Наймиты
Один из показателей уровня жизни граждан – состояние рынка аренды жилья. Но с этим рынком в последнее время происходит что-то не совсем понятное даже риэлтерам (кроме того, что все готовы признать кризис ушедшим в прошлое). Еще осенью прошлого года в сегменте аренды начался настоящий бум, причем в отличие от минувших лет он не прекращается по сей день.
Любопытная черта аренды жилья как составляющей рынка недвижимости – отсутствие сколько-нибудь крупных участников, а равно и девелоперских проектов, ориентированных на сдачу площадей в аренду (за исключением жилья, изначально предназначенного для сдачи иностранцам). Аренда – это практически неорганизованная среда, мало чем отличающаяся от восточного базара. Однако недавно появились признаки того, что этот сегмент рынка недвижимости станет активно осваиваться городскими застройщиками. Президент России Владимир Путин подписал закон «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (15 мая 2001 года № 54-ФЗ). Старая версия закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» гласила, что приватизации в нашей стране подлежат жилые помещения, занимаемые по договору найма (неважно какого – социального или коммерческого) или аренды. То есть можно было запросто истолковать эту статью в свою пользу и заполучить в собственность квартиру, занимаемую по найму. И любой суд нанимателя бы поддержал. Поэтому попытки внедрить коммерческий наем были изначально обречены на неудачу. Теперь же закон разъясняет, что приватизировать можно только квартиры, занимаемые по договору социального найма – «коммерческий наем», а также «аренда» в контексте приватизации больше не упоминаются. Эта новая версия закона уже давно должна была вступить в силу, однако каждый раз президент «заворачивал» документ. Вполне возможно, что причины такого поведения президентской администрации лежат в политической плоскости. Дело в том, что, по слухам, реальным инициатором коррекции закона являются представители московского девелопмента. Один из прецедентных проектов столичного рынка – строительство доходного дома в Серебряническом переулке, которое ведет Департамент внебюджетной политики строительства Москвы. Презентуя стройку общественности, глава ДВПС Леонид Краснянский сообщил, что риски проекта связаны не столько с его финансированием или качеством работ, сколько с нормативной базой. Пропишутся-де люди, приватизируют квартиры, а потом их оттуда не выкуришь. А значит, проект теряет экономический смысл. Любопытно, что проблему удалось решить не при запуске дешевого жилья, а, напротив, проекта относительно эксклюзивного. Монолитно-кирпичный дом («трешки» по 130 кв. м, а остальные квартиры еще больше – исключение составляют несколько «двушек») предполагается сдавать в пределах $300 за кв. м в год, что позволило бы окупить проект за 5 – 6 лет. Однако арендный дом создал предпосылку для развития городского проекта коммерческого найма, который «стартует» уже шестой год, но по все тем же законодательным причинам так и не стал достоянием граждан. Коммерческий наем довольно четко определяется законом «Основы жилищной политики города Москвы»: это – соглашение, по которому город или уполномоченное им лицо (наймодатель) передает нанимателю жилье во временное владение и пользование без ограничения размеров за договорную плату. Приблизительно половина населения России, которая так и не приватизировала свое жилье, проживает на условиях социального найма. Этот вид отношений с владельцем недвижимости бессрочен и не требует продления. Плюс к тому наниматель имеет серьезные льготы по коммунальным платежам, а если сумеет доказать свою особую бедность, то может требовать и субсидий от местной власти. Но главное отличие социального найма от коммерческого – не в льготах по оплате, а в том, что социальный наниматель может приватизировать свою квартиру и стать собственником. Со снятием ограничений по коммерческому найму проявились и его отличия. Договор коммерческого найма заключается на определенный срок (но не менее пяти лет), после чего может продлеваться. И никакой приватизации. То есть сдавать жилье в коммерческий наем юридически вроде бы безопасно (вроде бы – потому что никто не знает, что случится с нормативной базой еще через несколько лет). Переход квартиры в руки арендатора возможен только через выкуп – сразу или в рассрочку, но за деньги. Еще одно отличие коммерческого найма – отсутствие ограничений по площади, которые присутствуют в социальном найме в виде положенных городом лимитов в 18 кв. м общей площади на человека. Правда, нет и льгот по коммунальным платежам, которые в сумму аренды не входят (в отличие от частного сектора, где, как правило, за коммунальные услуги платит арендодатель). Но главный итог нововведения в другом: появляется перспектива по-новому решить проблемы с очередниками. Дело в том, что исторически проект коммерческого найма возник в условиях тяжелого кризиса с реализацией квартир в новостройках. Несколько лет назад коммерческий наем предполагалось делить на две категории – для физических и юридических лиц. Для последних, понятное дело, наем вышел бы дороже, зато посулами о возможности выкупа площадей на льготных условиях в жилищное строительство надеялись привлечь средства компаний, которые, с одной стороны, обеспечивают жильем своих сотрудников, а с другой – фактически вкладывают в стройкомплекс. Теперь ситуация полностью изменилась. Денег на рынок жилья ломится столько, что он их просто не способен переварить. Поэтому наем стал главным образом программой «для бедных», то есть для очередников (хотя в этой категории есть, как это ни удивительно, и представители сегодняшней бизнес-элиты, в том числе работающие в сфере недвижимости). Пока в черновом виде городские планы сводятся к тому, чтобы бедным очередникам давать что придется (в том числе жилье в малогабаритных домах) на условиях социального найма, а богатым (по официальным расценкам, богатая семья зарабатывает от 3 тыс. руб. в месяц) предлагать коммерческий наем. В массовом варианте стоимость аренды квартиры должна оказаться явно ниже, чем в частном секторе. По некоторым прогнозам, средняя «двушка» для семьи из трех человек обойдется примерно в $30 в месяц (без учета коммунальных платежей). Поэтому понятно, что на такое дармовое жилье спрос будет очень высоким (выгодно было бы торговать даже местом в очереди, но с этим пока много неясностей). Говорят, число желающих арендовать жилье – около 13 тыс. семей – уже превышает количество выделяемых городом площадей. И со временем спрос явно не снизится. Зато население Москвы будет расти прежними темпами – по разным оценкам, на 300 – 400 тыс. человек в год.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Полоса неудач российского авиапрома на международном авиасалоне в Ле Бурже, похоже, заканчивается. Российская экспозиция на 44-й по счету аэрокосмической выставке вызвала большой ажиотаж и принесла нашей стране первые контракты.