Москомпрострация

"Московские чиновники, конечно, постарались. Но, честно говоря, я не думаю, что такой бардак можно спланировать", - заметил глава крупного риэлтерского агентства, оценивая деятельность Московского комитета регистрации. Похоже, он прав. Неразбериха, воцарившаяся на рынке недвижимости после введения нового порядка регистрации сделок с квартирами, помешала и самому московскому правительству.

На Зеленом проспекте, 20, введен круглосуточный режим приема посетителей. Адрес этот знают все, кто покупал или продавал квартиру. Здесь с самого возникновения рынка жилья оформляли его приватизацию и регистрировали сделки с жильем. Теперь Зеленый проспект, 20, функционирует так же, как пожарные, милиция и скорая. Причиной аврала, объявленного Московским комитетом по регистрации сделок, стали гигантские очереди, появившиеся из-за почти полной остановки регистрации сделок.

C 2000 года вступил в полную силу федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Занимаются этим органы юстиции, созданные в каждом субъекте Федерации. В столице это Москомрегистрация. А "в полную силу" означает, что раньше это ведомство занималось всей недвижимостью, кроме жилья, которое оставалось в ведении Комитета муниципального жилья. Регистрация на квартирном рынке - дело весьма выгодное. Деньги небольшие, зато народу - тьма.

Воздух как недвижимость

Появление Москомрегистрации стало для рынка недвижимости настоящим бедствием. Применив закон о регистрации на практике, это ведомство фактически остановило работу большинства риэлтерских и строительных компаний. Дело в том, что согласно закону квартира считается регистрационными органами объектом недвижимости. Эта внешне логичная юридическая корректировка привела, однако, к печальным последствиям. По российскому законодательству у полноценного объекта недвижимости должны быть поэтажные планы. Традиционные же документы БТИ с планами отдельно взятой квартиры регистраторов не устраивают. Как сообщили сотрудники Москомрегистрации, если в доме 17 этажей, чертить все, конечно, не надо, но план одного нужен обязательно: как же без него - надо ведь точно установить границы собственности. В итоге, для того чтобы провести сделку с одной квартирой, необходимо искать чертежника, который нарисовал бы весь этаж.

Но это далеко не единственная проблема, проистекающая из введения новых регистрационных процедур. Согласно закону регистрация проводится на основании письменного заявления владельца недвижимости. Владельцами в данном случае считаются все, кто имеет отношение к квартире. То есть семья из четырех человек должна представить для регистрации сделки четыре заявления, после чего ей будут оформлены четыре свидетельства о собственности. Соответственно четыре раза взимается регистрационный сбор.

Кроме того, регистраторы оказались "редкостными аптекарями" в том, что касается нюансов оформления документов на квартиру. Выяснилось, что в ходе приватизации (то есть в 1992 - 1995 годах) была допущена масса нарушений в датах оформления документов и указании площади квартир. Написали, например, что площадь 41 кв. м, а она на поверку выходит лишь 40,86 кв. м. Непростительное округление, которое непременно надо исправить.

Спокойствие, мы падаем

В итоге всех этих новаций количество бумаг, необходимых для оформления сделок с квартирами, возросло в несколько раз. А само оформление, занимавшее раньше один день, растянулось на недели. Но самые неприятные времена наступили для агентов, проводящих многоходовые сделки - так называемые цепочки. Ворох заявлений, свидетельств, уточненных бумаг БТИ, уточненных документов о приватизации и купле-продаже, поэтажных планов за один день осилить просто невозможно.

Серьезные трудности начались и у застройщиков, поскольку сделки на первичном рынке проходят как договоры долевого инвестирования, когда объекта собственности, собственно, не существует и говорить о регистрации сделки, в которой он участвует, просто недопустимо. Естественно, что наибольшие проблемы возникли у самого крупного участника первичного рынка - департамента внебюджетной политики развития Москвы. В последнем, правда, недавно сообщили, что проблемы уже решены, но комментировать, каким именно образом, чиновники отказались.

Итогом недолгой, но плодотворной работы Москомрегистрации стала знакомая дорожная ситуация - пробка возникает довольно быстро, но очень медленно рассасывается. Желая сбить ажиотаж, Москомрегистрация перешла на круглосуточный режим работы. Никакого реального эффекта эта мера не принесла, поскольку объемы документооборота остались прежними. Фактически это сродни объявлению в самолете: у нас отказал уже третий двигатель, но вы, пожалуйста, сохраняйте спокойствие.

Самое интересное, что Москомрегистрация уже не в первый раз организует пробку на рынке. Это ведомство умеет создавать ажиотаж из ничего.

У истоков бумагопруденции

В разгар кризиса, осенью 1998 года, у дверей банков выстраивались грандиозные очереди жаждущих получить свои деньги. Тогда же в Москве выстроилась и еще одна очередь. Правда, в ней стояли люди, желающие деньги отдать. Образовалась она в современном здании на Большой Тульской улице, где, как известно, располагается столичная налоговая служба. Но стремились посетители отнюдь не к налоговикам, а к их соседям по зданию - той самой Москомрегистрации.

В очередь выстроился цвет московского бизнеса. Предприниматели хотели зарегистрировать договоры аренды зданий и помещений. После долгих часов ожидания посетители здания на Тульской перечисляли регистраторам небольшую сумму, а затем, отстояв живую очередь, сдавали документы. Причиной их мучений тоже стал новый закон. Точнее, не сам закон, а его московская трактовка.

Изначально функции регистраторов были распределены среди отраслевых ведомств: Московский земельный комитет регулировал земельные отношения, Комитет муниципального жилья занимался регистрацией сделок на квартирном рынке и т.д. Но в 1998 году был принят Закон о государственной регистрации прав на недвижимость (да-да, тот самый, из-за которого и начались страдания московских риэлтеров). Согласно этому документу в каждом субъекте Федерации предусматривалось создание органа юстиции, которому отраслевые структуры передавали регистрационные функции. Соответствующий орган появился и в Москве. Так родилась Москомрегистрация.

Казалось бы, ничего не произошло. Ну, переехали чиновники из одного здания в другое, перевезли с собой кучу бумажек - кому все это интересно? Но на деле все оказалось иначе. Дело в том, что практически все столичные ведомства и комитеты, имеющие отношение к недвижимости, выполняют одну главную задачу - приносить деньги в бюджет. Чтобы у чиновников это получалось, создается соответствующая нормативная база. В случае с регистрацией был придуман замечательный правовой трюк.

Гражданский кодекс РФ (ст. 651, п. 2) определяет, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. (Существенно, что договор считается заключенным именно с момента государственной регистрации, но об этом потом.) Иначе говоря, арендуя не здание, а помещение или перезаключая договор, скажем, каждые полгода (как все и поступали), беспокоиться о регистрации не нужно.

По федеральному "Закону о государственной регистрации..." (ст. 26, п. 1) таковой подлежит уже само право аренды недвижимого имущества. При этом сроков аренды и характера недвижимости (здание или его часть) закон не уточняет. То есть регистрировать надо не договор, а право, которое из него возникает, причем независимо от срока аренды.

Базируясь на этих двух документах, Москва разработала свою методику. Чтобы заставить всех бизнесменов зарегистрировать свои помещения, столичные власти нашли метод простимулировать их активность.

Как уже было сказано, Гражданский кодекс считает договор заключенным с момента государственной регистрации. Без нее договор нелегитимен - его как бы и нет. А это значит, что у организации нет оснований платить за аренду помещений. В новой ситуации налоговые органы при проведении проверок перестали относить арендные платежи на себестоимость продукции. Выходит, коммерсант оплачивал помещение, а ему объясняют, что он все это время воровал деньги. Бизнесмены быстро сообразили, что это мероприятие пахнет новыми поборами и штрафами. Как выразилась заместитель председателя Москомрегистрации Валентина Олехнович, "налоговая служба погнала к нам заявителей неуправляемой лавиной, создав для нас определенные проблемы".

В цифрах же эти проблемы выглядят так. До налоговых угроз в комитет поступало около 200 комплектов документов в месяц. С изменением ситуации количество комплектов увеличилось до 2000. Регистраторы просто стали тонуть в бумагах. Чтобы хоть как-то уменьшить очереди, были даже открыты две дополнительные приемные. Это вам ничего не напоминает?

Арендаторы, конечно, попытались найти выход из сложившейся ситуации. Но не вышло. В конце прошлого года московский мэр издал для особо непонятливых специальный документ (РМ № 1504 27.12.99). Его стиль и логика достойны отдельного цитирования:

"...обязательной государственной регистрации подлежат:

• право аренды зданий и сооружений, возникающее из договоров аренды, заключаемых на срок не менее года;
• договоры аренды зданий и сооружений, заключаемые на срок не менее года;
• иные договоры аренды недвижимого имущества, независимо от срока, на который они заключаются".

После этого почвы для разночтений не осталось. Регистрации подлежат все.

Снова мы в бой пойдем...

В отличие от истории двухлетней давности нынешние новации Москомрегистрации и московского правительства не остались незамеченными. Скандал, разразившийся после начала (а точнее, конца) регистрации сделок с квартирами, был слишком сильным, чтобы оказалось возможным попросту проигнорировать мнение агентств и рядовых граждан. По информации "Ко", в ближайшее время московское правительство обнародует планы изменения схем и методик регистрации сделок. Задача, над которой сегодня денно и нощно работают десятки московских чиновников, по слухам, сформулирована лично московским мэром: за неделю найти простой и быстрый способ регистрировать операции на рынке недвижимости, но при этом сохранить нынешний степень контроля за сделками. Как Москомрегистрация собирается это сделать, рядовые москвичи узнают очень скоро.

Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним создан в 1998 году в соответствии с законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 года", утвержденной распоряжением мэра Москвы от 08.04.1998 года № 341-РМ "О создании Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основные направления работы комитета:

• государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных прав, подлежащих государственной регистрации, в том числе прав граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, РФ, субъектов РФ и муниципальных образований;
• создание в Москве и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города, а также организация его бессрочного хранения.