Непривычные прогнозы

2000 год, как считают многие участники рынка недвижимости, оказался на редкость успешным для их бизнеса. Самыми удачливыми оказались девелоперы, занимающиеся проектами деловой недвижимости. После почти трехлетней стагнации офисное строительство снова переживает бум. Всего год назад практически все участники рынка отмечали затоваривание рынка – предложение офисных помещений (особенно высокого качества) значительно превышало спрос.

Теперь излишков уже не наблюдается. Рост благосостояния российских компаний и постепенное возвращение на отечественный рынок иностранцев породили спрос на офисные площади, причем крупные. По словам одного из девелоперов, «многие наши бизнесмены не сразу сообразили, что хорошие офисы надо долго «вести». Просто так прийти и купить хороший офис не так-то просто».

Такая ситуация может сохраниться на рынке и в следующем году. По оценкам департамента исследований компании Colliers HIB, в течение последних месяцев 2000 года было сдано около 60 тыс. кв. м новых офисных площадей. Еще больше офисов строится, и их появление на рынке способно существенно изменить ситуацию. В ближайшее время могут быть сданы объекты, масштаб которых несопоставим с существующим предложением. Речь идет о таких проектах, как «Царев сад» (83 500 кв. м), «Башня-2000» в Сити (61 000 кв. м), здание на Новинском, 31 (51 000 кв. м), офисные центры на Сретенке, 18 (35 000 кв. м), Дубининской, 33 (20 000 кв. м) и Каланчевской, 13-15 (15 000 кв. м). То есть речь идет примерно о 400 тыс. кв. м новых офисных площадей.

Характерная деталь – почти все вышеупомянутые проекты находятся в стадии реализации несколько лет. Начатые еще до кризиса 1998 года, они были заморожены до лучших времен. В последние сезоны они представляли собой некий отложенный запас площадей, поскольку трудности со сдачей возникали и у готовых объектов (характерный пример – один из лучших московских офисных комплексов «Усадьба-центр», который пустовал в течение нескольких месяцев, пока в него не вселился крупный арендатор в лице «Норильского никеля»). Сейчас на смену строящимся зданиям приходит новая волна проектов, которые пока не доведены до строительной стадии. «Если объекты будут сданы вовремя, случится «залповый сброс» офисных помещений, – говорит один из чиновников московского правительства. – Впрочем, большие проекты, как правило, застревают на стадии строительства».

Но даже если все эти проекты будут сданы вовремя, дефицита площадей они не погасят. По оценкам столичного правительства, совокупный спрос на офисные помещения высшего класса (А, А– и В) к середине 2001 года составит около 630 тыс. кв. м.

Именно этим обстоятельством, по мнению участников рынка, объясняется рост арендных ставок. Правда, повышая цены, арендодатели периодически выдают желаемое за действительное. Понятно, например, когда в комплексе «Царев сад» офисные помещения предлагаются по $600 за 1 кв. м в год. Однако такое же по цене предложение площадей в «Башне-2000», построенной АО «Москва-Сити» (как, впрочем, и проскочившее недавно в прессе заявление одного из чиновников о том, что в здании сдано уже 10 тыс. кв. м) выглядит совсем уж немотивированным.

О положительной динамике рынка говорит любопытный факт: многие операторы московского рынка отмечают серьезный рост спроса на крупные помещения, площадь которых превышает 1000 кв. м. Это происходит на фоне сохраняющегося интереса арендаторов к офисам меньших размеров (по 400 – 500 кв. м), какие сегодняшний рынок как раз и может предложить. Можно предположить, что с появлением новых офисных зданий число сделок с крупными площадями возрастет. В последние месяцы минувшего года их было не так много. Участниками самых крупных сделок стали компании «Регус» (дополнительные площади в Смоленском пассаже, 5760 кв. м), «Росинтер» (3000 кв. м по Душинской, 7), «Сервье» (около 1800 кв. м в Павелецкой плазе-II), «Россельмаш» (чуть больше 1000 кв. м в Стрельбищенском переулке) и несколько других участников рынка.

Не менее примечательна и еще одна новая тенденция. Резко вырос спрос на маленькие офисы – до 100 кв. м. Это говорит уже не столько о расширении бизнеса удачливых компаний, сколько о лавине новых фирм, представители которых хотят иметь комфортные условия для работы. Так уж сложилось традиционно, что в сегменте офисов классов А и В нужды арендаторов небольших площадей не учитывались: проще иметь дело с крупной компанией, нежели дробить площади на кучу блоков и совершать множество мелких сделок. Кроме того, за последние полгода резко повысился спрос на офисы классов В и С. Это вполне логично, поскольку многие крупные компании предпочитают арендовать в зданиях класса А только представительский офис, а персонал размещать в менее фешенебельных помещениях.

Изменения наметились и в географических предпочтениях арендаторов. По словам директора компании «Габа-эстейт» Дениса Габы, арендаторы крупных площадей все чаще предпочитают центру районы, прилегающие к центру. Обязательным требованием, предъявляемым потенциальными арендаторами к офисам, является наличие парковки и хороших подъездных путей. Поэтому компании предпочитают снимать площади в районе третьего транспортного кольца: ставки аренды там не ниже, чем в центре, но добираться до рабочего места гораздо проще. Кроме того, по мнению г-на Габы, изменился и сам арендатор – клиенты стали более разборчивыми. По его мнению, это упрощает дело, поскольку с грамотным клиентом легче работать. «К тому же умный клиент помогает очистить рынок от непрофессионалов. Конкуренция усиливается, а в таких условиях выживают только квалифицированные застройщики и риэлтеры», –­ констатирует Денис Габа.

Ставки аренды офисов

По данным Colliers HIB