Накопить нельзя купить
Финансовые катаклизмы в зоне евро заставляют россиян, желающих купить жилье за рубежом на условиях ипотеки, серьезно задуматься о целесообразности сделки. Перестраховываются и банки, отпугивая нерезидентов недоступными или чрезмерно дорогими кредитами.
Получить ипотечный кредит для покупки жилой недвижимости за границей для гражданина РФ - непростая задача. Отечественные банки (включая "дочки" иностранных, зарегистрированные в РФ, такие как Сити-банк, Райффайзенбанк, "Дойче банк") подобные услуги, включая "передачу" клиентов в материнские структуры, если вы не VIP-персона, не оказывают.
Вариантов, в сущности, три. Можно приехать в "страну мечты" и самостоятельно бегать по стройкам, квартирам и банкам. Но даже если удастся подобрать идеальное жилье, устраивающее покупателя, вовсе не факт, что получится быстро договориться с кредитным учреждением о деньгах. Взять хотя бы французские банки, совсем недавно кредитовавшие иностранцев почти не глядя (после кризиса тамошние банкиры поспешили занять позиции американских): когда снизился кредитный рейтинг Франции и на фоне угрозы дефолта они то ли набрали в штат арабских шейхов, то ли отправили персонал на Восток учиться приемам дипломатии. Факт налицо: потенциальному заемщику не скажут "нет", но и "да" вы, скорее всего, не услышите, сколько бы ни ждали.
Еще вариант - нанять ипотечного брокера, российского либо зарубежного, который будет за вас решать вопросы с документами и подбирать банк с наилучшими условиями.
И наконец, можно работать через специализированное агентство недвижимости, которое подбирает клиенту варианты, и самостоятельно или опять же с помощью ипотечного брокера рекомендует, в каком банке ему выгодно кредитоваться.
Тирольские "капризы"
Когда речь идет об Австрии, стране весьма популярной сегодня у российских инвесторов, обойтись без помощи профессионала вряд ли получится. Здесь царит классический рынок продавца. Эксперты предостерегают, что, прежде чем идти в банк за кредитом, надо удостовериться в двух вещах: что жилье вас "дождется" и что у вас имеются все необходимые разрешения на его покупку.
"Зафиксированы случаи, когда на приобретение одного и того же объекта в историческом центре Вены одновременно претендовали более 50 покупателей. При такой конкуренции более сильные позиции у тех из них, кто может быстро закрыть сделку без использования ипотеки", - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.
При этом в каждой из девяти федеральных земель Австрии, в дополнение к общенациональному законодательству, действуют собственные правила для нерезидентов ЕС при покупке недвижимости. Не слишком благосклонны к иноземцам, например, в Тироле. Прикупить тут дом или квартирку можно только после трехлетнего проживания, и то если удастся убедить местный муниципалитет в том, что Тироль - центр ваших жизненных интересов. Придется учредить компанию, 51% которой будет принадлежать гражданину ЕС. И лишь затем имеет смысл обращаться в банк за кредитом, который здесь дают быстро и на относительно выгодных условиях: от 3,8% годовых, притом что минимальные ставки по кредитам в Европе сейчас составляют 3-3,5%.
Ипотечная приманка
Диаметрально противоположная ситуация в Испании, где многие россияне сейчас мечтают обзавестись зарубежными "дачами", поясняет директор компании ZoraHoum Сергей Карцев. На первый взгляд там классический рынок покупателя, и банки должны бы кредитовать всех желающих, включая иностранцев, но...
"В Испании сейчас совсем тяжело с ипотекой. До 2004 г. в стране надувался строительный и ипотечный "пузырь", теперь банкиры боятся давать кредиты под залог испанской недвижимости, - отмечает Сергей Карцев. - Как и в Болгарии: здесь до начала ипотечного кризиса строили очень много, очень плохо и по очень завышенным ценам. На волне спроса строители набирали все больше кредитов. Теперь все это стоит - либо отобранное у заемщиков, либо недостроенное. Бесконечное количество владельцев мечтают поскорее продать недвижимость - опять же, как и в Болгарии. И среди них очень много русских".
Да и сами испанские банки едва не утопили страну, а на их рефинансирование потребовались миллиардные займы. Итог: в Испании предлагается к продаже жилье любой комфортности - хоть первичка, хоть вторичка, но "за свои". Сайты, пестрящие объявлениями "ипотека в Испании дешево!", не более чем приманка для клиента. "В подавляющем большинстве случаев беготня по банкам ни к чему не приводит: ведь если и новый хозяин платить не сможет, продать залог и вернуть деньги банку будет невозможно. Многие серьезные строительные компании отказываются даже обсуждать с нашими соотечественниками планы ипотеки: практика показывает, что в 90% случаев это пустая трата времени", - констатирует Сергей Карцев.
Впрочем, в тех редких ситуациях, когда речь идет о надежных проектах именитых застройщиков, ипотеку получить достаточно легко, уточняет Сергей Карцев. Но вряд ли она будет дешевой. Минимум для Испании - 4,1% годовых, поясняет Станислав Зингель. На деле они выливаются в 5-6% и выше, не считая дополнительных трат на страховки и прочее.
За "свои" или в рассрочку
В некоторых странах, полюбившихся нашим согражданам за теплое море и ласковое солнце, вообще нет ипотеки для нерезидентов. К их числу относится популярная у небогатых россиян Болгария. Правда, некоторые застройщики, чье финансовое состояние это позволяет, предоставляют покупателю рассрочку или кредит (при необходимости самостоятельно перекредитовываясь в местных банках). Но процентные ставки по ним - от 6-7% годовых, а срок выплаты - до конца строительства, в лучшем случае спустя один-два года после сдачи объекта.
По мнению Сергея Карцева, ипотеки в Болгарии нет, поскольку подобная форма кредитования одинаково невыгодна как для клиента, так и для банкира. Цены на недвижимость очень низкие, значит, либо банк будет работать себе в убыток, либо проценты окажутся сверхвысокими. "Поэтому те, у кого есть свободные 20 000 - 30 000 евро, просто едут и покупают квартиры в Болгарии. На болгарскую недвижимость стабильный спрос", - говорит эксперт.
Невозможно взять ипотечный заем и в Черногории. В качестве альтернативы нерезиденту могут предложить кредит под инвестиционное строительство, если, конечно, есть желание связываться с регистрацией юрлица и согласованием проекта ДУПа (детальный урбанистический план). Не раз обсуждалась возможность введения ипотеки для иностранцев под гарантии застройщика, но предполагаемые условия - по расчетам она обойдется не дешевле, чем в 8-9% - делают затею бессмысленной.
Помимо вышеназванных, к странам, где почти невозможно получить ипотечный кредит, Станистав Зингель относит Египет, Таиланд и даже Грецию.
Под "Кедром" в Элладе
При большом желании прокредитоваться под покупку в солнечной Греции все же можно. "Наш клиент, москвич Игорь П., в 2012 г. купил дом в Халкидиках стоимостью 215 000 евро. Он просил у банка ипотечный кредит в размере 50% от стоимости. Получил кредит в 108 000 евро под 6,2% годовых. Процент фиксирован на год, затем, по условиям договора, он будет платить из расчета ставка ЕЦБ +1,25%", - рассказывает Сергей Карцев.
Название банка, выдавшего деньги, эксперт раскрыть отказывается, ссылаясь на то, что "он такой в Греции один" и партнерство с ним - "ноу-хау компании". "Впрочем, ипотекой это можно назвать условно: от стандартной ипотеки эти программы отличаются сроками - максимум 15 лет, да и ставки высокие - 6-6,5%", - оговаривается Сергей Карцев.
Как ни странно, в Греции нашелся и другой вариант: красноярский банк "Кедр", у которого есть действующий филиал в Афинах.
"Помимо Греции, мы уже работали с Черногорией, Италией, Германией. Банк "Кедр" - единственный на территории РФ, который может предложить подобный целевой кредит на выгодных условиях", - сообщил московский представитель "Кедра". Добиться от него сведений, выстроились ли клиенты в очередь за такими кредитами, не удалось: только рассуждения о том, что сделки в основном сезонные - к лету, заявок много, сделок прошло "несколько", и 50% из них - с Грецией.
Псевдоипотека а-ля рюс
Условия, предлагаемые "Кедром", очевидным образом не соответствуют характеристикам ипотечного займа. В первую очередь потому, что залогом по этим кредитам выступает не та недвижимость, которая приобретается за рубежом, а та, что принадлежит заемщику в России. Далее: кредит можно взять не более чем на десять лет под вполне российские проценты: 9% (евро/доллары США) или 13% (рубли), причем идет ли речь о Греции или Германии, значения не имеет. Сумма займа - от 45 000 до 150 000 евро, а закладываемая недвижимость должна быть дороже приобретаемой на 35%. Для сравнения: в Швейцарии ипотека для "своих" может стоить от 1% и выдаваться на срок 100 и даже 150 лет. Эта ипотека, ее еще называют "посмертной", конечно, крайность, но кредиты по схеме "70 лет минус возраст заемщика" давно норма в мире.
"Классическая ипотека, когда закладывается именно приобретаемый объект, везде построена примерно одинакова: кредит выдается там, где располагается этот объект, а не субъект. Субъект, то бишь заемщик, как раз может дислоцироваться где угодно, лишь бы он соответствовал требованиям банка по своим, прежде всего экономическим параметрам. Наши банки, например, вполне нормально кредитуют иностранцев, приобретающих жилье в России, а иностранные банки в массовом порядке делают то же самое у себя", - поясняет Владимир Лопатин, вице-президент страхового дома "ВСК".
По мнению страховщика, именно традиционная схема позволяет банкам купировать ипотечные риски: "Кредиты выдаются там, где расположена недвижимость, гарантируя возможность обратить на нее взыскание в "родном" суде, по "родным" законам". Но раз у "Кедра" есть клиенты, значит, кто-то готов рискнуть на его условиях.
Турецкий берег или Долгопрудный?
В целом, по мнению Сергея Карцева, россияне стали гораздо практичнее относиться к покупке зарубежной недвижимости, чем в начале 2000-х, когда они "буквально закапывали деньги в песок". Даже в случаях, если недвижимость приобретается для отдыха, а не с инвестиционными целями.
Частный инвестор, москвич Олег С., делится опытом: "Не раз покупал и продавал жилье в Турции. В первый раз переплатил столько, что с прибылью продал квартиру только спустя семь лет. Взять ипотеку в Турции можно. Я брал в Denizbank, но нерезидентам сейчас предлагают, как правило, программы под 10% на десять лет, почти как в России, так что брать имеет смысл не более 10-20% от стоимости, иначе объект никогда не окупится". На таких условиях выгоднее купить квартиру в ближнем Подмосковье - есть гарантия, что ее сдашь, что она не упадет в цене, полагает Сергей Карцев.
По словам Олега С., в Турции потенциальному покупателю предложат десятки вариантов, даже из России можно не выезжать. Но посредники не заинтересованы в ипотечных сделках: на них невозможно "накрутить" сверхпроценты. Застройщики тоже - они будут предлагать свои рассрочки, это более рискованно, но сейчас зачастую выгоднее, чем кредит, потому что на турецком рынке четыре года стагнация, а "понастроили, в том числе, на деньги русских инвесторов, очень много, могут и слить подешевле".
Преимущества старой Европы
По сравнению с 2011 г. везде выросли проценты по ипотечным кредитам - рост ставок в большинстве европейских стран составил от 0,2 до 1%. Кризис научил думать о налогах, об обслуживании ипотечного кредита и о стоимости авиаперелета к зарубежным "дачам", резюмирует Сергей Карцев. Стало понятно, что во многих случаях куда выгоднее отдыхать в пятизвездных отелях на проценты от банковских вкладов, чем годами отрабатывать в душных офисах кредиты и налоги. Теперь клиенты интересуются перспективами роста стоимости недвижимости, получением доходов от аренды.
Сейчас обеспеченные россияне все чаще приобретают жилье с инвестиционными целями в старой Европе. Среди тех, у которых имеется "заначка" в 200 000 евро, популярны Германия (особенно Бавария) и Австрия, говорит Сергей Карцев. При этом наши инвесторы стали более гибкими, ушли от логики нравится - не нравится, они следуют словам "если ты не можешь купить объект в кредит, то беги от такой инвестиции" и легко переключают внимание на те страны, где легче получить заем.
В 2011 г. на пике популярности была Франция, в 2012 г. акцент сместился на Германию и Англию, говорят в Gordon Rock. За ними из стран Европы следуют Франция и Швейцария, далее Австрия и Чехия, Италия и Латвия.
Хитрые соотношения
Масштабный кризис в еврозоне внес коррективы: по некоторым данным, Кипр выпал из десятки наиболее привлекательных для инвестиций россиян государств. Что неудивительно: не так давно страна запросила помощи у РФ, что означает определенные риски. Да и ставки по ипотеке там высокие.
Кипрские банки выдают россиянам ипотечные кредиты в пропорции 30% (залог) на 70%, но с еще большим уважением отнесутся к тем, кто предложит соотношение 40% на 60% или даже 50% на 50%, рассказывает один из основателей Альянса девелоперов Кипра Давид Петросов.
Самой запоминающейся ипотечной сделкой 2012 г. на Кипре Давид Петросов называет приобретение в ипотеку роскошного особняка стоимостью 4,1 млн евро. "Это вилла крытой площадью 560 кв. м на площади участка 4150 кв. м с гостевым домом 110 кв. м и гаражом на два автомобиля на территории в сосновом лесу в ближайшем престижном пригороде Лимассола. Объект сдан под ключ, с полной отделкой, благоустроенной территорией, большим бассейном", - поясняет Давид Петросов. Клиент внес 40% и взял ипотеку на оставшиеся 60% на 15 лет под 5,75% годовых (фиксированная ставка). Это даже ниже обычной стоимости: Bank of Cyprus и Hellenic Bank (также члены альянса) сейчас выдают россиянам ипотечные кредиты под 6-8% евро, правда, в них входят все страховки и прочие дополнительные траты.
Бедный - значит, не клиент
Эксперты несколько скептически относятся к этим данным. "К сожалению, обладая 30% от стоимости, де-факто приобрести объект жилой недвижимости не удастся ни в одной европейской стране, только объект коммерческой недвижимости, - убежден Станислав Зингель. - Начиная со второй половины 2011 г. практически во всех странах произошло сокращение максимального размера кредита, выдаваемого нерезидентам. Сейчас получение 60% финансирования можно считать успехом, а нередко банки устанавливают планку в 50% от стоимости объекта".
К тому же, банки все менее охотно возятся с "малоимущими" - как с иностранцами, так и резидентами, предпочитая им клиентов-толстосумов с объемом заимствований от 300 000 евро. Они и надежнее, и приносят банку больше прибыли, поясняет Станислав Зингель.
Впрочем, получить ипотечный кредит иностранцу в Швейцарии, Италии и даже Чехии куда сложнее, чем в Германии. К тому же, практика показывает, что, располагая 200 000 евро, можно стать хозяином ликвидной квартиры из 3-4 комнат в восточной части Германии, включая даже Берлин. Более того, по данным гамбургского агентства Thomas Gutzinger Immobilien e.K., стоимость индивидуальных жилых домов на вторичном рынке стартует от 160 000 евро.
Именно за совокупность условий - приемлемые цены, низкие ставки по кредитам, потенциал к росту, понятная, хоть и невысокая доходность - инвесторы так полюбили ФРГ. А вот в Дюссельдорфе или Франкфурте-на-Майне цены существенно выше, зато, располагая стартовой суммой в те же 200 000 евро, реально получить кредит в местном банке. "В марте 2012 г. наш клиент Николай С., имея на руках такую сумму, обратился в банк за кредитом на 3-комнатную квартиру в Мюнхене стоимостью 375 000 евро. Он получил 412 500 евро на 10 лет со ставкой 2,95% (побочные расходы при покупке составили 37 500 евро)", - рассказывает Сергей Карцев.
В сделке участвовал немецкий ипотечный брокер, именно благодаря ему удалось получить столь льготные проценты, уточняет Сергей Карцев. Конкуренты удивляются: зачем, ведь появление любого посредника в цепочке банк - клиент ведет к удорожанию кредита? Поэтому обычно ипотечных брокеров нанимают в экзотических странах, таких как Япония или Австралия. С другой стороны, клиент получил то, что хотел, а это, пожалуй, главное.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Банк "Уралсиб" разместил пятилетние облигации серии 05 объемом 7 млрд руб. Размещение, организатором которого выступило ООО "Уралсиб Кэпитал", проходило в котировальном списке "В", в дальнейшем планируется перевод займа в список "А1". Кредитные рейтинги эмитента: "BB-", "B1", "BB-".
Отец советской космонавтики Сергей Королев называл его своим учителем. Авиаконструкторы Олег Антонов и Александр Яковлев гордились тем, что работали вместе с ним. Его собственные конструкции самолетов всегда были настолько передовыми, что с трудом воспринимались косными и консервативными приемными комиссиями, но поражали своими техническими характеристиками.