Москва: новые точки притяжения бизнеса

Два новых деловых центра появятся в столице в рамках городской программы стимулирования создания рабочих мест. Московские власти обкатывают новый формат привлечения инвесторов к открытию коммерческих объектов вне центра города - через получение статуса инвестиционного проекта по созданию объектов административно-делового назначения. Новый статус даёт застройщикам возможность сэкономить сотни миллионов рублей на оформлении участка и направить эти деньги на строительство офисов.

Рабочие места в обмен на льготы

О планах построить бизнес-парк на 46 тыс. квадратных метров в Бутырском районе стало известно в конце сентября. Согласно задумке, он обеспечит работой более 4 тысяч человек. Застройщиком станет «СЗ "Пионер-1”», который вложит в проект около 2,3 миллиарда рублей.

По словам заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно–земельных отношений Владимира Ефимова, с 2020 года мэрия перешла на новый формат привлечения инвесторов к созданию таких объектов вне центра. Если девелоперы одновременно с жильем открывают офисы или производственные объекты за пределами ТТК и МКАД, то такие застройщики многоквартирных домов претендуют на статус инвестиционного проекта и на дополнительную поддержку от властей.

Такая схема выгодна обеим сторонам, отмечают в мэрии. Москва получает новые рабочие места и дополнительные источники пополнения бюджета, а строительные компании – бонусные льготы и коммерческие площади, от которых в дальнейшем можно получать доход.

Когда проект касается жилых домов, то девелоперу, чаще всего, требуется переоформить землю с одного вида разрешенного использования (ВРИ) на другой, пишет ТАСС. Это требует дополнительных средств, размер же платы зависит от площади участка, его местонахождения и ряда других параметров. Новая программа мэрии позволяет застройщику частично или полностью освободиться от платы за ВРИ участка, где будет возведено жилье.

По подсчетам руководителя департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александра Прохорова, «СЗ "Пионер-1”», например, сэкономит около 800 млн руб. на переоформлении земельного участка под строительство жилого комплекса во 2-м Котляковском переулке в районе Москворечье-Сабурово. Девелопер стал первой компанией в столице, которая получила статус инвестиционного проекта по созданию объектов административно-делового назначения.

Ключевое условие – все сэкономленные таким образом деньги должны быть направлены на строительство промышленного или офисного объекта. Кроме того, площадь создаваемого промышленного объекта должна быть не менее 2 тысяч квадратных метров, а площадь офисов — не менее 5 тысяч «квадратов». Заявки на присвоение особого статуса направляются через инвестиционный портал Москвы.

«С точки зрения рабочих мест, это, безусловно, очень важно, потому что огромное количество людей у нас едет на работу из Московской области. Мы все ежедневно наблюдаем эту картину в виде километровых пробок. Смещение деловых центров за третье кольцо или около него значительно разгрузит центр», — сказал в беседе с «Компанией» гендиректор офиса «Центр загородной недвижимости» в корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Сергей Ганусов.

Мыслить на перспективу

Еще один деловой центр появится в Ростокино. ООО «РДК “Пионер”» построит офисные помещения на улице Вильгельма Пика в ТПУ «Ботанический сад». Тем самым будет создано более 360 рабочих мест. Деловой центр площадью в 36,8 тыс. квадратных метров планируется возвести за три года. Девелопер также получил статус инвестиционного проекта по созданию объектов административно-делового назначения.

«Это дополнительная возможность для застройщиков создавая рабочие места, создать в этом какую-то экономику для себя, которая снижает эти разовые доходы. С одной стороны, это появление новых площадок для строительства жилья, с другой – создание новых рабочих мест. Такая идея данного постановления. И мне она кажется интересной», — сказал «Ко» председатель совета торгово-промышленной палаты РФ Константин Апрелев.

Деловой центр в Ростокино — проект, который станет особенно востребованным через несколько лет, добавляет Сергей Ганусов

«По части Ростокино – вижу достаточно интересные перспективы, учитывая качество экологической обстановки и большое число построенных ЖК. Перспектива Ростокино для меня очевидна, особенно спустя три года, когда решится проблема с падением спроса на офисную недвижимость. Вероятнее всего к 2023-му это скорректируется, и новые здания с новым дизайном будут снова интересны», — заключил эксперт.

ООО «СЗ «Пионер-1» и ООО «РДК “Пионер”» связаны с одноименной девелоперской группой компаний. ГК «Пионер», в свою очередь, была основана в 2001 году. Застройщик специализируется на градостроительных проектах многофункциональной и комплексной жилой застройки с последующим управлением и сервисным обслуживанием. Компания строит объекты в Москве и Санкт-Петербурге. По итогам 2019 года, объем выручки ГК «Пионер» составил 40 млрд руб., а размер чистой прибыли — 7,6 млрд руб.

В первый год аренды участка после его предоставления для строительства или реконструкции инвестор в соответствии с законом должен внести дополнительный повышенный платеж. Его размер с учетом разных факторов (например плотности застройки) колеблется в диапазоне от 5% до 80% кадастровой стоимости земли. Такой же платеж вносят и собственники земельных участков.

Постановление московского правительства, принятое 10 июля 2019 года, отменяет взимание дополнительного повышенного платежа, если строительство и реконструкция касаются коммерческих зданий за пределами Третьего транспортного кольца.

В то же время в случае строительства или реконструкции за пределами ТТК многоквартирных домов и апартаментов дополнительный платеж будет все равно взиматься. Согласно подсчетам столичных властей, введение этой льготы позволит снизить себестоимость строительства/реконструкции зданий коммерческого назначения за пределами Третьего транспортного кольца примерно на 8-10%. 

Бизнес за кольцом

По данным мэрии, с 2011 по 2019 год в Новой Москве, реорганизуемых промышленных зонах и на других территориях за пределами ТТК было возведено порядка 15 миллионов квадратных метров коммерческой недвижимости. В итоге около 87% новых рабочих мест в столице сейчас создается за пределами центра Москвы. В 99% районах улучшилась обеспеченность местами приложения труда.

В то же время доля рабочих мест, сконцентрированных внутри ТТК, снизилась с 43% до 35%. А доля рабочих мест, расположенных за его пределами, напротив, увеличилась с 57% до 65%.

Самыми перспективными локациями в Новой Москве отраслевые эксперты называют те, где формируется развитая сеть дорог, а также активно возводятся новые жилые комплексы. так, на сегодня самыми интересными в этом плане являются локации, близкие к МКАД и Калужскому шоссе, пишет портал Office News.

Директор по развитию бизнеса BPS International Юрий Филиппов отмечает, что многие жители Подмосковья вынуждены ехать на работу в центр столицы. Открытие деловых центров за пределами ТТК и в области может мотивировать людей выбрать место трудоустройства ближе к дому.

«Людям удобно работать рядом с домом. К примеру, опросы центра независимых маркетинговых исследований «Олимп» показали, что около 45% сотрудников делового комплекса «Кантри Парк», расположенного в Химках на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД, живут в радиусе 20-минутной транспортной доступности, и 20% из них ходит на работу пешком. При этом не все города Московской области, которые находятся в непосредственной близости ко МКАД, являются донорами качественной рабочей силы», — пояснил он.

Как подчеркивает руководитель проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar Наталья Куваев, удаленность офисов от центра (между ТТК и МКАД) компенсирует хорошая транспортная доступность. Кроме того, для работодателей, выбирающих такие локации под офисы, важна более низкая, по сравнению с ЦАО, загруженность дорог. Важную роль играет и стоимость аренды.

«Среди БЦ с хорошей локацией можно назвать Gazoil Plaza класса А на улице Наметкина (большая проезжая часть, близость к метро «Калужская», а также к торговому центру и Воронцовскому парку). Стоимость аренды здесь составляет 35-40 тысяч рублей за метр. Или офисный центр «Юникон» класса В+, расположенный в парковой зоне и пешей доступности от метро «Шоссе Энтузиастов» (стоимость одного «квадрата» здесь — от 17 тысяч рублей)», — отмечает Ольга Лукинская, консультант Департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл».

В 2013 году аналитики консалтинговой компании Knight Frank утверждали, что к 2016 году 90% новых бизнес-центров Москвы будет введено за пределами Садового кольца. В исследовании подчеркивалось, что и арендаторам дешевле снимать офисы ближе к МКАД, поскольку расценки там, как правило, вдвое ниже, чем в центральных районах.

А в 2019-м компания CBRE отмечала, что в текущем году 70% новых бизнес-центров будет построено в зоне между ТТК и МКАД. Всего по итогам 2020 года аналитики ожидают ввода 630 тысяч квадратных метров офисной недвижимости. А в 2020–2023 годах возможен ввод в эксплуатацию 1,4 миллиона «квадратров», еще порядка миллиона квадратных метров – это проекты, строительство которых не началось, а также объекты built-to-suit.

На сегодняшний день основные точки сосредоточения девелоперской активности – «Москва-Сити» и ближайшие к нему территории, район Белорусского вокзала и Ленинградский деловой район, а также территория «Сколково», которая в последние годы активно развивается. Эксперты полагают, что доля проектов А-класса останется в пределах 70%.

В минувшем году было арендовано или выкуплено свыше двух миллионов квадратных метров офисной недвижимости классов А, В+ и В, пишут «Ведомости». По прогнозу игроков рынка, в 2020 году эта цифра может повторить прошлогодний результат.

Среди крупнейших сделок на московском рынке офисной недвижимости: «Яндекс» занял в башне «Око» 20 тысяч «квадратов», а «Яндекс.Маркет» в бизнец-центре Lotte – 15,8 тысячи «квадратов». Вместе с тем Росбанк арендовал в «Око II» 15,4 тысячи квадратных метров, а ПИК в БЦ «Рассвет» – 11 тысяч квадратных метров.