Московская развязка
Холдинг AfricaIsrael, контрольный пакет которого принадлежит израильскому миллионеру, выходцу из СССР Льву Леваеву, активно развивает свой бизнес в России. Основную ставку он сделал на московский строительный рынок. Компания «Стройинком-К», входящая в холдинг, уже несколько лет возводит в столице офисные комплексы и элитные дома. Теперь она приступает к реализации грандиозного проекта стоимостью $200 млн – реконструкции площади Тверской заставы перед Белорусским вокзалом.
Строительный рынок Москвы, несмотря на огромный объем и постоянный рост, всегда оставался крайне стабильным по составу игроков. Из года в год подряды и участки доставались ограниченному числу компаний, известных своей близостью к мэрии. Однако сравнительно недавно в закрытом привилегированном клубе застройщиков появились новые лица. Престижные и дорогостоящие тендеры на строительство высоток Нового кольца Москвы стали выигрывать малоизвестные компании. Например, самый высокий небоскреб в «Москва-Сити» будет строить «новичок» «Строймонтаж» с питерскими корнями. Впрочем, федеральные рекомендации не единственный способ пробиться в круг избранных.
Летний банковский кризис обнаружил дефицит девелоперов, готовых участвовать в проектах, требующих значительных первоначальных вложений. Сейчас московским властям нужны прежде всего влиятельные игроки с иностранным капиталом, в чистоте репутации которых будет сложно усомниться как федеральной, так и будущей городской власти.
Компания «Стройинком-К», дочернее подразделение холдинга AfricaIsrael, как нельзя лучше подошло на эту роль. Бизнес израильского диамантера Льва Леваева (основного владельца AfricaIsrael) в сфере недвижимости быстро набирает обороты. За последний год цена акций холдинга выросла более чем на 60%, в значительной степени благодаря девелоперским проектам, реализуемым AfricaIsrael в России, странах Восточной Европы и в США. А на днях BankofNewYork подписал с израильской компанией соглашение о выпуске ее ADR на Нью-Йоркской фондовой бирже. Возможно, что часть привлеченных таким образом средств будет вложена через «Стройинком-К» в московские проекты.
Силы быстрого развертывания
Прошедшим летом столичные чиновники форсировали реализацию очередного грандиозного проекта – реконструкции площади Тверской заставы перед Белорусским вокзалом. К 2008 году там планируется построить торговый комплекс и многоуровневую подземную стоянку.
Инвестором проекта была выбрана компания «Стройинком-К», которая сразу заявила о готовности вложить в проект до $200 млн. Несмотря на отсутствие опыта работы с подобными проектами, участники рынка не удивились выбору столичного правительства. «У «Стройинком-К» один из самых серьезных и надежных финансовых источников на строительно-инвестиционном рынке Москвы, который позволяет компании участвовать в проектах, требующих огромных капиталовложений», – говорит Алексей Сидоров, генеральный директор компании «Калинка-Риэлти». «Стройинком-К» – дочерняя компания многопрофильного холдинга Africa Israel Investments Ltd. (AII), основным владельцем которого является Лев Леваев. Ему также принадлежит компания Leviev Group, годовой оборот которой оценивается в $3 млрд (из них более $1 млрд приходится на алмазный бизнес).
Деятельность холдинга AII демонстрирует крайнюю заинтересованность диамантера в энергетике, туризме, телекоммуникационных услугах и особенно в недвижимости. Например, в Израиле и Европе AII охватывает практически все сегменты рынка.
На сегодняшний день капитализация холдинга составляет $5,2 млрд, он занимает 11-е место на фондовом рынке Тель-Авива. Одной из причин решения компании выпустить ADR на Нью-Йоркской фондовой бирже эксперты называют обширные инвестиции AII в зарубежную недвижимость. В частности, компания уже инвестировала более $3 млрд в недвижимость Северной Америки и продолжает девелоперские проекты в Нью-Йорке, Торонто, Майами и Лас-Вегасе. В России интересы холдинга кроме инвестиционно-девелоперской компании «Стройинком-К» представляют два ограночных предприятия «Руиз Даймондс» в Москве и «Кама-Кристалл» в Перми.
Несмотря на активное участие в девелоперских проектах в США и Европе, AfricaIsrael вышла на российский строительный рынок сравнительно недавно. Однако всего за четыре года существования российские девелоперы AII последовательно заявили о себе практически во всех сегментах рынка. «Стройинком-К» реализует инвестиционные проекты по строительству элитного жилья, отелей, торговых и офисных центров. «Мы осуществляем на практике принцип игры в «Монополию»: начинаем с одного объекта и приходим к квартальной застройке», – говорит коммерческий директор «Стройинком-К» Аркадий Жолобов. С 2001 года компания построила более 400 000 кв. м жилых и коммерческих площадей в Москве. По словам Жолобова, сумма освоенных инвестиций составляет около $150 млн.
Аперитив из таунхаусов
В 2000 году иностранные компании были единственной категорией потенциальных инвесторов, не проявляющих должного интереса к строительству элитного жилья в Москве. AII стала пионером в сегменте строительства «элитки».
Первым проектом подразделения AII в российской столице стало строительство элитного жилого комплекса «Палаты Муравьевых» на Остоженке. Возведение таунхаусов в центре Москвы поначалу вызывало споры. Такая застройка, как рассуждали тогда некоторые специалисты, проигрывает обычным элитным домам ограниченной этажности, поскольку теряется одно из важных достоинств квартир – вид из окон на старую Москву. Другой минус – высокая плотность застройки (на 50 сотках размещаются 17 сблокированных коттеджей). Впрочем, застройщики по мере возможности все-таки постарались смягчить эффект «окно в окно», и со стороны дворовой части коттеджи имеют остекленные зимние сады.
Таунхасы достроили в ноябре 2002 года. Однако в отличие от других элитных комплексов, которые, как правило, раскупаются еще до начала строительства, на момент завершения «Палат Муравьевых» была реализована лишь половина таунхаусов. По словам участников рынка, продажи домов продолжались до 2003 года, и пример строительства таунхаусов в центре Москвы пока никто из застройщиков повторять не стал.
Тогда холдинг AII изменил тактику. Деятельность компании «Стройинком-К» переместилась на Патриаршие пруды, где элитная застройка в отличие Остоженки еще только начиналась. На Патриарших руководство «Стройинком-К» решило не экспериментировать – компания начала возводить «традиционные» элитные особняки. Особенностью проекта стала комплексная застройка целого квартала. Впоследствии за «Стройинком-К» на Патриаршие пришли и другие компании этого сектора.
Сейчас площадь домов комплекса «Квартал на Патриарших» составляет уже около 30 000 кв. м. По словам генерального директора «Стройинком-К» Александра Халдея, инвестиционная стоимость проекта на Патриарших достигает $60 млн. Среди других известных элитных проектов компании – клубные особняки: «Дом со львами» на Малой Молчановке и особняк в Трубниковском переулке.
Московские друзья
Эксперты столичного рынка недвижимости до сих пор недоумевают, почему AII начала деятельность в России с элитной, а не с коммерческой недвижимости. Формат коммерческой недвижимости больше подходил компании «Стройинком-К», которая до сих пор работает на собственных прямых инвестициях. Офисный девелопмент в отличие от жилого, где строительство может вестись и на привлеченные средства покупателей, как раз требует наличия финансирования в полном объеме еще на начальной стадии. Однако к офисной недвижимости «Стройинком-К» пришел гораздо позже. Чтобы освоить этот сегмент рынка, группе Леваева понадобились «особые» площадки и партнеры с громкими именами. Такие, как, например Шалва Чигиринский.
До известия о реконструкции площади Тверской заставы считалось, что самым большим девелоперским проектом «Стройинком-К» в Москве будет участие в строительстве офисно-жилого комплекса «Четыре ветра» (на улице Большая Грузинская напротив отеля «Шератон-Палас»). «Стройинком-К» стал соинвестором одного из самых влиятельных и крупных столичных девелоперов – компании ST Group Шалвы Чигиринского. Застройщиком выступила компания WestecFourWinds. По проекту общая площадь комплекса составила 72 000 кв. м, а его инвестиционная стоимость превысила $100 млн.
По мнению участников рынка, партнерство «Стройинком-К» cST Group не было случайным. Результатом сотрудничества с Чигиринским вполне могло стать участие подразделения AII, например, в реконструкции гостиницы «Москва» или застройке Нагатинской поймы. Однако вскоре Чигринского начали преследовать неудачи. Сначала главе ST Group пришлось продать «Сибнефти» свой нефтяной бизнес. Затем московское правительство резко снизило объемы финансирования проекта «Москва-Сити», в котором Шалва Чигиринский также играл не последнюю роль. Наконец, право на реконструкцию гостиницы «Москва», на которое претендовали структуры ST Group, получилаамериканская компания Decorum Corp.
Своим вторым амбициозным начинанием в сфере коммерческой недвижимости «Стройинком-К» решил заняться самостоятельно. Строительство многофункционального комплекса на Озерковской набережной обойдется компании в $150 млн и станет первым административно-жилым комплексом такого масштаба в Замоскворечье. В настоящее время закончено возведение двух офисных зданий класса А. В течение двух ближайших лет на Озерковской набережной появятся 3 – 4-звездочная гостиница, элитный жилой дом и офисный центр. По словам Аркадия Жолобова, вполне вероятно, что для управления отелем будет привлечен один из мировых гостиничных операторов. Весь комплекс на Озерковской «Стройинком-К» планирует сдать в эксплуатацию к 2008 году.
Расчистка «белорусских» конюшен
Интересы AfricaIsrael в секторе столичной недвижимости не ограничились строительством элитного квартала и крупного офисного центра. Третьим этапом восхождения компании на бизнес-олимп строительного рынка Москвы стало участие в одном из самых масштабных и неоднозначных проектов города.
До появления AII проект строительства транспортной развязки и подземного комплекса на площади Тверской Заставы почти десять лет пылился в столе. Дело сдвинулось с места только в 2003 году, когда градостроительный совет при мэре Москвы одобрил концепцию реконструкции площади Тверской заставы, представленную ООО «Автостоянка «Тверская застава». За год до этого компания «Автостоянка «Тверская застава» вошла в структуру «Стройинком-К», двумя годами позже ставшего заказчиком проекта строительства.
ООО «Автостоянка «Тверская застава» выкупило право на заключение договора аренды земли для организации автостоянки на площади Тверской заставы еще в 2000 году. Кто стоял за загадочным ООО, точно неизвестно. По информации участников рынка, в разное время на участие в проекте претендовали «Ингеоком» Михаила Рудяка и «Автолайн» Олега Музыри. Одно время в проекте фигурировала компания по строительству наземных и подземных парковок ООО «Автолайн «Тверская застава». По слухам, «Ингеоком» и «Автолайн» отказались от участия в строительстве из-за дороговизны проекта, на котором висело чересчур много обременений.
Кроме строительства транспортной развязки в ходе работ на Белорусской площади девелопер должен будет продлить в сторону центра Тверской путепровод и построить под ним второй тоннель со стороны 2-й Брестской улицы. «Это нетипичная ситуация. Большинство текущих проектов в коммерческой недвижимости не имеют таких серьезных обременений», – считает директор департамента торговой недвижимости компании Colliers Internaional Максим Гасиев. По условиям проекта после окончания реконструкции все коммерческие объекты (подземный торговый комплекс площадью 100 000 кв. м) перейдут в собственность инвестора. Город не получит торговых площадей, ведь такое обременение, как строительство транспортной развязки, является достаточно серьезным. На баланс столичным властям будет передана только транспортная инфраструктура (парковка на 1400 мест).
Предполагается, что реконструкция площади Тверской заставы окупится за восемь лет, после чего начнет приносить прибыль. Эксперты считают, что коммерческая окупаемость проекта будет зависеть от источников финансирования. «Если это будут собственные средства инвестора, то заявленный восьмилетний срок достаточно велик для коммерческой недвижимости даже в таком хорошем месте, как площадь Белорусского вокзала», – говорит Гасиев.
Во-первых, бизнес-центр класса А «Четыре ветра», который «Стройинком-К» возводит совместно с ST Group и WestecFourWinds, находится на 1-й Тверской улице в двухстах метрах от развязки Белорусского вокзала. Вполне возможно, что новая транспортная развязка на площади Тверской заставы сделает подъезд к нему более удобным, а сам бизнес-центр – выгодным объектом капиталовложений. Кроме того, «Стройинком-К» получит от городских властей в качестве компенсации затрат на проектирование право на застройку трех привлекательных участков в районе улицы Тверская-Ямская. С таким объемом коммерческих площадей и в таком месте проект вполне может стать очень прибыльным, особенно если все потенциальные торговые и офисные площади будут интегрированы в развязку.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
