Метр в кризисе

В середине февраля Минэкономразвития опубликовало список из 199 системообразующих предприятий, которые могут рассчитывать на государственную поддержку в случае ухудшения ситуации в экономике. Из строительной отрасли в число системообразующих попало тринадцать компаний: семь девелоперов, пять подрядчиков и два крупных производителя цемента. 

Казалось бы, те, кто вложил свои деньги в еще не сданное жилье, могут вздохнуть с облегчением. Однако не тут-то было. «На данный момент совокупная доля крупных девелоперских компаний на рынке составляет около 30%», – говорит директор по стратегическим коммуникациям ГК «Грас» Петр Кирилловский. Что же остается всем остальным? Надеяться на порядочность застройщиков и на то, что с финансовым планированием у них все в порядке? Масла в огонь подливают разного рода черные списки: появилась информация, что Министерство строительного комплекса Московской области составило перечень ненадежных застройщиков. Якобы в него вошло 93 компании, которые привлекали средства граждан для строительства в обход закона «Об участии в долевом строительстве», не соблюдали нормативы финансовой устойчивости, не устраняли в срок нарушения, обнаруженные при сдаче дома, а также если против застройщика возбуждалось дело о банкротстве. Получается, что две трети покупателей, которые приобретали квартиры на этапе застройки у «некрупных» и «несистемообразующих», рискуют либо не получить свое жилье, либо на серьезный срок перенести переезд, до тех пор пока финансовая ситуация у девелопера не наладится? «Этого списка нет в общем доступе, и таких списков вообще официально никто не составляет», – сказал «Ко» источник, близкий к правительству Подмосковья. Правда, при этом он признал, что у отдельных компаний есть проблемы, в том числе и у крупных игроков рынка. «Есть компании, которые попали в список системообразующих, они могут претендовать на господдержку. Остальные девелоперы – это отдельный разговор, и рассчитывать на кредитование со стороны областного бюджета им не приходится. Часть компаний может получить гарантии от областного бюджета перед банками, но под обещания выполнить свои обязательства перед клиентами», – рассказал другой источник в правительстве Московской области. Это позволит получить доступ к более дешевым кредитным ресурсам в банках, но на фоне резкого снижения продаж квартир, наблюдавшегося в январе и феврале, всех проблем застройщиков это не решит. «В начале года мы ощутили резкое падение покупательской активности в сегменте многоквартирного жилья. В новогодние каникулы в нашем ЖК «Мелодия леса» спрос упал очень значительно: вместо обычных десяти обращений в день было одно-два», – подтверждает падение спроса директор департамента продаж группы компаний «Сапсан» Иван Потапов. «В январе рынок недвижимости опустился по сравнению с декабрем как минимум в три-четыре раза. Стоит отметить, что, даже если не рассматривать кризисные явления на рынке, январь, как правило, по показателям минимум в два раза хуже декабря. А учитывая рекордный объем продаж в декабре 2014 г., не сопоставимый ни с каким другим предыдущим годом, наши партнеры фиксируют в январе уменьшение объемов в три-четыре раза в целом по рынку», – добавляет директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева.

Кто на вылет?

Получается, что девелоперы, в подавляющем большинстве финансирующие операционную деятельность (читай: строительство) за счет текущих продаж, оказались в весьма затруднительном положении: продажи просели, а перекредитовываться стало очень дорого. «Девелоперы... оказались в очень непростой ситуации. Если при ключевой ставке 10,5% годовых наиболее надежные застройщики могли претендовать на получение кредита под 12% годовых, а «средние» – под 14–15% годовых, то при новой ключевой ставке целесообразность привлечения банковского финансирования оказалась довольно сомнительной – от 22% годовых в госбанках и до 25–27% годовых в частных банках», – приводит последние данные вице-президент AEON Corporation (девелопер ЖК River Park) Дмитрий Старостин. Поэтому застройщики, оказавшиеся не в состоянии, с одной стороны, финансировать стройки, а с другой – продать жилье или перекредитоваться в банке, вынуждены будут уйти с рынка. Вопрос только в том, какая доля девелоперов покинет рынок и с какими проблемами столкнутся те, кто покупал у них жилье. «Есть вероятность того, что мелкие девелоперы, возводящие по два-четыре объекта в Московской области, из-за нехватки оборотных средств окажутся на грани разорения», – считает директор по маркетингу Villagio Estate Антон Гололобов. «Здесь стоит разделять ситуацию в Москве и Московской области. В столице выше уровень контроля, таким образом, и потенциальные покупатели – в более защищенном положении. Если в Москве не более 25% застройщиков находится сегодня в зоне риска, то в Подмосковье мы можем говорить о 40%», – уточняет Петр Кирилловский. У многих крупных застройщиков свой замкнутый производственный цикл, что дает им возможность не зависеть от изменений цен на стройматериалы и оплаты работы подрядчиков. А вот мелким и средним застройщикам будет немного сложнее, потому что, если, скажем, в портфеле застройщика всего один или два объекта, то перераспределить финансовые потоки между ними не представляется возможным. «Действительно, наиболее устойчивыми окажутся крупные компании, работающие в сегментах доступного жилья комфорт- и экономкласса. По оценкам наших аналитиков, спрос на рынке сохраняется, однако смещается в пользу недорогого жилья, а также наиболее ликвидных площадок, – подтверждает президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. – Те застройщики, которые не смогут получить доступные кредиты на развитие бизнеса и предложить рынку новые качественные проекты, попадают в группу риска и могут уйти с рынка. Прежде всего это могут быть небольшие застройщики, работающие на локальных рынках».

Однако и клиентам крупных застройщиков, даже тех, кому посчастливилось попасть в правительственный список из 199 системообразующих компаний, радоваться пока рано. «Из 60 домов, которые СУ-155 возводит в Московской области, 21 строится без разрешительных документов», – буквально поверг в шок информацией источник в правительстве Московской области. Сюда надо прибавить огромные финансовые претензии областного правительства на сумму около 1 млрд руб. за аренду земли в Долгопрудном. Девелопер строит там микрорайон «Центральный» общей площадью 825 000 кв. м. «В январе компания снизила темпы строительных работ на всех своих объектах, а с некоторых рабочие просто были сняты», – говорится в сообщении Главгосстройнадзора со ссылкой зампреда правительства Московской области Германа Елянюшкина. Но источник «Ко» утверждает, что никто банкротить компанию не собирается, все проблемы предполагается решить с привлечением Градостроительного совета. «Где-то мы можем закрыть глаза на нарушения, понимая, что за этой компанией стоят люди, купившие квартиры, где-то правительство может поспособствовать тому, что МОЭСК подключит объекты к сетям, где-то попробуем долги за землю реструктуризировать. Но не совсем понятно, как свои обязательства будет выполнять само СУ-155», – сетует источник. При этом он категорически отверг предположение, что за долги облправительство может получить долю акций застройщика. 

«Медвежьи» байки

Но даже если у компании все хорошо и с банковскими кредитами, и с текущим финансовым состоянием, и даже продажи не встали, это вовсе не означает, что она не находится в группе риска. «За последние два-три месяца подорожали практически все стройматериалы. Стоимость импортных материалов увеличилась в соответствии с курсом евро. Запредельный рост цен отмечается на рынке отечественной арматуры и других металлов – до 40%, – приводит печальную статистику официальный представитель девелоперской компании «Сити – XXI век» Сергей Лядов. – Стоимость российских лифтов, собранных из импортных комплектующих, увеличилась на 25%. Пазогребневые блоки и кабельная продукция подорожали на 10%, бетон и цементный раствор – на 7%». Причем цены продолжат расти и далее. «На различные виды стройматериалов цены выросли на 5–30%. Также почти вдвое поднялись ставки по кредитам для застройщиков. Стоимость жилья при этом увеличилась только на 7%. Это позволяет говорить о том, что на рынке складывается ситуация отложенного роста цен, и в дальнейшем застройщики, чтобы не строить себе в убыток, вынуждены будут продолжать поднимать цены. По нашим оценкам, за год мы ожидаем роста стоимости жилья на 20%», – отмечает Александр Ручьев. Но если даже текущие цены для многих покупателей уже кажутся завышенными, то что будет дальше? Представитель агентства недвижимости «Красная горка» приводит интересный пример новой модели поведения самих покупателей в период кризиса: «У вас продается нежилое помещение за 15 млн руб. Я готов купить его за 10 млн руб. Как это, такой скидки сделать не можете? Но ведь продажи встали, а значит, и цены должны опускаться!» – искренне недоумевает клиент». То есть потенциальные покупатели ожидают не роста цен, а напротив, их падения. «Рост стоимости зарубежных строительных материалов уже составил 30–40%, отечественных – 10–20%. Импортозамещение также зависимо от валютных колебаний в силу того, что в российском производстве повсеместно используются западное сырье и техника», – поясняет, почему растет себестоимость строительства, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Себестоимость строительства находится в прямой зависимости от цен на материалы, но при этом сильно отличается для разных классов объектов. Если в экономсегменте доля в затратах составляет более 10%, то в бизнес-классе себестоимость могла вырасти до 30%, а если говорить об элитной недвижимости, то здесь издержки могут вырасти на 50% и выше. Сильнее всего подорожали импортное оборудование (в особенности подъемно-транспортное), инженерное оборудование, отделочные и фасадные материалы.

Второй угрозой для строительного рынка является остановка ипотечного кредитования. За последние несколько лет доля ипотечного кредитования на первичном рынке достигла очень высокого уровня – в среднем около 40%, а в зависимости от проекта, этот показатель в 2014 г. мог составлять 70% и более. «В условиях растущей инфляции, снижения реальных доходов населения и общей нервозности на рынке без ипотеки продажи в новостройках упадут в несколько раз. В свою очередь, это повлечет за собой сокращение финансового потока от дольщиков, за счет которого сегодня возводится большинство новостроек. Без денежной подпитки многие проекты окажутся на грани заморозки: девелоперы не смогут финансировать строительство и отвечать по обязательствам перед банками», – уверен Дмитрий Старостин. Отсутствие ипотеки для «физиков» и невозможность привлечения фондирования для девелоперов создают ситуацию, когда велика вероятность появления новых обманутых дольщиков. В российском правительстве эту опасность прекрасно понимают, поэтому было предложено субсидировать процентную ставку по ипотеке. Впрочем, как уже отмечал «Ко», субсидирование ипотеки не станет панацеей для рынка. Вероятнее всего, на льготных условиях оформить кредит смогут далеко не все. Чиновники хотят ограничить круг заемщиков, в него попадут только наиболее нуждающиеся социальные группы населения. Учитывая тот факт, что именно эти слои населения в кризис страдают сильнее других, будет ли у них возможность брать ипотеку даже под 13% годовых, – большой вопрос. «Пока в плане субсидирования ставок больше разговоров, чем реальных действий. Надо понимать, что на нынешнем этапе это даже не законопроект, а всего лишь депутатская инициатива. Бюджет балансирует на грани дефицита, так что давайте будем реалистами», – заключает директор аналитического департамента ИГ «Норд-Капитал» Владимир Рожанковский. 

Глубокая заморозка

Так что же случится, если рынок посыплется под грузом непомерных ставок, падения продаж и роста себестоимости строительства? «Можно предположить, что будет реализована инициатива по выкупу крупными застройщиками каких-то объемов стройки у мелких девелоперов. Что-то может взять на себя подмосковное и московское правительство под социальное жилье. Но в этом случае застройщики вынуждены будут серьезно «подвинуться» по цене, потому что государство вряд ли станет переплачивать за стоимость квадратного метра», – рассуждает Эмма Пономарева. Таким образом, будет наблюдаться тенденция к укрупнению игроков на рынке. «Крупные застройщики могут занять до 70% (вместо нынешних 30%. – Прим. «Ко») рынка, так как они более устойчивы, у них имеются свои производственные базы, то есть данные организации не столь зависимы от цен на строительные материалы», – предполагает генеральный директор «Пересвет-Инвест» Олег Пронин. Скорее всего, рынок покинут компании, у которых нет реализованных проектов, но есть земля в собственности, где еще не ведется строительство. Вероятно, такие застройщики постараются избавиться от своих земельных активов. «Возможно, в кризис вернется услуга fee-девелопмента. По этой схеме собственник земельного участка привлекает крупного застройщика, основной задачей которого является девелопмент проекта (разработка общей концепции, подготовка разрешительной документации, привлечение генподрядчика, технический надзор, ввод объекта в эксплуатацию и т.д.)», – отмечает генеральный директор «Метриум групп» Мария Литинецкая. За ведение проекта девелопер получает оплату от собственника земли. Что касается уже строящихся объектов, то каждый из них нужно рассматривать в индивидуальном порядке. Если проект находится на завершающей стадии строительства, имеет проектное финансирование от крупного банка и пользуется спросом, вероятность его заморозки минимальна. Если же у застройщика нет достаточного количества собственных средств, а также отсутствует финансирование как от банка, так и от продаж, риск банкротства девелоперской компании значительно увеличивается. Если это действительно случится, исполнительные органы власти могут объявить конкурс и выбрать застройщика, который будет завершать проект. «Самым оптимальным вариантом является ситуация, когда в доме проданы не все квартиры. В таком случае новому застройщику на баланс передается нереализованная недвижимость, за счет продажи которой идет финансирование строительства. В ситуации когда практически все квартиры проданы, а объект недостроен, придется искать другие источники денежных средств, за счет которых застройщик сможет завершить проект», – считает Мария Литинецкая. Но в любом случае новый застройщик не будет малоизвестной на рынке компанией, поэтому при реализации данного сценария стоит ожидать значительного перераспределения долей на рынке в пользу крупных девелоперов.