Марина Оглоблина
Самым проблемным с точки зрения организации дорожного движения в Европе является Княжество Монако. До последнего времени считалось, что количество автомобилей там на душу населения самое значительное в мире. Но оказалось, что в подмосковном Одинцово машин еще больше. Город задыхается от выхлопных газов и пробок, а точечная застройка не только портит внешний вид районов, но и дает повод заглянуть в квартиру соседа: ведь окна рядом стоящих домов зачастую находятся на расстоянии нескольких десятков метров друг от друга. Непрозрачные схемы продажи квартир, срыв сроков строительства, уход от налогов, возведение откровенно уродливых серий домов - это "наследство", доставшееся новому руководству Московской области от команды экс-губернатора Бориса Громова. Причем во многих случаях с нерадивыми застройщиками сделать просто ничего нельзя: разрешение на многоэтажное строительство получено несколько лет назад, хотя в нынешнем правительстве удивляются, как подобное вообще возможно. Жилые дома строятся намного выше допустимых в области нормативов, в зоне отчуждения железнодорожных путей и линий электропередачи. "Можно предположить, что есть целый ряд различных факторов противодействия, затрудняющих единую согласованную жилищно-строительную политику. В том числе конкуренция локальных элит, консолидировавших под своим контролем значительные ресурсы, прежде всего крупные земельные участки и инфраструктурные объекты, и сейчас активно отстаивающих собственные коммерческие интересы в противостоянии с новым правительством региона, проводящим линию централизации", - отмечает аналитик УК "Финам менеджмент" Максим Клягин. Источник "Ко", близкий к правительству Московской области, рассказывает, что есть случаи, когда застройщики апеллируют к разрешениям, полученным всеми правдами и неправдами еще несколько лет назад, и судиться с ними бесполезно, а тем более запрещать, поэтому приходится искать компромисс. Например, снижать этажность или требовать возведения объектов социальной инфраструктуры. "Очевидно, что большую часть выданных разрешений на строительство правительству Московской области оспорить не удастся. Это обусловлено в том числе и тем, что строительство по данным документам не только начато, но и во многих случаях уже завершено, - поясняет руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании Heads Роман Ляпунов. - Практически ко всем проектам привлечены средства граждан по договорам долевого участия. При таких обстоятельствах отмена выданных разрешений и заморозка строительных работ могли бы иметь широкий негативный общественный резонанс и серьезные социальные последствия". Один из известных московских застройщиков, сейчас скрывающийся от российского правосудия в странах Юго-Восточной Азии, говорил: "Есть деньги на забор - начинаем продавать квартиры". То есть зачастую девелоперы уповали на то, что уже начатую стройку, несмотря на отсутствие разрешительных документов, приостанавливать не станут, так как никто не захочет пополнять армию обманутых дольщиков. Этим как раз и пользовались недобросовестные компании, которые в обход официальных процедур, а зачастую и вовсе без необходимых разрешений начинали застройку. Подмосковная администрация сейчас намерена объявить своего рода амнистию: если строительство начато, то его дадут закончить, но новые объекты будут проходить строгий контроль в Градостроительном совете, созданном в прошлом году при областном правительстве.
Градостроительный совет уже отклонил проекты на застройку 10 млн кв. м и собирается запретить девелоперам возводить жилье, не соответствующее современным требованиям как по внешнему виду, так и по техническим характеристикам. "Значительная часть попадающих под ограничения серий действительно по многим параметрам устарела и давно не используется в массовом жилищном строительстве. В этой части новые нормативы скорее будут фиксировать уже произошедшие на рынке изменения", - констатирует Максим Клягин. По его словам, некоторые типы панельных конструкций, попавшие в список, по-прежнему производятся в достаточно больших объемах, но, скорее всего, ограничения станут вводиться поэтапно, согласно последним сообщениям - в течение следующих двух лет, до второй половины 2016 г. У ДСК будет достаточно времени для модернизации производства. Кроме того, у некоторых проектов достаточно лишь обновить фасадные детали, не ввязываясь в серьезную конструктивную перестройку, что потребует не столь внушительных инвестиций. "Значительное снижение количества "одобренных" квадратных метров объясняется попыткой взять под контроль проблему и смягчить негативный эффект массовой застройки в громовский период, прежде всего отставание темпов строительства жилья от темпов развития дорожной и социальной инфраструктуры", - отмечает Роман Ляпунов. "Сейчас правительство тщательно смотрит на транспортную доступность и инфраструктуру, чтобы не было таких сложных транспортных ситуаций, как на территориях, примыкающих к "новой Москве", где постоянно стоят машины", - добавляет член совета директоров девелоперской компании "Стройинвесттопаз" Максим Раевский.
При этом, работая в Подмосковье, строительные компании могут быть зарегистрированы на каких-нибудь Британских Виргинских островах, в офшорной зоне, и, естественно, в казну области они никаких налогов не платят. "Заставить застройщиков и девелоперов получить государственную регистрацию в Подмосковье было бы возможно только путем системного реформирования федерального законодательства в данной области. У правительства МО такие правовые механизмы отсутствуют. Впрочем, если Федеральная антимонопольная служба закроет глаза, местным компаниям всегда можно создать более "благоприятные условия" ведения деятельности, снизить налоги и арендные платежи за землю", - рассуждает Роман Ляпунов. Но массового выхода из офшоров никто пока не ожидает. Ведь тогда прибыль от деятельности застройщиков необходимо будет оставлять внутри страны, а этого они делать очень не хотят. Для участников рынка не секрет, что многие, в том числе крупные девелоперы даже со своими подрядчиками расплачиваются по бартеру - квартирами и нежилыми помещениями. Все "живые" деньги сразу же исчезают, а стройка ведется исключительно за счет кредитов и денег новых покупателей квартир.
О том, какова будет минимальная цена на недвижимость для жителей Московской области, о проблемах, с которыми сталкивается областное правительство при работе с застройщиками, и о перспективах подмосковного рынка недвижимости "Ко" рассказала министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.
- Как изменилась градостроительная политика правительства Московской области с приходом нового губернатора?
- Андрей Юрьевич Воробьев поставил задачу кардинальным образом поменять подходы к обеспечению комфорта жителей Подмосковья. Комфорт включает в себя не только качество жилья, но и то, сколько мы платим за коммунальные услуги, как долго добираемся до работы, есть ли рядом магазины, детские сады и школы. В марте прошлого года был создан Градостроительный совет Московской области. Через него проходят все проекты - будь то генплан строительства либо разрешение на ввод в эксплуатацию того или иного объекта. Пока его решения носят рекомендательный характер. За прошедшее время состоялось 55 заседаний Градостроительного совета, на которых было рассмотрено 2300 вопросов, связанных со строительством в Московской области. Было отклонено 23 проекта комплексной застройки в общей сложности на 10 млн кв. м (около 40% всех представленных проектов. - Прим. "Ко"). Примерно в 40% предложенных проектов снижена этажность. Мы рекомендовали застройщикам предусмотреть дополнительных 18 000 машино-мест для парковки. Кроме того, некоторые компании согласились перерегистрировать свои фирмы в Московской области и встать у нас на налоговый учет.
- В начале лета появилась информация о том, что совет рекомендовал администрации воздержаться от подписания разрешений на строительство новых домов, если они не будут соответствовать современным требованиям по качеству, энергосбережению и т.д. Не могли бы вы рассказать об этом поподробнее?
- Мы провели анализ всей продукции домостроительных комбинатов, производимой на территории области. В расчет брались нормативный срок эксплуатации, качество межпанельных стыков, теплопроводность и многое другое. До 1 июля следующего года все домостроительные комбинаты должны модернизировать производство, доведя перечисленные показатели до нормативных уровней. В противном случае, они могут не получить разрешение на возведение новых объектов.
- Какое количество серий типовой застройки домов было признано не соответствующим требованиям?
- 21 серия из 42. Но вы должны понимать, что мы не можем запретить частным компаниям строить дома. Мы за панельное домостроение, но хотим, чтобы оно стало современным.
- Что будет с теми сериями, которые уже возводятся? Их строительство могут приостановить?
- Конечно, мы не возьмем молоток и не пойдем их ломать. Откровенно говоря, когда смотришь на отдельные дома, возникает желание взять что-нибудь тяжелое и снести их. Но при этом мы понимаем, что в этих домах, даже если строительство еще не завершено, люди уже купили квартиры, внесли свои деньги. Естественно, что приостанавливать стройку и тем более сносить эти дома мы не будем. Но если компании намерены строить и дальше, то возводимые ими серии должны соответствовать современным требованиям.
- В Подмосковье в последнее время появилось достаточно много новых строительных компаний, заявляющих о масштабных планах застройки, о фантастических темпах строительства, а также о крайне низких ценах. Один из последних примеров - "Самолет девелопмент". Как администрация планирует контролировать этих застройщиков, учитывая, что нарушение ими своих обязательств перед покупателями квартир может иметь серьезный общественный резонанс?
- Мы контролируем строительство в рамках 214 Федерального закона. У нас есть специальное управление, проверяющее финансовую устойчивость застройщиков. Мы получаем отчеты от девелоперских компаний по привлеченным и потраченным средствам, а также по темпам строительства. С 1 июля текущего года также ведется реестр обманутых дольщиков, и каждый, кто вложил свои деньги в квартиру на этапе строительства, может обратиться с жалобой о затягивании сроков сдачи. Кроме того, с 2014 г. введено страхование ответственности застройщиков перед дольщиками, то есть сейчас никто не может начать строительство, не застраховав свою ответственность. Необходимо признать, что есть обманутые дольщики, есть проблемные дома, есть объекты, еще не признанные проблемными, но они уже находятся у нас на контроле.
- Как вы видите роль администрации области в выполнении государственной программы по строительству доступного жилья? Можно ли ожидать снижения цен на квадратный метр? И если да, то за счет чего этого можно добиться?
- Естественно, мы выполняем поручения правительства Российской Федерации. Но есть спрос, диктующий предложение. На стыке двух этих линий в соответствии с экономической теорией находится оптимальная цена. Пока люди будут согласны покупать квартиры по предлагаемым ценам, никакими административными мерами стоимость квадратного метра снизить не удастся. Опять же возьмем формирование цены. И чего она состоит? Стройматериалы, рабочая сила, стоимость земли. Как правило, если речь идет о Московской области, то земля частная, сподвигнуть собственника снизить стоимость объекта, если на рынке готовы купить дороже, не представляется возможным.
- То есть обещания сделать жилье в Московской области доступнее так и останутся обещаниями?
- Есть категории граждан, для которых мы обязаны создать сектор жилья по приемлемой цене (учителя, врачи, очередники, военнослужащие. - Прим. "Ко"). С этой целью будут проводиться так называемые голландские аукционы, на которых торги осуществляются не с повышением цены от минимальной, а с понижением от максимальной. Предполагается, что в результате этих аукционов мы сможем получить квартиры в Московской области по цене не более 34 000 руб. за квадратный метр. Федеральным законом определены категории граждан, которые могут претендовать на покупку такого жилья. Первый аукцион состоится в Истринском районе. Там сейчас есть цены на готовое жилье на уровне и 70 000, и 80 000, и 90 000 руб. за квадратный метр. Разница с 34 000 руб. по нашей программе весьма ощутимая. Кроме того, мы привлекли к работе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое предоставляет ипотечные кредиты льготным категориям граждан по более низким ставкам.
- Какие задачи вы сейчас ставите перед собой в первую очередь?
- Одна из ключевых задач - сместить жилищное строительство из 30-километровой зоны у МКАД дальше в область. Кроме того, мы планируем снизить стоимость инженерии, которая закладывается в цену квадратного метра и составляет около 20-25% от нее. Но необходимо опять же понимать, что если мы снизим долю затрат по этой статье для частного застройщика, он все равно продаст квартиры по рыночной стоимости, увеличив свою маржу.
Родион Алексеенко, директор департамента развития и управления проектами ООО "СКМ групп":
"Я не вижу в этом никаких сложностей (в переводе на налоговый учет в МО. - Прим. "Ко"). В основном компании являются резидентами того региона, в котором находится объект строительства. "СКМ групп" - диверсифицированный холдинг. У нас много участков в различных городах России. В каждом городе, где идет строительство объекта, мы открываем отдельную проектную компанию и, следовательно, платим налоги именно в этом регионе. На мой взгляд, это самый оптимальный вариант. Мы только "за" в плане того, чтобы платить налоги в одном из регионов Московской области. В этом я усматриваю для компании несколько несомненных плюсов. Да, это увеличит объем работы с налоговыми службами, но это и повысит лояльность местных властей, а также снизит бюрократические издержки. Хотелось бы также поддержать концепцию развития свободных экономических зон, в частности в Московской области. Сочетание благоприятных условий для работы, несомненно, выльется в беспрецедентный рост экономики региона. Сейчас я лишь могу выразить сожаление, что таких "внутренних офшоров" в нашей стране пока не столь много. Как показывает мировой опыт, положительный результат развития СЭЗ очевиден".
Даромир Обуханич, вице-президент, директор дирекции по Московской области группы компаний "ПИК":
"Данные рекомендации закономерны и справедливы (о переводе на налоговый учет в МО. - Прим. "Ко"). Стоит отметить, что компании-застройщики, входящие в ГК "ПИК", которые занимаются реализацией проектов в Московской области, зарегистрированы в Подмосковье и отчисляют налоги в местный бюджет. Мы ведем постоянную работу по модернизации производства и обновлению выпускаемых индустриальных серий, делая их более современными и комфортными. В настоящее время компания разрабатывает новый продукт на основе индустриального домостроения, в котором будут учтены все самые последние европейские тенденции в области фасадных, архитектурных и планировочных решений. При этом особое внимание уделяется повышению гибкости производства, которое позволит строить дома как средней, так и высотной этажности (до 17 этажей) и без особых ограничений в плане проектирования зданий. Кроме того, в новой индустриальной серии будут разработаны оптимальные планировочные решения, отвечающие повышенному уровню комфорта, и существенно расширена квартирография. В результате мы сможем более гибко подходить к проектированию наших объектов и создавать современные жилые кварталы с качественной, продуманной средой обитания и закрытой территорией, где жители будут чувствовать себя максимально уютно и безопасно. Модернизированную серию мы планируем вывести на рынок уже в следующем году".
Роман Черниговцев, официальный представитель ГК "СУ-155":
"ГК "СУ-155" уже завершает масштабную модернизацию производства, которая стартовала несколько лет назад. В этом году планируем полностью завершить реконструкцию двух промышленных предприятий в Подмосковье - Клинского проектно-строительного комбината и завода "Стройиндустрия". Всего около дюжины производств проходят обновление в рамках масштабной программы ГК "СУ-155". Ориентируясь в том числе на требования области к качеству современных панельных серий, промышленные предприятия за счет модернизации повышают качество производимой продукции, максимум производственных операций проводится на заводе: утепление и покраска стеновых панелей, отделка фасадных деталей плиткой, монтаж оконных блоков и стеклопакетов. На стройках остается только собрать из готовых деталей аккуратный современный жилой дом. Таким образом, повышается и скорость строительства. Ряд установок администрации Московской области по улучшению качества панельных домов уже учтен в работе ГК "СУ-155". Группа применяет навесные вентилируемые фасады при строительстве жилых домов и объектов соцкультбыта, производит и использует трехслойные утепленные стеновые панели. Архитектурное обновление уже затронуло входные группы, ограждения лоджий и балконов".
Максим Логвинов
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
