Недвижимая конъюнктура

Рынок недвижимости замер в ожидании, пытаясь оценить последствия банковского кризиса. «Кризис доверия» на финансовом рынке привел к приостановке деятельности нескольких крупных и средних банков, которые начали поспешную распродажу имеющихся активов. Между тем столичная недвижимость являлась одним из главных направлений инвестиций российских банков. Кроме того, банковский кризис привел к повышению ставок кредитования объектов недвижимости.

Кризис совпал по времени с завершением строительства большого количества новых домов. Высокая доходность инвестиций в московскую недвижимость в течение последних четырех лет привела к увеличению объемов строительства. Если в 1999 году московские строители сдали 2,4 млн метров жилья, то в 2003-м – 4,7 млн кв. м. Как следствие на рынке сложилось «аномально высокое» для лета предложение: по данным риэлтерской компании «Инком-Недвжимость», на продажу выставлено около 33 000 квартир (это в 1,5 раза превышает показатель последних четырех лет). Теперь ключевой вопрос, от которого зависят перспективы рынка недвижимости – сможет ли спрос, который рос опережающими темпами, поглотить избыточное предложение жилья. «Сейчас рынок недвижимости находится на развилке, – считает аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. – Точный ответ на вопрос, как дальше будет развиваться рынок, можно будет дать только в сентябре, когда и люди выйдут из отпусков, и ситуация с банками прояснится».

Аналитики уверены, что рост количества предложений недвижимости, выставленных на продажу банковскими структурами, не сможет замедлить роста цен. Срок экспозиции объекта недвижимости или инвестиционного контракта на рынке занимает от месяца до нескольких лет, а желающих попасть на московский рынок по-прежнему очень много. Азамат Кумыков, инвестиционный аналитик компании Colliers International, отмечает, что кризис не только не вызвал проблем с финансированием девелоперских проектов, но и наоборот: некоторые из указанных банков увидели в нем возможность увеличения бизнеса путем захвата большей доли рынка. По словам Кумыкова, кризис затронул банки, которые практически не занимались финансированием крупных проектов. Это касается главным образом сферы коммерческой недвижимости. Основными игроками на этом рынке являются Сбербанк России и Москоммерцбанк в проектном финансировании, а также Райффайзен Банк и Международный Московский Банк в инвестиционном финансировании.

Тем не менее на рынке отмечено резкое замедление темпов роста цен и количества сделок. По мнению Олега Репченко, владельцы инвестиционных квартир и клиенты банков решают вопрос о дальнейшем способе инвестирования средств. До недавнего времени в России существовало только два доступных и понятных способа – недвижимость и банковские вклады. Сейчас их успешность поставлена под сомнение. Другие средства – такие, как ПИФы или игры на бирже, менее прозрачны, рискованны и не закреплены законодательно. За неимением выбора инвестиционным покупателям (а их доля на рынке составляет более 30%) и банковским вкладчикам придется снова выбрать один из существующих инструментов: банки или недвижимость. По мнению Репченко, «банкам сложнее восстановить доверие. Кроме того, на депозитах и ценных бумагах – в отличие от недвижимости – можно потерять все».