Недвижимость на экспорт
Группа компаний «Декра» – один из основных игроков на столичном рынке недвижимости. Сегодня «Декра» присутствует фактически во всех сегментах рынка, занимаясь инвестиционной деятельностью, строительством и продажей готовых квартир. На сегодняшний момент компания инвестирует в строительство более 400 000 кв. м. О стратегии развития «Декры» в интервью «Ко» рассказывает председатель совета директоров компании Сергей Денисов.
«Ко»: Несмотря на дефицит земельных участков в Москве, «Декра» имеет в активе реализованные проекты как в историческом центре, так и в престижных районах за пределами Садового кольца. Как вам удается получать такие выгодные участки под строительство?
Сергей Денисов: Участки под строительство, о которых вы говорите, можно приобрести и на аукционе, и путем вывода промпредприятий за черту города. «Декра» почти сразу стала работать на вторичном рынке земли с федеральными и городскими объектами, которые включены в программу вывода за черту города. Мы покупаем не функционирующие по профилю объекты и строим на их месте современные жилые комплексы. Приведу пример. Недавно мы приобрели предприятие «Чайка» в Юго-Западном округе. На его месте построим жилой комплекс общей площадью более 135 000 кв. м, проинвестировав в этот объект почти 100 млн евро.
«Ко»: Какая из схем городского участия более выгодна для девелоперов – участие в городских программах или расчет живыми деньгами? Получается, что «Декра» предпочитает «возиться» с выводом промпредприятий и реконструкцией старого жилья, нежели участвовать в конкурсах?
С.Д.: Я думаю, что конкурсные цены за право аренды участка из-за конкуренции стали очень высоки. На аукционах покупать дорого. Конечно, если участок выставляется на торги, то вся документация по нему готова, а при покупке предприятия процедура по оформлению целиком ложится на плечи девелопера. Лишние трудозатраты и более продолжительные сроки реализации проекта – это, конечно, минус, но зато удается выиграть в цене. Именно минимизация затрат на всех этапах, то есть снижение себестоимости, позволяет нам реализовывать объекты дешевле. Так, жилой комплекс «Трианон», расположенный, по существу, в центре столицы, продавался нами по ценам, характерным для домов такого же уровня в более удаленных районах.
«Ко»: Столичный рынок недвижимости переживает инвестиционный и ценовой бум. Когда можно ждать стабилизации?
С.Д.:Во-первых, в прошедшем году на повышение цен существенно повлияло удорожание стройматериалов. Во-вторых, достаточно много людей объективно хотят улучшить свои жилищные условия. Вложения в недвижимость по сравнению с размещением средств на тех же банковских депозитах более доходны. Подобные вложения менее рискованны, чем операции на рынке ценных бумаг. Все эти факторы и предопределяют ажиотажный спрос на жилье.
Что касается будущего, то в ближайшие год-два цены на столичную недвижимость будут по-прежнему расти. Но рискну предположить, что темпы роста замедлятся. Во всяком случае, не стоит ждать такого же скачка, какой мы наблюдали в минувшем году. И наконец, стабилизация ценового роста в будущем может быть связана с коррекцией мировых цен на экспортируемые Россией энергоносители.
«Ко»: Почему вышло так, что основные объекты «Декры» в Москве – это элитные дома или жилье бизнес-класса?
С.Д.: Место и еще раз место определяет уровень будущего строительства. В центре это почти всегда элитное жилье. В черте города почти не осталось участков для массовой застройки. Там, где строится жилье бизнес-класса, всегда дороже земля. Поэтому на небольшом участке выгоднее строить комплексы бизнес-класса. Назову такие проекты «Декры», как «Аркада-Хаус», «Трианон», «Отрадное», «Азовский», «Оболенский». На дешевой земле возможна комплексная застройка. Например, в Подмосковье и регионах. Там «Декра» строит эконом-класс.
«Ко»: Расскажите о проектах «Декры» в регионах и за рубежом.
С.Д.: В настоящий момент мы заканчиваем строительство трех домов в Сочи. Также «Декра» строит жилье в Подмосковье, Калининграде, Улан-Баторе, Риге.
Наш проект в Риге – один из первых шагов российских инвесторов-застройщиков на европейский рынок недвижимости. Поэтому для нас это принципиально важный проект. В следующем году «Декра» планирует выйти на рынок Украины – в частности, начать строительство в Киеве.
«Ко»: Каким критерием руководствуется «Декра», принимая решение о выходе на региональный или зарубежный рынок?
С.Д.: Прежде всего спросом. Например, Сочи – привлекательное место для жителей многих регионов России. Также мы ориентируемся на перспективу долгосрочной работы на рынке того или иного региона. В Риге, кстати, первичный рынок недвижимости лишь формируется, но уже сейчас можно прогнозировать высокий спрос на современное жилье с развитой внутренней инфраструктурой.
«Ко»: Насколько я знаю, в компании произошли структурные преобразования. Что такое «Декра» сейчас?
С.Д.: Действительно, бизнесы ЗАО «Декра», созданного девять лет назад, теперь распределены по специализированным предприятиям. В результате преобразования группа компаний «ДЕКРА» стала включать в себя ЗАО «Декра», ЗАО «Декра-Девелопмент», ООО «Декра-Стройсервис», ООО «Декра-Стройэксплуатация», ООО «Декра-Оил», ООО «Декра-Люкс» и ООО «Декра-Щит». Управляющая компания «Декра-Групп» владеет 100% акций вышеперечисленных предприятий холдинга, определяет приоритетные направления развития, осуществляет контроль над деятельностью всех структур и консолидирует финансовые потоки.
«Ко»: Какие преимущества обеспечило компании такое разделение?
С.Д.: Очень часто застройщик, который определяет концепцию будущего строительства, оторван от рынка, не очень хорошо знаком с тем, какая ситуация на нем складывается. В результате квартиры в таких домах долго не продаются. Идеальным я бы назвал вариант, при котором либо риэлтер консультирует застройщика, либо риэлтерское подразделение уже входит в структуру компании, как в «Декре». Только тогда проект имеет все шансы стать эффективным.
Кроме того, подразделения «Декры» могут выполнять и сторонние заказы. Например, существуют проекты, для которых мы делаем «чистый девелопмент», то есть готовим концепцию, проект, документацию и уступаем их реализацию другим компаниям. Скажем, «Декра» не занимается коммерческими объектами (бензоколонками, складами, офисной недвижимостью). Но если есть возможность получить участок земли, где можно построить тот или иной объект, который может быть интересен для потенциальных инвесторов, то мы делаем и эту работу.
«Ко»: Понятно, для чего «Декра» совершенствует все виды риэлтерской деятельности. Но, насколько я знаю, в структуре «Декры» появилось и собственное архитектурное бюро.
С.Д.: Наша архитектурно-дизайнерская студия возникла полтора года назад. Это связано с нашими объектами в исторической части города. Например, к дому в Плотниковом переулке (проект «Русская династия») оказалось много требований от Управления охраны памятников, так как он должен вписаться в стиль начала века. Без архитектурного бюро добиться этого было бы крайне сложно. В новом проекте дома в районе Остоженки мы попытались сохранить традиции дореволюционного строительства, когда в квартиру со стороны кухни вела черная лестница и был отдельный вход. Кроме того, на территории дома будет построено здание, в котором жильцы смогут организовать собственные рабочие кабинеты или офисы, но не в стенах квартиры, а в десяти шагах от нее. Новый проект «Декры» – элитный многофункциональный комплекс на Софийской набережной. Его территория находится в историческом центре, поэтому строительство обязательно потребует участия профессиональных архитекторов.
«Ко»: Любопытно, а где вы сами живете?
С.Д.: Вы, наверное, удивитесь, но довольно долгое время я снимал квартиру и только сейчас решаю свой жилищный вопрос. Ориентировочно планирую приобрести квартиру в одном из наших будущих элитных объектов в центре Москвы. А пока я с семьей живу за городом.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
