«Многоэтажные гетто — тренд прошлого»

Город — это живой организм, его невозможно запроектировать и построить на десятилетия вперед, он чутко реагирует на любые изменения. В постиндустриальном обществе, в котором мы живем, предприятия и заводы уже не играют былой роли, третье кольцо Москвы перестало быть промышленным поясом столицы. Огромные пространства бывших промзон начинают осваиваться, как это уже произошло в Европе и США. После того как на территории бывших заводов пришли люди творческих профессий — художники, дизайнеры, — капитализация этих пространств выросла, и они стали интересны среднему классу. В Москве наблюдаются такие же процессы.
Параллельно во всем мире идет отказ от строительства многоэтажных гетто, это уже тренд прошлого. Во многих странах такие районы просто уничтожают.

К задаче реновации больших городов я отношусь положительно. В нашей стране уже был опыт хрущевско-брежневской реновации, точнее восстановления полуразрушенной страны после войны. Строительство было жестко привязано к развитию промышленного потенциала страны, крупнопанельные здания возводили с учетом современных модернистских идей в области градостроительства и архитектуры. Парадигма города-сада Корбюзье, основанная на балансе территории, соотношении зеленых рекреационных зон и селитебной зоны, тщательного учета инсоляции, идеально соответствовала правилам застройки в нашем климатическом поясе. По этому принципу построены прекрасные микрорайоны, например в Новых Черемушках.
Здания располагались на расстоянии в две с половиной высоты друг от друга и пропускали солнце в квартиры, что для нашего климата очень важно.
Но крупнопанельное жилье в стране строилось на расчетный срок с капремонтом всего на 50 лет, и эти сроки с шестидесятых годов прошлого столетия уже исчерпаны, инженерные коммуникации изношены, да и экономическая и градостроительная парадигма «города-сада» морально устарела — нет больше социалистического понятия жилого микрорайона с общественной, неразмежеванной собственностью на землю.
Сегодня задачи у градостроителей другие, да и миром правят финансовые интересы. Москва не исключение.

Нам предложено простое механически-арифметическое ежегодное увеличение количества жилья, без понимания для кого это все делается. Кто будет жить в этом постоянно растущем жилом фонде — москвичи или приезжие гастарбайтеры? Где эти люди будут работать? Это будет как Китайский квартал в Нью-Йорке или интегрированные в город районы? Для кого у нас вообще Москва: коренных москвичей все меньше и меньше, а мигрантов, в том числе и маятниковых, все больше.

Нельзя решать проблему реновации городов, опираясь только на строительную выгоду. В исторических городах старые микрорайоны могут трансформироваться в современные пространства без уплотнительной застройки, как в том же Берлине, где заменили 60 % пятиэтажек.
Столичные чиновники не допускают реальной обратной связи с жителями, боятся по-настоящему общественных слушаний.
Но нынешняя пандемия уже внесла свои коррективы — реновация в прежнем виде невозможна.

Люди и до этого не очень хотели жить выше 10-го этажа (недавнее исследование Сбербанка), а после самоизоляции тем более не захотят переселяться в высотки: во время пандемии люди осознали, что жить в районах с повышенной плотностью стало небезопасно из санэпидемиологических соображений. Прибавьте к этому общее падение благосостояния общества, растущую безработицу. Пока власти делают вид, что ничего не произошло, что после пандемии все через пару месяцев восстановится, и продолжают массово строить высотные дома. Но квартиры в них не станут покупать, а если учесть высокую себестоимость строительства, то город, если не пересмотрит планы, окажется в убытке.

Необходимо переосмыслить все документы реновации, об этом уже говорят сами девелоперы. Осваивать новый формат поселения с высокоплотной среднеэтажной застройкой и с отдельными высотными доминантами, где дома повышенной этажности отводятся под апартаменты, как государственное и коммерческое арендное жилье (которого в Москве нет), а средняя и низкая этажность — в собственность. Тогда уже не будет ошибочных и случайных расселений пожилых людей за пределы среды их привычного проживания. 

В ХХI веке мы можем улучшать структуру города без революционных преобразований, если заниматься формированием общественных пространств будут архитекторы, которых сейчас свели на уровень «украшателей фасадов».
В мировом опыте есть грамотные решения реконструкции пятиэтажек. Во Франции и Германии даже не побоялись в исторических центрах городов рядом с высотками строить таунхаусы, понимая, что предложение на рынке должно быть разнообразным.

Я не возьмусь судить о коррупции. Но средняя себестоимость коммерческого жилья в столице (данные из Интернета) — 76,9 тысяч рублей квадратный метр. И если в рамках реновации квадратный метр действительно обходится в 130 тысяч рублей квадратный метр, можно только предположить заложенное нецелевое расходование средств или скрытые концессионные интересы.
Чтобы избавиться от подобных обвинений, стоило бы провести финансовый аудит, причем с доступом независимых экспертов.
Профессиональному сообществу необходимо дать возможность участвовать в согласованиях на всех этапах, начиная от подготовки строительной документации. Согласования нельзя проводить кулуарно, документы должны быть во всенародном доступе, а не иметь характер гостайны. Иначе проект века может превратиться в фикцию.

Такое положение дел — результат поспешной приватизации жилья, начавшейся еще при Юрии Лужкове. В тех районах, которые были построены по корбюзьеанской схеме города-сада, как Новые Черемушки, было очень много территорий общего пользования и красные линии (которые обозначают границы территорий общего пользования) и границы застройки могли не совпадать с границами района. В начале 90-х годов, когда шла приватизация, эти земли общего пользования предложили выкупить собственникам жилься (тогда активно создавались ТСЖ), но москвичи, чтобы не платить лишние налоги — денег-то у большинства не было, — приватизировали участки просто по периметру дома. И все общественные пространства — зеленые зоны, дороги и коммуникации — оказались ничьи и отошли городу.
Огромное количество земли и 15–20 % резерва коммуникаций позволяли московским властям проводить точечную застройку. Кроме муниципальных были еще федеральные земли — территории около воды и промзоны, которые также начали активно застраивать.
Когда пришел новый мэр Собянин, то возникла идея Новой Москвы, соединения интересов государства и частного капитала стройкомплекса Москвы. Это, по мнению нового правительства столицы, позволило бы одновременно и решить проблемы нового строительства и дать возможность заработать ведущим девелоперам Москвы.
Решение было принято неожиданно, без обсуждения с архитектурным сообществом, впопыхах, без проработки тенденций градостроительства столицы, без учета развития Москвы как агломерации с Московской областью.

Это, безусловно, ошибочное решение... Ведь чем дальше от города, тем дороже строительство, так как нет дорог и коммуникаций, да и люди такое жилье реже покупают: не хотят быть «замкадышами». Поэтому власти вновь обратили внимание на старые районы и рыхлый центр Москвы и стали проводить в рамках реновации ту же точечную застройку, только теперь уже со сносом старого жилья.
Но жизнь в виде пандемии внесла свои коррективы, уверен, что скоро изменят устаревший формат реновации и правильный формат пригорода.