Мечты домохозяйки
Почти с первого дня существования компании «Интеко» ее имидж был четко персонализирован. На капитализацию компании работало имя ее основательницы Елены Батуриной, супруги московского мэра. Теперь предпринимательница решила дистанцироваться от прямого управления и, похоже, нашла способ получать дивиденды от бизнеса, избегая упреков в использовании административного ресурса.
Новым титулом абсолютного чемпиона мира шахматист Владимир Крамник отчасти обязан компании «Интеко». Матч, принесший ему успех, проходил в шахматном городе Сити-Чесс в Калмыкии. В 1998 году Сити-Чесс стал строительным опытом «Интеко». Возможно, поэтому вся дальнейшая деятельность компании напоминает многоходовые шахматные комбинации. Через несколько лет после стремительного выхода на строительный рынок Москвы и не менее активной скупки цементных предприятий «Интеко» неожиданно избавилась от активов, которые вместе приносили компании почти половину всей выручки.
Елена Батурина стала акционером монополий с государственным участием – Сбербанка и «Газпрома». Тем не менее предположения экспертов о том, что «Интеко» прекращает девелоперскую экспансию, не оправдались. Компания Батуриной объявила о намерении построить более миллиона квадратных метров офисных площадей и создать крупную национальную гостиничную сеть. В заключение прозвучало заявление компании о выходе на китайский рынок недвижимости и создании крупнейших в России закрытых паевых фондов, в которые Батурина намерена «упаковать» все свои настоящие и будущие активы. По мнению участников рынка, владелица «Интеко» последовательно дистанцируется от прямого управления своим бизнесом. Такие действия – часть стратегии, которая может означать последующую продажу фирмы.
Сначала был стул
Компания «Интеко» была зарегистрирована за два месяца до августовского путча 1991 года. Ровно через год, после добровольной отставки Гавриила Попова, указом президента РФ Бориса Ельцина Юрий Лужков стал мэром Москвы. Хотя главная бизнес-леди страны это отрицает, брак с будущим мэром и начало карьеры Елены Батуриной практически совпали по времени. Возможно, не без помощи Лужкова, который не один год проработал в химической промышленности, в частности, был одним из руководителей НИИ пластмасс, а первым бизнесом «Интеко» стало производство изделий из полипропилена. В начале 1990-х никому не известный кооператив «Интеко» выиграл тендер и получил заказ на производство почти ста тысяч пластиковых стульев для столичных стадионов. Участники рынка до сих пор с улыбкой вспоминают байки об инструктаже нарядов милиции в Лужниках о том, как вести себя с хулиганами: не мешать, если те будут ломать пластиковые стулья на трибунах.
По мнению экспертов, рынок изделий из пластика стал основным бизнесом «Интеко» не без помощи административного ресурса. В то время без большого заказа попасть на рынок было практически невозможно. Спустя несколько лет бизнес компании по изготовлению пластмассовых изделий был дополнен собственным сырьевым производством на базе Московского нефтеперерабатывающего завода (МНПЗ), находящегося под контролем столичного правительства. На территории МНПЗ был построен завод по производству полипропилена. Без «Интеко» загрузить этот завод не представлялось возможным, поэтому практически весь выпускаемый МНПЗ полимер принадлежал компании Батуриной. Причем на выгодных для частной фирмы условиях: завод получал сырье для производства полипропилена по давальческим схемам, то есть нес издержки только по переработке. Спрос на изделия из полипропилена (пластиковая посуда, мебель, бутылки, одноразовые шприцы) всегда был огромный. В отсутствие конкуренции со стороны прочих производителей «Интеко» удалось занять почти треть российского рынка изделий из пластмассы.
Шах и мат
Девелопмент попал в поле зрения интересов «Интеко» случайно. В конце 1990-х президент Калмыкии Кирсан Илюмжинов загорелся идеей построить олимпийскую шахматную деревню Сити-Чесс для проведения международных шахматных олимпиад. Одним из основных генподрядчиков возведения Сити-Чесс оказалась «Интеко». Позднее компания супруги московского мэра стала фигурантом расследования, касавшегося нецелевого использования бюджетных средств при строительстве «города шахмат». В результате республика осталась должна московским предпринимателям значительную сумму денег.
В конце 1998 года совладелец «Интеко» Виктор Батурин по предложению Илюмжинова возглавил правительство Калмыкии. Через несколько месяцев по договору между Мингосимуществом Калмыкии и ЗАО «Интеко-Чесс» («дочка» «Интеко»), московская компания стала владельцем принадлежащих республике 38% акций «Калмнефти». Причем, по некоторым данным, это произошло без ведома остальных акционеров нефтяной компании. По одной из версий, таким образом Виктор Батурин обеспечил гарантии возврата средств, вложенных в строительство Сити-Чесс. Вскоре недовольные миноритарии «Калмнефти» обратились в Арбитражный суд с иском к ЗАО «Интеко-Чесс» и Мингосимуществу Калмыкии о признании сделки недействительной. Передача акций была аннулирована, и уже в феврале 1999 года Батурин покинул пост премьера Республики Калмыкия. Осенью того же года сама Елена Батурина решает баллотироваться в депутаты Госдумы от Калмыкии, но проигрывает.
Эти неудачи «остудили» политические амбиции владельцев «Интеко» и скорректировали дальнейшие планы компании. По словам вице-президента «Интеко» Олега Солощанского, с точки зрения хронологии компания вошла в строительный бизнес в середине 1990-х годов, создав фирму «Интекострой» и приняв участие в девелоперском проекте в Калмыкии. Однако фактически превращение «Интеко» в крупную инвестиционно-строительную корпорацию началось только в 2001 году.
На Москву!
В конце 1990-х на столичном рынке недвижимости правили бал традиционные застройщики – строительные управления и домостроительные комбинаты, возводившие панельные дома. Жилье, которое сейчас относится к бизнес-классу, считалось элитным, и его строительство не носило массового характера. Например, уже существовавшая тогда компания «Дон-строй» возводила один-два объекта в год. В 2001 году «Интеко» купила контрольный пакет акций ведущего домостроительного предприятия Москвы ОАО «Домостроительный комбинат №3» (основного производителя панельных домов серии П-3М), который строил около 500 000 кв. м жилья в год. Таким образом компания сумела взять под контроль около четверти столичного рынка панельного домостроения.
Спустя год в составе «Интеко» появилось подразделение монолитного строительства. В это же время компания начинает реализацию крупномасштабных проектов: жилых комплексов «Гранд-Паркъ», «Шуваловский», «Кутузовский» и «Красногорье». По словам участников рынка, лоббистские возможности «Интеко» в этот период серьезно возросли. Открыто стать монополистом компания не могла по политическим причинам, поэтому выбрала особый способ участия в девелоперских проектах. Во все проекты Батурина входила либо как соинвестор, либо перекупала компании, получившие инвестконтракт на возведение объекта. Поэтому заподозрить столичного мэра в покровительстве фирме супруги не представлялось возможным.
В то же время началась экспансия «Интеко» в цементном бизнесе. В середине 2002 года компания приобрела цементные заводы ОАО «Подгоренский цементник» и ОАО «Осколцемент». Последний является одним из крупнейших производителей цемента в Центральной России. После этой сделки практически все строительные компании отметили резкий рост цен на цемент – всего за год он подорожал на 50 – 55%. Примечательно, что никакой реакции у московских властей эта динамика цен не вызвала. Хотя еще за год до этого руководители стройкомплекса болезненно отреагировали на попытки цементных заводов, например «Штерн-цемента», поднять цены на 17 – 19%.
«Интеко» продолжала строить цементную империю. Компания приобрела завод ЗАО «Белгородский цемент». После этого доля «Штерн-цемента» – прежде крупнейшего поставщика столичного строительного рынка – снизилась до 50%. Через полтора года добычей «Интеко» стали Краматорский цементный комбинат, «Ульяновскцемент» и лидер Северо-Западного региона «Пикалевский цемент», а сама компания превратилась в крупнейшего поставщика цемента в стране. За три года Батуриной удалось приобрести четыре из шести ведущих цементных предприятий центра России.
В 2003 году стало известно о проекте облигационного займа ЗАО «Интеко». Тогда же впервые выяснилось, что супруга московского мэра Юрия Лужкова Елена Батурина владеет 99% акций компании, а 1% акций принадлежит ее брату Виктору Батурину. «Интеко» оценила свою долю на рынке панельного домостроения столицы в 20%, построив 0,5 млн кв. м. При этом до трети типовых домов (более 150 000 кв. м) компания возвела по программам строительства муниципального жилья по городскому заказу. Остальные проекты «Интеко» приходились на не менее прибыльный бизнес-класс: жилой квартал около МГУ (230 000 кв. м) и застройка Ходынского поля (390 000 кв. м, из них «Интеко» возводит половину).
Для экспертов осталась загадкой причина неожиданного приступа откровенности «Интеко». Согласно версии самой компании, полученные в результате операции 1,2 млрд руб. должны были помочь ей в осуществлении масштабных строительных проектов в городе. Однако, по данным аналитиков, компания не нуждалась в дешевых займах и проблем с кредитованием не испытывала. Самую высокую ставку 18% годовых – «Интеко» платила за обслуживание 2,6 млрд руб., полученных до октября 2007 года от своего основного кредитора – Банка Москвы. Эксперты объяснили внезапную информационную открытость компании предстоящими выборами мэра Москвы, а также слухами о пристальном интересе к бизнесу «Интеко» со стороны федеральных силовых ведомств.
Уже вфеврале 2004 годакомпания Батуриной разместила дебютныйоблигационныйзаемна 1,2 млрдруб. Размещение состоялось спустя пять дней после обрушения аквапарка «Трансвааль». Многие СМИ утверждали, что аквапарк принадлежал фирмам, представлявшим интересы Елены Батуриной. Компания категорически отрицала свою причастность к трагедии. Инвесторы скептически отнеслись к желанию «Интеко» занять средства под ставку не выше 13% годовых. Поэтому на аукционе было продано менее 25% выпуска. Остальное, по утверждению экспертов компании «НИКойл», которая проводила размещение, андеррайтер распродал в режиме переговорных сделок. В свою очередь, независимые аналитики высказывали предположение, что оставшуюся часть займа «Интеко» (более 900 млн руб. по номиналу) скупил, как это часто бывает в подобных ситуациях, сам «НИКойл».
Защита боем
В 2005 году неожиданно для всех «Интеко» начала выходить из строительного бизнеса. Сначала компания продала все свои цементные предприятия «Евроцементу» Филарета Гальчева за $800 млн. Эта сделка до сих пор остается загадкой для экспертов строительного рынка. По оценкам аналитиков, цементные активы «Интеко» не могли стоить больше $400 млн. Чтобы выкупить предприятия по такой цене, «Евроцементу», чья годовая выручка тогда не превышала $350 млн, очевидно, пришлось прибегнуть к масштабным заимствованиям. Основной причиной продажи эксперты называют хорошую цену, от которой Батурина не смогла отказаться.
Всего через три месяца «Интеко» избавилась еще от одного крупного актива. Батурина продала ДСК-3 Группе компаний ПИК. После продажи комбината «Интеко» ушла с рынка панельного домостроения. Тем более что к тому времени основные стройплощадки компании (микрорайоны «Шуваловский-1», «Шуваловский-2», «Гранд-Паркъ» и «Молжаниново») были предназначены для монолитного строительства. В настоящее время компания оценивает свою долю на московском рынке строительства монолитного жилья примерно в 10%.
В «Интеко» утверждают, что продажа ДСК-3 и цементных заводов входила в стратегию консолидации ресурсов на развитие строительства монолитного жилья и создание пула коммерческой недвижимости. В течение 5 – 6 лет компания обещала возвести более 1 млн кв. м офисных площадей и создать крупную национальную гостиничную сеть, охватывающую территорию от Центральной Европы до Азиатско-Тихоокеанского региона. Данная программа предусматривает, что «Интеко» вложит в 2005 – 2009 годах порядка $1 млрд в возведение офисных зданий, а в 2005 – 2012 годах инвестирует $1,2 млрд в создание гостиничной сети.
Год назад участники рынка выразили сомнение в намерениях «Интеко» стать одним из крупнейших игроков на рынке коммерческой недвижимости Москвы и регионов. «Это пиар-ход. Батурина не будет строить десятки отелей. Время глобальной экспансии «Интеко» прошло», – заявил тогда «Ко» один из девелоперов. Основной причиной пессимистичной оценки планов «Интеко» участники рынка назвали проблемы компании Батуриной в Белгородской области.
Бес земли
Компания «Интеко-агро» – дочерняя фирма «Интеко» – пришла в Белгородскую область в 2003 году. Батурины купили более десятка хозяйств, находящихся на грани банкротства. Сначала губернатор Белгородской области Евгений Савченко поддерживал Батурину во всех ее начинаниях. Однако вскоре отношения между «Интеко-агро» и администрацией Белгородской области резко испортились. Губернские власти обвинили агрохолдинг в скупке земель по «серым» схемам и заниженным ценам с целью их дальнейшей спекулятивной перепродажи.
Позднее выяснилось, что деятельность «Интеко-агро» мешает разработке Яковлевского рудника, который принадлежит ООО «Металл-групп» – компании, подконтрольной послу РФ на Украине Виктору Черномырдину и его сыну Виталию. Этот факт выплыл наружу, когда топ-менеджмент «Интеко-агро» подал иск на владельца рудника в Белгородский арбитражный суд. Спор хозяйствующих субъектов превратился в настоящую политическую кампанию «кто кого». За неделю до выборов областной Думы Виктор Батурин обратился к президенту Владимиру Путину с просьбой уволить губернатора Белгородской области Евгения Савченко. По словам Батурина, тот развернул на своей территории настоящую травлю сотрудников его компании и людей, которые продали ей свои паи. В защиту интересов «Интеко-агро» открыто выступили депутат Госдумы Александр Хинштейн и заместитель Росприроднадзора Олег Митволь.
Однако на федеральном уровне не стали публично заступаться за жену московского мэра. Более того, федеральные власти воспользовались ситуацией, чтобы ослабить политические позиции столичного градоначальника. По сути, весь белгородский конфликт продемонстрировал неспособность руководства «Интеко» разруливать конфликтные ситуации за пределами Москвы.
Батурины начали возвращаться в привычную среду обитания. Вскоре «Интеко» объявила о создании собственной риэлтерской структуры «Магистрат» и запустила ее первую рекламную кампанию. Прежде квартиры, в строительство которых инвестировала фирма Батуриной (300 000 кв. м монолитного и 2,5 млн кв. м панельного жилья), реализовывали такие крупные риэлтеры, как «МИЭЛЬ-недвижимость» и МИАН. По словам Олега Солощанского, создание собственной риэлтерской структуры полностью себя оправдало. В 2006 году объемы реализации площадей через «Магистрат» составят порядка 60 000 кв. м. В основном это площади в жилом комплексе «Шуваловский». Эксперты скептически оценили экономическую составляющую нововведений «Интеко». «Риэлтерский бизнес – скорее способ «осветлить» имя компании», – поделился своим мнением с «Ко» один из руководителей крупной девелоперской фирмы.
Весной этого года «Интеко» вернулась на цементный рынок, купив у группы СУ-155 Верхнебаканский цементный завод в Краснодарском крае. Компания планирует модернизировать предприятие мощностью 300 000 тонн, чтобы повысить объемы производства. Похожую активность в создании собственного цементного производства сегодня проявляет холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски. На паритетных условиях вместе с «Интеко» «Базэл» планирует модернизировать Серебрянский цементный завод в Рязанской области.
А мы пойдем на север
Еще одним следствием событий на Белгородщине стало увольнение Виктора Батурина с поста первого вице-президента «Интеко». Всего через полгода после конфликта Батурин продал сестре свою долю в компании – 1% акций – за 500 млн руб. и окончательно вышел из бизнеса, получив «отступные» в виде 50% акций «Интеко-агро», а также весь сочинский бизнес компании. В настоящее время возглавляемые Батуриным предприятия «Интеко-агро» и «Интеко-Сочи» полностью отделились от материнской компании и вскоре изменят названия.
По мнению экспертов, владельцы «Интеко» не сошлись во взглядах на дальнейшее развитие бизнеса. В частности, Виктор Батурин хотел строить холдинг с множеством практически не пересекающихся друг с другом бизнесов, как, например, «АФК Система» Владимира Евтушенкова. Елена Батурина, похоже, уже тогда намеревалась сосредоточиться на узких и высокодоходных сегментах рынка недвижимости. Компромиссом стал выход Виктора Батурина из общего бизнеса.
Недавно глава «Интеко» объявила о намерении создать собственный закрытый инвестиционный фонд. По данным пресс-службы компании, все проекты холдинга будут разбиты на несколько направлений, каждое из которых передается отдельной управляющей компании. Одна из них совсем скоро получит закрытый паевой фонд на сумму более 80 млрд руб., который станет одним из крупнейших игроков на российском фондовом рынке. В фонд Елены Батуриной войдут неконтрольные пакеты акций компаний, но основную часть портфеля составят бумаги «крупных рыночных компаний», в том числе «Газпрома» и Сбербанка.
Аналитики не исключают, что после создания УК «Интеко» «упакует» в фонды и свой собственный бизнес, в том числе девелоперские и нефтехимические активы компании. «Таким образом Батурина дистанцируется от прямого управления бизнесом, в то же время эффективность ее активов будет повышаться. Я не исключаю проведения IPO части активов», – говорит аналитик крупной инвестиционной компании Валерий Вайсберг. По словам Солощанского, IPO не значится в ближайших планах компании. «Вопросы привлечения инвестиций можно успешно решать и другими методами – путем выпуска облигационного займа, создания ПИФов и так далее», – отмечает Солощанский.
Выбор ПИФов как инструмента дальнейшего развития бизнеса объясняется просто. По мнению исполнительного директора УК «Blackwood Фонды Недвижимости» Артема Цогоева, паевые фонды освобождены от выплаты налога на прибыль. «Недавно Батурина осуществила операции с ценными бумагами Сбербанка и, вероятно, заплатила этот налог. Если бы она проводила операции через фонды, то могла бы ничего не платить, а реинвестировать потраченные средства. Так как Батурина – инвестор долгосрочный, эта схема для нее весьма выгодна», – считает Цогоев.
Глава концерна «Крост» Алексей Добашин считает, что «глава «Интеко» – гениальный топ-менеджер и рыночный управленец». «Елена Николаевна никогда не говорила, что строительство – ее любимый бизнес. Если стратегия бизнеса рассчитана на фиксацию прибыли, очевидно, что надо продавать на подъеме», – говорит Добашин.
Эксперты уверены, что ПИФы помогут Батуриной повысить прозрачность активов, с которыми будут работать профессиональные управленцы. По мнению экспертов, по всей видимости, решение о создании фондов связано с появлением в компании «Интеко» Алексея Чаленко. С сентября этого года бывший главный исполнительный директор ФК «УралСиб» Чаленко работает в «Интеко» в качестве советника президента.
«Когда Чаленко работал в «УралСибе», Батурина была одним из его корпоративных клиентов, а теперь он перешел к ней на работу. Все крупные инвесторы, такие как Батурина, действуют по предложенной им (Чаленко. – Прим. «Ко») схеме», – рассказывает Цогоев. Например, у ЛУКОЙЛа есть три управляющие компании, которые распоряжаются его деньгами: «Менеджмент центр», «Менеджмент консалтинг» и «ИФД капитал». Все эти компании аффилированы с самой нефтяной компанией, а все активы выделяются в форме ПИФов. Компания «УралСиб» работает так же. Отчасти это объясняется тем, что у нее лукойловские корни, а Вагит Алекперов является одним из совладельцев. По словам Цогоева, одним из авторов схемы для ЛУКОЙЛа также был Чаленко.
Как считает заместитель генерального директора Vesco Group Андрей Федака, дополнительным стимулом для подобной реструктуризации «Интеко» скорее всего выступает минимизация влияния административного фактора на развитие компании, а также снижение рисков рынка недвижимости, к которым «Интеко» привязана в силу своей основной сферы деятельности. В преддверии предстоящих выборов мэра Москвы такое поведение более чем оправданно. Тем более Юрий Лужков уже объявил, что не намерен оставаться на своем посту еще на один срок.
Что такое ЗАО «Интеко»
Год основания: 1991
Сфера деятельности: нефтехимия, инвестиционно-строительная деятельность, производство стройматериалов
Штат: 15 000 человек
Оборот в 2005 году: $1 млрд (собственные данные компании)
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
