предоставленная из органов опеки, оказалась просроченной. После того как сотрудники компании провели проверку, выяснилось, что по новому адресу прописки ребенка оказался дом, только начавший строиться. В результате клиент отказался от покупки этой квартиры. А в РОСНО рассказывают об отказах в страховании заемщика по состоянию здоровья, а также в связи с тем, что за год с «подозрительной» квартирой было совершено более десяти сделок.

Страховать отдельно все три риска необязательно. Страховщики разработали специальный продукт для заемщика ипотечного кредита – полис комплексного страхования. Покупка такого полиса позволит сэкономить примерно 10% по сравнению со стоимостью трех отдельных договоров. 

В среднем же стоимость комплексного полиса составляет 1 – 1,5% от размера страховой суммы. В свою очередь, она определяется ежегодно как сумма ссудной задолженности по кредитному договору плюс 10%, а затем, в течение действия договора и по мере погашения кредита, уменьшается.

Кроме того, рассчитывая тариф, страховая компания учитывает состояние здоровья заемщика, его возраста и образа жизни (при страховании жизни и здоровья), а также количество совершенных сделок купли-продажи с квартирой, если приобретается вторичное жилье (при титульном страховании). Например, когда человек имеет определенные заболевания, то к тарифу применяется повышающий коэффициент.  

Срок действия договора страхования соответствует сроку кредитного договора. Как только заемщик погашает кредит, договор страхования прекращается. При этом как платить – ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода – выбирает сам заемщик.

Сколько стоит ипотечное страхование, % от страховой суммы