архив

Лечебное кровопускание

Санаторно-оздоровительные комплексы имеют хорошие перспективы для развития. Но мешают стандарты отдыха и уровень услуг, сохранившиеся со времен СССР. Их необходимо менять, и на эту нишу уже начали претендовать гостиничные операторы и крупные девелоперские компании.

Одно из изобретений советских времен - санаторий, где отдых совмещается с лечением, оказалось живучим продуктом. Полноценную конкуренцию ему не могут составить ни заграничные курорты, ни SPA-салоны. Однако как поднимать эту отрасль, никто пока не понимает. На сегодняшний момент Минздравсоцразвития не занимается этими объектами, а другой организации, координировавшей бы их работу, нет. В результате каждый комплекс работает, как умеет, что приводит к несогласованности ценовой политики и малой загрузке, которая подчас падает до 25 - 30% в низкий сезон. По данным экспертов, "спасать" нужно 1361 санаторно-курортный объект (369 000 койко-мест), а также 569 детских санаториев (118 000 мест). Впрочем, сегодня на роль потенциальных "спасателей" уже претендуют крупные компании - такие, как "Газпром", "Роснефть", Промсвязьбанк, AFI Development и другие.

НАСЛЕДИЕ ПРОШЛОГО

   Наиболее распространенным форматом в Подмосковье являются база отдыха и дом отдыха. Такие комплексы, как правило, предоставляют своим гостям стандартный набор услуг: прокат спортинвентаря, wellness-центр, открытые спортивные площадки и организованные места для барбекю и шашлыков, кафе, дискотеки, рестораны. Базы отдыха располагают достаточно развитой инфраструктурой и предполагают как кратковременное размещение на выходные или праздничные дни, так и более длительное пребывание. На втором месте по объему находятся санаторно-оздоровительные комплексы и пансионаты. 90% всех подмосковных санаторно-оздоровительных комплексов было построено в советский период и функционирует в настоящее время практически без изменений. Тем не менее они предоставляют широкие возможности для лечения и профилактики различного рода заболеваний. При этом 80% подобных объектов по России - наследие советских времен со всеми вытекающими последствиями в виде низкого уровня сервиса и прочего. Комплексы принадлежат самым разным собственникам, среди которых огромное количество организаций, не имеющих отношения к гостиничному и туристическому делу, в том числе различные акционерные общества, частные предприятия, ГУПы, крупные промышленные компании. Как говорят участники рынка, на балансе "Газпрома" и "Роснефти" числятся десятки таких объектов. Крупнейшие владельцы санаториев - независимые профсоюзы, удерживающие эти здравницы в своих руках еще с советских времен. По словам гендиректора сочинской турфирмы "Аэлита" Александры Сердюченко, в Сочи несколько объектов принадлежат Управлению делами президента (достались по наследству от ЦК КПСС и "Интуриста"). Однако большинство из них находится в руках неизвестных АО с широким кругом акционеров.
   Почти на 100% все эти санатории управляются самостоятельно, отмечает заместитель директора по развитию (индустрия гостеприимства) CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич. И в возможность централизованного управления здравницами эксперты не верят.
   Чтобы эта система работала эффективно, к проекту необходимо привлечь частный бизнес, как минимум в лице гостиничных операторов. "В отсутствие профессионального управления повысить эффективность работы этих объектов вряд ли удастся. Наиболее очевидный возможный выход - передать пансионаты профессиональным управляющим компаниям, не создавая громоздкой системы. Операторы смогут обеспечить эффективную работу объектов", - полагает генеральный директор Azimut Hotels Company Александр Гендельсман. В настоящий момент отдельные санатории даже не обмениваются друг с другом информацией о ценовой политике и загрузке. "Это типичный пример неразвитого и "совкового" управления. В Москве начиная с 1992 года происходит обмен такой информацией среди отелей, и каждый из участников статистики знает ситуацию на рынке", - рассказывает Станислав Ивашкевич. По его словам, для решения этой проблемы необходимо создавать региональные советы из директоров санаториев и пансионатов, которые будут обмениваться сведениями с коллегами и региональными властями. Однако, по мнению гендиректора туроператора "Дельфин" Сергея Ромашкина, создать единую систему управления невозможно из-за того, что у этих объектов самые разные собственники. Можно продумать единую систему продаж. Например, вопросом создания единой системы бронирования, поддерживаемой администрацией, уже около полутора лет занимается мэр Сочи Анатолий Пахомов. Впрочем, пока эта система практически не работает. Сочинское курортное объединение предлагает местным санаториям продавать свои услуги в межсезонье по единой цене 900 руб. за ночь. "Некоторые санатории подписываются. Но все они разноуправляемые, разнопрофильные в плане персонала, уровня медицины и прочего. Набор услуг за эту цену очень разнится. Поэтому "усредниловка" здесь не совсем возможна", - полагает Александра Сердюченко.
   Обновление происходит, но очень вяло. За последние 15 лет было построено или отремонтировано чуть более тысячи санаториев. "Во-первых, строятся новые санатории, но их немного, и кризис затормозил этот процесс, - рассказывает Сергей Ромашкин. - Во-вторых, за последние 5 лет многие объекты в Краснодарском крае получили медицинские лицензии и стали санаториями". По словам эксперта, произошла перегруппировка: если раньше из 200 объектов 150 были пансионатами, а 50 - санаториями, то теперь все наоборот. Флагман здесь - регион Кавминводы, в котором среднегодовая загрузка санаториев составляет 80 - 90%. По оценкам Cushman & Wakefield, в Московской области также работает около 300 рекреационных комплексов более чем на 15 000 номеров. По мнению старшего вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels Марины Смирновой, количество таких объектов в Подмосковье может доходить до 1000, но только 300 из них более-менее функциональны, остальные просто разваливаются.

СПАСЕНИЕ УТОПАЮЩИХ

   Состояние уцелевших здравниц зависит от того, кому они принадлежат. К примеру, санатории, принадлежащие крупным компаниям, отнюдь не бедствуют. Так, ОАО "РЖД" провело серьезный редевелопмент "Черноморья", потратив на это около $40 млн. В настоящий момент "Норильский никель" также проводит масштабную реконструкцию своего "Заполярья". "Все зависит от финансовых возможностей владельца. Заработать деньги на реконструкцию невозможно. Надо понимать, что, если в Карловых Варах за 50 - 60 лет ничего не изменилось, у нас было несколько серьезных кризисов. Загрузка периодами снижалась до 10%", - рассуждает Сергей Ромашкин. Впрочем, по словам Станислава Ивашкевича, все зависит от амбиций собственника. Так, санаторий "Родина" в Сочи был переделан "Базэлом" в SPA-отель. "Официальной стоимости работ я не знаю, но можно предположить, что она значительно выше 200 000 евро за номер. Впрочем, некоторые объекты делают за свой счет косметический ремонт и на этом заканчивают", - говорит эксперт.
   Кроме того, развитию отрасли должны способствовать и профессиональные девелоперы. В частности, на этом рынке начала работать компания AFI Development Льва Леваева, которая выкупила и реконструировала старый санаторий в Кисловодске. Получившийся в итоге проект "Плаза" вышел на окупаемость уже через три года, хотя в среднем сроки окупаемости санаторных объектов не опускаются ниже 6 - 7 лет. Впрочем, цены в "Плазе" также немаленькие: трехнедельный курс лечения стоит 100 000 - 150 000 руб. По словам Сергея Ромашкина, больше всего в санатории "Плаза" его впечатлил массажный кабинет, он приносит самую большую прибыль. В кабинете работает мануальный терапевт, к которому прилетают на пару сеансов, например, из Петропавловска-Камчатского. Один сеанс стоит около 6000 руб., в итоге такой специалист может приносить санаторию 30 000 - 35 000 руб. в день, или 1 млн руб. в месяц. "До кризиса тема строительства подобных объектов витала в воздухе. Девелоперы рассматривали районы Рузы, Тверской области, близлежащих подмосковных водохранилищ. Кризис эти проекты приостановил", - говорит Марина Смирнова. Впрочем, есть исключения и помимо "Плазы" AFI Development. Так, Промсвязьбанк развивает несколько оздоровительных пансионатов в Приморском районе Санкт-Петербурга. Как отмечает ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Татьяна Дивина, на сегодняшний день при разработке концепции гостиничного проекта девелопер старается обеспечить как можно больший спектр услуг. Можно также не обзаводиться собственной медициной, а привлечь подрядчиков. В последние 2-3 года стали развиваться авторские программы лечения, которые носят оздоровительный характер, например, создатели такой программы берут в аренду часть санатория или оказывают на его базе свои услуги, что также является одним из источников развития для санаториев.
   Санаторно-курортные объекты приглашают девелоперов не только сами по себе, но и выгодно расположенными земельными участками, на которых можно было бы построить коттеджные или дачные поселки. Вокруг подобных проектов зачастую возникают конфликты. Так, MR Group планировала возвести на большой парковой территории (около 12 га) санатория "Актер" (культовое место богемы 1960 - 1970 гг.) в Сочи высотное жилое или офисно-жилое здание. Но на защиту санатория встали московские интеллигенты, в итоге девелоперу досталась только небольшая часть территории под строительство жилого комплекса. При этом сохранить землю независимым владельцам санаториев довольно трудно - с учетом ежегодного роста коммунальных платежей и налога на землю. Особенно остро эта проблема стоит в Сочи, где площади, занимаемые санаториями, составляют в среднем по 6 - 10 га. По оценке Марины Смирновой, тот же санаторий "Актер" тратит на коммунальные платежи и налог на землю 20% от выручки. В то же время, если ОАО "РЖД" потратило около $1 млн на номер при редевелопменте, вряд ли его испугают $100 000 - 200 000 налога на землю в год.

СВЕТЛОЕ БУДУЩЕЕ

   При всех сложностях эксперты не сомневаются в хороших перспективах отрасли. В среднем койко-день в российском санатории стоит 1500 руб. на человека (в высокий сезон). По оценкам Сергея Ромашкина, в прошлом году выручка подобных объектов упала на 15 - 20%. При этом в Мекке санаторного лечения - Кавминводах - падение отмечалось только на 3 - 5%. Более того, в этом году, по прогнозам "Дельфина", рост может составить 5 - 10%. При этом, по мнению Марины Смирновой, строительство санатория обойдется однозначно дороже, чем гостиницы. Такой проект предполагает большую площадь застройки, 20 - 50 медицинских кабинетов, оснащенных дорогостоящим оборудованием. Однако при этом в санатории исключается фактор сезонности: на лечение желающие могут поехать в любое время. Кроме того, увеличиваются сроки пребывания посетителей как минимум до 11 - 14 дней. Санаторные путевки также не облагаются НДС. Конкуренция с другими отраслями здесь фактически нулевая: с гостиницами санатории могут соприкасаться только в малые временные промежутки и в узких географических зонах, а заграничные курорты такого сервиса, как санатории, просто не предоставляют. По оценкам Александра Гендельсмана, дополнительные услуги приносят гостиничному предприятию значительную долю дохода, в загородных отелях эта цифра может доходить до 60% при грамотно выстроенном ценообразовании и политике продаж. "Если в советские времена санатории загружались по профсоюзным ценам, то сейчас цены далеко не профсоюзные. Проживание и лечение в популярном санатории в Пятигорске на одно место - 1400 руб. в сутки, то есть номер стоит 2800 руб., или около $100. Качество такого номера не менялось с 1980-х годов и является крайне низким. То есть выручка с одного номера в месяц составляет около $3000, а это нормальный трехзвездочный отель в Европе", - подсчитывает Станислав Ивашкевич. При этом, по его словам, себестоимость строительства и содержания отелей за границей в разы превышает себестоимость в России.
   "Если вы хотите дешевый отдых, нужно забыть про санаторий, но в плане медицинского лечения конкурентов у наших санаториев нет. Общее впечатление отдыхающих - о здоровье надо говорить на родном языке. Можно, конечно, взять с собой переводчика, но что будет, если он неправильно переведет медицинскую терминологию", - говорит Сергей Ромашкин. По словам Марины Смирновой, санатории - "это только российский продукт, аналогов которому нет". "К примеру, в Турции только 2% доходов от туризма приходится на процедуры, а лечения вообще нет", - отмечает эксперт. В связи с этим, по мнению Сергея Ромашкина, один из путей развития отрасли сегодня - превращение пансионатов в санатории. "Бывают также пансионаты с лечением, имеющие медицинскую лицензию, но в хороших санаториях видов лечения намного больше. Дальнейший путь развития такого пансионата - становиться санаторием", - резюмирует эксперт. А значит, число санаториев будет только расти.