Квартиры в цене

В отличие от автомобилей премиального класса, за которыми в период кризиса в буквальном смысле слова выстраиваются очереди, дорогая недвижимость большим спросом не пользуется. 

«Кризис ударил по жилью высокого ценового сегмента в первую очередь из-за специфики доходов категории покупателей такого жилья. В годы нефтяного благополучия городское жилье бизнес- и премиум-класса покупали люди с доходом выше среднего – предприниматели, чиновники, успешные спортсмены», – говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

По его словам, роскошные квартиры покупали не только для проживания, но и в инвестиционных и коллекционных целях. Большая часть их приобретателей – жители Москвы и Подмосковья, около 20% – представители «сырьевых» регионов России. В 2015 г. спрос на городское жилье высокого ценового класса в Подмосковье сократился и по экономическим причинам, и из-за перетекания значительной доли покупателей в Москву, где появилось более 60 проектов комфорт- и бизнес-класса. Они немного дороже, чем подмосковные, но находятся на начальной стадии строительства, хотя имеют такое преимущество, как столичная прописка.

«2015 г. был сложным для сегмента как в части спроса, так и в части предложения, однако дно было пройдено летом 2015 г., а уже с конца осени платежеспособный спрос в сегменте начал восстанавливаться. Хотя, конечно, на объемы продаж и показатели 2014 г. сейчас ориентироваться крайне нежелательно – это демотивирует», – констатирует Дмитрий Котровский. С его точкой зрения не согласен генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. «Рынок жилья высокого ценового сегмента традиционно менее подвержен влиянию внешних факторов, поскольку это достаточно узкая ниша со своим покупателем, портрет которого не меняется год от года», – говорит эксперт. «Безусловно, эти проекты вынуждены конкурировать с огромным количеством более доступных новостроек. Но если позиционирование проведено правильно и покупатель понимает, за что он доплачивает, проблем с реализацией квартир в таких ЖК нет», – добавляет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. 

Природное окружение

Говоря о сегменте дорогого жилья, в первую очередь необходимо понимать, какую недвижимость можно к нему причислить, так как цена не всегда имеет определяющее значение. «Главными характеристиками, которые позволяют причислять жилые проекты к бизнес-классу и элитному сегменту – и это правило на 100% работает на столичном рынке, – являются местоположение и окружение ЖК, – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – Данные критерии во многом определяют уровень комфорта его будущих жителей». По его словам, буквально за последние год-полтора ощутимо растет спрос на жилые комплексы рядом с парками или, например, благоустроенными набережными, где без дополнительных поездок и временных затрат можно погулять после работы с детьми или совершить пробежку с утра. «С природным критерием в Московской области ситуация, безусловно, проще, чем в Москве, а вот с транспортной доступностью и инфраструктурой – наоборот», – отмечает Григорий Алтухов. В силу объективных причин ехать из области в деловые районы Москвы в любом случае дольше, а большинство офисов крупных компаний, бизнес-центров класса А и разного рода министерств и ведомств, генерирующих основной поток покупателей дорогого жилья, расположено именно в центре. Что касается инфраструктуры, то даже прилегающие к столице районы далеко не всегда могут обеспечить ее столичный уровень, отвечающий запросам покупателей в этой нише. Исходя из перечисленных условий, основными перспективными локациями в области для строительства элитного жилья в любом случае выступают районы первой зоны удаленности от МКАД – не далее 10–15 км, – сочетающие удобное транспортное сообщение с Москвой и должное природное окружение. В этом случае фактор доступности инфраструктуры будет частично нивелирован близостью к Москве и возможностью при необходимости быстро до нее доехать. 

«Таких районов с хорошей транспортной доступностью и – что немаловажно – природным окружением и инфраструктурной составляющей немного, в основном они сосредоточены на западе, юго-западе, северо-западе ближайшего Подмосковья. Определенная закрытость, нишевость – это плюс для покупателей. Это такие районы, как Новогорск, Сколково, Красногорский район, район Рублево-Успенского шоссе, Новая Рига», – перечисляет Дмитрий Котровский. По его словам, в Новогорске, на границе со столичным районом Куркино, девелоперская компания «Химки Групп», за счет мощной инфраструктуры создала фактически новый район, целый спортивно-образовательный кластер, где под одной крышей сосредоточена жизнь частная и общественная. При этом локация остается закрытой, камерной, с единым социальным окружением. А в районах массовой застройки такие проекты смотрятся инородно, поскольку их локация и целевая аудитория противоречат друг другу: для массового покупателя они дороги, а для состоятельных людей важным является однородное социальное окружение. 

«Таких районов относительно немного. Чтобы класс проекта был выше, он должен располагаться в локации, обладающей некими уникальными преимуществами или даже совокупностью таких преимуществ. Например, это могут быть престижные районы городов Подмосковья, как правило, обладающие хорошей транспортной доступностью. Иногда построить объект высокого класса позволяет его расположение на уникальной природной территории – по соседству с водоемами или лесными массивами», – подтверждает генеральный директор компании «БИГ реал эстейт» Игорь Рогулин. «Чтобы успешно конкурировать с проектами комфорт-класса, которые сегодня очень часто предлагают расширенный набор опций и практически те же характеристики, что и новостройки бизнес-сегмента, но по более доступной цене, нужно понимать, чем именно выделяется объект и что переводит его в более высокий ценовой сегмент. Это должна быть или особенная инфраструктура, или некие уникальные характеристики (например, в ЖК «Маяк» практически все квартиры имеют вид на воду, при этом комплекс гарантированно сохранит эту привлекательность, так как располагается на берегу)», – подтверждает Ирина Доброхотова. 

Класс в цене

Опрошенные «Ко» эксперты, говоря о стоимости квартир высокого ценового сегмента, дали диаметрально противоположные прогнозы: одни считают, что падения цен ожидать не стоит, другие констатируют, что ценники уже снизились. «Учитывая высокую долю импортных материалов в сегменте дорогого городского жилья в Подмосковье, скорее, стоит ждать дальнейшего повышения цен, нежели их падения. Поскольку постоянный рост расходов сказывается на издержках застройщиков и себестоимости строительства, экономика проектов трещит по швам, а обязательства по строительству жилья в рамках 214-ФЗ нужно исполнять в полном объеме», – говорит Дмитрий Котровский. 

Немаловажно и то, что в таких концептуальных проектах, помимо высокой доли импортных материалов и компонентов в строительстве и отделке, значительная часть расходов приходится на инфраструктурную составляющую. Многие нишевые, сделавшие имя локациям проекты вышли на рынок в 2012–2013 гг., а их отделка и оснащение (именно на этом этапе доля импорта в структуре закупок наиболее высока) производились в 2015–2016 гг. Застройщикам пришлось выполнять свои обязательства по отделке инфраструктурных объектов на фоне снижения поступлений от продаж и сокращения денежного потока. В то же время расходы на оснащение превысили сметную стоимость, на которую девелоперы рассчитывали изначально, так как доля импорта в оснащении и внутренней отделке спортивных школ и инфраструктурных объектов достигает 60–70%, считает Дмитрий Котровский. «Падения цен я бы не ждал, поскольку в данном сегменте качество жилья является одним из важнейших факторов покупки. Импортозамещение и переход к более дешевым материалам означали бы снижение качества строительства и соответственно потерю клиентов», – подтверждает Роман Сычев. 

Совершенно иная точка зрения у директора по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век» Марины Тимашовой: «Средняя цена на жилье бизнес-класса в Подмосковье на данный момент составляет 112 000 руб. за квадратный метр. За прошедшие 12 месяцев она снизилась на 9%. Ситуация на рынке жилья бизнес-класса сейчас столь же неоднозначная, как и в других сегментах, а с учетом падающего спроса в чем-то даже и более сложная, так как спрос на жилье высокого ценового класса резко снизился. В случае усугубления кризиса жилье бизнес-класса также пострадает гораздо сильнее, чем массовые сегменты». Это объясняется тем, что покупатели дорогих квартир в Подмосковье сильно отличаются от тех, кто покупает аналогичные квартиры в Москве. Если последние покупают квартиры из-за их престижности и желания жить в центре столицы, то первые зачастую приобретают более дорогое жилье в той же локации, желая улучшить свои жилищные условия. «У недвижимости высокого ценового класса в Подмосковье две основные категории покупателей. Первая – люди, которые приобретают единственное жилье (как правило, это местные жители либо те, кого интересует данный район потому, что рядом живут родственники или друзья). Вторая – клиенты, которые совершают коллекционные или инвестиционные покупки, приобретают второе, третье жилье, квартиры для детей и родителей», – отмечает Дмитрий Котровский. Такое жилье зачастую является концептуальным, с редкими для Подмосковья и даже для Москвы преимуществами. Например, в семейном спортивно-образовательном кластере «Олимпийская деревня Новогорск» на четыре жилых дома приходится четыре школы (три спортивные и одна школа творчества), гимназия, детский сад, собственная бытовая и торговая инфраструктура – книжный и продуктовый магазины, автомойка, фитнес-центр, ресторан и многое другое.

Недопереоценены

Чем меньше в стране людей с деньгами, тем меньше шансов продать жилье высокого ценового сегмента в Подмосковье, выводит нехитрую формулу Дмитрий Котровский. По его словам, число состоятельных покупателей недвижимости в Московской области будет постепенно сокращаться, но при этом стабильный платежеспособный спрос сохранится. Объем предложения в сегменте среднеэтажного дорогого городского жилья последние 16 месяцев снижался, так как новых проектов практически не появляется. 

«Спрос на подобное жилье, как правило, стабилен, однако сейчас покупатели дорогих квартир принимают решение гораздо дольше. Сегодня во всех сегментах жилья на первый план выходит надежность застройщика. Поскольку в высоком сегменте покупатели не гонятся за низкими ценами, они будут обращать внимание на объекты в высокой степени готовности – от 70%. Думаю, что дома в стадии котлована востребованы будут мало», – считает Роман Сычев. «Уже сейчас в Москве наблюдается затоваривание сегмента бизнес-класса. Объектов очень много, некоторые продолжали поступать на рынок и в кризис, так как были запланированы к выводу задолго до него. В Подмосковье ситуация немного другая. Дорогих новостроек достаточно мало, застройщики делают ставку на комфорт-класс, который по ряду параметров не уступает бизнес-классу, но предлагается по более доступной цене. Наш проект «Котельнические высотки» позиционируется как бизнес-класс по цене эконома. Таким проектам за счет высокого качества и приемлемого бюджета покупки кризис практически не страшен», – говорит Игорь Рогулин. По его словам, сильнее всего пострадают переоцененные объекты.