Между дворцами и панелью
Рост цен на столичное жилье привел к парадоксальной ситуации – небольшая квартира бизнес-класса в новостройке стоит столько же, сколько хороший подмосковный коттедж. Но покупатели пока не спешат выезжать за город.
На рынке недвижимости Москвы официально существует три основных класса жилья: эконом, бизнес и элита. Учитывая, что элитная недвижимость занимает не более 5% рынка, то между первыми двумя категориями уже не первый год продолжается борьба за первенство. И похоже, эконом-класс проигрывает. Более 60% строящегося в Москве жилья – монолитное бизнес-класса, около 40% – панельное эконом-класса. Более того, предложение панельных новостроек продолжает уменьшаться, и эксперты прочат большое будущее дорогим квартирам.
«Этот сегмент имеет наиболее высокие показатели по ликвидности и одинаково популярен как среди будущих жильцов, так и среди инвесторов», – говорит коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов. Такого же мнения придерживается первый заместитель генерального директора «МИАН-Агентство недвижимости» Дмитрий Кузнецов: квартиры бизнес-класса относятся к высоколиквидным активам.
Кроме того, доверие покупателей к объектам бизнес-класса сегодня заметно выше, чем к другим сегментам рынка недвижимости. Но при всеобщей любви к бизнес-классу практически никто не берется четко классифицировать этот тип жилья. Что, впрочем, неудивительно – в настоящие время разница в цене за квадратный метр в панельном и монолитном домах составляет всего лишь $300 (данные IRN.RU).
Классовые отличия
Московская недвижимость мало чем отличается от других столичных благ – главным признаком хорошей квартиры является выставленная за нее цена. Чем она больше – тем класс квартиры выше. При средней площади не менее 100 «квадратов» стоимость жилья бизнес-класса в зависимости от района и степени готовности объекта колеблется от $4000 до $8000 за кв. м. После таких цифр остальные параметры действительно кажутся вторичными.
По словам Алексея Белоусова, к признакам домов бизнес-класса в первую очередь можно отнести индивидуальность архитектуры. Сегодня все девелоперы, которые работают с каркасно-монолитными конструкциями, заказывают авторские проекты. По мнению директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, основными параметрами, характеризующими бизнес-класс, является расположение дома в экологически благоприятном районе с хорошей транспортной инфраструктурой.
Физические характеристики жилья этой категории – монолитно-кирпичное строительство, высота потолков от 2,8 до 3,1 м, не более 4 квартир на этаже, улучшенная отделка холлов, входных групп и мест общего пользования. Также обязательно наличие огороженной придомовой территории и подземной автостоянки. «Но такая классификация применима только к домам-новостройкам, поскольку использовать эти параметры для определения класса жилых зданий, возведенных несколько десятков лет назад, невозможно», – говорит Сергей Лушкин.
Например, со знаком вопроса к сегменту бизнес-класса относят так называемые «сталинские» дома, которые до сих пользуются большим спросом у покупателей. «Особенно престижными считаются квартиры на Кутузовском проспекте и в высотке гостиницы «Украина». Очень ценятся МИДовские дома на Украинском бульваре, где в прошлом веке расселялся дипломатический корпус», – полагает управляющий партнер управления новостроек компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Оксана Каарма.
Самыми престижными и дорогими домами в этой категории долгое время были сталинские высотки. Покупатели готовы были заплатить любые деньги за «пропитанные историей» квадратные метры. Казалось бы, жилье здесь подходит под определение бизнес-класса – удобная планировка больших квартир, огороженная территория, консьержи в подъездах и т. п.
«Но повышенная популярность сталинских высоток сохранялась до середины 1990-х годов – до тех пор, пока в Москве не началось строительство жилья высокого качества. В наши дни эксперты считают некорректным относить «сталинки» к категории бизнес-класса, – говорит руководитель коммерческого отдела компании «КВ Инжиниринг» Георгий Кузин. – Дома подобного типа попадают в сегмент бизнес-класса исключительно по цене. В сталинских постройках нет паркингов и немало проблем с устаревшими коммуникациями и неоднородным социальным окружением».
В общем, если бы не легенда и мотивированные ею высокие цены, «сталинки» можно было бы смело причислять к среднему классу, предшествующему эконом-классу. С этим соглашается Алексей Белоусов из «Капитал Груп»: «Дома бизнес-класса – это современное жилье, которое соответствует текущим требованиям рынка не только по своей концепции, но и по квадратуре, по планировочным решениям. Если средняя двухкомнатная квартира в новостройке бизнес-класса имеет площадь около 100 кв. м, то в сталинском доме аналогичный метраж только в трехкомнатной квартире».
Спальный район или лес?
За первое полугодие 2006 года цены на жилье бизнес-класса выросли примерно на 50%. В итоге трехкомнатная квартира в Москве сравнялась по стоимости с подмосковным коттеджем в пределах 25 км от МКАДа. По данным компании VescoRealty, средняя стоимость домовладения в поселке «Поляны», расположенном на Ярославском шоссе в 8 км от МКАДа, составляет $300 000 – 320 000. В то же время квартира площадью 117 кв. м в жилом комплексе в Бибиреве (ул. Коненкова, 15) оценивается в $340 000. Аналогичная ситуация наблюдается и в других административных округах: стоимость квартиры площадью 118 кв. м в «Митинском Оазисе» составляет $320 000, тогда как цены коттеджей в поселке «Лесной» на 10-м километре Пятницкого шоссе варьируются от $290 000 до $350 000. Приобрести квартиру площадью 150 кв. м на окраине ЮЗАО менее чем за $450 000 – 500 000 на данный момент невозможно, тогда как нижний ценовой порог предложений в поселках-спутниках на Киевском шоссе начинается от $400 000 за объект.
По мнению экспертов VescoRealty, конкуренция между объектами городской и загородной недвижимости, которую предсказывали только через 10 – 15 лет, начинается уже сейчас. Покупатели, которые рассчитывают потратить $400 000 – 600 000 на комфортабельную квартиру в городе, не могут найти объект, соответствующий их требованиям, в то время как на рынке загородной недвижимости за аналогичную сумму можно найти коттедж площадью 200 – 300 кв. м на участке в 15 – 20 соток в организованном поселке. В данном случае речь идет не о конкуренции между объектами недвижимости, а о конкуренции между городским и загородным стилем жизни, в котором коттеджный поселок с отличной транспортной доступностью и современной инфраструктурой имеет значительное преимущество.
Таким образом, спрос на объекты загородной недвижимости, вызванный резким скачком цен на городское жилье, может стать определяющим фактором для начала массового строительства малоэтажных пригородов Москвы. Примечательно, что если два-три года назад большинство девелоперов с большим сомнением относились к крупным проектам за пределами города, то в 2006 году их мнение изменилось. При условии, что рост цен на городское жилье сохранится до конца этого года, более 50% клиентов, планирующих покупку квартиры бизнес-класса в спальном районе, будут вынуждены рассматривать предложения подешевле и подальше от центра или переезжать в подмосковные коттеджные поселки.
Где искать бизнес-класс
По словам Оксаны Каармы из «МИЭЛЬ-недвижимости», жилье бизнес-класса, как правило, возводится в районах с хорошей экологией и транспортной инфраструктурой, а также территориально близких к деловым центрам города. В Москве таким требованиям отвечают западный, юго-западный и северный (по направлению Ленинградского шоссе) районы. Самая высокая концентрация домов бизнес-класса наблюдается вокруг Парка Победы, улицы Пырьева и в Крылатском. Практически все новые дома, расположенные вдоль улицы Крылатские холмы, относятся к сегменту бизнес-класса. Крупный конгломерат бизнес-класса – это район Ходынки, где идет строительство жилого комплекса «Гранд-парк». Там же неподалеку на Песчаной улице возводится новый жилой комплекс «Приват-Сквер». В СЗАО эксперты также отмечают жилые комплексы «Аэробус», «Северный парк» и «Мономах».
В Юго-Западном округе много новостроек бизнес-класса на улицах Пилюгина, Гарибальди и проспекте Вернадского (жилые комплексы «Академия-Люкс», «Академ-Палас», MiraxPark). Много домов этой категории располагается на Мичуринском проспекте, например, жилой комплекс «Новый Колизей». На пересечении Мичуринского и Ломоносовского проспектов – один из самых интересных проектов столичного рынка – жилой квартал «Шуваловский». Кроме того, эксперты отмечают новые проекты компании «Квартал» на улице Удальцова.«В целом до 90% новостроек внутри МКАДа – дома бизнес-класса», – резюмирует Георгий Кузин.
При этом специалисты утверждают, что потребительский спрос постепенно смещается в сторону районов, расположенных за пределами МКАДа. «Перспективы у подмосковного рынка жилья бизнес-класса огромные. Рост цен на квартиры в пределах МКАДа заставляет потребителей обращать свой взгляд в сторону Московской области. Для людей, которые могут заплатить $3000 за кв. м, но хотят приобрести жилье классом выше, чем панель, выбора в Москве почти нет. Выходом для таких потребителей как раз и является Подмосковье», – считает Георгий Кузин. Дмитрий Кузнецов из «МИАН-Агентство недвижимости» также указывает на перспективность подмосковного рынка. «Примером этого уже стал очень успешный проект в Павшинской пойме. Сейчас не менее удачно идет реализация проекта «Солнцеград». В дальнейшем, с учетом перетекания спроса в ближнее Подмосковье, можно ожидать появления новых интересных проектов подобного уровня и масштаба», – говорит Дмитрий Кузнецов.