Москва согласовала очередную промзону под «Индустриальные кварталы»

Московский проект «Индустриальные кварталы» набирает обороты. Очередная согласованная площадка под редевелопмент — промзона в Чертаново площадью более 8 гектаров. Горизонтом в 9 лет вместо заброшенной территории появятся технопарк, новые экологичные производства и современная инфраструктура. Столица получит 4,5 тысячи новых рабочих мест и около 1,7 млрд рублей поступлений в бюджет ежегодно. Эксперты говорят, что город целенаправленно превращает редевелопмент в один из драйверов развития и привлечения «длинных инвестиций», и отмечают растущий интерес инвесторов. 

Инвестиции в редевелопмент чертановской промзоны составят порядка 5,4 млрд руб. Об этом объявил заместитель мэра по экономическим вопросам Владимир Ефимов.

Как замечает управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова, одно из главных преимуществ промзоны — это большая площадь земельного участка в удачных локациях Москвы. 

«Это позволяет создавать проект с нуля и реализовать любую концепцию. А для застройщика, несмотря на более высокие затраты на редевелопмент, экономически выгоднее выводить на рынок масштабный проект, чем точечную застройку, — рассказала журналу “Компания” Елена Земцова. — Кроме того, одним из преимуществ таких площадок является практически решенный вопрос с коммуникациями. Нет необходимости организовывать их с нуля, так как ранее здесь уже функционировало производство».

Наиболее интересными для девелоперов, по мнению экспертов, являются локационно выгодные промзоны, расположенные в центральной части города и рядом с Третьим транспортным кольцом, в окружении жилой застройки и сложившейся социальной инфраструктурой. Особенно привлекательны бывшие промышленные территории рядом с парковыми зонами и территории вдоль Москвы-реки, имеющие выход на набережные, так как в перспективе они дают проектам преимущества в виде хороших видовых характеристик. Если раньше вдоль Москвы-реки строились промышленные предприятия, то сейчас эти территории выбираются для строительства элитного жилья с дорогим видом из окна. Из наиболее интересных для редевелопмента Елена Земцова выделяет Павелецкую промзону, территорию завода ЗИЛ, «Серп и Молот», Бережковскую и Шелепихинскую набережные, а также набережную Тараса Шевченко.

Каждый подобный проект мультиплицирует инвестиционную привлекательность столичной экономики, создавая окна возможностей для редевелопмента новых городских пространств, уверен президент МТПП Владимир Платонов. Главный итог реновации территорий, по его мнению, в том, что город рационализирует использование полузаброшенных территорий, создает новые социальные объекты и рабочие места.

«В столице очень много территорий, занятых промышленными зданиями. В большинстве случаев они либо вовсе не используются, либо сдаются в аренду под мелкие производства и склады — плотность застройки на таких площадках очень маленькая. Экономическая целесообразность сохранения этих объектов крайне низкая, особенно учитывая, что в Москве остро не хватает свободных земельных участков и они очень дорогие, — подчеркивает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. — Их редевелопмент будет способствовать появлению современных зданий на месте прежней застройки, созданию новых рабочих мест, повышению собираемости налогов, децентрализации города». 

Цена вопроса

Редевелопмент промзон — значительно более трудоемкий процесс, чем точечная застройка. До начала реализации проекта девелопер проводит экологическую экспертизу для выявления степени загрязнения территории. А затем предстоит полная рекультивация почвы, которую контролируют специальные надзорные органы.

«Многое зависит от того, какое производство ранее располагалось на территории. Если предприятие пищевой промышленности или складские комплексы — то опасности с точки зрения экологии для будущих жителей практически нет. А в случаях токсичного производства речь идет уже о высокой степени загрязнения, что требует более длительной и дорогостоящей процедуры рекультивации, — полагает Елена Земцова. — Поэтому такие промзоны, как, например, ТЭЦ в Калошино и Бирюлево, все же мало подходят для жилой застройки. Несмотря на все мероприятия по очистке грунта, на таких территориях целесообразнее сохранять изначальное промышленное назначение».

Помимо необходимости рекультивации земель, сложность и дополнительные расходы для девелопера представляет и ликвидация производственного наследства площадки — высокопрочных производственных строений и цехов.

Также требуется изменение назначения земельного участка и урегулирование земельных вопросов с текущими собственниками отдельных зданий и сооружений. 

Впрочем, проблема с собственниками стала менее острой с введением в 2017 году закона «О комплексном развитии территории». Он позволяет забирать у владельцев промзоны участки, если они не занимаются их развитием, что расширяет пул перспективных площадок.

Программа «Индустриальные кварталы», по мнению члена совета московской «Деловой России» Олега Тюрпенко, выводит промышленный потенциал столицы на новый уровень.

«Постиндустриальная экономика подвержена сильной волатильности, зависима от множества факторов и мало стоит без серьезного промышленного базиса. Поэтому решение сохранить промышленный профиль районов, насытив их инфраструктурой и жильем, верное», — считает Олег Тюрпенко.

Ранее в рамках «Индустриальных кварталов» были запущены проекты по комплексному развитию территорий бывших промзон «Грайвороново», «Зюзино», «Каширское шоссе», «Бескудниково», «Кунцево», «Коровино» и «Теплый Стан». Ожидаемые инвестиции в эти проекты превысят 460 млрд руб., а бюджетный эффект составит порядка 30 миллиардов рублей в год.