Московская Золушка

Исторический район Хамовники долгое время довольствовался «третьими» ролями. Несмотря на выгодное местоположение и богатую историю, элитное жилье в Хамовниках стоит дешевле, чем на соседних Остоженке, Пречистенке и Плющихе. Девелоперы не спешат застраивать дорогими домами бывший ткацкий поселок.

На сегодняшний день Остоженка – единственный в Москве постсоветский район элитных новостроек. «Золотая миля», как еще называют Остоженку, продолжает бить все рекорды по ценам и по количеству строящихся там объектов. По данным компании Knight Frank, стоимость квадратного метра элитной недвижимости на Остоженке колеблется от $6000 до $16 000. Однако участков под строительство становится все меньше. По мнению риэлтеров, через 2 – 3 года всякое строительство на Остоженке прекратится, и в переулки вновь вернутся покой и тишина. Перед девелоперами и покупателями встал вопрос о достойной альтернативе. В поле их зрения попали прежде всего центральные исторические районы: Хамовники, Арбат, Пречистенка, Якиманка, Плющиха и Китай-город.

Патриаршие пруды и Арбат уже вошли в тройку ценовых лидеров. Элитное жилье в этих районах немногим дешевле, чем на «Золотой миле»,  $5000 – $10 000 за кв. м. Далее следуют районы Плющихи и Замоскворечья с ценами от $4000  до $9000 за кв. м. Плющиха стала первым элитным районом, расположенным за пределами Садового кольца. В ближайшие годы аналитики прочат массовую элитную застройку Замоскворечью и Якиманке от Болотного острова до Третьяковской галереи.

Ближайшие соседи лидеров продаж, Хамовники, ограниченные Зубовским бульваром, Большой Пироговской улицей, Хамовническим валом и Фрунзенской набережной, неожиданно оказались аутсайдером. Элитные дома по цене свыше $5 тыс. за кв. м в Хамовниках  продаются не слишком активно.

Ткачи и казармы

Название Хамовников произошло от слова «хам», что означает «лен». Именно в этом районе Москвы в двадцатые годы XVII века начали селиться хамовники –  так называли ткачей льняного полотна. Ткацкой слободе дали имя Тверская Константиновская Хамовная слобода, или Хамовники Тверские под Девичьим монастырем. В 1709 году в Хамовниках появилась первая казенная полотняная фабрика, а в 1718 году за Хамовной слободой было построено отделение Московской полотняной мануфактуры, перешедшее в единоличное владение обрусевшего англичанина Джона Томаса – И.П.Тамеса. Напротив фабрики находилась его усадьба. Хамовническая слобода, или Хамовные дворы,  стали самой большой текстильной мануфактурой в Москве.

Новодевичий монастырь, расположенный  в Хамовниках, пользовался особым расположением московских государей. Дорога в него из Кремля проходила через ткацкий поселок и со временем превратилась в полноценную улицу.

В начале XIX века на месте фабрики Тамеса были построены Хамовнические казармы и Шефский дом. Казарменный комплекс занимал большой участок по обеим сторонам нынешнего Комсомольского проспекта. Напротив, через обширный плац, была поставлена Гауптвахта (Комсомольский пр-т, 19). В комплекс вошел приобретенный под квартиры офицеров дом Тамеса, получивший название Шефский дом (Комсомольский просп., 13). В 1830-х – 40-х годах казармы были надстроены и частично переделаны (во второй половине XIX в. дополнены домовыми церквами), а восточное каре конюшен и служб перестроено для Хамовнической полицейской части (Комсомольский пр-т, 16).

Тогда же купец Влас Ярославцев строит Хамовнический пивоваренный завод, который в 1909-1910 годах получил статус поставщика Его Императорского Величества – с правом изображения императорского герба. В эти годы директором Хамовнического пивоваренного завода был отец Ильи Эренбурга. Сейчас старейшее в России и Москве пивоваренное предприятие – это ГУП «Экспериментальный завод напитков в Хамовниках».

Остальную часть обширного Девичьего поля по Большой Царицынской улице в 1885 году Московская городская Дума отвела для устройства университетских клиник. Так в  Хамовниках были построены десятки клиник, институтов, больниц. Дальше от центра в сторону Хамовнического вала по-прежнему находились усадебные сады и огороды, крупной застройки в районе не было до конца XIX века.

В 1920-е годы на Усачевке (теперь улица Усачева) построили рабочие кварталы. План реконструкции Москвы 1935 года предусмотрел прокладку через Хамовники и Лужники большой магистрали. Через 20  лет по этой линии был застроен Комсомольский проспект, полностью преобразовавший основу планировки района. Примерно в это же время  многоэтажными домами была застроена Фрунзенская набережная Москвы-реки.

В советское время большая часть района продолжала оставаться рабочей. В отличие от Пречистенки и Остоженки в Хамовниках почти не было  ни иностранных посольств, ни дорогих новостроек. По словам Екатерины Тэйн, директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, недвижимость в Хамовниках традиционно была ниже по статусу и цене, чем на близлежащей Плющихе и Пречистенке. Исключение составлял разве что район Фрунзенской набережной.

Генеральские земли

Фрунзенская набережная – один их первых районов в столице, который получил в советские годы репутацию престижного. Квартиры здесь получали работники государственного аппарата, сотрудники КГБ и высший командный состав Вооруженных сил. Кроме того, небольшой процент квартир отходил интеллигенции – выдающимся деятелям науки и искусства. В результате на Фрунзенской набережной сформировалась единая  социальная среда, что обусловило рост цен в этом районе после распада Советского Союза. Фактор «солидных соседей» повлиял на появление в Хамовниках первых элитных новостроек.

Отголосок тех времен чувствуется до сих пор. Значительная часть земель района еще с советских времен принадлежит федеральным властям. Так, например, две трети квартир дома по адресу Несвижский пер., 12 в 2001 – 2002 годах «отошли»  Управлению делами президента. В 2006-м планируется строительство двух элитных домов в Земледельческом переулке для Министерства обороны РФ и ГУВД Москвы.

Кроме респектабельного «генеральского» ореола появление дорогой недвижимости  в Хамовниках связывают с расширением элитной зоны за пределы Садового кольца. «Некоторое время назад все дружно съехались в одно место – в Центр, а теперь начинают потихоньку разъезжаться по районам, в которых не столько престижно, сколько хотелось бы жить. Кроме того, у многих застройщиков появились интересные проекты за пределами Садового», – говорит Екатерина Тэйн. В 2004 году 8 из 29 построенных элитных домов находились за пределами центра. Все они относятся к классу «В».

Редкие адреса, редкие цены

Несколько лет назад многие риэлтеры обещали, что район Фрунзенской набережной станет преемником Остоженки и получит статус «Серебряной мили». Однако в отличие от, например, Плющихи с одиннадцатью строительными площадками, девелоперы так и не сумели масштабно обосноваться в Хамовниках.

Начиная с 1999 года в районе исторических Хамовников было построено  всего 8 элитных домов  класса «В» (Зубовский пр-д, 1, Ксеньинский пер., 3, Комсомольский просп., 30,  Несвижский пер., 12, Оболенский пер., 9, Усачева, 3, 1-я Фрунзенская, 6, 2-я Фрунзенская, 12). Сейчас на первичном рынке представлены 4 объекта (2-я очередь комплекса «Камелот» на Комсомольском проспекте; Оболенский, 9, стр. 1,2; Б.Пироговская, 6 – 2; 3-я Фрунзенская, 19).

Первый элитный дом появился в Хамовниках в 1998 году по адресу ул. Ефремова, 14. «Дом на Ефремова», спроектированный итальянской компанией Interstudio и расположенный рядом с Комсомольским проспектом, стал событием на рынке недвижимости Москвы. В восьмиэтажном здании  ни одна из 44 квартир не повторяла другую. На тот момент дом был очень дорогим, цена квадратного метра колебалась от $2800 до $3500.

Сейчас цены на квартиры в Хамовниках  составляют $4000 – 7000 за кв. м, хотя есть исключения в виде пентхаусов и дома в парковой зоне. Цена на такие объекты доходит до $10 000 за кв. м, но эти предложения единичны. По данным компании Paul`s Yard, цены на первичном рынке колеблются от $3800 до $8000 за кв. м, на вторичном –  от  $2000 до $10 000 за кв. м. Однако несмотря на относительно невысокие цены и манящую близость к центру, дома по цене свыше $5000 – 5500 за кв. м, по утверждению риэлтеров, продаются в Хамовниках с трудом.

Секреты Хамовников

По словам аналитика компании Paul`s Yard  Виктора Овсянникова, район Хамовников по праву считается историческим центром, потому что он не испорчен массовым панельным строительством 1950 – 1970-х годов. В то же время здесь много домов старого фонда, ветхих строений и нерасселенных коммунальных квартир. Качественная архитектура в стиле сталинского неоампира сосредоточена только в районе Комсомольского проспекта и Фрунзенской набережной. «Несмотря на выгодное местоположение, Хамовники не являются элитным районом. Это в первую очередь связано с тем, что здесь тяжело создать адекватное уровню окружение», – считает Екатерина Тэйн.

Кроме того, инфраструктура района не соответствует стандартам возможной элитной застройки. «Например, менее развитый район Патриарших прудов богат ресторанами и дорогими магазинами, которых так недостает в Хамовниках. Здесь нет крупных торговых центров, развлекательных заведений, супермаркетов», – говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blakwood.  

Есть еще одна важная причина низкой активности застройщиков. В этом районе мало земельных участков, подходящих для элитного строительства. Ряд потенциальных площадок имеют существенные  обременения или находятся рядом с промышленным предприятиям Хамовников. «Девелоперы рано или поздно придут в Хамовники. Но возможно, они начнут с проектов коммерческой недвижимости», – говорит консультант компании «Кирсанова Риэлти» Ирина Егорова.

Екатерина Тэйн, директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank:

«Хамовники – не тот район, который может похвастаться оригинальными характеристиками. Это связано с невысокими относительно остальных районов центра Москвы ценами и дефицитом предложения новостроек. Девелоперам нет смысла реализовывать здесь необычные проекты – отсутствует конкурентная среда.

Пока Хамовники, по сравнению с другими районами Москвы, получили мало инвестиций в недвижимость. Вообще тот или иной            район имеет шансы стать респектабельным лишь тогда, когда начинается его комплексная застройка, то есть приходят сразу несколько девелоперов. Так, например, менее чем за два года «подняли» Плющиху. Только в случае массовой застройки района элитные проекты Хамовников смогут выйти на уровень класса «А».

Пока девелоперы не исчерпали ресурсы на Плющихе, Остоженке и Пречистенке, Хамовники будут вынуждены довольствоваться точечной застройкой. Хотя Хамовники располагают большим количеством строительных площадок, вероятность того, что район в скором времени перейдет в категорию элитных, невелика». 

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

«Возможности Хамовников использованы в малой степени, в отличие от Остоженки, где свободных площадок осталось единицы. Цены на элитную недвижимость Хамовников, безусловно, будут расти, как росли и раньше. Однако обрести новый образ и заслужить внимание потребителей району позволит только грамотная ценовая политика и соответствующее позиционирование новых элитных объектов.

В перспективе Хамовники ждет увеличение объемов жилья как элитного, так и бизнес-класса, возводимого точечно. Основная проблема, которая встанет перед девелоперами этого района, будет заключаться в сложностях с расселением сконцентрированных здесь многоквартирных неаварийных домов. В связи с этим вероятность комплексной застройки, как, например, в районах Чистые Пруды и Замоскворечье,  в Хамовниках очень мала».  

Источник: компании Paul`s Yard, Blackwood, «Кирсанова Риэлти»