На вкус и цвет…

Панельное домостроение уступает лидерство «монолиту». Несмотря на ряд технологических недостатков, доля монолитно-кирпичных строений постоянно растет. В монолитных домах покупателей привлекают проектные решения, возможность перепланировки и предсказуемое качество. 

Столичный рынок недвижимости перешел важный психологический барьер. Средняя стоимость квадратного метра в Москве перевалила за $1000. В центральной части города – в районах точечной застройки – цена превысила $1200. За прошедшие два месяца в среднем по городу темпы роста цены квадратного метра составили 5,6%. Еще больше подорожали монолитные дома – на 6,2%.

Минимальная стоимость метра в новостройках Марьинского парка, Люблино, Митина достигла почти $800. За те же деньги можно приобрести жилье среднего качества на вторичном рынке. По словам начальника информационно-аналитического отдела корпорации «Инком-недвижимость» Евгения Михаленкова, в нынешней ситуации число продавцов недвижимости резко уменьшилось, спрос же постоянно растет.

Этой необычной тенденции можно найти вполне разумное объяснение. Раньше многие продавцы вторичного жилья стремились приобрести квартиру в новостройке. Пожертвовав качеством, можно было получить дополнительный доход. Теперь новостройки вырвались из сегмента недорогого жилья. Денег, вырученных за проданную квартиру, не хватает для покупки новой даже в районе массовой застройки. А доплата за «нужные» метры составляет не менее $1000 за каждый квадрат. Вдобавок на вторичном рынке активно предлагаются квартиры в домах повышенной комфортности по цене новостроек. Прогноз аналитиков – снижение спроса на новостройки или корректировка цен в сторону понижения.

Однако есть и другая точка зрения. Городские власти также опосредованно влияют на процесс перехода к новым технологиям. Распространенная в недавнем прошлом бартерная схема – городская земля в обмен на квартиры – теперь отменена. Строители расплачиваются с городом не метрами, а деньгами. Так что им невыгодно возводить дешевое жилье в прежних объемах. Новая система расчетов повлияет на цены квартир еще и потому, что многим строителям, как считают, например, в строительной компании ДСК-1, придется обращаться в коммерческие банки за кредитами, чтобы заранее расплатиться с городом. Стоимость кредита автоматически включается в продажную цену жилья.

Меняются не только цены, но и адреса строительства. Массовая застройка переместится в еще мало освоенные районы за МКАД: Кожухово, Подрезково, Щербинку, Новопеределкино, Зябликово. Кроме того, столичные власти давно приняли решение о выводе промышленных предприятий, реконструкции железнодорожных вокзалов и ликвидации свалок. Город может изыскать еще 70 млн кв. м площадей для жилой застройки. Например, в течение ближайших пяти лет на месте 12 городских свалок можно построить примерно 1 млн кв. м жилья.

На вторичном рынке в ближайшие несколько месяцев ситуация кардинально не изменится. По данным риэлтеров, хорошо раскупаются квартиры в экологически чистых районах Москвы – их продавали в среднем по $1200 за кв. м. Нет дефицита покупателей на относительно дешевые квартиры в пятиэтажках и панельных домах. При этом к осени «старые» квартиры подорожали на 1 – 3%, но, как утверждают специалисты, в октябре-ноябре стоит ждать значительного роста цен на квартиры в «сталинских» домах и зданиях, построенных по индивидуальным проектам.

В пользу того, что монолитные дома отвоюют часть покупателей у панельных, говорит и тот факт, что разрыв в цене между типовым и нетиповым жильем начинает уменьшаться. Сегодня квартира в «монолите» продается по цене от $750 за кв. м, а такая же в «панели» – от $600. Несколько лет назад цены различались в 1,5 – 2 раза.

Монолитное единство

«Монолит» наступает. Именно так можно охарактеризовать ситуацию на рынке строительных технологий. В 2002 году примерно на 30% сократилось число сдаваемых домов в районах массовой застройки.

Свободных площадок, используемых для массовой застройки, в Москве практически нет. Зато заметно выросла доля новостроек, возводимых на месте сносимых пятиэтажек и выведенных за черту города промышленных предприятий. В ближайшие два года предполагается «выселить» из столицы около 30 предприятий, на месте которых будет построено около 1 млн кв. м жилья.

Как следствие на 15% выросла доля монолитных строений, ровно на столько же снизилась доля панельных зданий. Причина смены приоритетов проста. Во-первых, крупные застройщики окончательно освоили технологию монолитного строительства, закупив к тому же необходимое оборудование. Сегодня «монолиты» практически поставлены на поток. Резко выросла и скорость строительства. В пользу «монолита» говорят следующие факты. Каждый дом строится по индивидуальному проекту. Покупателям жилья легче согласовать перепланировку квартиры, а значит, можно дать волю фантазии. Монолитная конструкция исключает швы между плитами. В монолитно-кирпичных домах строятся более просторные квартиры.

Все эти достижения нивелировали преимущества панельной технологии – оптимальное соотношение цена/качество, быстрые сроки строительства, а значит, оборачиваемость денег, что исключает долгострой, возможность перепланировки квартир. Покупатели в первую очередь недовольны безликостью панельных строений: одинаковые фасады домов, стандартные планировки. К недостаткам панельного домостроения также относят низкие потолки, проблему швов между плитами. Дальнейшему развитию популярной технологии мешают и сложившиеся стереотипы индустриального строительства.

Пока новые серии панельных домов, где предусмотрена вариативность проектов, еще не готовы, застройщики предпочитают плавно перейти на монолитные новостройки. В них можно все квартиры сделать однокомнатными, обеспечив тем самым 100-процентную реализацию жилья еще на стадии возведения здания.

Уже в прошлом году монолиты количеством превзошли типовые дома: из каждых 100 столичных новостроек 60 были монолитными или монолитно-кирпичными.

Однако говорить о том, что пришло время «монолита», нельзя. У этой технологии есть ряд недостатков. Например, слишком «просторные» квартиры (площадь однокомнатной квартиры подчас превышает 60 кв. м), – которые гораздо менее востребованы потенциальными покупателями, чем стандартные варианты. Сегодня на рынке появляется все больше монолитных домов с относительно небольшими однокомнатными квартирами площадью от 45 кв. м и двухкомнатными от 60 – 70 кв. м (всего на 5 – 7 кв. м больше, чем в типовой «панели»). Но до насыщения рынка такими вариантами еще далеко. Кроме того, общая стоимость квартиры в монолитно-кирпичном доме выше, сроки строительства растянуты во времени (в среднем «монолит» строится около двух лет). Качество строительства такого дома полностью зависит от профессионализма рабочих (монолитная коробка «льется» прямо на месте вне зависимости от времени года и погоды). К тому же некоторые технологии монолитного строительства уступают индустриальному домостроению.