Много места
По прогнозам московского правительства, к 2010 году число гостей столицы возрастет в пять раз – с нынешнего миллиона до пяти миллионов человек. Ожидаемый туристический бум неизбежно создаст дефицит мест в столичных отелях, но он также привлекает к гостиничному бизнесу внимание новых инвесторов.
Несмотря на высокие цены московских гостиниц высокого класса, спрос на их услуги постоянно повышается. В июне 2002 года столичные четырех- и пятизвездочные гостиницы были заполнены в среднем на 75,8%, тогда как два года назад картина была не столь радужной – всего 56,7%. В этом году можно отметить существенный рост спроса – от 20% до 50% – на такие отели как «Рэдиссон-Славянская», «Ирис», «Аэростар», Marriott-Renaissance. «Загрузка отеля Sheraton Palace по сравнению с прошлым годом увеличилась на 9,5%. При этом цены не изменились, – говорит ревеню-менеджер отеля Елена Романова. – Так что улучшение доходности было обеспечено в основном увеличением загрузки».
Мы за ценой не постоим
По свидетельству немецкого журнала NGZ, Москва оказалась чуть ли не единственным городом Европы, сумевшим увеличить загрузку на 21,7% и доход с номера на 12,6% по гостиницам класса 5* и на 20,9% по классу 4* в 2001 году по сравнению с 2000 годом. Независимость России от западных рынков на этот раз оказалась преимуществом, позволив погасить негативные тенденции мировой туристической индустрии.
Причина оживления гостиничного бизнеса в столице очевидна. Улучшение экономической и политической ситуации привело к тому, что количество туристов и бизнесменов, посещающих Москву, выросло. За прошедший год туристический поток увеличился на 25% – как за счет тех, кто приезжает по делам (такие постояльцы составляют 60% клиентской базы столичных отелей), так и за счет групповых туристов.
Любопытно, что в увеличившемся объеме посетителей существенно выросла доля отечественных клиентов. По словам заместителя начальника по маркетингу компании Hotel Consulting and Development Group Марины Смирновой, в международной практике внутренние клиенты формируют 50 – 70% объемов верхнего сегмента гостиничного бизнеса. Между тем в некоторых московских отелях этой части рынка доля наших соотечественников уже поднялась до 30%.Есть перспективы для дальнейшего роста. Владельцы отелей довольны таким раскладом, поскольку внутренний рынок намного больше и привлекательнее внешнего.
Еще один положительный момент – активное развитие конгрессного туризма. Если раньше число туристов, приезжающих на деловые мероприятия, составляло не более 7% от общего количества, то теперь ситуация иная. В этом году, по прогнозам участников гостиничного рынка, число «конгрессных» туристов вырастет как минимум вдвое. Судя по всему, эта тенденция сохранится и в дальнейшем.
Ажиотажное увеличение спроса, по мнению аналитиков, непременно спровоцирует рост цен на номера в дорогих отелях. По мнению заместителя генерального директора гостиницы «Националь» Марины Ганджунцевой, скрытое повышение цен уже началось.
В частности, «Националь» уменьшил скидки для корпоративных клиентов. Помимо снижения скидок и упразднения льготных тарифов некоторые отели уже идут и на увеличение официально заявленной цены. Например «Рэдиссон-Славянская» подняла цены на номера класса «люкс».
Строим гостиницы
«По разным оценкам, в среднем по Москве рентабельность гостиничных предприятий достигает 15 – 30% в зависимости от класса отелей. Это примерно в 1,7 раза выше, чем в целом по России. Сейчас вложение в гостиничную недвижимость становится все более привлекательным для инвесторов. Во многом это связано с увеличением спроса на услуги размещения, которых явно не хватает Москве. Этот и прошлый годы, когда в высокий сезон гостиницы были заполнены практически на 100%, со всей очевидностью показали, насколько велика эта проблема. Анализ московского рынка услуг размещения показывает, что сейчас наиболее перспективными с точки зрения инвестора могли бы стать отели среднего ценового уровня, предлагающие широкий набор услуг международного уровня, который обязательно включает в себя конгресс-услуги», – говорит Александр Удалов, президент компании UMACO, управляющей несколькими российскими отелями.
Характерно, что владельцев компаний, выступающих в качестве инвесторов по этим проектам, а это в основном отечественные компании, сегодня уже не останавливают сроки возврата капиталов, вложенных в гостиничный бизнес. Если раньше стандартный срок возврата вложенных в строительство отеля средств составлял 5 – 8 лет, теперь появляются возможности его сократить. «Как показывает наш опыт (имеется в виду отель «Катерина». – Прим. «Ко»), при грамотном проектировании и позиционировании будущего отеля время возврата вложенных средств может быть сокращено до 5 лет», – считает Удалов.
Однако с его точкой зрения не согласна Марина Смирнова, замдиректора исследовательской компании Hotel Consulting and Development Group. «Потенциальных инвесторов прежде всего интересует сегмент дорогих отелей», – считает эксперт. Виной тому, по ее мнению, высокая себестоимость строительства в Москве. Большие первоначальные затраты на возведение отеля вынуждают инвесторов закладывать в бизнес-план высокие цены на номера. По оценке компании, для достижения рентабельности проекта гостиницы в центре города продажная цена номера должна быть не меньше $150 в сутки. «Эта цена абсолютно не соответствует среднему уровню», – говорит Марина Смирнова.
Впрочем, как показал мониторинг состоявшихся и декларируемых проектов, инвесторы идут во все сегменты рынка.17 октября в Москве открылся первый в России отель гостиничной сети Hyatt – «Арарат Парк Хаятт Москва». Постройкой здания отеля занимался реставрационно-строительный концерн «Лусине», занимавшийся в свое время реставрацией зданий Третьяковской галереи, филиала Большого театра, филиала Малого театра, Российского фонда культуры.
Например, в сентябре открылась трехзвездочная гостиница Novotel, построенная на деньги холдинга «Интеррос». Управлять Novotel на Новослободской будет один из крупнейших в мире гостиничных операторов – французская компания ACCOR. Одновременно управляющая компания МГО ВФСО «Динамо» планирует построить гостинично-деловой центр «Спорт-Сити-Динамо», в состав которого войдут два пяти- и два трехзвездочных отеля.
Характерно, что владельцы проектов заявляют весьма значительные суммы инвестиций. Например, в строительство гостиницы на 257 номеров, которая будет работать под маркой Novotel, «Интеррос» вложил $35 млн без учета стоимости аренды земельного участка. Объем инвестиций в гостинично-деловой центр «Спорт-Сити-Динамо» составит 30 млн евро. Общая сумма инвестиций (без коммуникаций) превысит 200 млн евро.
Быстрый оборот
Большие вложения быстро компенсируются высокой рентабельностью гостиничных проектов. По данным Смирновой, строительство торгового или офисного центра обойдется заказчику в среднем по $500 за кв. м, что значительно дешевле аналогичных показателей строительства гостиничного комплекса (стоимость квадратного метра гостиничной площади зависит от класса отеля и колеблется в пределах от $500 до $1500). Заметим, что в Москве реконструкция 1 кв. м гостиничной площади среднего класса стартует от $700. Но в отличие от других видов коммерческой недвижимости гостиничная ниша в Москве практически не заполнена и гарантирует стабильную высокую прибыль. «Строительство гостиницы категории 5* становится выгодным, если уже в первый год работы удается продавать минимум 50% номерного фонда по цене от $250 в сутки, – подчеркивает Марина Ганджунцева. – А строительство четырехзвездочных отелей окупается при цене приблизительно $150 за номер и уровне загрузки в 70%». Напомним, что большинство хороших гостиниц в Москве заполняется на 80 – 90%.
По мнению Ганджунцевой, в Москве очень высокие ставки на аренду земли, поэтому строительство и позиционирование четырехзвездочной гостиницы требует примерно таких же инвестиций, что и строительство пятизвездочной, тогда как доходы с их эксплуатации будут различаться. А если принять во внимание бесчисленные согласования с чиновниками, с которыми столкнется инвестор, то наиболее привлекательным вариантом сегодня остается не строительство, а реконструкция уже существующих гостиниц, пришедших в упадок. Например, небезызвестный московский отель «Минск» до сих пор приносит своим владельцам доход, несмотря на то что его полная реконструкция была намечена еще на 1988 год, но так и не была осуществлена.
Однако ни чиновная волокита, ни высокая цена входа на московский рынок не пугают инвесторов. «В Москве все еще не хватает гостиниц высокого международного класса, чтобы разместить всех желающих, особенно на периоды крупных выставок», – говорит Елена Романова. Рынок такой огромный, что способен проглотить еще немало.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
