Местов нет!

Компания «Русские отели» два года назад вышла на гостиничный рынок с амбициозным планом создания масштабной сети в российских регионах. Родственные отношения с «Базовым элементом» Олега Дерипаски обеспечили ей сильный старт, но добавили трудностей при дальнейшем освоении местных рынков. 

Экспансия столичных компаний в российские провинции продолжает набирать обороты. Свое намерение вложить средства в перспективные региональные рынки уже продемонстрировали практически все крупнейшие столичные компании. Примечательно, что с девелоперскими проектами в глубинку, как правило, идут не строители, а крупные финансово-промышленные группы. За последние два года свои планы инвестировать в создание отелей и бизнес-центров в регионах анонсировали такие компании, как «Базовый элемент», «Спутник» (группа «Ренессанс Капитал»), МЕНАТЕП, «Дельта-Капитал», Horwath, АФК «Система», «Интеко». Они привлекли внимание публики не столько своими инвестиционными порывами, сколько амбициозными планами построения масштабных национальных гостиничных сетей.

Около года назад управляющая компания «Базовый элемент» анонсировала свой проект создания гостиничной сети в регионах России. «Нас интересуют города с населением более 500 000 человек», – заявил тогда управляющий директор «Базэла» Дэвид Джеованис. 

Не отходя от кассы 

Уже через месяц после громкого заявления Джеованиса появились сообщения о переговорах куратора «отельного» проекта «Базового элемента» Станислава Капиноса с вице-губернатором Перми Никитой Белых по вопросу строительства гостиничного комплекса. Там же, в Перми, Капинос озвучил планы «Базэла» построить в течение 3 лет в 10 городах России сеть гостиниц мирового уровня. В июле 2004 года Капинос вместе с представителями администрации Перми осмотрел несколько площадок в центре города. «Пермские власти высказали заинтересованность в строительстве отелей и предоставили все необходимые документы, которые требовал «Базэл». Как говорят в таких случаях, мячик был на их стороне. Они должны были предпринять какие-то действия, но реакции с их стороны не последовало», – вспоминает Никита Белых.

Спустя два месяца появилась компания «Русские отели», которая заявила о намерении инвестировать порядка $200 – 250 млн в строительство гостиниц в регионах. В январе 2005 года стало известно о планах компании создать в 16 городах России и СНГ сети отелей бизнес-класса и офисных центров. Как рассказал «Ко» генеральный директор «Русских отелей» Станислав Капинос, компания была создана частными лицами и к «Базовому элементу» де-юре никакого отношения не имеет. Впрочем, Капинос не отрицает, что проект стартовал все-таки с частичной поддержкой компании Олега Дерипаски, которая стала стратегическим финансовым партнером «Русских отелей».

Деятельность новой компании началась с попытки взять в управление существующие региональные объекты холдинга «Базовый элемент». Первым звеном в гостиничной цепи «Русских отелей» должна была стать принадлежащая «Русалу» красноярская гостиница «Яхонт». После ее покупки «Русские отели» обещали вложить в переоборудование трехзвездного отеля около $4 млн. В качестве управляющей компании была названа южноафриканская сеть Protea. Однако сделка по приобретению «Яхонта» так и не состоялась. «Русские отели» отказались покупать красноярский отель, сочтя заявленную цену слишком высокой. По данным участников рынка, «Русским отелям» предложили купить «Яхонт» за $3 млн.

Также планы «Русских отелей» могло изменить охлаждение отношений с Protea. Примерно в это же время южноафриканская компания приняла решение самостоятельно развивать в России сеть отелей. Protea учредила «Русскую компанию развития», которая весной получила в Новосибирске землю неподалеку от участка «Русских отелей». 

Попытка не пытка 

Южноафриканская Protea должна была стать управляющей компанией будущей гостиницы в Новосибирске. В конце 2004 года местная мэрия приняла решение предоставить «Русским отелям» земельный участок в центре города для строительства четырехзвездной гостиницы. А Станислав Капинос обещал, что в течение 1,5 – 2 лет в Новосибирске будет построена гостиница на 150 – 200 номеров площадью 10 000 кв. м. Инвестиции в проект оценивались в $10 – 12 млн. Однако спустя полгода планы компании изменились. На месте отеля решили строить комплекс общей площадью 19 000 кв. м, из которых только 3500 кв. м займет четырехзвездная гостиница.

Такой комплекс уже не попадал под формат Protea, и от сотрудничества пришлось отказаться. После корректировки концепции объем инвестиций в новосибирский объект превысил $15 млн. «Войдя в регионы, мы поняли, что помимо дефицита гостиниц существует серьезный недостаток офисной недвижимости. Поэтому в ряде проектов «Русские отели» совместили гостиницы с офисами или вовсе приняли решение о строительстве бизнес-центров», – рассказывает Станислав Капинос.

Среди факторов, которые способствовали корректировке концепции, в «Русских отелях» называют и экономические причины. Действительно, гостиничные проекты менее привлекательны, чем проекты других видов коммерческой или жилой недвижимости. Офисный центр окупается в среднем за 5 – 7 лет, тогда как гостиничный проект – за 10 – 12 лет с начала его эксплуатации. «Тот уровень доходности, который предполагает наш бизнес, заставил акцентировать внимание на более ликвидных продуктах. Сегодня это офисные центры, потенциально апартаменты», – говорит Капинос.

Таким образом, первоначальная концепция «Русских отелей» претерпела значительные изменения – собирались строить глобальную гостиничную сеть, а получились офисы с гостиничными апартаментами.

Однако утверждать, что дело только в экономической подоплеке, было бы неверно. По словам заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, включение гостиницы в состав многофункционального комплекса отражается на экономике проекта не настолько значительно, чтобы стать кардинальным средством улучшения привлекательности гостиничных проектов. «Это может быть оправдано на тех рынках, где сформирована развитая деловая среда. Арендаторы могут генерировать спрос на дополнительное предложение гостиницы – фитнес, рестораны и т. д.», – говорит Смирнова.

После смены приоритетов деятельности топ-менеджмент «Русских отелей» принял решение сосредоточиться на семи проектах – в Новосибирске, Ереване, Тбилиси, Душанбе, Сочи, Киеве и Ростове-на-Дону. В частности, в Тбилиси и Ереване будут построены бизнес-центры площадью 12 000 и 14 000 кв. м соответственно. Инвестиции в каждый проект составят порядка $15 млн. Кроме того, Станислав Капинос озвучил «Ко» проекты компании в Ростове-на-Дону. «Вероятнее всего, там будет бизнес-центр с гостиницей «четыре звезды» или апартаменты. Пока вопрос не решен», – рассказывает Капинос.

В Киеве «Русские отели» намерены построить офисный центр, но окончательное решение также пока не принято. Инвестиции в киевский проект составят $30 млн. «В Киеве нестабильная политическая ситуация. В течение полугода там сменилось такое количество руководителей, что совершенно непонятно, с кем вести дела. Надеемся, что после выборов ситуация изменится», – говорит Капинос. Кстати, только в Киеве участок под строительство находится в аренде, участки в остальных городах – в собственности «Русских отелей».

Летом 2005 года компания громко заявила о беспрецедентном проекте в Сочи –  создании первого в России сетевого бутик-отеля «Родина» под управлением международного гостиничного оператора The Stein Group. Но он опять не вписывается в миссию «Русских отелей».

По словам Капиноса, санаторий «Родина» достался в наследство от «Руспромавто». Стоимость всего проекта оценивается в $43 – 45 млн. Санаторий должен превратиться в клубный бутик-отель «пять звезд плюс». По мнению экспертов, «Родина» станет для The Stein Group экспериментальным проектом. Дело в том, что большинство таких гостиниц в Европе строят в столичных городах. Эксперты недоумевают, почему для первого в России отеля класса luxury выбрали провинциальный Сочи – город с неразвитой инфраструктурой. Пока непонятно, как будет позиционироваться новый отель и найдутся ли в Сочи клиенты, готовые платить от $450 до $2500 в сутки за номер. Возможно, свою роль сыграли планы всей страны провести в Сочи Олимпиаду 2014 года. Но зачем так торопиться? Первый корпус нового комплекса на месте «Родины» откроется уже к началу сезона 2006 года. 

Проклятое наследство 

Вторая попытка «Русских отелей» выйти на рынок Сибири оказалась намного удачнее. По мнению экспертов, в их успехе сыграли свою роль проекты «Базового элемента» в Хакасии. В прошлом году «Базэл» инвестировал в строительство Хакасского алюминиевого завода порядка $250 млн. Это обеспечит гостиничному проекту и расположение местных властей, и поток клиентов.

Так или иначе, в настоящий момент гостиничный комплекс «Спорт-отель Гладенькая» в Хакасии – единственный имеющийся в управлении «Русских отелей» объект «Базэла». Он был открыт после реконструкции в декабре 2005 года. Строительство обошлось в 300 млн руб., из них примерно $2 млн составили расходы непосредственно «Русских отелей», которые управляют гостиничным комплексом через свою дочернюю структуру ООО «Спортотель Гладенькая».

По словам Капиноса, в развитие инфраструктуры горы Гладенькая необходимо вложить порядка $3 млн. В ближайшей перспективе – строительство спортивного бассейна, конюшни, трассы для ночного спуска и трассы для новичков, а также теннисного корта.

Перспективы отеля пока не ясны. Это единственный проект подобного уровня за Уралом, но, по мнению экспертов, его продвижение потребует серьезных маркетинговых усилий. Впрочем, в «Русских отелях» тоже понимают, что привлечь клиентов в Хакасию будет непросто. По словам Капиноса, в «Гладенькую» надо вложить еще $12 – 13 млн.

В Таджикистане «Русские отели» тоже пошли по проторенному пути. Капинос не отрицает, что в Душанбе их привлекли не только перспективы развития азиатского рынка, но и потребности компании «Русал», которая в прошлом году приступила к реализации проекта по строительству Рогунской ГЭС в республике Таджикистан. По предварительным оценкам, стоимость проекта составит более $1 млрд. «В бизнес-центре часть площадей планируется сдавать «Русалу», он станет якорным арендатором, его площади – это порядка 5000 кв. м», – говорит Капинос.

При этом в «Русских отелях» не согласны, что бизнес-центр в столице Таджикистана предназначается только для сотрудников «Русала». «В Душанбе большое количество международных миссий, и существует серьезная проблема с их размещением. Поэтому и бизнес-центр, и отель на 240 номеров будут более чем востребованы», – добавляет он.

Пятизвездный отель будет первым подобным сооружением в Душанбе. Инвестиции в строительство гостиницы и бизнес-центра составят более $100 млн. В работе над отелем задействованы несколько компаний: это российский инвестор, американское архитектурное бюро NBBJ, турецкий генподрядчик Enka, международный гостиничный оператор Hyatt и американская дизайн-компания BBGM, создающая внутреннее убранство отеля. При выборе Hyatt «Русские отели» руководствовались пожеланием президента Таджикистана.

Специально для проекта в республике была создана дочерняя структура «Русских отелей» – ООО «Созидание», которая выступает заказчиком. «Такие компании мы создаем всюду, где строим, но выбор генподрядчика и проведение тендера всегда контролируются и проводятся нами лично. Это удобнее, чем открывать представительство», – говорит Капинос. 

Тот, кого нельзя называть 

В Душанбе стало известно, что у «Русских отелей» появился новый партнер – «Русско-Азиатская инвестиционная компания» (РАИнКО). Как рассказали «Ко» в пресс-службе «Базэла», начиная с прошлого года в компании проводится реструктуризация. Активы «Базового элемента» были сгруппированы в пять подразделений, условных «секторов»: энергетический En+, горнодобывающий, машиностроительный, финансовых услуг и строительный. Кроме этого, осенью прошлого года, часть бизнесов была выделена в отдельную структуру – «Русско-Азиатскую инвестиционную компанию». 

«При этом РАИнКО не имеет прямого отношения к «Базовому элементу», но является дружественной нам структурой», – сообщили «Ко» в пресс-службе. А «Русские отели» входят в РАИнКО как в холдинговую структуру. Как сообщили «Ко» в РАИнКО, компания представляет собой «самостоятельную структуру, дружественную компании «Базовый элемент». Генеральный директор РАИнКО Андрей Загорский одновременно является председателем совета директоров компании «Русские отели».

Сам Капинос объясняет появление РАИнКО следующим образом. «Эта компания создана с целью управления венчурными бизнесами КБЭ. Если раньше нашим стратегическим партнером был «Базовый элемент», то теперь им стал РАИнКо. Что касается финансирования проектов «Русских отелей», то пока справляемся собственными средствами и открыты для предложений», – говорит Капинос.

Переход «Русских отелей» под крыло РАИнКО участники рынка считают логичным и обоснованным. «Русские отели» – это внутренняя структура компании «Базэл», которая занимается отельными проектами. Гостиницы не являются профильным бизнесом «Базэла», поэтому логика развития требует, чтобы они организовали внутреннюю структуру, которая продвигала бы этот проект», – полагает Марина Смирнова из Colliers International.

Несмотря на появление нового партнера, имя Дерипаски, стоящее за компанией, помогает «двигать» проекты. По мнению аналитиков, без «Базэла» могло не быть Еревана, Тбилиси и Душанбе, где «Русские отели» общались на уровне администрации и президента. Впрочем, по словам Капиноса, в Киеве компания купила участок на свободном рынке.

Все хорошо, но совершенно непонятно, что будут строить «Русские отели». По словам Смирновой, гостиничная цепь может формироваться по принципу «один собственник – один управляющий». Необязательно, чтобы собственник управлял гостиницами, но без единого управления невозможно говорить об объединении. Можно говорить только об одном действующем сетевом проекте, сформированном по такому принципу, – это «АМАКС-групп». Они купили (полностью или частично) 14 гостиниц в регионах. «Базэл» и другие предполагают только владеть, а управлять гостиницами будут иностранные операторы. «Может быть и так: «много собственников – один управляющий», – продолжает Смирнова.

Цепи, сформированные по этому принципу, у нас тоже имеются. Например, в конце 2005 года появился «Оранж-ринг», который готовится выйти сразу с девятью проектами. «Оранж-ринг» – это управляющая компания, за ней стоят частные инвесторы, причем на разных проектах – разные. Более известный «Гелиопарк» управляет несколькими объектами, владея двумя. Какой вариант развития выберут «Русские отели», пока непонятно.

«Партнерство с Haytt и Stein Group позволит «Русским отелям» приобрети необходимый опыт для создания своей собственной управляющей компании», – уверен Капинос. Пока «Русские отели» не являются управляющей компанией в прямом смысле. Это внутренняя структура крупной компании, на которую возложены определенные задачи. «Поэтому говорить об их имидже – равнозначно оценке имиджа «Базэла» в целом», – считает Марина Смирнова. 

Что такое ООО «Русские отели»

Год основания: 2004

Сфера деятельности: инвестиции в строительство объектов коммерческой недвижимости и управление ими

Заявленные инвестиции – порядка $300 млн на период с 2004 до 2009 гг.

Штат: 36 человек

Что такое РАИнКО

Год создания: 2004

Вид деятельности: управление инвестиционными проектами в авиационной промышленности, строительстве, сельском хозяйстве, коневодстве, медиа-бизнесе, текстильном производстве, науке и др.

Финансовые показатели не разглашаются