На рынке ИЖС грядут перемены
Фото: 123rf / Legion-Media
До 1 ноября в законодательстве об индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) по поручению президента вводится понятие эскроу-счетов. Поправки касаются застройщиков — организаций, возводящих коттеджи и отдельно стоящие индивидуальные жилые дома. О том, как это изменит расстановку сил на рынке ИЖС, рассказывает Игорь Капустин, основатель группы компаний «Новая Земля» и эксперт по загородной недвижимости.
Что такое эскроу-счет и в чем его преимущества?
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока дом строится. Средства на нем блокируются банком до момента сдачи объекта. По окончании строительства они будут перечислены застройщику или возвращены покупателю в зависимости от того, были ли выполнены условия сделки. Все это время деньги принадлежат покупателю, но он не может ими распоряжаться. Благодаря поправкам получить ипотеку на строительство дома станет проще, так как ипотека с эскроу для ИЖС дает возможность защитить интересы участников сделки.
Преимущества эскроу-счета для покупателей:
застройщик не может воспользоваться денежными средствами, пока не будет зарегистрировано право собственности покупателя;
если застройщик обанкротится или сорвет срок сдачи объекта, то деньги со счета вернутся покупателю;
если обанкротится банк, в котором был открыт счет, то покупатель сможет вернуть до 10 млн рублей.
Как работает бизнес с эскроу-счетами на сегодняшний день?
Застройщик получает проектное финансирование и строит многоквартирные дома. Покупатель размещает собственные или взятые в ипотеку денежные средства на эскроу-счетах. После сдачи объекта деньги переходят застройщику, но изначально он осуществлял строительство на средства, полученные в кредит.
В сфере ИЖС массового проектного финансирования на данный момент нет, оно только начинает появляться, но в единичных случаях. Это связано с тем, что ни один банк не заинтересован в проектном финансировании меньше, чем на 1 млрд рублей.
Последствия изменений законодательства, касающегося сферы ИЖС
Предполагается, что количество ежегодно возводимых малоэтажных объектов может вырасти до 50 млн м2 к 2030 году. По предварительным оценкам, в 2024-м спрос на ИЖС увеличится на 7%, а в последующие 5 лет — на 15%. С изменением законодательства загородным рынком могут заинтересоваться городские застройщики.
По моему мнению, если поправки в закон будут введены, то на рынке останется 2–3 застройщика. На данный момент эскроу-счета не слишком востребованны из-за высоких требований к застройщикам: необходимо иметь определенное количество сотрудников и земельных участков. Для мелких компаний-застройщиков это создает дополнительные сложности, и они будут пытаться обойти закон, появится серый рынок. При этом крупные начнут делать большие проекты. Но, например, в Московском регионе, на мой взгляд, есть только один застройщик, который сможет это осуществить.
В идеале в сфере ИЖС необходимо выйти на мультиформатное строительство, при котором в одном коттеджном поселке будут как малоэтажные здания (до трех этажей), которые продаются поквартирно, так и частные дома. Получается гибридный поселок, где квартирные дома берут на себя часть расходов. За счет того, что они занимают меньшую площадь, получается экономичнее.
Можно предположить, что в существующей ситуации введение эскроу-счетов для ИЖС защитит покупателей и застройщиков, но приведет к повышению цен и уходу многих застройщиков в серую зону. И если для покупателей сделка с использованием эскроу-счета является более безопасной и позволяет получить свои деньги обратно в случае нарушения условий договора, то для исполнителей она создает проблемы. Ведь теперь, помимо прочего, застройщику необходимо найти банк, который обеспечит его заемными средствами на время строительства. В то же время банки не заинтересованы в финансировании на небольшие суммы.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
