Непаханое поле

Подмосковный рынок специфичен – хотя бы в силу особенностей характера местного потребителя. Загородные дома обычно покупают люди, обладающие высокими и, главное, стабильными доходами. Казалось бы, россиян, отвечающих этим критериям, не так уж и много. Однако на загородном рынке наблюдается устойчиво высокий спрос на товар всех ценовых параметров – от дешевых домиков на непритязательных участках без коммуникаций до особняков стоимостью свыше миллиона долларов.

Вообще значительная часть вложений в загородную недвижимость приходится на покупателей наиболее дорогих домов. Классический тому пример – новый поселок, расположенный в 8 км от МКАД по Рублевскому шоссе, в Жуковке. Здесь продаются участки до 1,5 га, на которых предполагается строить дома площадью до 1300 кв. м. При этом стоимость земли с коммуникациями составляет порядка $15 тыс. – $20 тыс. за сотку, а дома предлагаются из расчета $4 тыс. – $5 тыс. за кв. м. Простой арифметический подсчет показывает, что такого рода резиденция будет намного дороже самой большой квартиры где-нибудь на Остоженке. Но при этом участки в поселке расходятся как горячие пирожки. К настоящему времени продано уже 100 га земли, и своих покупателей ждут всего пять участков. В районе Рублевского шоссе вообще идет интенсивная торговля дорогостоящими земельными участками. В прошлом году только в одной Барвихе было продано около 60 га земли, причем цены сделок составили от $13 тыс. до $27 тыс. за сотку. Так что покупатели готовы расстаться с крупными деньгами. Впрочем, не всегда и не везде.

Одна из основных причин успеха дорогих проектов состоит в том, что далеко не все предложения с высокими ценами соответствуют заявленной категории качества. Выход на коттеджный рынок не требует значительных капиталовложений. В Московской области много землевладельцев, получивших когда-то крупные участки и не способных их освоить. Они с удовольствием входят в коттеджные проекты, причем в ряде случаев даже предпочитают получать от проекта отдачу в виде готовых домов, а не прибыли. Одним словом, получить активы в принципе нетрудно. Гораздо сложнее создать грамотную концепцию респектабельного коттеджного поселка. Зачастую девелоперы, не обладающие достаточным опытом загородного строительства, не попадают «в нишу» – ведь, чтобы поддержать высокий уровень, необходимо учесть массу моментов, начиная с внешнего вида площадки.

В менее респектабельных сегментах коттеджного рынка удачных проектов больше. Поселки данной ценовой ниши делятся на три категории. Крупные, насчитывающие по несколько сотен домов, можно пересчитать по пальцам. Среди наиболее известных – «Родники», построенные компанией «ОСК» в черте Одинцова (250 домов). Главная сложность при реализации такого проекта заключается в том, что сразу на несколько строительных сезонов «омертвляются» довольно крупные средства. Тем не менее на рынке ожидается появление сразу нескольких подобных проектов.

Значительно больше проектов, рассчитанных на строительство 30 – 70 домов с участками до 30 соток. К примеру, компания «Декра» строит в Рублево-Мякинине поселок из двух секторов по 30 домов (площадь до 450 кв. м) с участками по 15 – 30 соток. Стоимость земли «Декра» включает в цену дома. И хотя этот проект не столь амбициозен, как поселок в Жуковке, на отсутствие покупателей компания не жалуется.

Третья категория поселков – проекты, рассчитанные максимум на десяток домов. Как правило, это корпоративные поселки, посторонним здесь недвижимость не предлагают, в силу чего широкой публике они неизвестны. Тем не менее таких загородных проектов много – корпоративные поселки и единичные дома составляют большую часть рынка, в то время как доля крупных девелоперских проектов составляет не более 20%.

Интерес к загородному строительству очевиден. Он обусловлен не только преимуществами загородной жизни, но и тем, что это одна из немногих возможностей инвестировать крупные средства без назойливого внимания со стороны государства. Оценить объем такого капитала можно только приблизительно. Если учесть, что упомянутая 20-процентная доля девелоперов – это порядка 50 поселков, в которых ежемесячно продаются 4 - 5 домов, то в совокупности в Подмосковье каждый месяц появляется примерно 1000 новых домовладельцев. Общий денежный объем сделок оценивается риэлтерами в $250 млн.

«Неокученный» покупатель

Совершенно «неокученным» в Подмосковье остается рынок дешевой недвижимости – относительно недорогих дачных поселков, стоимость дома в которых сопоставима с ценой средней 1-2-комнатной квартирой в Москве. По словам главы компании «НП ПКС-2000» Арсена Мнацаканяна, «на этом поле до сих пор вообще ничего не сделано». В Подмосковье существует только вторичный рынок дачных домов в поселках разной удаленности от города. Некоторые из них более престижны, другие – менее, но все эти дома роднит то, что они были построены в советских традициях, когда индивидуальное домостроение было сковано массой ограничений, да и сама модель потребления недвижимости отличалась от сегодняшней.

И лишь изредка на этом рынке встречаются коммерческие проекты. Инициаторами одного из таких проектов стали областные власти, политика которых подразумевает поддержку индивидуального домостроения. В Красногорском районе в настоящее время строится поселок «Эдем» из 240 домов. Поселок рассчитан именно на средний класс, однако, будучи задуманным в рамках «малоэтажной» областной программы, остается пока единственной «громовской деревней».

Автором другого начинания стала компания «Социальная инициатива», построившая первую очередь поселка таунхаусов в Томилине и приступившая к реализации двух новых загородных проектов – в Ватутинках и Вашутине. Все загородные дома начиная с томилинского проекта «Социальная инициатива» строит только под конкретного покупателя. Причем спрос на них, несмотря на довольно скромное качество строительства, оказался достаточно высоким. «Мы ждали клиентов предпенсионного возраста, но к нам почти ежедневно приезжают заключать договоры люди, которым 30 – 40 лет», – говорит один из топ-менеджеров компании Александр Сошнев.

В этом секторе рынка активно работают поставщики готовых домов. Однако их производственные мощности зачастую ограничиваются одним цехом, расположенным в каком-нибудь ангаре, что не позволяет таким компаниям выходить за пределы собственного района. Таким образом, самая массовая ниша бизнеса с гарантированно высоким уровнем спроса остается фактически свободной. Предприниматели предпочитают заниматься строительством нескольких запредельно дорогих коттеджей, нежели зарабатывать на тысячах загородных домов.