Ложа вольных каменщиков
Почти 15 лет компания «Савацкий» пользовалась репутацией «серого кардинала». Канадское происхождение только добавляло ей таинственности. Теперь она выходит из тени и готовится стать одним из крупнейших игроков рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.
До недавнего времени, пожалуй, только старожилы рынка достоверно знали, что «Савацкий» – пионер офисного строительства в Москве и одна из немногих компаний, успешно работающих с момента возникновения девелопмента в столице. Название компании ассоциировалось в большей степени с управлением недвижимостью. Ситуация изменилась зимой 2006 года, когда ГК «Савацкий» объявила о выходе на рынок загородной недвижимости. Заявленный объем инвестиции составил $200 млн. Эксперты сразу назвали этот девелоперский проект одним из самых амбициозных в Подмосковье. А незадолго до этого стало известно, что крупным акционером «Савацкого» является известный израильский предприниматель Леви Леваев.
Виннипег – Петушки
Предыстория компании началась более ста лет тому назад с маленького предприятия фермера Фрэнка Савацкого из окрестностей канадского города Виннипега. Преуспев в строительстве на своей ферме, Фрэнк не отказывал в помощи соседям. Постепенно он все больше занимался стройкой и все меньше – сельским хозяйством. Вскоре появилась небольшая компания, которая стала специализироваться на бетонных работах. Добрососедские отношения Фрэнка сразу обеспечили предприятию отличную репутацию во всей округе. Когда Фрэнк Савацкий состарился, он решил продать значительную часть своего бизнеса. Таким образом, компания получила приток инвестиций и импульс для дальнейшего роста.
Новые владельцы решили сохранить имя основателя в названии компании как свидетельство безупречного прошлого. Так в 1953 году появилась F.W.Sawatzky Limited – крупная североамериканская строительная компания, которая занималась девелопментом жилой, торговой, складской, коммерческой недвижимости, а также правительственных объектов.
Начало 1990-х стало для Канады периодом самого глубокого экономического спада в истории страны. Резкое снижение внутреннего спроса, уменьшение иностранных инвестиций, высокая стоимость канадского доллара привели к значительным сокращениям производства во многих отраслях промышленности. Кризис не мог не коснуться строительной сферы. Руководство F.W.Sawatzky приняло решение искать для компании новые рынки за рубежом.
В 1989 году президентом фирмы был назначен Лорэн Эванс. Примерно в то же время в Sawatzky из гостиничного бизнеса пришел работать Марк Гройсман (ныне глава российского представительства ГК «Савацкий»). Эванс первым обратил внимание на Россию. Он уже дважды посещал Москву и каждый раз возвращался очень вдохновленный. «Я много чего не понимаю, но чувствуется, что у СССР очень большое будущее, – восклицал он. – Строй меняется, и мы должны как-то участвовать в этом процессе». В F.W.Sawatzky тогда работали несколько человек, которые говорили по-русски. Среди них были Марк и Геннадий Гройсманы. Именно они в компании Дэвида Эванса (сына Лорэна, теперь управляющего директора ГК «Савацкий») отправились в Россию на поиски деловых партнеров. «Если Дэвид и Геннадий уже бывали в Москве, то для меня это была первая поездка. Я приехал в командировку на две недели и остался, – вспоминает Марк Гройсман. – С тех пор живу здесь».
Перестройка. Ускорение. Гласность
Свои первые впечатления о Москве 1990-х годов Гройсман вспоминает с улыбкой. На улицах города почти не было освещения, по дорогам ездили пустые грузовики, водители машин вместо габаритных огней пользовались ближним светом. «Было слишком много контрастов. Я понимал, что такая противоестественная ситуация не может длиться долго – в ближайшее время все изменится. Даже люди были либо очень подавленные, либо воодушевленные – равнодушных практически не было», – вспоминает бизнесмен.
По словам директора агентского отдела CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирины Кузличенковой, на рынке офисных помещений начала 1990-х годов практически не было качественных зданий. Пожалуй, единственным строением в Москве, подходящим под определение офисного комплекса, был Центр международной торговли (ЦМТ), построенный Армандом Хаммером еще в начале 1980-х. Офисы практически всех иностранных компаний располагались либо в ЦМТ, либо в зданиях, принадлежащих Управлению дипломатического корпуса (УПДК). Весь остальной московский офисный рынок состоял из помещений институтов и госучреждений. Классом «А» зачастую называли любое прилично выглядевшее здание с парковкой на пару машин и охраной. Никто не обращал внимания на неэффективные планировочные решения, отсутствие современных инженерных систем, управляющей компании и т.д. В начале 1990-х годов просто иметь офис было уже престижно. «Самым высоким классом офисных помещений тогда был класс «С» и ниже», – рассказывает Гройсман. Очевидно, что рынку были жизненно необходимы качественные предложения.
Первым делом «делегаты» от Sawatzky отправились ЦМТ. «Мы ходили из офиса в офис с одним только вопросом: «Если мы построим офисное здание, вы будете его арендаторами?» – рассказывает Марк Гройсман. – Реакция наших собеседников была однозначной: «Конечно да, но вы же никогда ничего здесь не построите». Никто даже не попытался узнать условия и подробности». Таким образом, Гройсман и Эванс выяснили потребности рынка и стали думать, что делать дальше.
Очевидно, что для ведения бизнеса в то время было очень важно иметь надежного местного партнера. Так, например, другой пионер офисного девелопмента компания «Перестройка» была совместным предприятием небезызвестного «Мосинжстроя» и американского девелопера Earl Worsham. Партнером Sawatzky в России стал подведомственный совету министров СССР «Главспецстрой» под руководством генерал-майора Валерия Мартынова. Надо отметить, что канадцам повезло с компаньоном. Строительный холдинг работал в основном с государственным заказом и располагал серьезным административным ресурсом. Так, например, усилиями «Главспецстроя» были возведены космодромы Капустин Яр, Байконур, Плесецк. Осталось загадкой, чем могли привлечь посланцы неизвестной в России канадской компании советского строительного мастодонта. По словам Марка Гройсмана, руководство «Главспецстроя» смогло по достоинству оценить ресурсы и возможности Sawatzky.
Так или иначе, в 1991 году было учреждено совместное советско-канадское предприятие «Сватстрой». «Сват» на английском языке означает аббревиатуру группы быстрого реагирования (SWAT – Special weapons and tactics). «Шутка «строительство быстрого реагирования» вылилась в название компании», – рассказывает Гройсман. Генеральным директором СП стал бывший работник «Главспецстроя», а коммерческим директором – Марк Гройсман. Так родилась компания, которая в 1992 году построила одно из первых офисных зданий в Москве.
Офисный Клондайк
В то время практика получения площадок под застройку, как правило, сводилась к сотрудничеству коммерческих организаций с государственными структурами, имеющими на своем балансе земельные участки. Каждая из сторон затем участвовала в доходах от эксплуатации здания. Вкладом «Главспецстроя» в первый проект СП «Сватстрой» стал разрушенный особняк на Старой Басманной улице. После реконструкции его первыми арендаторами стали компании Coudert Brothers, Marathon Oil, Arthur Andersen и Norton Rose. В 1992 – 1995 годах усилиями «Сватстроя» в союзе с «Главспецстроем» появились новые офисные здания на Большой Дмитровке и в Бригадирском переулке.
Со временем в Москву прибывало все больше международных компаний – потенциальных арендаторов качественных офисов. ВРоссииоткрылись DHL, Dow Chemical, Credit Suisse, Baker & McKenzie, White & Case идругие. Все они хотели работать в комфортных условиях, но современных помещений практически не было. Это время можно считать началом офисного «клондайка». На рынок хлынули свежеиспеченные девелоперы, но мало кто из них смог получить доступ к хорошим участкам земли. Самыми удачливыми операторами рынка офисного строительства в Москве стали «Сватстрой», «Перестройка», «С+Т Хандельс» (совладельцем которой был Шалва Чигиринский), осуществлявшие проекты по реконструкции и строительству различных объектов недвижимости. Вслед за ними активную деятельность развила турецкая строительная компания ENKA («Мосэнка»).
Тогда же получила распространение схема, когда компания-девелопер предлагала крупным фирмам, планирующим расширение бизнеса в России, построить качественные помещения с условием выплаты арендной платы за 1,5 – 3 года вперед. По сути, заключался предварительный договор аренды с предоплатой. «По тем временам это было революционной схемой финансирования. Но других вариантов просто не было», – говорит управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян. На цивилизованном рынке принято, что девелопер строит объект, используя свои собственные или привлеченные средства, и только потом сдает его в аренду. Арендная плата может вноситься авансом за ближайший квартал, но никак не за 2 – 3 года вперед.
В середине 1990-х годов по схеме длительной предоплаты работали практически все столичные девелоперы, в том числе и «Сватстрой». «Таким образом мы частично решали проблему финансирования. Работать на московском рынке было крайне сложно – не было ни инструментов финансирования девелоперских проектов, ни нормальных банков, ни законодательного регулирования прав на недвижимость. Наши первые здания финансировала головная компания F.W.Sawatzky. Но с увеличением объемов мы были вынуждены искать свой механизм», – рассказывает Марк Гройсман.
По словам Гройсмана, в СП компании «Савацкий» и «Главспецстрой» были равноправными партнерами. «Сватстрой» являлся самостоятельным предприятием со своим бюджетом, поэтому учредители не гарантировали нам работу», – говорит Гройсман. По его словам, административный ресурс отнюдь не гарантировал получение участка под строительство или реконструкцию. В Москве было много полуразрушенных особняков. Все они находились на балансе у различных предприятий, которые охотно шли навстречу предложениям их реконструировать или перестроить. Денег на их содержание ни у кого не было, не говоря уже о получении от недвижимости какой-то прибыли. Отчасти поэтому проектов у «Сватстроя» в 1990-х было более чем достаточно. При этом компания не ориентировалась только на реконструкцию зданий, просто в тот момент найти их было легче, чем «чистый» участок.
В свободном плавании
После смерти Валерия Мартынова руководителем «Главспецстроя» стал Александр Туманов. К середине 1990-х и ему, и его канадским партнерам стало понятно, что совместное предприятие отработало свой ресурс. Слишком очевидной была несопоставимость масштабов задач советского строительного гиганта и маленького СП. Для сравнения: на предприятиях «Главспецстроя» тогда работало около 180 000 человек, а в СП «Сватстрой» – всего 400 человек. Интерес «Главспецстроя» к сотрудничеству с канадской компанией постепенно угасал. «И дело было вовсе не в прибыльности совместного предприятия. Союз с Sawatzky был нужен «Главспецстрою» для приобретения иностранного опыта, но разница в задачах, стоящих перед компаниями, уже не позволяла его использовать», – рассказывает Марк Гройсман. В 1993 году компания «Савацкий» выкупила долю «Главспецстроя» в СП «Сватстрой».
Однако строительная компания находилась в собственности «Савацкого» совсем недолго. Уже в 1995 году «Сватстрой» был продан Михаилу Гринштейну и партнерам. «Сватстрой» был для «Савацкого» одним из инструментов для реализации девелоперских проектов – тогда просто негде было разместить строительные заказы. Но как только в «Савацком» поняли, что на рынке появилось достаточное количество строительных фирм, то приняли решение о продаже компании «Сватстрой». Кроме того, по словам Гройсмана, строительная компания требует слишком много внимания и затрат, а «Савацкий» концентрирует свое внимание именно на управлении проектами – от проектирования объекта до строительства и ввода его в эксплуатацию. Сейчас ГК «Савацкий» (The Sawatzky Group of Companies) включает в себя более десятка компаний, которые специализируются каждая в своей области – от предоставления услуг до владения каким-либо проектом.
Вопрос об управлении недвижимостью встал сразу после реализации первого здания. Если даже сейчас далеко не все знают, что такое эксплуатационная служба, то в середине 1990-х годов вообще не понимали, о чем идет речь. «Мы очень быстро увидели, что не сможем найти в Москве управляющую компанию для нашей недвижимости», – говорит Гройсман. Так появилась стопроцентная «дочка» ГК «Савацкий» – «Савацкий Управление Недвижимостью». На сегодняшний день это одна из самых профессиональных и успешных УК на рынке коммерческой недвижимости Москвы. В управлении компании находятся различные объекты общей площадью более 400 000 кв. м. Такие как, например, «Балчуг Плаза», деловой центр «Кантри Парк», бизнес-парк «Крылатские Холмы». По словам Гройсмана, то, что компания приобрела известность во многом благодаря услугам по управлению недвижимостью – закономерная случайность. «У этого бизнеса больше партнеров и контрагентов – отсюда и имидж. Кроме того, ГК «Савацкий» всегда довольно скромно рекламировала свою девелоперскую деятельность – не было необходимости», – говорит Гройсман.
Ситуация изменилась зимой 2006 года, когда ГК «Савацкий» объявила о выходе на рынок загородной недвижимости и начала кампанию по реализации коттеджного поселка «Новые Вешки» из 500 домов в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе.
Маленькая Канада в Подмосковье
Решение «Савацкого» выйти на рынок загородной недвижимости вызвало немало споров. Еще бы: Подмосковье уже поделено между крупными игроками рынка, поэтому новичку придется работать в условиях жесточайшей конкуренции. Как считает директор по развитию инвестиционно-консалтинговой компании ITF Development Алексей Самсонов, обычно масштабные проекты в качестве дебюта новичкам загородного рынка неинтересны – слишком высок риск. «Новый игрок должен обладать солидными инвестиционными возможностями, успешными наработками в строительной сфере, но самое главное – он должен суметь предложить рынку оригинальную, не похожую на существующие, идею», – говорит управляющий проектом «Витро Вилладж» Олег Маринин. Основные сомнения экспертов по поводу «Новых Вешек» касаются востребованности домов, построенных по канадской технологии с использованием облегченных сэндвич-панелей с небольшими придомовыми участками. Это так называемые канадские домики, которые широко распространены в Северной Америке. По словам Маринина, эта недорогая, но проверенная временем технология не является традиционной для российского рынка, так как наш потребитель привык к домам из дерева или кирпича. «Большой недостаток проекта «Новые Вешки» – слишком плотная застройка. На 70 га планируют разместить более 500 домов, которые займут порядка 80% всей территории», – говорит Самсонов.
«Самое сложное в любом проекте – это скептическое мнение третьих сторон, – смеется Марк Гройсман. – Нам не привыкать быть пионерами. Это сейчас нет ничего уникального в офисных зданиях класса «А», но когда мы построили свой первый особняк, это стало событием на рынке». В «Савацком» уверены, что нашли на рынке жилья свободную нишу – коттедж за городом по цене квартиры. В отличие, скажем, от Северной Америки, где семьи предпочитают жить в своем доме в пригороде в 1,5 – 2 км от города, на российском рынке этот формат пока не реализован. Сейчас на столичном рынке есть только два полярных варианта – или загородный дом на удалении, или квартира в загазованном городе. «В данном случае речь идет о первом прецеденте конкуренции между городским и загородным стилем жизни, в котором коттеджный поселок с отличной транспортной доступностью и современной инфраструктурой имеет значительное преимущество как с точки зрения уровня комфорта, так и со стороны стоимости объекта», – говорит генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.
По словам Гройсмана, руководство «Савацкого» с первого дня было нацелено на рынок жилой недвижимости. Почему же оно занялось им только сейчас? «Было не время. Кроме того, мы долго искали участок земли, который бы отвечал качествам, необходимым для пригородного жилья», – говорит Гройсман. Выбор времени для старта проекта он связывает с поисками и приобретением «правильного» участка.
И пришел Леваев
В свою очередь аналитики рынка увидели в выходе «Савацкого» на загородный рынок совсем другую интригу. Незадолго до анонса «Новых Вешек» стало известно, что крупнейшим акционером «Савацкого» является Leviev Group of Companies. Впрочем, в «Савацком» не отрицают взаимосвязи этих событий: «То, что ГК Леви Леваева стала акционером компании, безусловно, способствовало реализации новых проектов, в частности, «Новых Вешек», – говорит Марк Гройсман.
В последнее время бизнес израильского миллионера, выходца из СССР Леви Леваева, в сфере недвижимости быстро набирает обороты. Судя по всему, основную ставку он сделал на российский строительный рынок. Например, активно развивает свой бизнес в России холдинг Africa Israel, контрольный пакет которого принадлежит Леваеву. Компания «Стройинком-К», входящая в холдинг, с 2001 года возводит в центре столицы офисные комплексы и элитные дома и теперь приступила к реализации сразу двух грандиозных проектов – реконструкции площади Тверской заставы перед Белорусским вокзалом и застройке центрального ядра «Москва-Сити». Кроме того, не так давно стало известно, что Леви Леваев намерен вложить $1,5 млрд в строительные проекты в Перми.
Leviev Group of Companies стала акционером Группы компаний «Савацкий» почти три года назад. Продавец акций «Савацкого» – Framlington Russian Investment Fund (Инвестиционный российский фонд Фрамлингтона). Фонд был создан в январе 1994 года сроком на 10 лет с целью инвестировать $63 млн в российские совместные предприятия. К началу 1995 года у фонда было уж девять проектов, в том числе «Савацкий». К окончанию срока своего существования фонд продал свою часть акций в фирме «Савацкий» группе компаний Леви Леваева. По мнению участников рынка, Леваев полностью купил «Савацкий». Однако в интервью «Ко» Марк Гройсман говорит лишь о «значительном пакете акций». Так или иначе, с 2003 года дела у «Савацкого» заметно пошли в гору. В активе компании прибавилось высококлассных офисных центров. Теперь пришло время для загородной недвижимости – в «Савацком» не исключают возможности выхода на рынок Подмосковья еще с одним проектом.
Что такое ГК «Савацкий»
Год основания: 1991
Сфера деятельности: девелопмент и управление недвижимостью
Годовой оборот: около $80 млн
Штат: 300 человек
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
