Машина времени

Рынок элитной недвижимости в России начинался с торговли выкупленными у бывших жильцов и отремонтированными коммуналками. Сейчас вернуться к «классической» практике девелоперов вынуждает нехватка свободных участков в центре города. Расширять свое жизненное пространство строительные компании планируют путем реновации ветхого жилищного фонда. Уже сегодня ясно, что спрос на квартиры в элитных комплексах, возведенных на месте бывших хрущоб, будет высоким.

Несмотря на прогнозы скептиков, покупателей жилья по $3000 – $15 000 за 1 кв. м (а именно таков сегодня разброс цен на элитное жилье) не становится меньше. Хотя цены растут, спрос на дорогие квартиры по-прежнему превышает предложение.

Риэлтеры сходятся во мнении, что в наступившем году наиболее вероятное увеличение цен в среднем по разным районам Москвы составит порядка 15 – 20%. В 2003 году был преодолен психологический барьер цен на элитную недвижимость – $10 000 за 1 кв. м на Остоженке. Более высокие цены пока воспринимаются рынком все же болезненно. По мнению председателя совета директоров компании Paul’s Yard Павла Здрадовского, за последние три года высокие темпы роста цен на элитное жилье создали некий запас года на два вперед, поэтому резких скачков цен в 2004 году не будет.

География расположения районов элитной застройки в ближайшее время несколько изменится. Этот год обещает быть удачным для Патриарших прудов, Плющихи, Замоскворечья, а также правой стороны ул. Новый Арбат. Если титул «золотая миля» по праву принадлежит Остоженке, то вышеперечисленные районы вполне могут побороться за право называться «серебряными» или «бронзовыми». Так, например, в районе непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Саввинской набережной уже оформляются под строительство несколько землеотводов.

Наиболее перспективным для дальнейшего развития рынка риэлтеры считают переход от точечного строительства элитных объектов и реконструкции отдельных зданий к комплексной элитной застройке. По словам Ульяны Алиевой, руководителя отдела продаж жилых помещений компании Blackwood, Москве уже поздно идти по пути четкого разделения на районы, заселенные только людьми с определенным уровнем материального достатка. Тем не менее появление некоторых элементов подобной сегрегации неизбежно – этот процесс уже идет.

Особняки vs заводы

В конце января 2004 года правительством Москвы была принята программа «капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки Москвы на 2004 – 2006 годы». По приблизительным оценкам, глобальная перестройка затронет 30% территории города. Хотя к историческому центру мэрия обещала подходить «избирательно и осторожно», очевидно, что в первую очередь реновация затронет территорию в пределах Садового кольца. Учитывая дефицит земли в Москве, желающих принять участие в реконструкции предостаточно. Проблема заключается в поиске инвесторов. Если у городских властей и инвесторов хватит терпения и средств расселить жильцов ветхих домов, то в исторической части города появится много новых адресов. По мнению Ульяны Алиевой, ветхий жилищный фонд главным образом будет задействован под строительство элитного жилья, так как объект, который обладает эксклюзивным месторасположением, должен иметь соответствующий статус.

Больше всего промышленных зон, запланированных к ликвидации в 2004 – 2006 годах, расположено в районе Замоскворечья, а также Болотного острова, Тверской и Чистых прудов. Так, согласно распоряжению правительства Москвы в Замоскворечье должны быть снесены 14 объектов (из них 11 – до 2005 года), в районе Тверской-Сухаревской – 15 (7 – до 2005 года), в районе Патриарших – 12 (10 – до 2005 года). Наиболее перспективными районами для комплексного освоения территории под элитную застройку являются Замоскворечье и Патриаршие пруды. По словам Ульяны Алиевой, пик их развития придется на 2004 – 2006 годы. За ними следуют район Тверской-Сухаревской и Арбат, освоение которых будет происходить более или менее равномерно в период с 2004 по 2008 год. По оценкам Blackwood, в 2004-м начнется активное развитие района Чистых прудов, а к 2006 году он еще больше укрепит свои позиции на рынке элитного жилья. Остоженка почти исчерпала свои ресурсы, и вскоре строительство в этой части столичного центра полностью завершится. Пока же за год в Москве возводится порядка 4 – 6 дорогих домов. В ближайший год новые объекты смогут повлиять на рынок только благодаря улучшению качества строительства и отделки.

Все в сад

В наступившем году все больше покупателей дорогого жилья обращают внимание не только на местоположение дома, но и на экологию района. В прошлом году многие потенциальные покупатели элитного жилья предпочли инвестировать средства не в квартиры, а в загородную недвижимость, которая стала рассматриваться как альтернатива городскому жилью. Главная причина подобных изменений заключается в том, что за пределами Садового кольца почти нет элитных домов, удовлетворяющих одновременно двум критериям – сносной экологии и престижного местоположения. Согласно данным об экологических условиях Москвы, среди наиболее благополучных районы в радиусе двух – четырех километров от парков «Сокольники» и «Лосиный Остров», Матвеевское, а также зеленые оазисы районов Троице-Лыково, Ясенево, Строгино, Щукино, Кунцево, Крылатское.

Алена Бригаднова считает, что стремление клиентов жить «ближе к природе» новой тенденцией не назовешь. Однако новые объекты, расположенные рядом с лесопарковыми зонами, пользуются большой популярностью. Это можно объяснить и тем, что все большему числу покупателей важно не столько фактическое расстояние до центра города, сколько время, затрачиваемое на дорогу, и удобство подъездных путей. Среди новых «экологичных» объектов стоит отметить жилой комплекс рядом с Волынским лесом на ул. Староволынская (застройщик – компания Starbag), комплекс «Мичуринский» на пересечении Мичуринского и Университетского проспектов, «Усадьба Трубецких» на улице Усачева.

В ожидании рокировки

В 2003 году началось строительство сразу четырех новых домов в районе Патриарших прудов, что говорит о его становлении как района элитной застройки. По мнению Алены Бригадновой, менеджера отдела городской недвижимости компании Soho Realty, в ближайшие лет пять район Патриарших будет пытаться составить конкуренцию Остоженке. «Кроме того, он имеет меньшую по сравнению с Плющихой территорию, поэтому там легче создать однородную среду», – замечает Бригаднова. Среди других популярных мест элитной стройки – Замоскворечье. Однако цены там достигнут элитного уровня только тогда, когда появится адекватное по уровню окружение. Но уже сейчас квартиры в домах, расположенных в квадрате Софийская набережная – улица Ордынка – Большой Толмачевский переулок– улица Б. Полянка, на порядок дороже, чем в остальной части района.

Среди недавно возведенных элитных особняков эксперты компании Penny Lane Realty признают лучшими следующие объекты: Старомонетный пер., 18; 1-й Неопалимовский пер., 8; Ермолаевский пер., 15/44; ул. Б. Полянка, 61; Молочный пер., 3; 1-й Зачатьевский пер., 19 – 21; Бутиковский пер., 9 – 11 – 13; Бутиковский пер., 5; ул. Капранова, 4; «Квартал на Патриарших».

Что касается домов – рекордсменов по стоимости за квадратный метр, то самые высокие цены сегодня на элитные квартиры вторичного рынка. По оценке экспертов Penny Lane Realty, наибольшим спросом пользуются квартиры с дизайнерским ремонтом (цена на них доходит до $13 000 – $15 000 за квадратный метр). Так, наиболее дорогие квартиры находятся во 2-м Казачьем переулке, 6 (Посольское подворье), и в Ермолаевском переулке, 15 – 44. Например, стоимость пентхауса в доме 10 по 1-му Неопалимовскому переулку доходит до $12 млн.