Непаханое поле
Московские застройщики выходят на подмосковный рынок недвижимости. Связано это c ужесточением условий работы в городе, где частным компаниям вскоре уже будет не под силу получить площадку под жилое строительство. Однако и в Московской области, как выясняется, многие ниши уже заняты. Так что столичным предпринимателям приходится изыскивать способы вхождения на рынок.
Подмосковье – один из самых перспективных рынков жилья. По объему строительства он лишь незначительно уступает Москве. Как сообщил областной министр строительства Александр Горностаев, за последние пять лет в Подмосковье было введено 12,942 млн кв. м жилья. По мнению министра, объемы жилищного строительства будут только расти – правда, пока неизвестно, насколько именно. Зато ясно, что финансироваться жилищное строительство будет из внебюджетных источников. Читай: денег частных инвесторов, прежде всего – московских. Столичные предприниматели считают, что потенциал подмосковного рынка весьма велик – по разным оценкам, его емкость измеряется несколькими миллионами квадратных метров. Как заметил глава компании НП «ПКС-2000» Арсен Мнацаканян: «Подмосковье – просто непаханое поле».
Рай за МКАД
В ближайшие годы в Подмосковье может начаться самый настоящий бум, причем не только в районах, примыкающих к МКАД, но и в отдаленных городах области. Тому есть несколько причин.
Во-первых, наряду с местными застройщиками здесь вскоре активизируются частные столичные инвесторы, которых рано или поздно вытеснят с московского рынка, где намечается монополизация жилищного строительства. Во-вторых, в большинстве районов области благожелательно относятся ко всем инвесторам независимо от их географического происхождения. Кроме того, судьбу проектов решают в самих районах, а не в областной администрации, что сильно облегчает работу застройщиков. Наконец, в-третьих, и без того стабильный спрос на жилье в Подмосковье имеет колоссальный потенциал для роста. Расходы на строительство и оформление землеотводов здесь значительно меньше, чем в Москве – соответственно и конечные цены на жилье гораздо ниже столичных.
Не так давно в Подмосковье появился гигант местного рынка жилищного строительства – ГУП «Управление инвестиционных программ Московской области». Однако, несмотря на масштабность заявленных планов, эта организация и по сей день работает всего лишь как один из девелоперов – пусть и достаточно результативный. Так, этим летом ГУП совместно с СДМ-банком, выступившим инвестором строительства, сообщили о сдаче первого совместного проекта – комплекса из двух домов (в 10 и 14 этажей) в Лобне общей жилой площадью 11 тыс. кв. м. Проекту уже год (банк открыл финансирование в августе 2000 года), но к середине 2001 года было продано всего 40% квартир.
У ГУП есть еще ряд проектов, находящихся на более ранних стадиях – комплекс из семи домов в Люберцах (30 тыс. кв. м) и недавно начавшееся строительство дома в Реутове. Для подмосковного застройщика такое количество проектов нетипично, тогда как в столице компаний такого масштаба больше десятка.
Надо заметить, что подмосковные проекты отличаются выгодным для инвестора соотношением собственных вложений в строительство и средств покупателей. По словам главы СДМ-банка Анатолия Ландсмана, банку достаточно прокредитовать жилой проект на 30%, остальное – за физическими лицами. Иначе говоря, застройщику обеспечена достаточно привлекательная и не слишком рисковая рентабельность вложений. Потому-то и тянет представителей девелоперского бизнеса в подмосковные города.
Среда бизнеса
Московскую область уже давно принято делить на три пояса: ближнее Подмосковье, города средней удаленности (порядка часа электричкой), а также дальний пояс, куда входят окраинные районы. Формально между ближним и остальным Подмосковьем разница только «телефонная». В первом случае номера московские, во втором – областные. Однако на самом деле разница не столько в телефонных номерах, сколько в психологии застройщиков и моделях ведения бизнеса.
Девелоперская среда ближнего Подмосковья нисколько не уступает столице по деловой агрессивности. Причина очевидна – многие районы, считающиеся как бы Москвой, на самом деле удалены от центра гораздо дальше, чем соседние областные земли. В этих областных «оазисах» и сложились активно работающие компании, которые успешно возводят дома в Химках, Мытищах и т.д. Причем головная боль у них та же, что и у столичных девелоперов – при интенсивном строительстве ресурсы выгодных земельных площадок быстро истощаются, поэтому найти удачный участок становится все труднее.
Совершенно иная картина наблюдается в более удаленных уголках Подмосковья. Строительство ведется почти в любом районном центре области, однако все гораздо скромнее. Вполне нормальным явлением считается недостроенная коробка дома, где в будние дни может вообще не быть рабочих. Этажи строятся по мере поступления денег, а это – процесс долгий и неритмичный.
Различны у девелоперов и стили подхода к проекту. Застройщики, работающие ближе к Москве, понимают, что в строительстве весьма важна поточность, и главная часть бизнеса – формирование новых проектов. В глубинке часто преобладает несколько кустарный подход к делу, когда на первом месте оказываются нюансы производственного процесса. Впрочем, иногда такой «бизнес-стиль» дает совершенно неожиданные результаты. Классический пример – Наро-фоминский домостроительный комбинат, производящий ширококорпусные дома. Местной гордостью стала особая добавка, которая делает излишним пропаривание железобетонных изделий при температуре от 12 градусов и выше. Вот только в реальности сэкономить на паре довольно трудно. Но в Наро-Фоминске вышли из положения, патриотично пустив лишний пар на отапливание социальных объектов района. В результате уплаты налогов паром местный бюджет оказался должен ДСК.
Дальние хоромы
Потребителя в Подмосковье устраивают цены, вернее – соотношение «цена/качество». Здесь в монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту можно купить жилье, которое дешевле квартиры в «панели» на столичных выселках (самая низкая московская цена сейчас составляет порядка $420 за кв.м). При сопоставимой географии эта ценовая разница становится еще более ощутимой. К примеру, первичный рынок Реутова оперирует ценами порядка $320 за кв. м, а в соседнем Новокосине цены уже измеряются суммой в $600 за кв.м.
Впрочем, чем дальше в область, тем очевиднее смещение проектов в нишу, по местным меркам, элитную. К примеру, едва ли не единственный проект нового строительства в Дмитрове – заметный издалека дом, отделанный красным кирпичом. Схожую картину можно увидеть и в смежных с Подмосковьем областных центрах. Так, центр Тулы, относящейся к городам «красного пояса», поражает масштабной стройплощадкой, на которой возводится сразу несколько кирпичных башен.
Девелоперы, объясняя этот феномен, говорят, что в области вообще нет смысла ставить иные дома, кроме элитных: строительство жилья, аналогичного уже существующему на местном вторичном рынке, окажется невыгодным – его цена может быть ниже стоимости строительно-монтажных работ. Это подтверждают и застройщики, работающие на коттеджном рынке. По словам одного из них, железобетонные изделия зачастую выгоднее таскать из Смоленска, чем закупать их на близлежащих заводах.
Первопроходцы глубинки
Одним из последних веяний времени стал рост интереса московских застройщиков именно к отдаленным районам области. Отличие московского подхода в том, что проекты изначально формируются с запасом – это крупные площадки, освоение которых изначально рассчитано на несколько сезонов. В качестве примера можно назвать проект компании «Социальная инициатива» в Истре, которым предусмотрена застройка более чем 60 га.
Большие финансовые возможности столичного бизнеса позволяют им разрабатывать комплексные проекты застройки крупных территорий. У местных бизнесменов не так много денег, чтобы вкладываться в столь серьезные проекты. Да и мыслят они меньшими масштабами.
Кроме того, у столичных девелоперов гораздо более развита техника бизнес-планирования и расчетов, позволяющая сделать долговременный проект надежным в финансовом отношении. Наконец, дальнее Подмосковье – едва ли не предельно допустимое расстояние от стройплощадки до головного офиса компании. Стройка, то бишь процесс инвестирования, нуждается в постоянном контроле, и если фирма в Москве, а дом строится в Кемерово, то с контролем как-то проблематично.
Пока крупных проектов в дальнем Подмосковье – считанное количество. Да и со временем их вряд ли станет намного больше – очень уж велик ресурс площадок в ближних к Москве населенных пунктах, где вложения в недвижимость более «быстры» и эффективны. Тем не менее факт налицо: частные инвесторы уходят из Москвы. Как заметил президент корпорации «Социальная инициатива» Николай Карасев, «инвесторы идут туда, где их ждут».
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
