Назад, к натуральному обмену
Фото: Konstantin Kokoshkin / Global Look Press
В конце 2024 - начале 2025 года российский рынок жилья демонстрирует феномен, который может стать поворотным для всей отрасли. Как сообщают опрошенные игроки рынка, доля сделок за собственные средства на московском рынке вторичного жилья достигла беспрецедентных 80-85%.
Как пишет «РБК-Недвижимость», подобная структура рынка последний раз наблюдалась в 2016 году, но текущая ситуация имеет принципиально иную природу.
Возврат к «живым» деньгам при ставке 29,3% годовых по рыночной ипотеке — это не просто статистический всплеск, а индикатор глубинных изменений на рынке недвижимости. Особенно показательна трансформация первичного рынка: по данным DataFlat, доля ипотечных сделок в столичном регионе рухнула с 84% до 46% всего за год. Девелоперы, столкнувшись с падением спроса, вынуждены были восьмикратно увеличить долю рассрочки — с 5% до 40%.
Текущая ситуация разительно отличается от кризиса 2008-2009 годов или турбулентности 2014-2015 годов. Тогда рынок сжимался из-за общеэкономических проблем, но сохранял привычную структуру финансирования. Сегодня мы наблюдаем фундаментальный сдвиг в механике рынка: возвращение к модели, характерной для начала 2000-х, когда ипотека только зарождалась как массовый инструмент.
Доминирование альтернативных сделок, о котором говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова в комментарии «РБК-Недвижимость», фактически означает возврат к натуральному обмену: продал старую квартиру, доплатил и купил новую. Даже в тех редких случаях, когда используется ипотека, суммы кредита минимальны — от 1,5 до 4 миллионов рублей.
Для девелоперского рынка такая трансформация несет серьезные риски. В условиях, когда большинство покупателей могут рассчитывать только на собственные средства или небольшую рассрочку, неизбежно сокращение объемов строительства. Это противоречит государственной стратегии увеличения объемов жилищного строительства и повышения доступности жилья.
Возможны два сценария дальнейшего развития событий. Оптимистичный предполагает, что текущая ситуация — временное явление, связанное с адаптацией рынка к высоким ставкам. В этом случае девелоперы сконцентрируются на проектах меньшего масштаба и более высокой маржинальности, а покупатели переориентируются на меньшие площади и более дешевые локации.
Пессимистичный сценарий предполагает долгосрочное сохранение высоких ставок и, как следствие, структурную перестройку всего рынка. Это может привести к уходу с рынка части девелоперов, особенно небольших компаний, замораживанию проектов и общему снижению качества городской среды из-за сокращения инвестиций в инфраструктуру новых проектов.
Особую тревогу вызывает ситуация на вторичном рынке, где, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», рост доли неипотечных сделок происходит на фоне общего падения количества транзакций. Это говорит о том, что рынок не просто меняет структуру финансирования, а существенно сжимается.
Сложившаяся ситуация требует серьезного пересмотра механизмов финансирования жилищного строительства. Простое ожидание снижения ключевой ставки может оказаться недостаточным — рынку нужны новые инструменты, способные заместить ставшую недоступной ипотеку. В противном случае откат к архаичным формам финансирования жилищных сделок рискует стать долгосрочным трендом, что противоречит целям развития современного жилищного рынка.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
