Не отдадим ни пяди…

Стройкомплекс Московской области решил формировать свой имидж по московскому образцу. Резко увеличив объемы строительства в Подмосковье, которые в 2001 году составили более 2,7 млн кв. м, областной стройкомплекс вступил в открытую конкуренцию со своими столичными коллегами.

Недавно губернатор Московской области Борис Громов торжественно объявил, что область за прошлый год построила 2,7 млн кв. м жилья. Около 1000 подмосковных предприятий, производящих стройматериалы, делают область лидером данной отрасли в Центральном регионе. А в планах подмосковных властей – решение жилищных вопросов 173 тыс. семей очередников, 70 – 80% которых проживают в ветхом фонде. Для полноты картины можно добавить, что в области созданы и структуры, напоминающие столичные: ГУП внебюджетного строительства и даже Союз строителей Московской области.

Область в отличие от Москвы обладает куда более крупными ресурсами привлечения инвестиций, да и некоторая теснота, ощущаемая в ближайшем Подмосковье, – показатель исчерпанности не территорий вообще, а площадок, которые были легки в освоении. Достаточно сказать, что за счет незадействованных земель Министерства обороны в Мытищах, считающихся одним из самых бурно строящихся районов, можно построить чуть ли не равный по величине город.

Власти взялись за букварь

Так что строительный бум в области, можно сказать, только начинается. И к буму этому Московская область пока готова не вполне. Первоочередная задача Подмосковья – разработка и корректировка генеральных планов муниципальных образований, причем всех. Пока же генеральных планов – документов, на основе которых и происходит застройка, – у 70% областных городов попросту нет. И, чтобы таковые создать, по расчетам властей потребуется не менее двух лет.

Другая проблема – отсутствие нормальной системы регулирования отношений между инвесторами и областью. По признанию самих властей, первый шаг к созданию такой системы был сделан только в прошлом году. По словам министра строительства Московской области Александра Горностаева, «разработаны типовой инвестиционный контракт и порядок его регистрации. И хотя сам по себе инвестиционный контракт еще не панацея (и к тому же создает определенные трудности при получении разрешения на строительство), он позволил областной администрации разобраться со структурой инвестиций и приступить к формированию и реализации капитального строительства с учетом внебюджетных источников финансирования». Следующим шагом, по словам министра, станет формирование областного заказа на строительную продукцию.

Контракт действительно не панацея. В Подмосковье в отличие от Москвы пока царит «феодальная» раздробленность, и администрации районов здесь довольно влиятельны. Выстраивание отношений с районами – особая работа. С одной стороны, на местах, как правило, сидят вполне разумные чиновники с весьма скромными (по сравнению со столицей) аппетитами. Недаром в удаленных районах охотно размещают свои производственные мощности самые разные компании – от производителей шоколада и йогуртов до мебельщиков и шинников. С другой стороны, областная власть сейчас пытается навести некий «документационный» порядок, потому что многие проекты в районах реализуются в рамках полюбовно-деловых отношений с инвесторами и в инвестиционную статистику не попадают. По данным областного министерства строительства, совокупные инвестиции в строительство и стройиндустрию Подмосковья должны составить в 2002 году 70 млрд руб., а титульные списки поданы всего на 44 млрд руб. То есть 30% инвестиций из поля зрения областных властей как бы пропали (хотя крайне трудно представить, чтобы главы районов не знали о строящихся у них объектах).

Наконец, еще одна сторона строительной идеологии области – отношения с Москвой. Некая обида на Москву, которая не пускает на свой рынок областных застройщиков, конечно, есть. Однако все не так просто. Один из наиболее актуальных вопросов – ограничение территориального роста Москвы, поскольку приграничные территории на многих направлениях сейчас превращаются в новый клондайк типового строительства (наиболее активно Москва развивается на традиционном бутовском направлении). Не так давно представители областных властей выступили с заявлениями, выдержанными в духе «ни пяди Москве», на что глава столичного имущественно-земельного комплекса Олег Толкачев вынужден был ответить в духе «а нам и не хотелось».

Пора в сети

Привлекательность Подмосковья – в его территориальной близости к мегаполису, дающему работу приезжим со всей России, которые и являются основными покупателями дешевого жилья. Однако развитые инженерные и транспортные коммуникации существуют лишь в зоне шириной в 15 – 20 км, прилегающей к МКАД.

Эту особенность отмечают и подмосковные застройщики. По мнению участников рынка, ресурсов для точечной застройки в ближнем Подмосковье хватит примерно на три-четыре года, а потом придется осваивать огромные территории, на которых нет коммуникаций. Скромные частные девелоперы с масштабными проектами развития территорий, скорее всего, сами не справятся, и со временем в области неизбежно начнется перегруппировка сил.

Прогнозы насчет исчерпания ресурсов для точечной застройки в течение ближайших трех-четырех лет можно считать достаточно объективными. Строят в ближнем Подмосковье действительно много. Из 2,717 млн кв. м на многоэтажные дома пришлось 1,4 млн кв. м, то есть на 40% больше, чем в прошлом году. При этом большинство жилых домов построено в городах, примыкающих к МКАД (см. таблицу).

Однако у застройщиков есть один хороший ресурс – ветхий фонд. Если в Москве к ветхому жилью относят пятиэтажки, то в области речь идет о двухэтажной или вообще деревенской застройке, причем расположенной, как правило, в самом центре городов. Как показывает практика, народ из таких домов (в отличие от московских жителей «хрущевок») переселяется охотно, поскольку в дополнение к квартире получает еще и компенсацию за утраченный садовый участок. А инвестор, имея колоссальный эффект от увеличения плотности застройки (в 14 – 17 раз), получает привлекательный участок, расположенный в сложившейся городской среде. Так что, пока не застроят центры подмосковных городов, чиновники могут работать над инвестиционной документацией.

Подмосковье теснит столицу

Факты: Резкое увеличение объемов строительства в ближнем Подмосковье

Причины: Дешевизна земли и услуг госаппарата по сравнению с Москвой

Победители: Частные застройщики, связанные с подмосковными властями

Проигравшие: Столичный стройкомплекс

Ставка: Объем рынка ближнего Подмосковья оценивается в $600 млн

Прогноз: Усиление конкуренции между ближним Подмосковьем и районами массовой застройки в столице

Строительство в Московской области в 2001 году (тыс. кв. м)

Всего жилья - 2717

Многоэтажного - 1400 (на 40% больше, чем в 2000 г.)

В том числе:

Одинцовский район - 256

Мытищинский район - 162,6

Ленинский район - 155

Люберецкий район - 147

г. Королев - 117

Домодедовский район - 102

г. Железнодорожный - 77,9