Многоэтажная Америка дяди Сэма
Миллиардеру Сэму Зеллу принадлежит компания EquityGroupInvestments, которая является самым крупным владельцем недвижимости в США. Зелл обладает исключительным чутьем, позволяющим ему точно знать, куда двинется рынок в ближайшем будущем.
Cвой первый цент Сэм Зелл заработал еще будучи тинейджером. Бизнес был нехитрым: за полдоллара Сэм покупал в газетном киоске журналы Playboy, а затем перепродавал их более застенчивым одноклассникам по $2. Впрочем, всю последующую жизнь Сэм Зелл занимался тем же: он скупал активы, когда «они лежали на дороге», а продавал тогда, когда рынок был готов предложить за них хорошую цену.
«Когда тебе надоест заниматься глупостями…»
После школы Зелл поступил в Мичиганский университет, где изучал политологию и право. По признанию Сэма, учеба казалась ему скучным занятием, скорее данью обычаям, нежели реальной необходимостью. В каникулы студент подрабатывал коммивояжером – распространял шампунь Suave по местным аптекам. Ничего выдающегося на этом поприще он не достиг, но отрицательный результат – тоже результат. «Это был потрясающий опыт: уже в молодости я научился иметь дело с отказами», – вспоминал повзрослевший Зелл.
Ключевым событием университетской жизни для Зелла стала встреча с его будущим партнером и другом Бобом Лурье. Оба являлись членами одного и того же студенческого братства, там и познакомились. Молодые люди не были похожи друг на друга: спокойный, вдумчивый Лурье уравновешивал шумного, энергичного Зелла.
В 1963 году Сэм пригласил Боба, чтобы тот помог ему организовать бизнес. В Энн Арборе, где располагался университет, Зелл отыскал подходящее здание, отремонтировал его и начал сдавать комнаты студентам. Дела шли хорошо, но неугомонному Сэму казалось, что предприятию недостает размаха. Да и откуда ему было взяться в небольшом студенческом городке? После окончания университета Зелл продал свою долю Лурье, а сам отправился на родину, в Чикаго. Бывшего компаньона он напутствовал словами: «Когда тебе надоест заниматься глупостями и ты захочешь сыграть по-крупному, позвони мне».
В шаге от тюрьмы
Молодому юристу Зеллу понадобилось меньше года, чтобы понять, что юридическая карьера не для него. В 1966 году он приобрел квартирный комплекс в Толидо (штат Огайо). Своих денег не хватало, поэтому Сэм организовал небольшой инвестиционный фонд недвижимости – один из первых в США. Эксперимент оказался успешным, и Зелл начал целенаправленно скупать недвижимость, сначала все в том же Толидо, а затем и в Рино (штат Невада). В 1968 году он основал собственную компанию EquityFinancial & Management (позднее преобразована в EquityGroupInvestments), а год спустя вызвал на помощь верного Лурье. Поначалу Боб оставался младшим партнером, но вскоре стал полноправным совладельцем фирмы. В его обязанности входили организационные вопросы и бухгалтерский учет, в то время как Зелл колесил по стране в поисках удачных сделок. Сэм был лицом компании, тогда как Лурье избегал публичных выступлений, предпочитая оставаться за кадром. Тем не менее все важные решения они принимали вместе и только по обоюдному согласию. Ситуаций, когда потребовалось бы голосование, просто не возникало.
За стенами офиса партнеры вели разную жизнь. Типичный трудоголик Зелл нередко проводил в офисе круглые сутки, в то время как примерный семьянин Лурье всегда возвращался домой одним и тем же поездом. Но даже находясь в разных концах планеты, в конце дня они обязательно созванивались – это был своего рода ритуал.
В начале 1970-х годов рынок недвижимости США был нестабильным, благодаря этому расположенные к риску инвесторы могли неплохо заработать. Любовь к рискованным операциям в 1976 году сыграла с Зеллом злую шутку – власти выдвинули против него и его родственника Роджера Баскеса обвинение в неуплате налогов после покупки недвижимости. В результате Баскес угодил в тюрьму на два года, причем показания против него дал сам Зелл – только это позволило ему остаться на свободе. Любопытно, что Баскес, женатый на сестре Зелла, обиды не затаил: «У него не было выбора. Моя привязанность к нему нисколько не уменьшилась».
«Танцор на могилах»
После эпизода 1976 года Зелл стал действовать осторожнее, но темпа развития бизнеса не снизил. В 1981-м Сэм получил контроль над GreatAmericanManagement & Investment – чикагским инвестиционным фондом недвижимости, испытывавшего финансовые трудности, но активы которого представляли интерес. Через некоторое время, когда чикагский фонд выбрался из кризиса, Зелл и Лурье, используя ресурсы фонда, купили еще несколько компаний.
Инвестиционный бизнес двух предпринимателей в 1980-е шел по нарастающей, но уникальное деловое партнерство, которым гордились оба компаньона, распалось в 1990 году, когда в возрасте 48 лет Боб Лурье скончался от рака. Обычно разговорчивый Зелл с трудом подбирает слова, когда в интервью его спрашивают об этой потере: «Его никто не заменит. За последние годы было много случаев, когда я жалел, что не могу поговорить с ним. Мне бы хотелось показать ему, чего мы достигли. Я несу ответственность перед Бобом и поэтому должен продолжать работать».
И он продолжал работать, уже один. В своей среде Зелл заработал прозвище «танцора на могилах»: он скупал проблемные компании по бросовым ценам, а когда ситуация на рынке менялась в лучшую сторону, продавал их с большой выгодой. В сферу его интересов входила не только недвижимость. В 1990 году Сэм Зелл вместе с чикагским инвестиционным банкиром Дэвидом Шултом создал специальный фонд для покупки неблагополучных фирм. Одной из них стала крупная сеть радиостанций JacorCommunications, которая обошлась Зеллу всего в $79 млн. В 1999 году он продал ее корпорации ClearChannelCommunications уже за $4,4 млрд наличными и акциями. Чистая прибыль фонда от этой сделки составила более $1 млрд.
В 1988-м, почувствовав, что на рынке начнется снижение цен на недвижимость, Зелл заключил альянс с инвестиционным банком MerrylLynch. Долго ждать не пришлось. В 1991 году доля пустующих помещений достигла 19% – десятилетием раньше этот показатель составлял менее 10%. «Рынок недвижимости находился в состоянии депрессии», – так описывает тогдашнюю ситуацию Ричард Зальцман, президент инвестиционной фирмы ColonyCapital из Лос-Анджелеса. В начале 1990-х Зелл и MerrylLynch истратили около $4 млрд, скупая резко подешевевшую недвижимость. Затраты полностью оправдались после того, как в середине 1990-х кризис закончился и цены вновь стали расти.
Дорожка на биржу
В феврале 1993 года Зелл вывел на биржу свой первый фонд – ManufacturedHome (владеет и управляет сетью трейлерных парков). Первичное размещение акций принесло компании $118,4 млн. Спустя полгода акционировал фонд EquityResidential, работающий на рынке жилья, получив в результате $322 млн.
В 1996-м из разрозненных активов Сэм сформировал свой третий фонд – EquityOffice – и начал готовить его к выходу на биржу. Нынешний СЕО EquityOffice Ричард Кинкейд вспоминает, что босс постоянно подгонял подчиненных, заставляя их работать по вечерам и выходным. Однажды измученный Кинкейд попытался убедить Зелла отложить акционирование фонда до четвертого квартала 1997 года. «Нет, мы должны управиться к лету», – ответил Сэм. Свою жесткую позицию по срокам он объяснил тем, что время уходит и вскоре рынок будет не столь благожелателен к новым инвестиционным фондам недвижимости, выходящим на биржу. В итоге многомесячная гонка принесла свои плоды. Форм EquityOffice акционировался в июле 1997 года и выручил в результате IPO рекордную для всех компаний Зелла сумму – $564,5 млн.
За семь лет, прошедших с момента выхода на рынок, компания EquityOffice выросла почти в четыре раза, а общая площадь принадлежащих ей офисных помещений достигла 125 млн кв. футов. Сегодня
она является самым крупным в США владельцем офисной недвижимости. Такого впечатляющего роста удалось достичь прежде всего за счет масштабных приобретений. В декабре 1997 года Зелл выложил $4,3 млрд акциями и наличными за бостонскую компанию BeaconProperties. В 2000-м за $4,5 млрд была приобретена нью-йоркская CornerstonesProperties.
Кусок долины с видом на будущее
Самая значительная сделка состоялась в 2001 году, когда Зелл заплатил $7,2 млрд за калифорнийскую SpiekerProperties – компанию, в собственности которой находилась большая часть офисных помещений Силиконовой долины в Калифорнии – в том районе традиционно обитают компании сектора hi-tech. Инвесторы восприняли эту сделку неоднозначно, особенно в свете кризиса в области высоких технологий. Но Зелл, которого трудно обвинить в симпатиях к новой экономике, всячески защищал свой выбор. По его мнению, все преимущества сделки станут очевидными только спустя годы, когда у конкурентов уже не будет шансов догнать его. Так или иначе, но слияние со SpiekerProperties позволило EquityOffice – первому из инвестиционных фондов недвижимости – войти в индекс Standard & Poor 500.
Потратив значительные средства на стратегические покупки, EquityOffice вынуждена экономить на других вещах. В 2002 году компания открыла региональные офисы, отвечающие за обслуживание принадлежащей ей недвижимости (раньше каждое здание обслуживалось отдельной командой). По данным Ричарда Кинкейда, это позволяет EquityOffice экономить $75 – 100 млн ежегодно. Не так мало, если учесть, что в 2003-м расходы фонда на обслуживание недвижимости составили около $750 млн.
Другим источником средств для Зелла стала продажа неключевых активов в регионах, где прогнозируется замедление экономического роста – например, в Техасе и Северной Каролине.
«Фаллические символы»
В погоне за лидерством в отрасли не обошлось без жертв. Далеко не всякий менеджер мог ужиться с харизматичным Зеллом. С 2001 года EquityOffice покинули пять из семи топ-менеджеров, в том числе и СЕО Тимоти Кэллахан. Какое-то время Сэм был вынужден совмещать посты председателя правления и исполнительного директора, пока не нашел достойную замену Кэллахану в лице Ричарда Кинкейда. «В компании есть только одна постоянная величина, и это я», – не то с гордостью, не то с грустью заметил Зелл в одном из интервью. При этом все подчиненные отмечают, что у босса нет замашек тирана. «Емуненужныбумаги. Оннетребуетотчетов. Просто выскажите ему свое мнение и будьте готовы защищать его», – так отозвался о Зелле СЕО EquityResidential Брюс Дункан.
Инвесторы также находят Зелла «более раскованным» по сравнению с большинством СЕО. Он не стесняясь говорит о трудностях, которые испытывает его компания, даже если это может негативно отразиться на цене акций. Причем говорит языком, понятным не только экспертам с Уолл-стрит, но и рядовым домохозяйкам, которых немало в рядах американских инвесторов. Правда, в последние годы Зелл стал следить за собой и реже употребляет нецензурные выражения во время публичных выступлений, но тем не менее крепкие словечки то и дело срываются с его уст. Через два месяца после атаки террористов на Всемирный торговый центр в Нью-Йорке Зелл поставил под вопрос целесообразность строительства подобных небоскребов. «Они были просто фаллическими символами в той обстановке эйфории, в которой мы жили и чувствовали себя неуязвимыми», – заявил он на конференции в Лос-Анджелесе.
Сэм любит пробовать себя в роли провидца, и, надо сказать, некоторые его прогнозы сбываются. К каждому Новому году он рассылает друзьям подарки с символическим подтекстом. К примеру, в 2000 году это была сделанная на заказ фигурка голого короля из сказки Андерсена. Голый король символизировал столь модные в то время «доткомы». К подарку прилагалось послание Зелла: «Новые технологии изменят нашу жизнь, но им не дано изменить основные законы экономики».
В 2004 году предприниматель разослал друзьям миниатюрные глобусы и предсказал, что общество будет все негативнее реагировать на рост зарубежного аутсорсинга в ущерб американским кадрам.
Из неновогодних прогнозов заслуживает внимание предсказание Зелла о том, что в отрасли, где он работает, скоро начнется консолидация, и на рынке останется лишь около 20 крупных инвестиционных фондов недвижимости, которые подомнут под себя более мелких игроков.
Несмотря на возраст (в сентябре 2004-го он отпраздновал 63-й день рождения), Зелл по-прежнему обожает гонять на желтом мотоцикле марки ST4sDucati и однажды даже стал участником байкерского шоу в компании с полусотней других лихачей, называющих себя «Ангелы Зелла». Каждый год Сэм берет две недели отпуска, чтобы попутешествовать на своем мотоцикле в экзотических местах. В 2002 году он побывал во Вьетнаме. Эта поездка убедила его, что лучшие дни США еще впереди. «Весь мир хочет жить здесь, что бы там ни говорили, – делился он потом с корреспондентом журнала Forbes. – К середине века население Америки достигнет 500 млн человек». Значит, спрос на недвижимость никуда не денется, и Сэм Зелл будет готов на него ответить адекватным предложением.
Яблоко от яблони…
Сэмюэл Зелл родился в 1941 году в Чикаго, в семье польских евреев, эмигрировавших в США еще до начала второй мировой войны. Его отец Бернард Зилонка (Зеллом он стал уже в Америке) зарабатывал на жизнь оптовой продажей ювелирных украшений, а на досуге «баловался» инвестициями в недвижимость.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
