Москва прощальная

04.10.201000:00

Отставка мэра Москвы Юрия Лужкова неизбежно приведет к переделу собственности в столичном регионе. «Ко» постарался представить, как изменится расстановка сил на московском рынке в ближайшее время.

После отставки Юрия Лужкова с поста мэра Москвы Следственный комитет при прокуратуре начал сразу несколько доследственных проверок по фактам возможных незаконных действий экс-градоначальника и его супруги Елены Батуриной. Поводами для проверок послужили заявления Бориса Немцова и Владимира Жириновского, касающиеся наличия возможной коррупционной составляющей в деятельности бывшего главы столичного правительства. В частности, следователей заинтересовала продажа компанией «Интеко» за 13 млрд руб. 58 га столичной земли московским властям в период кризиса. По мнению экспертов, эта ситуация может перерасти в уголовное дело по факту злоупотребления должностными полномочиями. Кроме того, уже расследуются уголовные дела, возбужденные против руководителя рекламного комитета столицы Владимира Макарова и вице-мэра Москвы Александра Рябинина. Однако главные изменения, полагают эксперты, коснутся в первую очередь не политической, а экономической сферы. «Смена руководства московской администрации приведет прежде всего к различным переменам в самых разных вопросах экономики – начиная от промышленности до недвижимости. Впрочем, все изменения будут связаны в основном со сменой приоритетов и заменой одних компаний другими, речи о полной перестройке столичной экономики не идет», – говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Равноприближенные олигархи

Круг крупных бизнесменов, тем или иным способом связанных с Юрием Лужковым, достаточно широк. Наиболее яркими его представителями участники рынка называют главу «Нафта Москва» Сулеймана Керимова и владельца АФК «Система» Владимира Евтушенкова. Так, Керимов подсобил столичным властям в ситуации вокруг гостиницы «Москва», когда через свои кипрские структуры помог заплатить долги фирмы «Декмос» Дойче банку. В результате пакет акций крупнейшей гостиничной стройки не ушел иностранному кредитору. В свою очередь Владимир Евтушенков является родственником Лужкова и владеет целым комплексом предприятий в столичном регионе, фактически контролируя рынок связи в Москве и области. Однако Евтушенков уже давно вышел на федеральный уровень. К примеру, его компания «Биннофарм» заключила договор на разработку ряда вакцин широкого профиля с «Роснано», а другие дочерние структуры активно сотрудничают с федеральными властями в плане выпуска устройств для приема ГЛОНАСС. Исходя из этих обстоятельств, отмечают эксперты, МГТС, оказывающаяся в группе риска из-за ухода Лужкова, – всего лишь часть глобальной империи Евтушенкова. К слову, представители предпринимателя уже заявили, что многоступенчатая сделка, в ходе которой АФК «Система» должна консолидировать 100% акций МГТС, не может сорваться из-за отставки Юрия Лужкова. Действительно, по мнению экспертов, дело в том, что в сделке участвуют другие компании, не имеющие отношения к мэру Москвы, например «Связьинвест».

«Позиции таких крупных предпринимателей, как Сулейман Керимов или Владимир Евтушенков, уже давно стали более сильными, чем позиции самого Юрия Лужкова. Напрямую они уже никоим образом от столичного правительства не зависят и вряд ли что-то потеряют с уходом Лужкова с поста мэра», – считает гендиректор «Службы недвижимости» Павел Карасев. В частности, интересы Керимова уже давно распространились за пределы Садового кольца: ему принадлежат доли в компаниях «Полюс Золото» и «Уралкалий». Кроме того, именно главу «Нафта Москва» считают одним из наиболее вероятных инвесторов в плане вложений в намеченное строительство новых курортов на Северном Кавказе (реализацию этой программы лично курирует представитель президента в Северно-Кавказском округе Александр Хлопонин). В связи с этим участники рынка сомневаются в том, что структуры Сулеймана Керимова могут лишиться долей в столичных проектах, например в гостинице «Москва».

Можно вкладывать в «Челси», покупку футболистов, другие непонятные активы. Можно вкладывать ресурсы в покупку коров.

Лужков Ю.М. (р. 1936), экс-мэр Москвы. Апрель 2010 г.,
во время посещения предприятия «Мосмедыньагропром» в Калужской области

По мнению экспертов, под возможным ударом оказалась именно «Интеко». Еще в середине августа 2010 г. генпрокурор Юрий Чайка пожаловался президенту, что мэрия не исполняет указ главы государства и не отдает участки, предназначенные для размещения иностранных представительств в Москве, при этом означенные участки осваивает компания Елены Батуриной. Через несколько недель после этого Дмитрий Медведев назвал ситуацию «неприличной» и поручил принять «исчерпывающие меры, включая суд».

«В 2005 г. эта компания («Интеко». – Прим. ред.) постепенно начала выходить из строительного сектора, но соответствующие структуры у нее все-таки остались. Одна из возможных схем – продажа активов «Интеко» ГК «ПИК» (в настоящее время принадлежит Керимову. – Прим. ред.), тем более что Сулейман Керимов имеет опыт покупки подобных компаний», – предполагает Дмитрий Абзалов, эксперт Центра политической конъюнктуры. В связи с этим Керимова участники рынка называют в качестве наиболее вероятного посредника при возможной продаже или передаче крупных активов структурами, близкими московскому мэру, федеральным игрокам. «На фоне этого ПИК снова способен стать одним из крупнейших игроков в отрасли, если через него будут проходить финансовые потоки и другие ресурсы, например стройплощадки. Однако далеко не факт, что именно эту структуру выберут для перекачки активов», – рассуждает Павел Карасев. Еще один крупный предприниматель, оказавшийся под ударом из-за ухода Юрия Лужкова, – глава Банка Москвы Андрей Бородин. Это кредитное учреждение фактически стало уполномоченным банком по обслуживанию московского бюджета. После того как в городе сменится власть, организация вряд ли сохранит прежние позиции. Не случайно сразу после первых заявлений всего лишь о возможности отставки мэра котировки акций банка пошли вниз. В течение дня, когда было сообщено об уходе Юрия Лужкова, на ММВБ котировки Банка Москвы снижались на 1,7%, хотя по итогам дня упали всего на 0,12%, причем они восстановились только под конец торгов в связи с заявлением Fitch о сохранении рейтинга банка. «Учитывая то, что Юрий Лужков уходит недобровольно и с такой резкой формулировкой, скорее всего, речь идет о переформатировании команды в регионе, начиная с Банка Москвы, где, вероятно, сменится топ-менеджмент и активизируется деятельность на рынке кредитования», – полагает Дмитрий Абзалов.

Другой сферой влияния Юрия Лужкова эксперты называли Московский нефтеперерабатывающий завод (МНПЗ), который столичное правительство вместе с предпринимателем Шалвой Чигиринским контролировали в течение нескольких лет. Однако во время кризиса Чигиринский лишился доли в этом проекте, а правительство Москвы владеет теперь в МНПЗ пакетом, меньше блокирующего, притом что мажоритарием стал такой сильный федеральный игрок, как «Газпром нефть». Лужкову удалось договориться об увеличении городского пакета до 25% в следующем году, однако сохранятся ли теперь эти договоренности, неясно. Позиции будущего правительства Москвы в МНПЗ, по мнению экспертов, имеют прямую зависимость от его лоббистских возможностей в споре с «Газпром нефтью». Еще один объект влияния экс-мэра – аэропорт Внуково, 61% акций которого в 2003 г. получили столичные власти. Совместными усилиями совладельца аэропорта Виталия Ванцева и мэрии во Внуково был открыт новый аэровокзал. Более того, летом 2010 г. директор Шереметьево Михаил Василенко обвинял мэра в организации транспортного коллапса на Ленинградском шоссе, чтобы перенаправить пассажиропоток во Внуково. Теперь позиции этого аэропорта, по мнению экспертов, могут пошатнуться еще более серьезно.

Проверено: кнопок нет

Столичное правительство уже давно не контролировало крупных активов в медийной сфере. Однако первые сообщения о возможной смене собственников пришли именно из нее. Так, еще в начале сентября 2010 г. глава столичного департамента транспорта и связи Василий Кичеджи выставил на продажу «Радио Спорт», которым он владеет через фирму «Бонавентура». Участники рынка оценили актив не более чем в $10 млн. «Бонавентура» также контролирует радио «Говорит Москва» и региональное Общественное российское радио. Позиции этих радиостанций в рейтингах достаточно низкие. Так, по данным пресс-службы «Медиа Плюс», «Радио Спорт» появилось в мониторингах совсем недавно, с 1 июля 2010 года. По сведениям TNS, доля от затрат станции минимальна, порядка 0,1% всего оборота на радио. Доля радиостанции «Говорит Москва» примерно такая же – около 0,2% от оборота на радио. Общественного российского радио в мониторингах нет вообще, так как оно не вещает ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге.

Что касается аудиторных показателей, то у радиостанции «Говорит Москва» недельный охват составляет около 660 000 человек, таким образом, она находится примерно на 38-м месте в общем списке станций. Охват «Радио Спорт» больше – чуть более 1 500 000 человек (то есть примерно 17-я позиция). «Реальная популярность этих ресурсов вполне соответствует их положению в рейтингах. Серьезных игроков на радийном рынке сегодня вообще гораздо меньше, чем радиостанций. Полагаю, отчасти это связано с тем, что людей, способных купить радио, у нас в стране гораздо больше, чем людей, которые умеют это самое радио делать», – отмечает программный директор «Русского радио» Роман Емельянов. По данным исследования RadioWeek, 47,3% опрошенных знают радиостанцию «Радио Спорт». Таким образом, позиции «Бонавентуры» на радийном рынке вряд ли можно назвать серьезными. Более того, однажды эта компания даже вступила в столкновение с властями Москвы. В 2007 г. «Бонавентура» фактически потеряла $18 млн из-за продажи правительством города кабельного канала «ТВ Столица Плюс» компании «Национальные кабельные сети» (НКС) за 120 000 руб. Эксперты указывают рыночную стоимость кабельного канала в пределах $50 – 55 млн. В результате «Бонавентура», бывшая миноритарием канала, даже обратилась в арбитражный суд Москвы. Единственное, чего ей удалось добиться, – официального признания продажи руководством «ТВ Столица».

Философия московская очень простая: работать по-капиталистически, распределять
по-социалистически, в условиях полной демократии.

Лужков Ю.М. (р. 1936), экс-мэр Москвы.
Выступление на международном форуме в Лондоне в октябре 1998 г.

Традиционным рупором столичного правительства участники рынка называли компанию «ТВ Центр», созданную еще в 1997 г. фактически по инициативе Лужкова. Именно на этом канале в сентябре 2010 г. должна была быть показана программа Андрея Караулова* «Русский ад», которую участники рынка быстро окрестили ответом Юрия Лужкова на критику со стороны федеральных телеканалов. Но передача в эфир не вышла в связи с соответствующим решением менеджмента канала. По этому поводу было проведено экстренное собрание совета директоров канала, возглавляемого руководителем пресс-службы столичного градоначальника Сергеем Цоем. Вопрос для обсуждения: возможная отставка Александра Пономарева с поста генерального директора ОАО «ТВ Центр». По слухам, именно он решил не пускать передачу в защиту Юрия Лужкова в эфир. Однако никакого решения совет директоров так и не принял. Примечательно, что во вторник, 28 сентября, когда объявили об отставке мэра, градоначальник должен был по традиции выступить в программе «Лицом к городу» на этом канале, однако руководство «ТВ Центра» поспешило заявить, что передача не выйдет в эфир или Юрия Лужкова в качестве гостя заменит кто-то из членов столичного правительства.

Дело в стройке

Самым крупным активом, контроль над которым дает цепь мэра Москвы, является стройкомплекс – совокупность всех компаний, возводящих жилье в городе. Так, в 2010 г. в столице должно быть построено 3,1 млн кв. м. Оборот стройкомплекса составляет около $13,8 млрд с учетом средней стоимости кв. м жилья в Москве, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», на уровне $4450. В связи с этим наиболее существенные трансформации, как полагают эксперты, ожидаются на столичном рынке недвижимости, и дело в первую очередь не в вопросе смены собственников конкретных компаний, а в изменении правил игры. «Администрация и мэр в том числе имеют огромное влияние на строительный сектор. В этом есть и объективная необходимость. Администрирование всех процессов строительства должно осуществляться на этом уровне», – утверждает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По его словам, изменения коснутся в целом политики в сфере строительства, а также будет каким-то образом оказано влияние на действующих игроков. В результате могут возникнуть проблемы с существующими инвестконтрактами, их продление в ряде случаев окажется под вопросом, а также будет усилен контроль за проектами, находящимися в стадии строительства. «Отставка Лужкова хорошего в ближайшей перспективе на московский рынок жилья не привнесет, по крайней мере с точки зрения конечных потребителей. Всего пару месяцев назад мы наблюдали неразбериху вокруг новостройки компании «ДОН-Строй» на Мосфильмовской улице, которая «вдруг» оказалась не той высоты. Это «вдруг» «случайно» совпало со сменой собственника «ДОН-Строя». Чиновники, с которыми договаривались строители, уйдут, а им на смену придут новые – со своими интересами, связями, запросами и протеже. Впрочем, не факт, что строительный рынок Москвы ждет серьезный передел, однако тайм-аут на «легализацию» прежних договоренностей и налаживание связей с новой командой чиновников точно придется взять», – рассказывает руководитель GEDAnalytics Александр Пыпин. По его словам, для покупателей жилья в новостройках это будет означать рост рисков: какие-то стройки могут быть приостановлены, какие-то – заморожены, а какие-то – отменены.

«В целом это будет означать временное сокращение объема предложения и усиление потенциала роста цен на рынке новостроек города. В то же время в долгосрочной перспективе смена руководства может иметь положительное влияние на рынок жилья столицы, так как новый мэр и его команда могут либерализовать рынок земли, ускорить вывод промышленных предприятий за пределы Москвы, допустить новых игроков на рынок строительства жилья, например из Санкт-Петербурга, увеличив уровень конкуренции на нем», – говорит Александр Пыпин. По его мнению, не исключено, что петербургские компании «ЛенСпецСМУ» и «Ленстройреконструкция» через год-два начнут активную деятельность на рынке новостроек Москвы или здесь станут работать китайские застройщики. «На данный момент можно судить только о том, что ряд государственных контролирующих структур обратили пристальное внимание на компанию «Интеко», принадлежащую Елене Батуриной, жене столичного экс-главы. О каких-то других публичных случаях напряженности нам, в принципе, не известно», – отмечает ректор учебного центра «Финам» Ярослав Кабаков. По его словам, с уходом Лужкова могут произойти определенные изменения в московском строительном комплексе, его экономической и социальной политике. «Конечно, можно говорить о том, что со сменой команды может несколько измениться круг подрядчиков, исполняющих заказ правительства Москвы. О конкретных сделках, связанных с возможной сменой власти, нам не известно», – добавляет он.

Метр в квадрате

Главная интрига рынка недвижимости заключается в том, как отразится отставка Юрия Лужкова на стоимости квадратного метра в столице. «Стоимость жилья намного менее подвержена влиянию политических и экономических новостей, чем фондовый рынок. Никаких резких скачков цен в связи с изменениями в руководстве города ждать не стоит, тем более что ни одна методика не позволяет четко определить эту корреляцию. Однако в долгосрочной перспективе какое-то влияние вполне возможно», – подчеркивает Евгений Скоморовский. Так, еще не зная о состоявшейся отставке Юрия Лужкова, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил смоделировать, как изменится столичный рынок недвижимости под влиянием возможной политической нестабильности в городе. «Нельзя сказать, что смена градоначальника вообще не затронет рынок недвижимости. Затронет, и еще как, особенно в той части, которая касается распределения влияния и возможностей его игроков. А вот на конечной стоимости жилья не скажется», – считают аналитики центра. По их мнению, почти за 20 лет сложились определенная система, правила игры, и их даже нынешнее городское руководство при желании не силах быстро и резко поломать. «Неважно, насколько эта система коррумпирована или нацелена на благо москвичей, она просто существует. Ей присущи длительные согласования разрешений на строительство, непрозрачное распределение земельных участков, но даже если предположить некие революционные шаги со стороны вновь назначенной личности (личностей), то плоды они дадут не через год, и вряд ли через два», – уверяют эксперты.

Раньше там производили валенки и нитки, они теперь нам не нужны, поэтому будем строить офисы!

Лужков Ю.М. (р. 1936), экс-мэр Москвы.
Ноябрь 2006 г., о промзонах в центральных районах Москвы

Однако, по словам Павла Карасева, падению цен на недвижимость мог бы способствовать резкий рост объема предложения. «Если новое руководство города будет продолжать линию строительства социального жилья, то в случае масштабной переброски средств с других программ на это направление можно рассчитывать на резкий рост числа вводимых в строй объектов недвижимости. Однако в условиях дефицита столичного бюджета такой сценарий вряд ли возможен», – рассуждает эксперт. По его мнению, гораздо более вероятен иной сценарий: будут смягчены административные барьеры, через которые необходимо пройти девелоперу для запуска собственного проекта. В первую очередь это касается разрешений на покупку земли: фактически московские власти сделали все возможное, чтобы рынок участков на продажу в столице так и не появился. Так, если в целом российские предприниматели могли выкупать землю под своими предприятиями по цене, эквивалентной 2,5% кадастровой стоимости, то в Москве городские власти добились установления ставки в размере 20%, но получить соответствующее решение и с учетом этой ставки удавалось не всегда. Например, за 2009 г. московская администрация передала в собственность юридических и физических лиц всего 170 га. Однако, как отмечают специалисты «Индикаторов ры нка недвижимости», на то, чтобы изменить ситуацию, потребуется время. «Любые новые проекты начинаются с распределения участков. Для этого надо проводить аукционы, для организации которых нужно время для подготовки документации по каждому участку. Так, необходимо выработать и согласовать в разных инстанциях планы разрешенной этажности, целевого назначения будущего объекта и многое другое, увязать участок с Генпланом», – объясняют эксперты. После того как эта документация будет готова, участок выставят на аукцион, тот будет проведен, начнется бизнес-процесс застройщика: подготовка его документации, согласования и прочие прелести жизни девелопера. В результате после революционных шагов до первых результатов пройдет года два-три, а может, и больше. Впрочем, по словам экспертов, о таких изменениях говорить пока рано.

Я могу сейчас больше заниматься своей любимой работой – шастать по стройкам, плодоовощным базам.

Лужков Ю.М. (р. 1936), экс-мэр Москвы. Октябрь 1999 г.,
на посадке сосен в Серебряном Бору

«Обязанности мэра в данный момент исполняет Владимир Ресин, который исполнял их и ранее, когда Юрий Лужков уезжал из Москвы. Таким образом, вся команда пока осталась на своих местах», – констатирует генеральный директор компании «Ипотек.Ру» Дмитрий Овсянников. В любом случае, по мнению Александра Пыпина, чего точно не стоит ожидать от отставки Лужкова, так это краха социальных городских программ, в том числе в плане строительства социального жилья. «Эти финансовые потоки прочно урегулированы, отлажены и от правительства города и мэра, кем бы он ни был, зависят в минимальной степени. Поэтому строительство жилья для городских очередников продолжится теми же темпами, а рост или снижение объемов такого строительства будет зависеть в первую очередь от экономической ситуации в стране и в мире, а никак не от персоны мэра», – говорит он. Не ожидают существенных изменений и в рейтинговых агентствах. Так, по данным Fitch, несмотря на отставку московского градоначальника, столица «продолжит демонстрировать сильные бюджетные показатели на фоне восстановления экономики». В итоге агентство подтвердило долгосрочные рейтинги города в иностранной и национальной валюте на уровне BBB с позитивным прогнозом. Тем более что кресло мэра Москвы, по мнению экспертов, наверняка займет человек с федеральными связями: среди наиболее вероятных кандидатов называют главу аппарата правительства Сергея Собянина и первого вице-премьера Игоря Шувалова. Кроме того, о своей готовности «возглавить» Москву уже заявил полпред президента в Северо-Кавказском федеральном округе Александр Хлопонин.

* Признан в России иноагентом