Льготная ипотека может оставить россиян без жилья

Минстрой просит правительство продлить госпрограмму льготной ипотеки. Установленная в апреле льготная ставка кредитования — 6,5 %, снижение первоначального взноса с 20 до 15 % — и вот застройщики рапортуют о рекордных продажах. Антиковидный стимул в строительной отрасли сработал, но одновременно увеличил число россиян, желающих поучаствовать в аттракционе невиданной щедрости. Неизбежное следствие — рост числа просрочек. По оценкам экспертов, из-за невозможности выплачивать кредит без жилья могут остаться 26 тыс. семей.

Пузырь обозначился

В июле 2020 года банки выдали 146 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 362 млрд руб. Число займов выросло на 45,5 % по сравнению с июлем 2019 года, а денежный показатель стал максимальным с начала 2019 года. Всего в январе — июле россияне заняли на покупку жилья свыше 1,8 трлн руб. Серьезная сумма, особенно на фоне пандемии.

Еще в июле замминистра финансов Алексей Моисеев выражал обеспокоенность по поводу неспособности большого количества заемщиков вовремя платить по счетам. Льготная ипотека привела к «взрывному» росту кредитования и может создать пузырь на рынке жилья, говорил чиновник.

Его мрачный прогноз медленно начинает сбываться. По состоянию на 1 августа, как отчитывается ЦБ РФ, задолженность по ИЖК составила более 8,1 трлн руб. Хотя доля просроченных кредитов невелика — 66,6 млрд руб., или 0,8 % от общей суммы взятых кредитов, — основной рост просрочки пришелся на 2020 год и цифры имеют тенденции к увеличению. Активно росла и просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным под залог прав требования по договорам долевого строительства (новостройки в процессе строительства. — Прим. ред.). На 1 сентября 2019 года она составляла 4,7 млрд руб., а на 1 августа 2020 года — 6,1 млрд руб.

Риск ипотечного пузыря действительно существует, считает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. Во всем виновата низкая финансовая грамотность россиян и стремление любой ценой улучшить свои жилищные условия. «Многие берут непосильные для их бюджета ипотечные ссуды, покупая жилье, которое им явно не по карману. Основной ошибкой при планировании обслуживания такого кредита является оценка своей платежеспособности в "статике", то есть с оглядкой только на сегодняшний день. А ведь любой сейчас может попасть под сокращение, его компания может просто закрыться, сотруднику могут понизить зарплату и так далее. Однако большинство не особо "заморачивается" детальным анализом своих будущих доходов, набирая кредитов "под самую ватерлинию". В итоге малейшее снижение доходов домохозяйства приводит к невозможности обслуживать взятые займы — а большинство отечественных домохозяйств имеет по несколько кредитов одновременно — и потере денег».

Считать не в рублях, а в метрах

По мнению гендиректора БКИ «Эквифакс» Олега Лагуткина, ситуация не критическая: объем просроченной более 90 дней задолженности в настоящее время составляет 92 млрд руб. (рублевая и валютная ипотека вместе взятые), или 2,3 % от объема портфеля. «В середине 2017 года было 3,7 %, и банковская система смогла это "переварить". До конца года можно ожидать умеренный рост объема просроченной задолженности, когда подойдет срок окончания кредитных каникул в соответствии с 106-ФЗ», — подчеркивает аналитик.

Без реструктуризации доля просрочки была бы выше, считает и директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Он не исключает, что по мере окончания послаблений ЦБ и каникулярных программ банков многие ипотечные кредиты все-таки выйдут на просрочку. «Однако надо учитывать, что ипотека — один из самых надежных кредитных продуктов, и критического для банков роста неплатежей здесь ждать не следует. Кроме того, ипотека пользуется большим количеством государственных программ поддержки, а также существенно выигрывает от снижения ставок», — отмечает Валерий Пивень.

Принимать в расчет только банковскую отчетность гендиректор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксёнов считает неправильным: «Мы знаем, что доля просроченной задолженности имела бы тенденцию к увеличению, если бы банки оставляли ее у себя на балансе, но они достаточно успешно управляют данным показателем, продавая просроченную задолженность подконтрольным структурам либо сторонним организациям».

В агентстве отмечают кратные темпы роста просроченной задолженности, но предлагают измерять ее не рублями и долями в банковском портфеле, а квадратными метрами, на которых живут заемщики и их дети. «В прошлом году мы считали, что с проблемами в погашении ипотеки столкнулись 24 тыс. семей, с начала года их количество выросло на 2 тыс. семей», — говорит Аксёнов.

Цены компенсируют льготы

Девелоперы ощутили господдержку. Так, в ГК «Гранель» доля ипотечных сделок сейчас составляет 85–90 % от общего объема продаж. Положительная динамика — около 15 % — стала следствием госпрограммы субсидирования ипотеки. В компании ожидают некоторого увеличения объема продаж на льготных условиях до ноября 2020 года в связи с тем, что большинство покупателей, которые не решались на покупку жилья, постараются «запрыгнуть в последний вагон».

В «Группе ЛСР» долю заключенных в первом полугодии 2020 года контрактов с участием ипотечных средств оценили в 58 % (48 % — в аналогичном периоде 2019 года). Во 2-м квартале 2020-го этот показатель достиг рекордных 67 % именно благодаря программе субсидирования ипотечных ставок.

В ГК «РКС Девелопмент» тоже ожидают увеличения числа сделок. «В южных городах, таких как Сочи и Анапа, традиционно пик продаж приходится на октябрь-ноябрь, потому что люди до сентября отдыхают, ездят по застройщикам, смотрят предлагаемые объекты недвижимости, а по возвращении домой принимают решение, что им можно купить из того, что они видели. Поэтому сейчас в сентябре продажи идут хорошо, но мы, конечно, ждем увеличения количества сделок до конца сентября и на протяжении всего октября. По нашим ожиданиям, объем продаж может увеличиться еще на 20 %. И это при том, что в этот период застройщики традиционно повышают цены примерно на 10 %», — говорит коммерческий директор компании Александр Коваленко.

Льготная ипотека невольно стала драйвером роста цен на рынке недвижимости. Как рассказала «Ко» управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка, с апреля по июль цены на новостройки в крупнейших городах России, где сконцентрировано жилищное строительство, за исключением Москвы, заметно выросли. В Казани, Краснодаре, Красноярске средняя стоимость квадратного метра увеличилась за этот период на 1 %, в Екатеринбурге — на 2 %, в Уфе и Санкт-Петербурге — на 4 %, в Тюмени — на 5 %, в Новосибирске — на 8 %.

В столице средняя цена квадрата снизилась на 2 %, однако это может быть связано с изменением структуры предложения (в продаже появились относительно недорогие проекты). Застройщики смогли конвертировать снижение ставок по ипотеке в повышение цен.

С другой стороны, аналитики отмечают замедление спроса на новостройки. По словам совладельца «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимира Щекина, в столице в июле было заключено на 29 % меньше сделок с новостройками, чем за аналогичный месяц прошлого года; количество же ипотечных сделок возросло на 14 % относительно июля 2019 года.

«Ипотека с господдержкой, безусловно, поддерживает активность покупателей, но в годовом выражении динамика на рынке новостроек все еще отрицательная. При этом в ряде банков лимиты по льготной программе уже исчерпаны и прием заявок остановлен. Поэтому сегодня на повестке дня прежде всего — восстановление рынка, возвращение его к докризисным показателям. Отмечу, что при неблагоприятном сценарии развития событий (наступление второй волны пандемии) по итогам года спрос на новостройки наверняка будет заметно меньше, чем в 2019 году», — считает Щекин.

Подготовлено при участии Ольги Блиновой и Анны Орешкиной.