Личный досмотр

Твердых правил осмотра загородного участка не существует. Каждый агент по продажам недвижимости обычно разрабатывает свой сценарий «первого свидания» покупателя с его потенциальным владением. Однако у всех у них есть цель – скрыть любую негативную информацию. Следование нескольким простым правилам избавят вас от разочарования стоимостью в несколько сот тысяч долларов.

Наивно думать, что в 10 км от мегаполиса начинаются девственные леса, поля и озера. Однако многих современных покупателей загородного участка в первую очередь волнуют вопросы «сколько», «где» и «когда». Зачастую десятиминутного осмотра для таких клиентов бывает достаточно, чтобы купить предлагаемый к продаже участок. О скрытых особенностях участка, например низко пролетающих самолетах вместо будильника по утрам или «совладельцах» в виде бывшей жены предыдущего собственника они узнают обычно только спустя некоторое время после завершения расчетов по покупке.

Первое, о чем думает человек, приезжая знакомиться с участком или домом, который может стать его собственностью, – это окрестные ландшафты. Но все же самое серьезное внимание следует уделить документам. Знакомство с участком стоит начать заранее. Даже короткая беседа по телефону позволит сэкономить день, потраченный на бесполезный выезд за город.

Разведка перед боем

По словам генерального директора компании «Терра» Андрея Мажарова, самое важное – узнать статус участка и его целевое назначение. Земля должна быть оформлена под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Строить загородный дом на землях сельскохозяйственного назначения нельзя. Проблемы возникнут также, если покупаемая земля находится в ведении лесного фонда и исключена из свободного оборота.

Требовать от продавца свидетельство о собственности на участок и разрешение на строительство – это ваша программа-минимум. Директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов советует также осведомиться о таких документах, как кадастровый план земельного участка с указанием нормативной цены земли. Для его оформления собственник должен вызвать геодезистов, которые произведут обмер участка. Помимо этого нужно посмотреть справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам и о том, что участок не находится под арестом. Срок действия всех документов (за исключением кадастрового плана) – один месяц с момента выдачи.

Если на участке уже есть дом, то количество вопросов к продавцу увеличится. По словам начальника отдела маркетинга группы компаний «Конти» Алексея Самсонова, пакет документов на дом должен содержать свидетельство о собственности; проект, согласованный с местными органами власти; акты сдачи- приемки работ по строительству дома; документы, подтверждающие правомочность использования коммуникаций. Если нет проекта, то дом, скорее всего, плохой, потому что даже очень талантливый человек не сумеет объяснить строителям на пальцах, как и что надо делать.

Далее необходимо быть готовым оформить протокол согласования границ своей собственности, для которого потребуются подписи соседей и главы местной администрации. Покупателю не мешает убедиться, что протокол подписан всеми соседями, а на месте не забыть сверить план участка на местности с планом на бумаге. Кроме того, необходимо удостовериться, что на приобретаемом наделе побывали и сотрудники БТИ, в задачу которых входит оценка строений на участке или выдача справки об их отсутствии.

Важный вопрос – количество собственников данного участка (участок может быть поделен на доли). Бывает, что на участок наложен арест или ограничения в обеспечение иска о разделе имущества при разводе. Существует возможность лишиться надела, если им владела небольшая фирма, а продажа была осуществлена без одобрения ее учредителей. Этот факт может показаться несущественным. Однако вполне вероятно, что через несколько лет построенный вами дом окажется на земле, находящейся не в вашей собственности.

Руководитель отдела загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин рассказал, что больной темой при выборе земли часто оказывается ситуация с коммуникациями. Необходимо проверить, есть ли коммуникации в наличии и оплачено ли их подключение. Если таковых нет, важно спросить, где они проходят и сколько будет стоить получение технических условий и подведение. Главным признаком ловушки, по мнению Цывина, может служить формулировка «коммуникации проведены по границе поселка». Чтобы убедиться в том, что подключение газа, электричества и воды не станет «дополнительной услугой», попросите продавца показать вам схему подключения. Имейте в виду, что стоимость подвода коммуникаций конкретно к вашему дому может стоить от $3000. Так, например, в поселке «Новоспасское» подводка коммуникаций к дому не учитывалась в продажной цене участка, за нее предлагалось заплатить дополнительно от $12 000 – $15 000

Чтобы понять, на какой земле будет стоять ваш будущий дом, спросите продавца о репутации района. Услышав, что все в порядке, не поленитесь, например, «набить» название местности в любой российской поисковой системе Интернета. Если разломами земной коры и геопатогенными зонами уже никого не удивишь, то промышленное предприятие или многолетняя свалка поблизости будут ежедневно портить вам отдых. Например, знаменитую павловскую помойку (официальное название МУП «Истринский полигон ТБО») «хороводом» окружают поселки Павловское, Обновленный Труд, Санниково, Манихино, Красновидово, Ивановское.

Пришел, увидел, купил

Эксперты «МИЭЛЬ-Недвижимость» утверждают, что участок лучше покупать весной после таяния снега, когда можно оценить состояние подъездных путей и самой земли. Для поездки на «первое свидание» лучше выбрать светлое время суток, когда можно как следует рассмотреть окружающую местность: например, не проходит ли поблизости ЛЭП или газовая магистраль. При этом Сергей Цывин советует уже на пути к участку обращать внимание «и на землю, и на небо». Например, воздушное пространство над Ленинградским, Киевским и Калужским направлениями «забито» самолетами, которые кроме создания регулярного шума иногда сбрасывают керосин при заходе на посадку. Впрочем, подобные сюрпризы могут ждать практически в любом уголке ближнего Подмосковья, перенасыщенного воинскими частями и промзонами. Например, мой знакомый обнаружил за пригорком своей будущей дачи в поселке «Финская деревня» (Новорижское направление) вертолетный аэродром. Излишне говорить, что, кроме экологии, такое соседство идентично соседству детского сада и площадки школы вождения.

Специалисты компании «Терра» советуют обратить внимание на ширину подъездов к участку, проверить удаленность участка от дороги и леса, рельеф участка (лучшими считаются участки правильной формы, находящиеся на возвышенности, так как на участке со сложным рельефом труднее вести строительные работы). Что касается грунта, то предпочтение советуют отдавать песку. В местах с преобладанием глинистых почв, (например, на юго-востоке Подмосковья есть районы с преобладанием песка, на севере – глины) периодически происходит так называемое вспучивание грунта или его усадка.

Если вы покупаете участок в строящемся коттеджном поселке, немаловажно поинтересоваться, кто инвестирует в строительство. Существуют два способа инвестирования: первый, когда компания-инвестор централизованно осуществляет проектные и строительные работы и предлагает на рынок уже готовый продукт – дома под ключ. Особенностью второго является привлечение к соинвестированию физических лиц – будущих владельцев. Как правило, элитные поселки, например Николино, строятся централизованно. По словам Алексея Самсонова, в менее престижных местах обычно используется вторая схема. На участке возводятся несколько объектов и только потом начинается процесс привлечения соинвесторов, чтобы достроить проанонсированный поселок.

Эксплуатируйте агента: попросите померить участок рулеткой, заодно посмотреть, с чем и кем ваш будущий участок граничит. Соседи – отличный источник информации. Кроме того, общение или наблюдение за соседями – это прекрасный повод побыть на участке больше часа, подождать, не взлетит ли в ста метрах от вас вертолет, не принесет ли изменившийся ветер сногсшибательное амбре.

Алексей Самсонов советует брать с собой на осмотр участка специалиста в области загородной недвижимости, который сможет объективно указать существующие достоинства и недостатки. Или по крайней мере еще одного незаинтересованного и пессимистично настроенного человека.

Однако случаются почти неконтролируемые ситуации. По словам Владимира Яхонтова, иногда в результате проверки выясняется, что постановление главы местной администрации, которое служило основанием для передачи участка в собственность предыдущему владельцу, недействительно, поскольку чиновник был неправомочен принимать такие решения. Похожие истории периодически случаются в Наро-Фоминском районе, где администрация «любит» заниматься законотворчеством.